Hypotheekupdate najaar 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Hier is ‘ie weer. De saaie blogpost met de update van onze lineaire hypotheek! Bedoeld als dagboek en motivatie voor mijzelf en om te laten zien dat de reis naar financiële onafhankelijkheid een zaak van lange adem is.

Ook het afgelopen half jaar zijn we gewoon doorgegaan met onze aflossingsstrategie. Het meest spannende wat er gebeurde is dat de systemen van onze hypotheekverstrekker anders afronden dan mijn Excel spreadsheet. Daardoor was op enig moment in het systeem van de bank het resterende hypotheekbedrag € xxx.xx9,99 in plaats van de € xxx.xx0,00 waar ik elke maand naar streef en waar ik de extra aflossing op afstem. Je snapt dat ik daar een paar nachten slecht van geslapen heb. En ik heb in mijn spreadsheet een functie ingebouwd waarmee ik, met één druk op de knop, in mijn grafieken met verticale lijnen kan markeren op welk moment ik een hypotheekupdate op mijn blog geschreven heb. Zo kan ik jullie (en mijzelf) beter laten zien welke voortgang er geboekt is sinds de vorige blogpost.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd. Ook al zijn ze de afgelopen periode populairder geworden omdat mensen anders de maandlasten van hun steeds duurdere huis niet kunnen betalen.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. We betalen elke maand de reguliere rente en aflossing. Daarnaast lossen we maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. En tenslotte maken we daar bovenop gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 525 per maand en groeit inmiddels met bijna € 9,50 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 80% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 20% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand, we hebben die maandelijkse besparing op de rente inmiddels dus meer dan verdubbeld!

De totale aflossing bedraagt inmiddels 38,5% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2021: 34,8%). Bijna 40% afgelost in iets meer dan drie en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 34,7%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 36,8% in het voorjaar van 2021. Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.  Dit najaar wordt er nog wel wat groot onderhoud gepleegd aan Huize Geldnerd. Ik ben nog aan het nadenken hoe ik dat boekhoudkundig ga verwerken. Eén van de scenario’s is dat ik het optel bij de aanschafwaarde. Dat zou betekenen dat we iets minder overwaarde hebben. Maar uiteindelijk maakt dat voor het grotere plaatje eigenlijk niet zo heel veel verschil.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je plant! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

In deze laatste grafiek zie je ook de verticale blauwe lijntjes waar ik eerder over sprak. Ze markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes een stukje op, de goede kant op. Een stukje zichtbare vrijheid.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Nieuw (duur) energiecontract en de maatregelen

De inkt van mijn jaarlijkse blogpost over ons energieverbruik was nog niet droog, of het verlengingsvoorstel van onze energieleverancier plofte op mijn deurmat in mijn mailbox. Wij hadden een driejarig contract, dat liep sinds december 2018. Met een goed tarief. Maar sindsdien zijn de energieprijzen nogal gestegen, vooral het afgelopen jaar.

De ‘footprint’ van Huize Geldnerd

In Huize Geldnerd wordt alleen groene energie verstookt. Dat wil zeggen dat er groene elektriciteit ons huis binnenkomt, en aardgas dat ‘bosgecompenseerd’ is. Dat is voor ons een kwestie van principe.

Wij koken nog op een gasfornuis, dat is in 2016 geplaatst tijdens de renovatie en was dus nog nooit gebruikt toen wij dit huis eind 2016 betrokken. Ook hebben wij een gasgestookte combiketel voor de verwarming en warm water, die ook geplaatst is bij de renovatie in 2016.

Ons huis is de onderste helft van een oud herenhuis uit 1906. Samen met de studio’s op de drie etages boven ons vormen wij een VVE. Het betekent dat onze opties voor verduurzaming beperkt zijn. Geen zonnepanelen op het dak. Geen lawaaiige warmtepomp die op koude dagen ons huis niet warm krijgt in ons tuintje. Geen spouwmuren om te isoleren.

Verlengingsvoorstel

Ongeveer 40% van onze huidige energierekening is het feitelijk verbruik van elektriciteit en gas. De rest is ongeveer gelijk verdeeld over diverse belastingen en leverings- en netbeheerskosten. Die twee categorieën veranderen niet als ik een nieuw energiecontract afsluit. Alleen de tarieven per kWh elektriciteit en m3 aardgas. Die veranderen wel.

En niet zo’n beetje ook.

Bij eenjarige verlenging steeg de prijs van een kWh elektriciteit met 200%, bij driejarige verlenging was de prijsstijging 180%. De prijs van een m3 aardgas steeg bij eenjarige verlenging met 170% en bij driejarige verlenging met 140%. Het wordt dus allemaal bijna 3 keer zo duur.

Uiteraard heb ik hier niet blindelings voor getekend. Daar hebben we immers vergelijkingssites voor. Ik heb mijn licht opgestoken (pun intended) bij Gaslicht.com en bij de Consumentenbond. Maar heel veel beter wordt het daar niet van. Ik wist dat de prijzen fors gestegen waren, maar dit is wel extreem. Het verbruik is momenteel maar 40% van onze rekening. Maar als ik de nieuwe tarieven met het huidige verbruik doorreken, en er van uit ga dat de energiebelastingen en netbeheer/leveringskosten niet veranderen, dan verandert dat beeld behoorlijk.

Met name de stijging van de gasprijs hakt er behoorlijk in. Ik verwacht dat ik mijn maandelijkse termijnbedrag met ongeveer € 40 – 50 moet verhogen om ervoor te zorgen dat ik niet zwaar moet bijbetalen bij de afrekening. En ondertussen is er nog geen enkele compensatie van de werkgever in zicht voor al dat thuiswerken….

Uiteindelijk heb ik gekozen voor een verlenging met één jaar. In de hoop dat de prijzen komend jaar weer een beetje normaliseren.

Verduurzamen en besparen

Een dergelijke stijging van de kosten maakt investeringen in verduurzaming en besparingen ook aantrekkelijker. We hadden al besloten om alle kozijnen en ramen aan de voorzijde te vervangen, dat gebeurt naar verwachting begin oktober. Het scheelt hopelijk in de tocht en in het geluid. Er komt HR++ glas met extra geluidsisolatie, en een fluisterkast voor ventilatie. En hopelijk scheelt het daarmee ook in de verwarmingskosten van de woonkamer. De voorzijde ligt op het westen, dus een groot deel van het jaar staat de wind er pal op.

Ook wil ik nog kijken naar vervanging van de thermostaat in de woonkamer. Die is nu ‘een beetje slim’. Ik zit te denken aan een slimmere versie die ook kan werken met slimme radiatorknoppen in de woonkamer en beide werkkamers. Afgelopen winter stookten we elke werkdag de woonkamer voor jan met de korte achternaam, zodat de werkkamers warm waren. Als we toe kunnen naar een vorm van zoneverwarming waarbij overdag vooral de (kleine) werkkamers worden gestookt, en de woonkamer alleen ’s ochtends vroeg en eind van de middag / ’s avonds, dan zou dat ook moeten schelen in ons verbruik. Hiervoor denk ik bijvoorbeeld aan dit systeem of dit systeem. Dat zou ongeveer € 50 – € 100 per radiator kosten, en nog eens € 150 – € 250 voor de centrale module. Onze CV-ketel zou dat aan moeten kunnen, ik wil het bespreken met ons CV-mannetje als hij binnenkort langskomt voor de jaarlijkse onderhoudsbeurt.

Het grotere plaatje

Als ik naar het grotere plaatje op de energiemarkt kijk, dan ben ik er niet helemaal gerust op dat de prijzen het komende jaar weer zullen dalen. Iets meer dan een jaar geleden werd er nog gesproken over extreem lage gasprijzen. Maar dat is inmiddels helemaal omgeslagen.

In het FD las ik onlangs een artikel over de situatie op dit moment. Door de lange strenge winter en het koude voorjaar zijn de Nederlandse gasopslagen veel leger dan normaal. En omdat de gasprijs momenteel erg hoog is zijn we ook langzamer aan het bijvullen voor de komende winter. Blijkbaar hebben wij als Nederland ook  weinig (goedkopere) langetermijncontracten afgesloten, waardoor we op dit moment afhankelijk zijn van de dagmarkt.

Dat heeft ook allemaal te maken met de versnelde afbouw van de gaswinning in Groningen en het onvermogen van de Nederlandse overheid om lang vooruit te denken en langetermijncontracten af te sluiten. In analyses voor de zakelijke energiemarkt lees ik ook dat de aangekondigde sluiting van 1,5 GW aan kolengestookt vermogen eind 2021 en kerncentrales eind 2022 in Duitsland voor spanning in de markt zorgt. Dit heeft ook een opwaarts effect op de gasprijzen.

Tja, en als er dan ook nog ineens ongelukjes gebeuren in de productieketen elders (zoals in augustus een brand in een gasfabriek van Gazprom in Rusland) dan kan het hard gaan met de prijzen. Ik ben benieuwd hoe gasland Nederland de komende winter ingaat en doorkomt.

Ook aan de kant van de netbeheerkosten en leveringskosten verwacht ik op termijn een stijging. Ik lees op diverse plaatsen dat er fors geïnvesteerd moet worden in het netwerk, omdat iedereen zo nodig zonnepanelen op z’n dak wil en wil terugleveren, en een elektrische auto op wil laden. Die investeringen moeten ook ergens uit betaald worden. Zelfs ons mooie drinkwater schijnt onverantwoord goedkoop te zijn. En de overheid zal dan vast ook nog extra energiebelasting gaan heffen om de energietransitie te betalen. Ik vrees dus dat deze stijging van mijn energielasten niet de laatste zal zijn. Het is voor het goede doel, zullen we maar zeggen.

Ben jij ook zo geschrokken bij de verlenging van jouw energiecontract? En welke maatregelen neem jij?

Elektra, gas en water 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Een paar maanden eerder dan verwacht vroeg de energieleverancier mij om de meterstanden voor 2021 door te geven. Dat zal te maken hebben met het uitschakelen van het dag/nachttarief op ‘oude’ elektriciteitsmeters. Daar hebben wij er nog steeds eentje van. Niet omdat we nou principieel tegenstander zijn van slimme meters (al zijn de mensen die deze meters hebben uitgezocht misschien niet zo heel slim geweest). Maar wij schijnen één van de vele oude Nederlandse woningen met een problematische oude meterkast te zijn, die door Stedin, de netbeheerder hier, ‘projectmatig per wijk worden vervangen’. Een planning daarvan krijgen we niet. Ook kan ik hier op internet niks over terugvinden. We wachten dus maar af, en betalen in de tussentijd een soort ‘middentarief’ voor elektriciteit. Compensatie hiervoor is toegezegd. Wanneer? Ook dat weten we niet…

En eerder dan verwacht kreeg ik dus ook de jaarafrekening. Traditioneel voor mij het moment om eens te kijken hoe het gaat met ons verbruik van gas, elektriciteit en water. Zeker dit keer. We zijn het afgelopen jaar geen enkele keer wekenlang op vakantie of anderszins afwezig geweest. Sinds maart 2020 werken wij 99,9% van de tijd thuis, ook op dit moment nog. Ook de hele winter dus, elke dag met de verwarming aan. En de winter duurde lang dit jaar, met een felle koudeperiode in februari, en pas in de loop van mei ging hier de verwarming op de ‘zomerstand’. Dit jaar dus extra interessant om eens te kijken naar ons verbruik ten opzichte van eerdere jaren. Zien wij het thuiswerken terug in ons energie- en waterverbruik?

Thuiswerken

Het antwoord is eenvoudig en volmondig ‘ja’. Dat zal niemand verbazen.

Voor 2017 tot en met 2020 heb ik gebruik gemaakt van de werkelijke meterstanden. Voor 2021 heb ik actuele meterstanden tot en met het einde van het tweede kwartaal. Voor het derde en vierde kwartaal heb ik een prognose gemaakt, gebaseerd op het gemiddelde daadwerkelijke verbruik van het vierde kwartaal van 2017 tot en met 2020, waarbij ik (vanwege het thuiswerken) de waarden uit 2020 het zwaarst heb gewogen.

In de jaargrafiek zien we een stijgend verbruik in 2020, voor alle drie de categorieën Elektra, Gas en Water. Voor elektra en water zitten we boven het gemiddelde verbruik voor ons soort huishouden, bij gas zitten wij nog steeds onder dat gemiddelde verbruik (maar het verschil wordt wel kleiner).

Verbaasd ben ik hier niet over. Draaide de verwarming in de koude maanden ‘vroeger’ doordeweeks van 06.00 – 07.30 en van 18.00 – 21.30, nu draait ‘ie van 06.00 tot 21.30. En elke werkdag een paar computers die staan te blazen, een oven en een koffiemachine die vaker gebruikt worden. Een afwasmachine die vaker draait omdat we alle maaltijden thuis gebruiken. Geen wekenlange vakanties. Het gestegen verbruik valt mij eigenlijk nog wel mee. Het betekent wel dat we in de eindafrekening € 300 moeten bijbetalen, en dat ons termijnbedrag omhoog gaat.

We hebben voor later dit jaar nog wat verduurzamingsmaatregelen gepland, die we hopelijk ook terug gaan zien in het gasverbruik komende winter. En de operatie om halogeenlampjes die kapot gaan te vervangen door LED-verlichting is ook nog in volle gang. Dus iets kan er nog wel vanaf. Maar of het veel gaat zijn? Belangrijkste vraag is hoe onze werksituatie zich zal ontwikkelen. Als we weer structureel een paar dagen per week op kantoor gaan werken, en dan ook nog Vriendin en ik gelijktijdig, dan zullen we dat wel terugzien in ons verbruik. Maar we vragen ons oprecht af of dat nog wel gaat gebeuren.

Verbruik, Belasting en Levering

Voor Huize Geldnerd hebben wij een meerjarig contract voor groene stroom en gas bij Greenchoice. Later dit jaar loopt ons contract af. Ik ben benieuwd naar het verlengingsvoorstel, zeker na het lezen van alle berichten over de stijgende prijzen. Ik lees ook dat de verwachting is dat de prijzen de rest van dit jaar hoog zullen blijven. Dit komt door de gestegen prijzen voor gas en steenkool, de CO₂-prijzen die nog nooit zo hoog hebben gestaan, en we lijken zelfs af te stevenen op een tekort aan aardgas voor de komende winter. De Chinezen hebben ruzie met Australië en halen hun steenkool elders. En de Russen zijn ook weer strategisch aan het schuiven met gas omdat ze graag willen dat de Nordstream II pijpleiding naar Duitsland afgebouwd wordt. Zelfs de wereldpolitiek raakt mijn energierekening!

Vandaar dat ik deze keer ook iets dieper in de facturen duik. Want de facturen voor dit soort voorzieningen zijn altijd enorm uitgebreid. En daarmee niet noodzakelijkerwijs transparant.

Als ik de facturen ontleed, dan zie ik eigenlijk drie soorten posten. De eerste (en eenvoudigste) is het verbruik. kWh voor elektriciteit, en m3 voor gas en water. Dan zijn er een aantal belastingen, die ook op verbruik afgerekend worden. En tot slot netbeheer- en leveringskosten, de vergoeding voor de draden en buizen die van ons huis naar de centrales lopen om al dit moois ons huis binnen te brengen. Die worden per dag afgerekend. In totaal bestaat ongeveer 60% van de factuur hier uit belastingen en levering / netbeheer.

Wat gaan wij doen?

Wij willen heel graag een contract houden voor groene energie, elektriciteit en gas. Voor investeringen om ‘van het gas af te komen’ is het hier te vroeg, het is nog niet duidelijk wat de gemeente gaat doen. En eigenlijk geloof ik niet in individuele energievoorziening, het zal met schaalvoordeel echt goedkoper blijven. Geen investering dus in een warmtepomp, en met de VVE en de dakconstructie hier zijn zonnepanelen ook geen optie.

Een van de komende maanden ga ik maar eens kijken met welk aanbod onze huidige leverancier komt, en wat de alternatieve opties zijn. Als ik de huidige actuele tarieven vergelijk met de tarieven van ons meerjarig contract, dan hebben we destijds echt een goede deal gekregen. We zullen dus wel meer gaan betalen. Dat zou er misschien voor pleiten om een kortlopend contract of zelfs variabel tarief te nemen, en dat ‘vast te klikken’ als de tarieven weer een stukje gedaald zijn.

Hoe is het in 2021 met jouw energieverbruik?

Belasting ontwijken met mijn koopwoning

Door de storingen bij de Belastingdienst deden Geldnerd en Vriendin een weekje later aangifte dan normaal. Maar medio mei hadden we allebei de definitieve aanslag 2020 in onze digitale brievenbus. En dat terwijl Geldnerd officieel een verdacht sujet is. De Belastingdienst heeft keurig conform onze aangifte beslist, en de teruggave is inmiddels al uitgegeven staat al op de bankrekening.

Toch realiseerde ik mij dat wij hier in Huize Geldnerd op grootschalige wijze aan belastingontwijking doen. Volledig legaal, dat wel. Maar legaal is nog niet altijd ethisch. Al schijnt het bedrijfsleven daar niet moeilijk over te doen. Maar hoe zit dat dan? Geldnerd, als onkreukbare en idealistische ambtenaar?

Fiscale behandeling eigen woning

Dat zit in de fiscale behandeling van de eigen woning. Dat is een complex systeem van aftrekposten en bijtellingen. Waar Geldnerd (en alle andere bezitters van een koopwoning) uitgebreid van profiteren. Onder andere het Internationaal Monetair Fonds (IMF) waarschuwt Nederland hier al heel lang voor, ook afgelopen week nog, maar we zijn in dit land nou eenmaal heel goed in wegkijken en ons struisvogelhoofd in het zand steken…

Hypotheekrenteaftrek

De rente die wij betalen over onze hypotheek mogen we aftrekken. Dat is een gestaag dalend bedrag per jaar. Enerzijds doordat wij een lineaire hypotheek hebben, waarbij je dus automatisch elke maand een lager rentebedrag betaalt over de lagere resterende hypotheek. Anderzijds doordat wij ook nog eens maandelijks extra aflossen, wat zorgt voor een extra sterke daling van het resterende rentebedrag per maand. Die curve verloopt iets anders bij een annuïtaire hypotheek, en de rentelijn blijft (zolang de rente vaststaat) natuurlijk gewoon een rechte lijn bij een aflossingsvrije hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek (HRA) is in politiek Den Haag al heel lang een heikel thema. Stilletjes en stapsgewijs wordt die verlaagd. Over het jaar 2020 mochten wij, als trotse bewoners van de hoogste belastingschijf, 46% van de hypotheekrente aftrekken. In 2021 wordt  de aftrek beperkt tot 43%.

Maar er is nog iets anders aan de hand. Door onze extra aflossingen gaat het totale bedrag dat we jaarlijks aan rente betalen snel naar beneden. In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn aan wat we werkelijk aan rente betalen (voor 2021 een prognose gebaseerd op ons huidige schema met extra aflossingen). De oranje lijn geeft aan wat we jaarlijks betaald zouden hebben volgens het oorspronkelijke aflosschema, dus zonder extra aflossingen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde van de meeste woningen valt in de range van € 75.000 tot € 1.090.000. Zo ook de WOZ-waarde van Geldnerd HQ. Daarover moet je, als je een koopwoning hebt die ook je hoofdverblijf is (lees: je woont er) het eigenwoningforfait (EWF) berekenen, een bedrag dat in de belastingaangifte bij je inkomen opgeteld wordt. Over het afgelopen jaar moest ik 0,60% van de WOZ-waarde bij ons inkomen optellen. Het EWF als percentage daalt de afgelopen jaren gestaag. Maar omdat de WOZ-waarde in de huidige woningmarkt gestaag stijgt, is het bedrag aan EWF in mijn belastingaangifte eigenlijk niet noemenswaardig veranderd. En met de onlangs ontvangen WOZ-waarde en het percentage voor 2021 (0,50%) kan ik het EWF voor 2021 ook al uitrekenen.

Eindige Aftrekpost

In mijn belastingaangifte zie ik de afgelopen jaren een post Inkomsten en Uitgaven Eigen Woning, gelijk aan Betaalde Rente minus het Eigenwoningforfait. Dit levert sinds de aankoop van Geldnerd HQ steeds een negatief bedrag op, een aftrekpost. Maar die aftrekpost wordt gestaag kleiner. Het is even afwachten wat er gebeurt na de verwachte afvlakking in 2021, maar ik denk dat bij ongewijzigd beleid op de fiscale behandeling eigen woning en onze aflossingsstrategie wij ergens rond 2025 een omslagpunt bereiken. Onze eigen woning is dan geen aftrekpost meer, maar gaat ons inkomen verhogen. Gelukkig is daar voorlopig nog de Wet Hillen om dat te voorkomen. Maar de Wet Hillen wordt in 30 jaar afgebouwd naar nul. Ik schat overigens in dat het belastingstelsel, en dus ook de fiscale behandeling en het eigenwoningforfait, eerder hervormd gaat worden dan dat de afbouw van Hillen plaatsvindt. Dus hoe het er tegen die tijd echt uit gaat zien, daar hebben we nu nog geen idee van.

Box 1 in plaats van Box 3

Maar goed, de afgelopen jaren heeft onze woning ons dus netto een aftrekpost opgeleverd. Een belastingvoordeel. Op ons inkomen in Box 1. Maar dat is niet het enige voordeel…

Want we hebben bij aankoop eigen geld in de woning gestoken. En de afgelopen viereneenhalf jaar afgelost. De reguliere aflossing en de extra aflossingen. Dat is geld dat we anders grotendeels op een spaarrekening zouden hebben gezet. Of hebben belegd. Deels uitgegeven zouden hebben aan huur (daar kom ik straks op terug). Maar het merendeel van dat geld zou belast zijn tegen het tarief van de Vermogensrendementsheffing in Box 3. In plaats daarvan staat het nu in Box 1 bij te dragen aan een aftrekpost….

En daar bovenop hebben we, met dank aan de wilde woningmarkt, ook te maken met een forse stijging van de WOZ-waarde. Die ik gebruik als maatstaf voor de waarde van onze woning in mijn spreadsheets. Dat is fictief geld, dat weet ik, en het wordt pas echt geld als we onze woning zouden verkopen. En dan kan het tegenvallen, weet ik uit ervaring. Maar vooralsnog is het op papier een bijdrage aan ons vermogen die we helemaal niet zouden hebben als we Geldnerd HQ niet gekocht zouden hebben, en waar we geen belasting over betalen.

Het is zichtbaar in de grafiek met de verschillende componenten in de waarde van onze woning.

En dat gaat om veel geld. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2021 was het iets meer dan de helft van het vermogen van Geldnerd.

Kopen versus Huren

Een huis kopen is financieel op allerlei manieren aantrekkelijker dan een huis huren. Geen wonder dat veel mensen nu het gevoel hebben dat ze de boot gemist hebben. En geen wonder dat veel mensen instinctief in verzet komen als iemand voorstelt om de groeiende ongelijkheid tussen kopers en huurders eens aan te pakken. Nederland is en blijft ingericht op economische groei en een koophuis blijft een ‘heilig huisje‘. Je bent immers een sukkel als je geen huis koopt? Dat lijkt langzaam maar zeker een onhoudbaar statement te worden. Zelf ben ik erg benieuwd wat een nieuw kabinet gaat doen met de fiscale behandeling van de eigen woning. Het regent momenteel in deze tijden van kabinetsformatie adviezen over dit onderwerp wat ook altijd weer dankbaar voer voor blogposts is.

Geldnerd gaat huren?

Toen ik de rekensommetjes besprak met Vriendin kwam zij met het idee om eens te kijken hoe onze situatie zou zijn als we gehuurd hadden. Meer specifiek met een redeneerlijn dat de echte uitgaven aan onze eigen woning gelijk zijn aan de eigenaarsdelen van OZB, rioolheffing, waterschap, VVE en onderhoudsreservering, en onze hypotheekrente. De rest (aflossing) is namelijk vermogensopbouw. In stenen weliswaar, maar toch vermogen. Als ik die echte kosten bij elkaar optel en door 12 deel kom ik dus op het bedrag dat wij maandelijks aan huur zouden mogen uitgeven om financieel niet slechter af te zijn dan nu.

Die exercitie was vrij eenvoudig te maken. Dat komt uit op een bedrag van minder dan € 700 per maand. Daar huur je in Geldnerd City een bezemkast voor. Waar Vriendin en ik ook niet voor in aanmerking zouden komen, want ons inkomen is te hoog (voor huur tot € 976 / maand heb je hier een huisvestingsvergunning nodig). Het appartement twee deuren verderop staat te huur. Even groot als de onze, ook een tuin. Die kost € 2.250 per maand….

Ook voor particulieren is een koopwoning een slimme investering, concludeerde het NRC onlangs. Je wordt vanzelf rijker door de fiscale behandeling van de eigen woning en door af te lossen. Als de huizenprijzen blijven stijgen krijg je er zelfs overwaardevermogen bij. Twee probleempjes. Ten eerste, dat overwaardevermogen komt pas vrij als je weer verkoopt. En meestal koop je dan iets duurders en groters terug en ben je dat geld meteen weer kwijt. Ten tweede: woningprijzen kunnen ook dalen…

Hoe rijk word jij van jouw koopwoning? Of heb je de boot gemist?

Snel snel internet

  • Berichtcategorie:ICTWonen

In het jaar des Heeren 2019, op den achtsten dag van den Zoomermaand Juni (of Juno, zoals sommige dinosaurussen plachten te zeggen), arriveerde er een postduif postkoets epistel brief van den Konincklijken Posterijen, Telegrafie en Telefonie Nederland NV, in den volkschmond beeter bekend onder den bedrijfschname KPN. In dit schrijven werd ons medegedeeld dat onze wijk de eer te beurt was gevallen om mee te mogen gaan in de vaart der volkeren. We konden een glasvezelaansluiting krijgen.

Deze brief wekte enige verbazing bij mij. Want enkele weken daarvoor hadden we een vergelijkbare brief gekregen van T-Mobile. Twee glasvezelnetwerken? In onze wijk in een grote stad in het westen van Nederland? Dat was een interessante ontwikkeling.

Op zich had ik wel interesse in een glasvezelaansluiting. Niet eens meteen om een glasvezelabonnement te nemen, maar infrastructuur is infrastructuur. Het geeft keuzemogelijkheden. En daar ben ik dol op. Bovendien leek glasvezel mij wel een nuttige aanvulling op de koperdraad en coaxkabel die Huize Geldnerd tot op dat moment binnenkwamen.

KPN 1 – T-Mobile 0

De brief van T-Mobile had ik na een online check terzijde gelegd, Want daar was de aansluiting alleen gratis als je er meteen een abonnement bij nam. En dat vond ik niet meteen een goed idee. Maar toen ik een check deed op de brief van KPN, bleek dat zij niet met deze ridicule en onverstandige eis werkten. En dus schreef ik Huize Geldnerd in voor een glasvezelaansluiting via het KPN-netwerk.

En toen werd het stil…

In september 2019 verschenen er posters in alle bushokjes dat ze eraan kwamen, de vrienden van KPN. En we kregen een e-mail van dezelfde strekking. De voorbereidingen waren begonnen.

En toen werd het stil… Heel stil…

Heel lang stil. Ergens rond de zomer van 2020 las ik een berichtje dat KPN en T-Mobile geprobeerd hadden om een akkoord te sluiten zodat er maar één netwerk hoefde te worden aangelegd. Dat scheelt een hoop, dat snap ik. Alleen, het was partijen niet gelukt om tot een akkoord te komen. Dus kwam er een rechtszaak met als uitkomst dat KPN gewoon verder mocht gaan graven. En een tweede netwerk aan mocht leggen bovenop de kabels van T-Mobile. Gelukkig maar. Want de kabels van T-Mobile lagen er inmiddels al een tijdje, maar daar hadden wij niet op ingetekend.

En toen werd het weer stil…

Tot oktober 2020. Toen kregen we ineens bericht dat er jongens en meisjes van KPN langs zouden komen om een opname te doen, om te kijken waar de glasvezelkabel het huis binnen zou moeten komen. En op een ochtend stond er ook daadwerkelijk zo’n KPN-jongetje voor de deur. In januari 2021 werd het nog spannender. Op een maandag zagen we aan het eind van de straat de stoep weer opengaan. Groene mannetjes met KPN-logo’s op hun hesjes begonnen te graven. En na verloop van een paar dagen was die stoeptsunami tot bij ons voor de deur gekomen (we wonen aan een lange straat, ja). Op vrijdag staken er voor onze voordeur een paar glasvezelsprietjes langs een stoeptegel omhoog. Er lag glasvezel van KPN in de straat, ruim anderhalf jaar na de eerste aankondiging. Nu nog ons huis in.

En toen werd het stil…

Medio maart kregen we een brief met een afspraakvoorstel voor de monteur. Omdat we toch voortdurend thuiswerken hebben we die snel bevestigd. En op de bewuste vrijdag kwamen er ook gewoon twee mannetjes. Die groeven de stoep weer open, trokken de kabel naar binnen, en monteerden in onze meterkast een aansluitpunt waar een glanzende oranje glasvezelkabel naar toe loopt.

Dus was ‘ie er zomaar. Op een vrijdag. Een glasvezelaansluiting in onze meterkast. Huize Geldnerd, inmiddels ruim 100 jaar oud, doet nog helemaal mee in de 21e eeuw. Na de aankondiging op 8 juni 2019 vond de uiteindelijke realisatie van de aansluiting plaats begin april 2021. Bijna twee jaar. Het gaat op deze manier nog wel even duren voordat heel Nederland een glasvezelaansluiting heeft, denk ik…

Overstappen?

Tot op heden maken we in Huize Geldnerd gebruik van ZIGGO. De oude vertrouwde COAX-kabel. Met gratis televisie, we hebben alleen een internetabonnement bij ze. En dat laatste is een dingetje. Dat voordeel hebben we volgens mij alleen bij ZIGGO. Omdat ZIGGO de oude kabelinfrastructuur beheert. En verplicht is om bij een basisabonnement ook een basisset aan TV-zenders door te geven. Een pakket dat genoeg is voor Geldnerd en Vriendin. Zonder aanvullende stroomslurpende instabiele kastjes met allerlei extra diensten die we nooit gebruiken.

Een glasvezelabonnement zal dus van goede huize moeten komen om dat te overtreffen. Snel internet en een basispakket televisiezenders voor dezelfde prijs of goedkoper. Maar goed. De glasvezelaansluiting ligt er nu. En dat geeft extra keuzemogelijkheden. Het is altijd fijn om die te hebben in het leven. Binnenkort ga ik wel eens verkennen wat de mogelijkheden zijn.

Zit jij ook te wachten op een glasvezelaansluiting?

Hypotheekupdate voorjaar 2021 – Mijlpaal!

  • Berichtcategorie:Wonen

Saai is goed, en onze lineaire hypotheek is en blijft het saaiste financiële product dat er bestaat. En de reis naar financiële onafhankelijkheid is een zaak van lange adem. Die twee dingen komen bij elkaar in mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. De vijfde keer alweer. Veel kleine stapjes maken één grote…. Dat hoop ik jullie te laten zien door je elke keer weer mee te nemen in onze reis. Gewoon beginnen en volhouden, dan kom je ergens.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze werkwijze is en blijft simpel en doeltreffend. We lossen maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. Daarnaast maken we gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 475 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

In de grafiek kun je ook zien dat ik een keertje stout ben geweest. In oktober heb ik € 100 te weinig afgelost in de sneeuwbal (het ‘deukje in donkergroen’). Dat was een kleine liquiditeitsactie omdat we een dure maand hadden met ons hondje. Maar Vriendin was er niet blij mee toen ik haar dat (achteraf) vertelde, en het was natuurlijk ook niet noodzakelijk. Daarom heb ik in november € 100 extra afgelost om het weer recht te trekken.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

Deze maand bereiken we de volgende mijlpaal. Het punt waar de maandelijkse sneeuwbal structureel hoger wordt dan de rente die we elke maand betalen. Je ziet de rode lijn in onderstaande grafiek namelijk het lichtblauwe gebied in dalen. De rente is dus nu de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 34,8% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2020: 30,6%). Meer dan een derde afgelost in iets meer dan vier jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 36,8%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 42,1% in het najaar van 2020. En om de voortgang nog wat verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar dat schreef ik een jaar geleden ook, en 6 maanden geleden ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hij zit er weer op, mijn saaie blogpost. Maar valt het jou ook op dat de lijntjes consequent elke 6 maanden een stukje opschuiven, de goede kant op? Een stukje zichtbare vrijheid erbij?