Hypotheekupdate najaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen
  • Bericht reacties:16 Reacties

Alweer een half jaar voorbij! Tijd dus voor weer een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Onze hypotheek. Waarom ik die update toch steeds weer blijf maken? Om te laten zien dat gewoon stug doorgaan echt werkt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en binnen 4 jaar is dat een sneeuwbal van ongeveer € 650. Elke maand weer. En elke maand groeit die sneeuwbal verder.

We gaan consequent door met extra aflossen, en met die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Het sneeuwbaleffect. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de achtste halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Marktontwikkelingen

Het afgelopen jaar is de hypotheekrente sterk gestegen. Dat heeft impact op het bedrag dat mensen maximaal kunnen lenen, want de hypotheekverstrekker kijkt naar jouw totale maandlast (rente plus aflossing). Elke maand meer rente betekent dus minder ruimte voor aflossing, en omdat de totale hypotheek toch in dertig jaar weg moet zijn betekent dat een minder hoge hypotheek. Nu weet ik wel dat er nog steeds mensen zijn die een aflossingsvrije hypotheek nemen, maar dat zijn meestal mensen die de financiële crisis van 2008 / 2009 niet bewust hebben meegemaakt. Dus die komen er nog wel achter wat dat betekent…

Sandra Phlippen, hoofdeconoom van ABN AMRO, sloot op 31 juli in Zomergasten niet uit dat ABN AMRO al in 2023 de risico’s van klimaatverandering voor huizenbezitters doorberekent in hun hypotheken. Met dat ‘dreigement’ ben ik blij dat onze hypotheekrente nog vast staat tot eind 2036, en dat we in het huidige tempo ver voor die tijd hebben afgelost. Nu nog zorgen dat we het ooit ook voor een redelijke prijs verkocht krijgen… Vooralsnog hebben we de afgelopen jaren een behoorlijke buffer aan overwaarde opgebouwd. Fictieve rijkdom die pas echt wordt als we ons huis ooit verkopen. De grote stijgingen van de woningprijzen lijken vooralsnog achter de rug, augustus liet voor het eerst in lange tijd een kleine daling van 0,2% zien in de prijsindex bestaande koopwoningen.

Het gaat hard!

Inmiddels lossen we elke maand 1,15% van de resterende hypotheek af. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ongeveer € 650 per maand en groeit met ruim € 10,00 per maand, oftewel € 120 per jaar.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen blijft maar steeds harder stijgen, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden. Inmiddels gaat meer dan 86% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 14% van de maandelijkse hypotheeklast. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat meer dan 86 cent naar ons vermogen. En nog maar minder dan 14 cent naar de bank.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 10,00 bij (voorjaar 2022: € 9,60, najaar 2021: € 9). En we blijven gewoon doorgaan. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 120 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra keuzevrijheid.

De rente is nog steeds de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast, dat zal niet meer veranderen. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 5,50 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 45,8% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2022: 42,1%). Komend voorjaar zullen we de magische grens van een 50% afgeloste hypotheek passeren! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 29,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 31,8% in het voorjaar van 2022. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de aflossingslijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Energie besparen met de wasmachine

De afgelopen maanden hing de energierekening als een spreekwoordelijk zwaard van Damocles boven onze persoonlijke financiën. Ons jaarcontract loopt tot 1 december van dit jaar. Daarna zouden we overgeleverd raken aan de onzekerheden van het variabele contract. Die prijzen heb ik de afgelopen maanden in de gaten gehouden, met ons verbruik zouden we dan uitkomen op een termijnbedrag van € 400 – 500 per maand. Op zichzelf is dat voor ons (gelukkig) geen probleem, maar het zou wel een uitdaging worden om ons spaarpercentage in stand te houden.

Voor het geld en voor het klimaat

Nu waren we al een tijdje van plan om eens kritisch naar ons energieverbruik te kijken. Ons gasverbruik viel best mee voor een woning van onze omvang en leeftijd. Maar ons elektriciteitsverbruik is best hoog voor een twee-personen-een-hondje huishouden. De dreiging van een hogere energierekening was een goede aanleiding om deze actie eindelijk eens op te pakken. Dat het ook het klimaat een heel klein beetje kan helpen is ook prettig.

Op Prinsjesdag kwam de bevestiging dat ook rijke boomers als Geldnerd gered gaan worden door het kabinet. Er komt een prijsplafond voor een ‘normale verbruikshoeveelheid’ gas en elektriciteit, volgens de berichten 1200 m3 gas en 2400 kWh elektriciteit per jaar. Daarmee wordt ons verbruik van gas meer dan volledig afgedekt, en 80% van ons huidige elektriciteitsverbruik. Het staat ook nog niet precies vast wat het maximum tarief wordt, maar ik ga er vanuit dat onze energierekening hooguit ‘keer twee’ gaat ten opzichte van nu. En dat is iets heel anders dan de ‘keer vier’ waar ik totnogtoe mee rekende. Maar we hebben dus nog wel reden om actief te zoeken naar besparingen in ons elektriciteitsverbruik. Ons huidige jaarlijkse verbruik is 730 kWh hoger dan het ‘plafond’.

Gewoontedier

Nu is Geldnerd een echt gewoontedier. Gewoontes zijn prettig. Je kunt ze grotendeels op de automatische piloot doen. Daarmee kosten ze weinig mentale energie en veroorzaken geen stress. Maar gewoontes zijn ook een risico. Je kunt erin blijven ‘hangen’, en dan staat het vernieuwing en verbetering in de weg.

Eén van onze gewoontes in Huize Geldnerd is ‘de was’. Die wordt keurig verzameld in de twee wasmanden in ons washok, en die draaien we er op de automatische piloot doorheen. Twee keer per week de ‘handdoekenwas’ (inclusief keukentextiel), katoen op 60 graden. Wekelijks in het weekend het beddengoed, katoen op 30 graden. Tweewekelijks als de schoonmaakster is geweest de ‘doekjeswas’, synthetisch op 40 graden. Elke paar weken een ‘hondenwasje’ met de dekentjes uit de diverse mandjes van Hondje. En dan tussendoor nog synthetische of kantoenwasjes op 30 graden voor kledingstukken. We zijn maar met z’n tweeën, maar ongemerkt draaien we toch bijna elke dag wel een was. Soms wel meer dan één. Best veel voor een tweepersoonshuishouden.

Nu hangt er natuurlijk een mogelijke vervijfvoudiging van onze energierekening in de lucht. We zijn dus actief aan het kijken naar mogelijkheden om energie te besparen zonder drastische investeringen te hoeven doen. Gelukkig heb ik een paar jaar geleden al een grote analyse van ons verbruik gemaakt. Daaruit bleek dat de wasmachine in ons huis een ‘grootverbruiker’ is met (in die periode) bijna 13% van ons totaalverbruik. Dit terwijl het toch een redelijk nieuwe machine is, aangeschaft eind 2016, met destijds een erg goed energielabel. Vriendin stelde dus voor om eens kritisch naar het verbruik van de wasmachine te kijken. En Geldnerd ging daar enthousiast in mee.

Ik haalde dus de verbruiksmeter tevoorschijn en plaatste die in het stopcontact van de wasmachine. En maakte een simpel en doeltreffend formulier dat we bovenop de wasmachine legden. Vanaf dat moment noteerden we van elke wasbeurt een aantal gegevens (met voorbeeld):

DatumTemperatuurProgrammaCentrifugeSoort wasBeginstandEindstand
29/840Katoen1.400Handdoekenx,xy,y

De eindstand kwam van de verbruiksmeter, en was ook de beginstand van de volgende wasbeurt. We hebben dit een aantal weken volgehouden, en op die manier voldoende ‘datapunten’ verzameld voor een degelijke analyse. In die periode hebben we ook een keer een reinigingsprogramma gedraaid, onze machine vraagt daar na elke 40 wasbeurten zelf om. Het verbruik daarvan hebben we dus ook meegenomen in de analyse.

Uit de analyse van ons ‘wasgedrag’ kwam eigenlijk maar één echt verbeterpunt. We wassen namelijk al zoveel mogelijk op 30 graden. Geldnerd had in zijn hoofd echter nog twee belangrijke uitzonderingen. De handdoeken en het keukentextiel gingen standaard met een 60-graden programma de machine in, en ook mijn witte t-shirts. Geen kookwas op 90 graden, dat niet. Maar wel maar één treetje lager. En de handdoekenwas is een was die we twee keer per week draaien. Dus ongeveer 100 keer per jaar! Tel daar nog bij op een tweewekelijkse t-shirt was en je zit op 125 wasjes per jaar.

En toen zag ik het verbruik van dat programma. Maar liefst 1,4 kWh. Véél meer dan de wasbeurten op 30 en 40 graden. Ik heb dus mijzelf maar eens over mijn overtuigingen heen gezet en een paar handdoekenwasjes op 40 graden gedraaid. Ik merk geen verschil in hoe schoon en fris de was is. Maar wel een groot verschil in het verbruik. 0,6 kWh per wasbeurt maal 125 wasbeurten per jaar is 75 kWh. Dat is ruim 2% van ons totale elektriciteitsverbruik.

Onderstaand een overzicht van ons gebruik van de wasmachine.

WasProgrammaTemperatuurCentrifugeVerbruik
(kWh)
Aantal / weekAantal / jaar
(schatting)
Reiniging704001,10Na 40 wasbeurten
Handdoeken/t-shirtsKatoen601.4001,402,5125
Handdoeken/t-shirtsKatoen401.4000,802,5125
BedtextielKatoen301.4000,50150
KledingSynthetisch301.2000,452100
SchoonmaakdoekjesSynthetisch401.2000,700,525

Tegelijkertijd zijn we iets gaan doen aan onze onrust bij (half)volle wasmanden. Geldnerd en Vriendin hebben (hadden) dan allebei de neiging om die was in de machine te gooien en een programma te starten. Maar we werden strenger voor onszelf. Moesten de was opsparen totdat er van de betreffende soort (bijna) niets meer in de kast lag, of totdat het ook echt een volle trommel was. Dat kost wat moeite, maar we merken wel dat dit echt één of twee trommels was per week scheelt. En dat tikt natuurlijk wel aan als je rekent over een heel jaar. Als ik reken met anderhalve 30-graden synthetische was minder per week dan levert dit ook een jaarlijkse besparing van 37,5 kWh op.

Besparing in kWhPer WasbeurtAantal / jaarTotaal / jaar
Handdoeken en t-shirt was van 60 naar 40 graden0,6012575,0
Alleen volle trommels wassen0,457533,8
Totaal besparing kWh108,8

Ons jaarverbruik was in de afgelopen 12 maanden 3.130 kWh. Met deze maatregelen besparen we dus 3,5% op ons totale elektriciteitsverbruik, en bijna 15% van de kloof tussen ons werkelijke verbruik en het verwachte ‘plafond’. Doordat we 50 – 100 wasbeurten per jaar minder draaien besparen we ook nog eens behoorlijk wat drinkwater. Voor onze portemonnee en voor het milieu is dat ook een behoorlijke winst. Niet slecht voor één slimme actie van Vriendin!

Onze wasgewoonte is dus veranderd. En dat bespaart op jaarbasis veel meer dan ik vooraf verwacht had. Gelukkig bevestigde zelfs Margriet, een damesblad dat al suf en oubollig was toen ik jong was, dat wij verstandig bezig zijn. Het geeft te denken over wat we nog meer zouden kunnen doen om ons energieverbruik te verminderen. Misschien toch eens nadenken over een tijdklok op ons ‘mediablok’, de TV / SONOS en het wifipunt in de woonkamer? Dat was immers ook goed voor 10% van ons verbruik, en dan kan ik in elk geval een deel van het ‘standby-verbruik’ aanpakken. Mijn server automatisch ’s nachts uitschakelen? Dan moet ik wel de backup-taken verplaatsen naar een ander tijdsvenster. En nog eens goed in de instellingen van de koelkast en de diepvries duiken. Er zijn vast nog wel meer mogelijkheden. Geldsnor noemde er onlangs nog een paar.

Wat kost de föhn?

Overigens is Vriendin ook nog naar de kapper geweest, en heeft voor het eerst in zeer lange tijd een korter kapsel laten knippen. Ze schat in dat ze nu nog maar 5 minuten per dag de föhn hoeft te laten draaien, in plaats van voorheen 8 minuten. Onze föhn verbruikt maar liefst 2.200 Watt. Ze föhnt op werkdagen, 4 dagen per week. In een jaar besparen we zo 4 x 52 x 3 minuten = 624 minuten = 10 uur en 24 minuten = 10,4 uur verbruik. Dat is in totaal ook nog eens 10,4 * ( 2.200 / 1000 ) = 22,88 kWh…. Geldnerd gebruikt zelf al jaren geen föhn meer. daarvoor heeft hij te weinig haren over.

En het geeft ook te denken over onze onbewuste energieverslaving. Iets waar diezelfde Geldsnor onlangs ook over schreef. Een energiek mannetje is dat… Stof tot nadenken en bezinning.

Kijk jij ook wel eens bewust naar jouw gewoontes? En hoe bespaar jij energie?

NB: Ook Spaarmoeder schreef vandaag over de was. En dat hebben we niet eens afgesproken!

Elektra, gas, water en een veel hoger maandbedrag?

  • Berichtcategorie:Wonen

Eind juni / begin juli vragen het waterbedrijf en het energiebedrijf altijd om mijn meterstanden (in Huize Geldnerd hebben we nog geen slimme meters). En dan volgen al snel de jaarafrekeningen. Voor mij het moment om weer even iets dieper in ons verbruik te duiken. Zeker dit jaar. Want die kleine dictator in het oosten is nog steeds aan het klooien, en zorgt er mede voor dat de energieprijzen wereldwijd de pan uitrijzen. En bij de evaluatie van ons stookseizoen had ik al gezien dat onze slimme thermostaat weliswaar meer comfort maar niet een besparing in kubieke meters gas had opgeleverd.

Die hogere energieprijzen wierpen vorig jaar hun schaduw al vooruit. Ons driejaarlijkse contract liep eind 2021 af. Gelukkig kon ik in de zomer van 2021 nog een contract voor een jaar afsluiten. Tegen hogere tarieven dan het voorgaande contract, maar nog steeds vele malen goedkoper dan de huidige prijzen. En daar las ik al een aantal angstaanjagende blogposts over, onder andere bij Luxe Of Zuinig.

Contracten en variabele tarieven

En dat is een dingetje, dat contract van ons. Ons huidige jaarcontract loopt 1 december aanstaande af. Op de website van onze energieleverancier lees ik op dit moment dat ik ‘vanwege de marktomstandigheden’ geen verlengingsaanbod ga krijgen. Als ik niets doe, gaat Huize Geldnerd op 1 december over op variabele tarieven. Ook bij de diverse vergelijkingssites zie ik geen mogelijkheden voor jaarcontracten. Overal kom ik op dit moment uit uit op variabele tarieven, met (voor ons verbruik) bedragen tussen de € 300 en € 400 per maand. Dat is iets heel anders dan de € 133 die we momenteel per maand betalen. En dan verwachten veel deskundigen dat de prijzen nog veel hoger gaan worden. Daar helpt geen tijdelijke verlaging van de BTW op energie tegen…

Onze ‘kale’ VerbruikstarievenEenheid20192020 / 20212022
Elektriciteit Hoog per kWh ex. BTW0,076640,080800,08807
Elektriciteit Laagper kWh ex. BTW0,061500,065300,08807
Gasper m3 ex. BTW0,288910,300000,36001

En deze tarieven zeggen lang niet alles. Want het grootste deel van de uiteindelijke rekening wordt bepaald door energiebelasting, leveringstarieven, en netbeheerkosten.

Het contract voor drinkwater is hiermee vergeleken een baken van rust en stabiliteit. Maar ook op dat domein lees ik inmiddels de eerste alarmerende berichten dat de stabiliteit voor de langere termijn allerminst verzekerd is.

Verbruik in Huize Geldnerd

Sinds begin 2022 neem ik maandelijks de meterstanden op, in plaats van alleen aan het einde van elk kwartaal. Op die manier verzamel ik meer datapunten over ons verbruik. En het gasverbruik koppel ik nu ook aan het aantal graaddagen, om te kijken hoe ons verbruik beïnvloed wordt door de weersomstandigheden [terugblik stookseizoen]. Maar in dez blogpost focus ik op ons jaarverbruik, op basis van de werkelijke meterstanden tot en met eind juni 2022. En zoals gebruikelijk heb ik, op basis van het verbruik in de voorgaande vijf jaar, ook weer een prognose gemaakt voor ons verbruik in het huidige kalenderjaar.

Ons waterverbruik blijft stabiel hoger dan het verbruik dat NIBUD als gemiddelde geeft voor een tweepersoons huishouden. We hebben een bad waar nog wel eens gebruik van gemaakt wordt. En ik denk dat we nog wel iets kunnen bezuinigen als we alleen helemaal volle trommels was zouden draaien. En af en toe sproeien we de tuin, al is dat dit seizoen nog maar één keer gebeurd.

Ons gasverbruik blijft hoger dan de periode tot en met 2020, maar wel lager dan wat NIBUD als gemiddeld verbruik geeft voor ons soort woning. Afgelopen winter (en ook op dit moment) werken wij nog vooral thuis. Nu is gas wel het meest dure onderdeel van de nutsvoorzieningen, dus dit is waar eventuele ruimte voor financiële besparing zal zitten. Want de stijging van onze energielasten zal vooral door de gestegen tarieven voor gas veroorzaakt worden.

Ons elektriciteitsverbruik is erg stabiel, maar met 3.200 – 3.300 kWh wel behoorlijk hoger dan de 2.810 kWh die NIBUD als gemiddelde geeft voor een tweepersoonshuishouden. (Te?) veel apparaten op standby, de SONOS luidsprekers en de TV, en een router, drie wifipunten en een server die altijd aan staan. Drie jaar geleden heb ik dat al eens in kaart gebracht. Inmiddels is ongeveer 25% van de inbouwspots in ons huis (we hebben er ruim 30) voorzien van LED-lampen. We vervangen nog steeds alleen als een spot defect is, want nog werkende halogeenlampen toevoegen aan de afvalberg alleen maar om elektriciteit te besparen vinden we ook geen goed idee.

Wat kost dat?

Wat kost dat dan allemaal per jaar? Hiervoor heb ik de totaalbedragen van de jaarafrekeningen op een rijtje gezet, dus inclusief alle belastingen en leveringskosten en dergelijke. De afgelopen jaren zijn we in Huize Geldnerd ongeveer € 1.800 per jaar kwijt aan elektra, gas en water. Wat daarin opvalt is dat aardgas een steeds groter aandeel heeft in deze uitgavenpost, inmiddels maar liefst twee derde. Water is vrij constant, elektriciteit is goedkoper geworden.

Die kosten van het aardgas, wat we gebruiken om te koken, het huis te verwarmen, en warm water uit de kraan te krijgen, heb ik dus nog een tandje dieper bekeken.

Tsja, en dat is een duidelijk beeld. Het is het verbruik (aantal kubieke meter maal tarief per kubieke meter), inclusief de met dat verbruik samenhangende energiebelasting, dat het leeuwendeel van deze stijging voor z’n rekening neemt. Meer dan verdubbeld sinds 2018, een veel sterkere stijging dan alleen door ons gestegen verbruik verklaard wordt.

Wat te doen?

Inzake ons energiecontract hebben we voorlopig besloten om pas zo laat mogelijk te beslissen wat we gaan doen. Ik houd de ontwikkelingen op de markt uiteraard wel goed in de gaten. Medio november zal onze huidige leverancier (Greenchoice) ons een voorstel doen met hun variabele tarieven van dat moment. Die kunnen we dan vergelijken met andere leveranciers. Tenzij het echt onbetaalbaar wordt willen we wel graag groene stroom en CO2-gecompenseerd aardgas blijven gebruiken. Ik reken voor de begroting voor 2023 maar even met een energiecontract van € 400 per maand…

Komende maand verwachten we aan de voorkant van onze woning wel eindelijk de nieuwe kozijnen met HR++ glas. Dat zou een behoorlijk warmtelek in onze woonkamer moeten dichten en het comfort moeten verhogen. Ik overweeg om dan ook radiatorfolie te plaatsen, alles ligt dan toch open. Huize Geldnerd is en blijft een oud huis uit het begin van de vorige eeuw, dus verdere isolatie en verduurzaming is lastig. Geen ruimte voor zonnepanelen.

Die slimme meter komt er overigens inmiddels wel aan. Eindelijk. Er was iets met de elektriciteitsmeters in onze wijk waardoor het de netbeheerder extra werk kost om hier slimme meters te plaatsen. Maar we hebben een brief gehad en de afspraak staat, over enkele weken wordt de slimme meter hier geplaatst.

Hoe gaat het met jouw energierekening?

Sinds een aantal jaren schrijf ik regelmatig over ons energieverbruik. Lees hier over 2019, 2020 en 2021. In 2019 analyseerde ik ons elektriciteitsverbruik. Eerder dit jaar keek ik terug op ons stookseizoen.

Terugblik op het stookseizoen 2021 – 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Op dinsdag 12 april 2022 hebben we de verwarming op de ‘zomerstand’ gezet. In de Tado-app op mijn telefoon staan alle kamers ‘uit’. De komende maanden zal de verwarming dus niet meer aanslaan, de ketel wordt alleen gevraagd om warm water te leveren voor de badkamer en de keuken. Daarmee kwam een einde aan het stookseizoen 2021 – 2022. Een mooi moment om even terug te blikken.

Het is voor het eerst dat ik dat doe. Waar ik geen genoeg kan krijgen van financiële cijfertjes, heb ik soms minder interesse in andere cijfertjes. We hebben nog steeds geen slimme meter in Huize Geldnerd, we zijn (al heel lang) in afwachting van bericht hierover van de netbeheerder. Ik nam dus vier keer per jaar handmatig de meterstanden op, en ook als het waterbedrijf en het energiebedrijf er één keer per jaar om vragen. Heel anders dan sommige andere bloggers, die vaker over energie lijken te schrijven dan over geld….😉 Ik ben gewoon jaloers natuurlijk dat anderen iets beter bijhouden dan dat ik het doe.

Thuiswerken

Het stookseizoen 2020 – 2021 was de eerste winter van de coronapandemie. We hebben in die periode volledig thuis gewerkt. Dat merkten we in het energieverbruik. We moesten fors bijbetalen en kregen door de stijging van de energieprijzen ook een fors duurder contractvoorstel toen ons energiecontract afliep.

In de zomer van 2021 hebben we dus een zogenaamde slimme thermostaat geïnstalleerd in Huize Geldnerd. Met slimme thermostaatkranen in de woonkamer, de badkamer, en onze werkkamers. Hiermee kunnen we voor die kamers apart instellen wanneer er verwarmd moet worden en tot welke temperatuur. Precies op 1 oktober 2021 is in Huize Geldnerd de verwarming voor het eerst aangezet. En ook in het stookseizoen 2021 – 2022 hebben we vrijwel volledig thuisgewerkt.

Ik ben natuurlijk ook benieuwd of de investering in de slimme thermostaat zichzelf een beetje terugbetaalt. Want inclusief montage heeft dat grapje toch ongeveer € 1.000 gekost.

Stookschema

Nadat de verwarming afgelopen najaar voor het eerst werd aangezet hebben we in de weken daarna het ‘stookschema’ per kamer proberen te optimaliseren. Globaal zijn wij uitgekomen op het volgende:

Screenshot TADO app

Onze werkdagen zijn van maandag tot en met donderdag. Op die dagen stoken we de woonkamer van 06.30 – 07.30 (ontbijt), van 12.00 – 13.00 (lunch) en van 17.30 – 21.30 naar 19,5 graden. Daarbuiten houdt de thermostaat de temperatuur overdag op minimaal 17,0 graden. Van 21.30 – 22.30 houden we de temperatuur op minimaal 18 graden, en van 22.30 – 06.30 mag de temperatuur dalen tot 15,0 graden.

Op de werkdagen stoken we onze werkkamers van 08.00 – 17.30 uur, ook tot 19,5 graden. Daarbuiten (dus ’s avonds en ’s nachts en op vrijdag, zaterdag en zondag) mag de temperatuur dalen tot 15 graden. Als we toch in de werkkamer willen zitten is het één druk op de knop (in de app) om de werkkamer voor een bepaald tijdvak toch weer op een aangename temperatuur te krijgen. Het zijn relatief kleine ruimtes van ongeveer 10 m2 die snel warm zijn.

Op vrijdag en zaterdag stoken we de woonkamer van 08.30 – 21.30 naar 19,0 graden en van 21.30 – 22.30 naar 18 graden. Daarbuiten is de ingestelde temperatuur 15,0 graden. Op zondag begint de verwarming een paar uurtjes later.

Onze badkamer ligt beschut in het huis en heeft niet veel verwarming nodig. ’s Ochtends van 06.30 – 08.00 stoken we die naar 19,0 graden, en daarbuiten mag de temperatuur dalen tot 17,0 graden. Op vrijdag en zaterdag begint dat schema om 07.30 uur, en op zondag pas om 10.00 uur.

Belangrijkste voordeel van deze aanpak is dat we niet meer de hele dag de (grote) woonkamer hoeven te verwarmen om het behaaglijk te hebben in de werkkamers. Er gaat gericht warmte naar de ruimtes waar we dat op dat moment nodig hebben. Met name onze werkkamers van Vriendin is hierdoor veel behaaglijker geworden. En de Tado app roept regelmatig dat we hierdoor veel besparen.

In maart hebben we een aantal dingen nog wat strakker ingesteld, mede ingegeven door de overheidscampagne ‘zet ook de knop om’. De temperatuur in de kamers mag ’s nachts teruglopen naar 13,0 graden. De temperatuur in de woonkamer mag overdag teruglopen naar 15,0 graden. En in onze werkkamers en de woonkamer stoken we nog maar op tot 19,0 graden.

En?

Maar is die besparing nu ook gerealiseerd? Hebben we echt minder gas verbruikt om behaaglijk de winter door te komen en dat kleine irritante dictatortje Poetin in Rusland dwars te zitten?

Nee

Aanpak

Meten is weten. Het is sowieso voor het eerst dat ik de start (1 oktober 2021) en het einde (12 april 2022) van het stookseizoen expliciet heb vastgelegd. Maar ook op andere manieren ben ik meer statistieken gaan vastleggen om ons stookseizoen te kunnen bewaken.

In het verleden noteerde ik onze meterstanden alleen per einde van elk kwartaal. Ik heb dus een meterstand van 30 september 2021 en 31 december 2021. Sinds 1 januari noteer ik de meterstanden aan het einde van elke kalendermaand. Ik heb ook de meterstanden genoteerd van 12 april 2022, het moment dat we de verwarming in de zomerstand zetten.

Ons gasverbruik heb ik gecorrigeerd voor het gas dat we gebruiken voor warm water. Uit ons gasverbruik in de zomers van 2017 tot en met 2021 weet ik dat dit gemiddeld 0,55 m3 gas per dag kost.

Verder heb ik mij (met dank aan ‘klimaatzendeling’ Geldsnor), verdiept in het verschijnsel Graaddagen. Ik heb ook een account aangemaakt bij MinderGas. Door hier alle meterstanden uit mijn administratie in te voeren kan ik allerlei vergelijkingen maken van ons eigen gasverbruik ten opzichte van andere deelnemers. We zitten nog niet in het zuinigste segment…

Bron: MinderGas

Analyse

Er is nog werk aan de winkel. In onderstaande grafiek zie je per jaar het aantal graaddagen en de door ons verbruikte kubieke meters aardgas per stookseizoen. Dat is niet helemaal nauwkeurig natuurlijk, ik heb alleen van het zojuist afgelopen stookseizoen de details. Voor de eerdere seizoenen heb ik de aanname gedaan dat het stookseizoen jaren xx – yy bestond uit kwartaal 4 van jaar xx en kwartaal 1 van jaar yy.

Het hoge gasverbruik van 2020 – 2021 en 2021 – 2022 is op het oog logisch verklaarbaar. We werkten immers thuis. Maar je ziet dat we in 2021 – 2022 meer aardgas verbruikten met minder graaddagen (ietwat gedramatiseerd, de y-as voor graaddagen begint niet bij nul). Meer aardgas per graaddag dus.

Ons gasverbruik in het stookseizoen 2019 – 2020 vind ik in deze helemaal moeilijk verklaarbaar. Alhoewel ik in het laatste kwartaal van 2019 na mijn kaakoperatie ook langdurig thuis was en mijzelf heel zielig vond en dus extra comfort zocht in warmte. Ook viel het eerste begin van de thuiswerkperiode rond corona nog precies in maart 2020, het staartje van dat stookseizoen. Maar deze aannames kan ik niet controleren.

Als ik bij MinderGas de grafieken van ons cumulatief gasverbruik voor de seizoenen 2020 – 2021 en 2021 – 2022 onder elkaar zet zie ik ook dat we het afgelopen stookseizoen meer gas nodig hadden bij minder graaddagen dan een jaar eerder. Dat is niet echt aan een specifieke periode toe te wijzen, het zijn vrij gelijkmatig oplopende verbruiksgrafieken.

Stookseizoen 2021 – 2022. Bron: MinderGas
Stookseizoen 2020 – 2021. Bron: MinderGas

Tot slot nog een voortschrijdend gemiddelde. Die zal op termijn nauwkeuriger worden nu ik elke maand de meterstanden bijwerk. Op dit moment kan ik er nog weinig conclusies aan verbinden.

Bron: MinderGas

Ik heb voor de afgelopen stookseizoenen ook de verstookte kubieke meters aardgas per graaddag berekend. Dat geeft een beeld van ons stookgedrag gecorrigeerd voor de weersomstandigheden.

Ik vind dit geen prettig beeld. Pas in maart 2022 komen we in de buurt van het verbruik in het eerste kwartaal van 2021. Dat was op zichzelf al een hoog verbruik kwartaal, en we hadden toen nog geen slimme thermostaat.

Conclusies

Voorlopig is mijn conclusie dat de slimme thermostaat van Tado bij ons z’n belofte niet heeft waargemaakt. Ten opzichte van eerdere jaren hebben we wel een veel comfortabelere woonsituatie gehad in ons huis. Warme werkkamers waar we in de eerdere coronawinter het gewoonweg koud hadden. Maar we hebben daarvoor wel behoorlijk wat extra aardgas verstookt, geen fijn vooruitzicht met ons huidige energiecontract

Er is ruimte voor verbetering, dat is wel de conclusie. We hebben pas laat in het stookseizoen de instellingen van de thermostaat echt strakker gezet. Het lijkt erop dat we vooral veel gas hebben verstookt bij het ‘voorverwarmen’. De verwarming automatisch eerder laten starten zodat de gewenste temperatuur ook bereikt is als de dag begint. Op het Tado-forum lees ik daar meer klachten over, die functionaliteit is nog niet zo slim als je zou mogen verwachten anno 2022.

In mijn statistieken zie ik dat de ketel vaak al rond 05.00 uur begon met voorverwarmen en dat de ruimtes al om 05.30 op temperatuur waren, terwijl ons warmtewindow pas om 06.30 begon. Dat was niet zo handig… Tado heeft toegezegd dat ‘ergens de komende jaren’ te fiksen. Dat is ze geraden ook! En het mag van mij wel wat sneller. Ondertussen beperk ik mij maar tot het starten van de verwarming op harde starttijden, op basis van onze eigen ervaring van het afgelopen stookseizoen met de tijd die nodig is om de diverse ruimtes op te warmen.

Ook gaan we dit jaar hopelijk nog een aantal verduurzamingsmaatregelen nemen, zoals de plaatsing van HR++ glas. Dat zou ook moeten schelen, we verliezen daar nu nog veel warmte in met name de woonkamer.

Dit was het eerste jaar van de verhoogde waakzaamheid op ons gasverbruik. Volgend stookseizoen moet het echt beter. We zijn er nu in elk geval actiever mee bezig. Wat we meten beïnvloedt wat we doen. Daar worden dingen meestal beter van.

Hoe was jouw stookseizoen 2021 – 2022?

Hypotheekupdate voorjaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Hoe saai kan het leven zijn? Zelfs de ontwikkeling van onze WOZ-waarde was dit jaar saaiheid troef. En ook op hypotheekgebied is er dus weinig nieuws te melden. We gaan gewoon consequent door met extra aflossen en die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Een sneeuwbaleffect. Elke maand dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de zevende halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Weer een mijlpaal!

Toch is er ook deze rapportage weer een mijlpaal te noemen. Zoals jullie weten lossen we elke maand drie stukjes af. De reguliere maandelijkse aflossing die ‘moet’ van de bank. Een extra aflossing met een vast bedrag van € 1.000 per maand. En de ‘sneeuwbal’, die bestaat uit alles wat we tot op heden aan maandelijkse aflossing bespaard hebben. Die laatste groeit inmiddels met € 9,60 per maand, oftewel € 115 per jaar. En sinds een paar maanden lossen we hierdoor elke maand meer dan 1,0% van de resterende hypotheek af. En dat percentage, aflossing gedeeld door resthypotheek, blijft de komende jaren natuurlijk gestaag doorstijgen. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels bijna € 600 per maand en groeit zoals eerder gezegd inmiddels met ruim € 9,60 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 85% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 15% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9,60 bij (najaar 2021: € 9). Gewoon doorgaan dus. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 115 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 42,1% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2021: 38,5%). Ruim 40% afgelost in vier en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 31,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 34,7% in het najaar van 2021. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne is de gestaag dalende lijn…

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Onze nieuwe WOZ-waarde in 2022

De WOZ-waarde van onze eigen woning speelt een belangrijke rol in mijn financiële systeem. Die gebruik ik namelijk jaarlijks om de woning te waarderen bij de berekening van mijn vermogen. De waarde is min of meer objectief vastgesteld, en de WOZ-waarde loopt altijd 1 à 2 jaar achter op de huidige marktwaarde. Daarmee bouw ik wat veiligheidsmarge in bij het berekenen van mijn vermogen. Daar ben ik in het verre verleden namelijk wel eens te optimistisch in geweest.

In Geldnerd City ontvang ik de nieuwe WOZ-waarde normaliter medio februari, als de gemeente ons verblijdt met de aanslag gemeentelijke belastingen voor het huidige jaar. Dit jaar was het begin februari al zo ver. Ik zat er al op te wachten, en herken dus wel iets van de spanning die collega-blogger Geldsnor beschrijft.

En eigenlijk viel ik wel een beetje van mijn stoel van verbazing. De WOZ die we kregen had namelijk als peildatum 1 januari 2021. Het verschil tussen de vorige en deze reflecteert dus de waardestijging gedurende het jaar 2020. Volgens het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland in die periode met ruim 9%. Maar de stijging van onze WOZ-waarde is slechts 2,7%. Ik heb ook nog het taxatierapport van de gemeente gedownload, maar daar krijg ik ook echt niet een idee van deze relatief beperkte stijging. We hebben gewoon geluk gehad met de woningen waar we mee vergeleken zijn, of de gemeente is niet van plan om de WOZ helemaal met de gekte op de woningmarkt mee te laten bewegen. Onze ontwikkeling wijkt namelijk nogal af van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen.

Gelukkig heb ik geen prijsstijging meer nodig om mijn hypotheekrente te kunnen verlagen. Wij zitten met onze hypotheek al jaren in de laagste risicocategorie, onze huidige LTV is 32,5%. Dus eigenlijk is een beperkte stijging alleen maar voordelig. Het scheelt volgend jaar bij de berekening van het eigenwoningforfait in onze belastingaangifte.

Impact op de grafiekjes

Door de hogere WOZ-waarde verschuiven er weer wat lijntjes in mijn grafieken. Mijn bekende ‘huisjesgrafiek‘ gebruikt namelijk de WOZ-waarde als 100%. Daar gaan vanaf het ingelegde eigen geld bij aankoop, de reguliere en extra aflossing op de hypotheek, en de resterende hypotheek. Wat er overblijft is de overwaarde.

In onderstaande grafieken zie je links de grafiek op basis van oude WOZ-waarde, en rechts de grafiek op basis van nieuwe WOZ-waarde. Het verschil is dit jaar niet groot, maar wel duidelijk zichtbaar. Het gele vlak van de overwaarde is weer iets groter geworden.

En onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van deze grafiek zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Belangrijkste voor mij is dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.

Het blijft natuurlijk allemaal papieren rijkdom. Het is pas echt geld als we de woning verkopen. Ook een reden waarom het goed is dat de WOZ-waarde niet nóg hoger wordt. Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde.

En het is weer WOZ-seizoen, dat is duidelijk! Onder andere De Budgetman en Geldsnor schreven er ook over.

Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?