Afgelopen vrijdag schreef Hypotheekweg over de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Een interessante blog over interessante materie (vind ik als cijferneuroot), dus ik ben er ook even op door gaan lezen.
Een belangrijke term in dit verband is de Loan-To-Value ratio (LTV), de totale hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is je huis het onderpand. Betaal je niet, dan verkoopt de bank je huis. Toen Geldnerd in het Verre Warme Land bij een bank werkte was de LTV een erg belangrijk criterium bij het beoordelen van leningverzoeken. Wij wilden elke lening volledig afgedekt hebben. In het verleden, toen we in Nederland dachten dat de bomen op de huizenmarkt tot in de hemel groeiden, werd er niet echt op de LTV gelet. Tegenwoordig is het gelukkig wel een belangrijk criterium, vanaf volgend jaar mag je nog maar maximaal 100% van de waarde lenen, oftewel een LTV ratio van 100%.
Dat geldt dan natuurlijk bij de aanschaf van de woning. De LTV bij aanschaf (LTVa) mag dan maximaal 100% zijn. En als je, zoals de meeste mensen tegenwoordig, een lineaire of annuïtaire hypotheek hebt, verandert je LTV elke maand. Want elke maand los je een stukje van je hypotheek af.
Een voorbeeld: Stel, je koopt een huis van € 360.000. En je leent € 360.000 die je in 30 jaar lineair aflost. Oftewel, je betaalt elke maand € 1.000 aan aflossing. Na 1 jaar heb je dus nog een hypotheek van €348.000. Als de waarde van je huis niet veranderd is, dan is je LTV na 1 jaar 348.000 / 360.000 = 96,7%. Als je huis na 1 jaar € 375.000 waard is, dan zou je LTV 348.000 / 375.000 = 92,8% zijn. Maar als je huis nog maar € 345.000 waard is, dan is de LTV ineens 100,8%. LTV is een maat voor het risico van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe riskanter de lening is vanuit het perspectief van de verstrekker ervan. Een LTV groter dan 100% betekent dat de lening hoger is dan de waarde van het onderpand. Dan loop je als leningverstrekker het risico dat je geld kwijtraakt als de lenende partij (in dit geval de huizenkoper) de lening niet meer kan terugbetalen.
Je kunt de LTV bekijken op het niveau van een individuele lening, maar ook op het niveau van een hele leningportefeuille. Dat is wat de Rabobank doet in de tabel die is opgenomen in het artikel waar Hypotheekweg naar verwijst.
En hier komt cijferscepticus Geldnerd weer. Want Rabobank spreekt over een gewogen gemiddelde. In dit artikel zie je ongeveer hoe ze dat berekenen. Ook zie je in de tabel dat het aandeel klanten met een volledig aflossingsvrije hypotheek nog 23,1% is. Niet duidelijk is of dat gaat om het aantal klanten of om het uitstaande hypotheekbedrag. Maar voor die 23% geldt wel dat de hypotheekschuld gedurende de hele looptijd constant blijft. Pas aan het eind wordt er afgelost. De LTV van deze groep klanten wordt dus alleen beïnvloed door de verwachte waarde van het onderpand.
Ik weet niet of ik dat cijfer van 69% zo heel goed vind voor Rabo. Daarvoor zou ik wat meer onderliggende informatie willen, maar die laten ze uiteraard niet zien. Is vast ‘concurrentiegevoelig’. 69% is in elk geval minder riskant dan de 73% die het in 2015 was, of de 78% die het in 2014 was (bron: Jaarverslag Rabobank 2014). In 2012 en 2013 was de LTV nog 81% (volgens het jaarverslag 2013). Ik heb ook nog even gekeken naar het Jaarverslag 2009, toen de crisis net begonnen was, maar in dat verslag komt de term Loan-To-Value niet voor.
Een interessant historisch perspectief is dit bericht van het CBS. Op pagina 217 (12 in de PDF, ook te zien in de grafiek hieronder) zie je hoe we er met z’n allen in de periode 2005 – 2010 voorstonden. Het valt me op dat zelfs in 2010 de gemiddelde LTV niet hoger was dan zo’n 70%. Het lijkt erop dat de LTV van de Rabobank dus ‘bovengemiddeld risicovol’ was. Ook Geldnerd had in die tijd overigens een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank… Behalve dit staatje kan ik hierover helaas geen recentere informatie vinden.
Nou ben ik wel weer genoeg in de saaie cijfertjes gedoken, vind je ook niet?
Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner
Als je als stelregel neemt dat de executie waarde van een woning ongeveer 80% is van de marktwaarde. Dan zit de Rabo er “gewogen gemiddeld” best warmpjes bij, niet?
Ander interessant vraagje is of de daling van de LTV ratio voornamelijk komt door waarde vermeerdering van de woning of door de aflossing. Ben bang het eerste.
Maar goed, dat 23.1% nog steeds een aflossingvrije hypotheek heeft is ook een beetje jammer. Zo word je huis nooit van jezelf en ben je feitelijk gewoon aan het huren (met verplicht onderhoud!). Lijkt me niet handig.
Toch leuk al deze cijfertjes 🙂
Volgens mij is de realiteit eerder 70% dan 80%….
De renteopslag bij de ING is gebaseerd op 80% LTV als executie waarde. Kortom, zit je eronder dan krijg je korting (minder risico voor de bank). Zit je er boven met je LTV dan betaal je extra “risico” rente. In Canada hielden ze een zelfde soort waarde aan (i.e. geen hypotheek verzekering nodig bij een LTV van onder de 80%). Of een executiewaarde in werkelijkheid ook 80% oplevert weet ik niet, maar de banken rekenen er duidelijk wel mee. Neem aan dat ze daar toch wel een goeie reden voor hebben.
Idd Executiewaarde is 70% .
Leuk staatje weer Geldnerd!
@ consuminderen. Niet volgens (o.a.) hypotheker.nl:
https://www.hypotheker.nl/begrippenlijst/huis-kopen/executiewaarde/
Banken hanteren blijkbaar 90% bij nieuwbouwwoningen en 80-85% bij bestaande woning (voor de afgelopen jaren).
Moet toegeven, in tijd van crisis zou die 70% nog wel eens waar kunnen zijn voor de realiteit.
Bedankt voor de mention en zeker ook bedankt voor het er nog dieper induiken. Ik zat inderdaad met dat woordje gewogen, maar had mezelf niet de tijd gegund om het uit te zoeken. Dus blij dat jij dat gedaan hebt.
Ik denk het wel klopt dat de portefeuille van de Rabo risicovoller was dan gemiddeld. Rabo was toen de grootste verstrekker van hypotheken, dus dan heb je veel hypotheken waarvan de LTV (toen) op of boven de 100% lagen.
Rabobank definieert het gewogen gemiddelde als “De gewogen gemiddelde LTV wordt berekend door elke individuele LTV te wegen met het geleende bedrag, en dan de som van de gewogen LTV’s te delen door de totale hypotheeksom. De gewogen gemiddelde LTV geeft dus niet de gemiddelde LTV per huishouden, maar de gemiddelde LTV per uitstaande euro.”
Kortom, ze delen de totale schuldlast door de totale huiswaarde. Vanuit de Rabobank gezien lijkt me dit de enige juiste aanpak
Dat ben ik met je eens. Maar dat betekent dat je op basis van deze gegevens niet kunt beoordelen of er niet in bepaalde delen van de portefeuille toch wat hogere risico’s zitten.
Top geldnerd!
Ik vroeg mij ook af (n.a.v. de andere blog) hoe Rabobank er t.o.v. andere banken ervoor stond.
Het verbaasde mij (met een NHG hypotheek) dat in verhouding maar 20% een NHG hypotheek heeft. Hebben die andere 80% dan zo’n hoge hypotheek dat ze deze niet onde NHG kunnen afsluiten. Of neemt de rest het risico voor lief en krijgen dan geen NHG renteopslag?
Dankjewel!
Inzake de NHG: ik denk dat 80% van ‘de Randstad’ geen NHG kan krijgen omdat de huizenprijzen hier te hoog zijn. En voor de rest weet ik het eigenlijk niet. Weet iedereen het wel? Wordt het wel geadviseerd?
Over de randstad….nu is de max 247.450 voor NHG.
In mijn tijd 2009 was deze nog iets hoger.
De gemiddelde prijs van een rijtjeshuis ligt volgens mij rond de €235.000
Dus veel hypotheken, veel meer dan deze 20% hadden gebruik kunnen maken van NHG?
Denk je echt dat de voorlichting te slecht was/is?
Hmm. Ik heb eind vorig jaar gekocht in de Randstad, en voor 247,5 duizend heb je hier niet zoveel meer.
Mijn ervaring is ook dat een gemiddeld rijtjeshuis in de randstad stukken meer kost dan NHG op dit moment.
Maar met de lage rente nemen mensen dat voor lief.