Het is voorjaar en dus weer tijd voor een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Onze hypotheek.Want gewoon stug doorgaan werkt echt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en elke maand groeit die sneeuwbal verder. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de negende halfjaarlijkse Hypotheekupdate!

Mijlpalen

Ook deze keer zijn er weer mijlpalen te melden. De weg naar financiële onafhankelijkheid is saai, dus je moet de feestjes zelf creëren… Het zijn er twee dit keer:

Ten eerste, sinds januari 2023 is de maandelijkse sneeuwbal groter dan de reguliere aflossing. Laat het even op je inwerken. Onze vrijwillige maandelijkse EXTRA aflossing, die alleen maar bestaat uit het geld dat we inmiddels maandelijks bespaard hebben op de oorspronkelijke rente en aflossing, is groter dan wat we nu maandelijks verplicht moeten aflossen van de bank. En dat is ongeveer 4,5 jaar nadat we begonnen zijn met de sneeuwbalmethode.

En ten tweede: volgende maand, eind april om precies te zijn, hebben we ook (iets meer dan) de helft van de hypotheek afgelost. In iets minder dan 6,5 jaar, normaliter zouden we dat punt pas eind 2031 bereiken. En volgens ons huidige aflossingsschema hebben we nu nog iets meer dan zes jaar nodig om de rest af te lossen.

Heeft extra aflossen nog zin?

Onlangs kreeg ik de vraag of extra aflossen nog wel zin heeft nu de spaarrente stijgt. De eerste banken zijn inmiddels alweer door de 2,0% grens heen gebroken (in opwaartse zin dan…). Onze hypotheekrente is 2,21% en staat nog vast tot eind 2036. Nog even doorstijgen dus, en dan levert het geld meer op als het op een spaarrekening staat.

Toch blijven wij stug extra aflossen. En daar hebben we een goede reden voor. Het doel van het extra aflossen is namelijk het verlagen van onze vaste maandlasten. Met elke extra aflossing daalt het bedrag dat wij maandelijks MOETEN betalen. Dat verschil steken we nu in het bedragen dat we MOGEN betalen, de extra aflossing, maar dat is een keuze. Daar kunnen we mee stoppen. En dan profiteren wij elke maand van die lagere maandlasten, en hebben we dus minder geld nodig om rond te komen.

Als het ons puur om het rendement zou gaan, was ik sowieso nooit aan extra aflossen begonnen. Dan had ik beter het geld in extra beleggingen kunnen steken, met over de langere termijn een veel hoger gemiddeld rendement. Maar dat doen we dus niet.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels iets meer dan € 705 per maand en groeit met ruim € 10,00 per maand, oftewel € 120 per jaar.

Collega-blogger Geldsnor schreef onlangs een blogpost over hoe het aflossen van schulden je niet automatisch nú helpt om beter rond te komen. Voor ons met een lineaire hypotheek zou dat wel gelden, als we het oorspronkelijke aflossingsschema zouden volgen dan betaalden we elke maand een paar Euro minder aan rente. Dat was het begin van onze sneeuwbal. Nu hebben we én constante maandlasten, én we lossen onze hypotheek versneld af. Wil er nog iemand weten waarom ik fan ben van de lineaire hypotheek? Overigens is Geldsnor inmiddels ook begonnen met aflossen. En hoop ik van harte dat zijn dreigement om te stoppen met bloggen een 1-april grap blijkt te zijn…

De tijden veranderen

De afgelopen jaren heb ik gewerkt met mijn hypotheekspreadsheet in Excel. Maar als onderdeel van mijn reis naar open-source is de spreadsheet inmiddels omgebouwd naar LibreOffice Calc. Maar nog niet helemaal, ik worstel nog met een paar grafieken en heb de afgelopen periode weinig programmeertijd genomen. Deze blogpost is dus deels gebaseerd op mijn Excelgrafieken, en deels op Calc.

Ik heb ook een beetje opgeruimd. Niet alle grafieken gaan mee naar de nieuwe spreadsheet. Soms schiet ik een beetje door met grafiekjes in mijn spreadsheets en mijn blogposts…

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Waar staan we nu?

In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Je ziet dat de reguliere aflossing (de groene lijn) de afgelopen maanden lager is geworden dan de sneeuwbal (de paarse lijn). En de ‘verplichte’ maandlasten (reguliere aflossing en rente) zijn nog maar iets meer dan € 1.000 per maand. Een groot verschil met de ruim € 1.800 per maand die wij moesten betalen toen we de hypotheek net afgesloten hadden.

En dat betekent dat we doorgaan op de bekende weg. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 87 cent naar ons vermogen. En nog maar 13 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren.

Zien jullie overigens dat ‘knikje’ in de afgelopen periode in de sneeuwbalgrafiek hierboven? Geldnerd had een foutje gemaakt bij het bouwen van zijn hypotheekspreadsheet in LibreOffice Calc. Daardoor begon de sneeuwbal ineens exponentieel te groeien. Mooi voor de extra aflossing, maar minder goed voor onze maandlasten. Ik kreeg het na een paar maanden in de gaten. Het foutje is hersteld en de sneeuwbal loopt weer zoals het oorspronkelijk de bedoeling was.

Inmiddels lossen we elke maand 1,25% van de resterende hypotheek af. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 49,6% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2022: 45,8%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 26,4%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 29,8% in het najaar van 2022. De afgelopen periode hielpen niet alleen de extra aflossingen bij het verbeteren van deze ratio, maar ook de nieuwe WOZ-waarde. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop.

De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hoe is het met jouw hypotheek?