Het is voorjaar en dus weer tijd voor een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Onze hypotheek.Want gewoon stug doorgaan werkt echt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en elke maand groeit die sneeuwbal verder. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de negende halfjaarlijkse Hypotheekupdate!
Mijlpalen
Ook deze keer zijn er weer mijlpalen te melden. De weg naar financiële onafhankelijkheid is saai, dus je moet de feestjes zelf creëren… Het zijn er twee dit keer:
Ten eerste, sinds januari 2023 is de maandelijkse sneeuwbal groter dan de reguliere aflossing. Laat het even op je inwerken. Onze vrijwillige maandelijkse EXTRA aflossing, die alleen maar bestaat uit het geld dat we inmiddels maandelijks bespaard hebben op de oorspronkelijke rente en aflossing, is groter dan wat we nu maandelijks verplicht moeten aflossen van de bank. En dat is ongeveer 4,5 jaar nadat we begonnen zijn met de sneeuwbalmethode.
En ten tweede: volgende maand, eind april om precies te zijn, hebben we ook (iets meer dan) de helft van de hypotheek afgelost. In iets minder dan 6,5 jaar, normaliter zouden we dat punt pas eind 2031 bereiken. En volgens ons huidige aflossingsschema hebben we nu nog iets meer dan zes jaar nodig om de rest af te lossen.
Heeft extra aflossen nog zin?
Onlangs kreeg ik de vraag of extra aflossen nog wel zin heeft nu de spaarrente stijgt. De eerste banken zijn inmiddels alweer door de 2,0% grens heen gebroken (in opwaartse zin dan…). Onze hypotheekrente is 2,21% en staat nog vast tot eind 2036. Nog even doorstijgen dus, en dan levert het geld meer op als het op een spaarrekening staat.
Toch blijven wij stug extra aflossen. En daar hebben we een goede reden voor. Het doel van het extra aflossen is namelijk het verlagen van onze vaste maandlasten. Met elke extra aflossing daalt het bedrag dat wij maandelijks MOETEN betalen. Dat verschil steken we nu in het bedragen dat we MOGEN betalen, de extra aflossing, maar dat is een keuze. Daar kunnen we mee stoppen. En dan profiteren wij elke maand van die lagere maandlasten, en hebben we dus minder geld nodig om rond te komen.
Als het ons puur om het rendement zou gaan, was ik sowieso nooit aan extra aflossen begonnen. Dan had ik beter het geld in extra beleggingen kunnen steken, met over de langere termijn een veel hoger gemiddeld rendement. Maar dat doen we dus niet.
Lineaire Hypotheek
De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.
Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels iets meer dan € 705 per maand en groeit met ruim € 10,00 per maand, oftewel € 120 per jaar.
Collega-blogger Geldsnor schreef onlangs een blogpost over hoe het aflossen van schulden je niet automatisch nú helpt om beter rond te komen. Voor ons met een lineaire hypotheek zou dat wel gelden, als we het oorspronkelijke aflossingsschema zouden volgen dan betaalden we elke maand een paar Euro minder aan rente. Dat was het begin van onze sneeuwbal. Nu hebben we én constante maandlasten, én we lossen onze hypotheek versneld af. Wil er nog iemand weten waarom ik fan ben van de lineaire hypotheek? Overigens is Geldsnor inmiddels ook begonnen met aflossen. En hoop ik van harte dat zijn dreigement om te stoppen met bloggen een 1-april grap blijkt te zijn…
De tijden veranderen
De afgelopen jaren heb ik gewerkt met mijn hypotheekspreadsheet in Excel. Maar als onderdeel van mijn reis naar open-source is de spreadsheet inmiddels omgebouwd naar LibreOffice Calc. Maar nog niet helemaal, ik worstel nog met een paar grafieken en heb de afgelopen periode weinig programmeertijd genomen. Deze blogpost is dus deels gebaseerd op mijn Excelgrafieken, en deels op Calc.
Ik heb ook een beetje opgeruimd. Niet alle grafieken gaan mee naar de nieuwe spreadsheet. Soms schiet ik een beetje door met grafiekjes in mijn spreadsheets en mijn blogposts…
Het begin
Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.
Waar staan we nu?
In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Je ziet dat de reguliere aflossing (de groene lijn) de afgelopen maanden lager is geworden dan de sneeuwbal (de paarse lijn). En de ‘verplichte’ maandlasten (reguliere aflossing en rente) zijn nog maar iets meer dan € 1.000 per maand. Een groot verschil met de ruim € 1.800 per maand die wij moesten betalen toen we de hypotheek net afgesloten hadden.
En dat betekent dat we doorgaan op de bekende weg. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 87 cent naar ons vermogen. En nog maar 13 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.
Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren.
Zien jullie overigens dat ‘knikje’ in de afgelopen periode in de sneeuwbalgrafiek hierboven? Geldnerd had een foutje gemaakt bij het bouwen van zijn hypotheekspreadsheet in LibreOffice Calc. Daardoor begon de sneeuwbal ineens exponentieel te groeien. Mooi voor de extra aflossing, maar minder goed voor onze maandlasten. Ik kreeg het na een paar maanden in de gaten. Het foutje is hersteld en de sneeuwbal loopt weer zoals het oorspronkelijk de bedoeling was.
Inmiddels lossen we elke maand 1,25% van de resterende hypotheek af. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.
De totale aflossing bedraagt inmiddels 49,6% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2022: 45,8%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 26,4%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 29,8% in het najaar van 2022. De afgelopen periode hielpen niet alleen de extra aflossingen bij het verbeteren van deze ratio, maar ook de nieuwe WOZ-waarde. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop.
De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.
Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.
Prognose
De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.
En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.
Hoe is het met jouw hypotheek?
Prachtige ontwikkelingen zo Geldnerd, echt iets om trots op te zijn. Wij hebben ondertussen ons aflossingsvrije hypotheek gedeelte afgelost (hadden we veel eerder aan moeten beginnen). Ons restant (en grootste gedeelte) zit nu nog vast in een spaarhypotheek met 4,4%.
Bijstorten hebben we al eens gedaan met als doel maandlasten verlagen maar de disagio boete blijft wel een struikelblok. Omzetten naar een aflosvrije hypo of lineaire is nog een optie maar lijkt ons wel telkens rond de 10k te kosten, maar levert wel meer vrijheid op om versneld af te lossen. Deze keuze worstelen we al een tijdje mee.
Jullie gaan lekker! Ik ben ook van team extra aflossen, met dezelfde rede, voor de nabije toekomst de vaste lasten op de punten waar ik kan omlaag brengen. ik hoop straks in ca 12 jaar de hypotheek te hebben afgelost ipv 30 jaar, niet met een sneeuwbal, maar door 4 x per jaar ca 2,5% extra af te lossen. Door de overwaarde, aflossing en ingelegd eigen geld bij aankoop, staat bij mij nog ca 40% van de woningwaarde open, dit kon ik heel gemakkelijk nakijken met jouw huisje-spreadsheet :). Heerlijk om te zien dat het rode dakvlak steeds groener wordt. En een bijkomend fijn idee om straks ca 35000 euro rentebetaling te hebben bespaard naast het omlaag brengen van de vaste lasten.
Mijn woning heb ik in 10 jaar afgelost i.pv. 20, met iid het snowball effect en elke maand sparen zodat ik 1x per jaar 10% boetevrij kon aflossen. In het beging scheelde dit ongeveer 35 euro per maand en dat spaarde in dan ook.Ongeveer een jaar na de aflossing heb ik een garage gekocht, parkeren is moeizaam in mijn wijk. Ik heb de helft aanbetaald, en 5 jaar aflossingsvrij voor de rest. Ik ben nu in jaar 2 van deze hypotheek. Bij leven en welzijn is deze eind 2024 afbetaald. Dit gaat iets langzamer omdat ik ook bezig ben mijn spaarpotjes weer aan te vullen.
Ik ben van plan hier te blijven wonen tot mijn pensioen, en dan zie ik wel. De resterende tijd tot mijn pensioen, ga ik mijn pensioengat aanvullen met spaarcenten.
Onze hypotheek loopt nu 5 jaar en we zijn begonnen op 101% en staan nu obv Woz waarde op 71%. Door extra aflossen in combinatie met een lagere tariefsklasse zijn de maandlasten ongeveer 10% naar beneden gegaan.
Door noodzakelijk onderhoud aan het huis gaan we de komende jaren niet extra aflossen helaas. Wij zijn ook van het aflossen, maar moet dus even in hold. Ons doel is de hypotheek in 20 jaar af te lossen ipv 30 jaar.
wat ik mij nog afvroeg, ik mag 10% per jaar boetevrij aflossen bij mijn bank, maar heb jij zelf door de sneeuwbal te gebruiken, niet het ‘probleem’ dat je de eerste jaren niet optimaal (10%) aflost en de latere jaren juist meer dan 10% extra aflost en daardoor een boete moet betalen?
In onze hypotheekvorm heeft de ‘10% boetevrij’ betrekking op 10% van de oorspronkelijke hypotheek, niet op 10% van de resterende hypotheek. Volgens mijn berekeningen kom ik daar in geen enkel jaar aan. En inderdaad lossen wij dus in jouw woorden ‘niet optimaal’ af, waarbij je optimaal definieert als ‘maximaal boetevrij’. Wij hebben de aanpak van ‘constante maandlasten’ gekozen omdat die voor onze situatie optimaal is, wij willen niet al ons geld in het versneld aflossen steken maar ook een deel in beleggingen.
Optimaal is voor iedereen inderdaad anders, ik durf (nog) niet te beleggen, maar ik snap heel goed dat andere mensen wel de inleg van een zorgeloze toekomst spreiden. Ik heb het niet doorgerekend hoor, maar ik dacht even dat je met je sneeuwbal op een gegeven moment zoveel extra aflost dat je misschien boven de 10% boetevrij uit zou kunnen komen. Bij mij geldt dat inderdaad ook voor het oorspronkelijke hypotheekbedrag.
Wat houdt je tegen om te beleggen?
Een paar dingen: ik ben single dus het geld komt een stuk minder hard binnen dan bij 2 verdieners, mijn hypotheek met rente van ca 1,5% loopt nog maar 7 jaar en wie weet wat de rente dan is, dus voor die tijd wil ik zoveel mogelijk afgelost hebben (moet nog bijna €160000) en heb ik dus voor mijn gevoel nog geen geld over voor beleggen. Het is een markt waar ik weinig tot niks vanaf weet, dus ook geen idee waarin ik zou moeten beleggen. Maar misschien zou ik toch eens met bijvoorbeeld 100,- per maand beginnen, dat moet ik wel kunnen missen. Het is natuurlijk investeren voor de toekomst dus ik weet ook wel dat ik zo vroeg mogelijk moet beginnen.
Echt gaaf om bij jullie te zien hoe goed zo een sneeuwbal werkt.
Wij hebben een spaarhypotheek en die lost zichzelf straks af. Daarnaast hebben we een aflossingsvrij deel met een rente van 2 procent. Wij sparen en bekijken tegen die tijd of we het aflossen of anders gaan gebruiken. Op dit moment willen we spaargeld hebben staan om onze zoon een beetje te kunnen helpen met het kopen van een huis.
Goed bezig, wat een discipline!
Mijn hypotheek schuld is 44% van de oorspronkelijke lening. In de afgelopen jaren fanatiek afgelost. Nu is mijn hypotheekrente zo laag dat aflossen weinig bespaart. Het plan is om komend 10 jaar te beleggen en genoeg rendement te genereren om het geheel af te kunnen lossen.
Leuke update! Altijd weer :).
Ik lees in de comments veel over boeterentes. Een boeterente mag een bank alleen in rekening brengen als de huidige rente lager is dan je hypotheekrente. Door de gestegen rentes komt dit niet heel veel voor op dit moment. Zo kan ik nu mijn volledige hypotheek aflossen zonder boeterente.
Dus als je een keer flink wil aflossen: grijp nu je kans!
Goed bezig, Geldnerd. Echt mooie stappen gezet en mooie doelen behaald. Om trots op te zijn!
Ik los op dit moment niet extra af op mijn hypotheek. Al kriebelt het soms wel, want het is een verslavend spelletje… Mijn hypotheek heeft 2,02% rente en ik verwacht binnen een aantal jaar te gaan verhuizen. Het loont om de hypotheek met dit rentepercentage mee te nemen naar een ander huis.
Huis 65% gefinancierd met een 2/3 hyp. van 1,34% annuïtair (20jr) en 1/3 aflossingsvrij op 1,7% bruto (30jr). Financiën benader ik zo rationeel mogelijk. Extra aflossen kan lekker voelen, toch denk ik dat je een dief van je eigen portemonnee bent met de huidige stijgende rentes. Een langlopende spaardeposito geeft nu al 3,1%. Risico nihil en met elke €1000,- die je vandaag inlegt, los je over 20 jaar €1842,- af. Dat is ook een leuk sneeuwbaleffect. In feite creëer ik zodoende een spaarhypotheek met een hogere rente op het sparen dan op de lening.
Leuk weer om te lezen!
Na ons contact zijn wij ook gestart met de sneeuwbal + een klein beetje extra aflossen. Wij hebben met verschillende proefsheets ook een beetje gespeeld. Nu weten wij waarmee we ongeveer extra af moeten gaan lossen bovenop de sneeuwbal als klaar willen zijn voordat de (lage) rente afloopt over circa 18 jaar.
Uiteraard snappen we ook dat je zelf ook hogere rendementen kan behalen met geld. Dus we sparen ook op spaarrekeningen met de hoogste rente (het grootste deel); voor onze zoon hebben we spaargeld in een deposito gezet want dat is pas voor over 17 jaar, en een kleiner deel ben ik aan het inleggen in beleggen. Als wij vinden dat we genoeg spaargeld hebben kunnen we de aflossingen danwel de inleg in beleggen gaan verhogen in verhoudingen waar we ons prettig bij voelen.
Maar de aflossing middels de sneeuwbal is alles behalve “zonde”, dat gaat gewoon ongemerkt 🙂
Net de housechart ingevuld, benieuwd waar we over een jaar staan!