Schuiven met huisjes en hypotheekjes….

In Huize Geldnerd vindt de laatste weken koortsachtig overleg plaats. Geldnerd z’n spreadsheets maken overuren. Dat heeft natuurlijk alles te maken met het Project Elders. Er moet een huis verkocht worden. En we zoeken ‘iets nieuws’.

Dat ‘iets nieuws’ is nog wel een dingetje. Toen ik eerder schreef over mijn FIRE-plan heb ik ons beeld geschetst van dat kleine fijne boerderijtje ergens buiten, met een lapje grond waar we zoveel mogelijk zelfvoorzienend kunnen leven. Moestuin Elders, zullen we maar zeggen. Bedoeld voor de rest van ons leven, in elk geval zo lang als wij het aankunnen.

Het goede nieuws is dat deze droom in de regio Elders zonder meer haalbaar lijkt te zijn. We keken daar al een tijdje een paar jaar mee op Funda, en zagen regelmatig objecten voorbij komen waarbij wij kwijlend aan onze schermpjes gekleefd zaten. Het liefst kopen we iets dat dringend aan renovatie toe is. Want dan kun je het in één klap verduurzamen en helemaal naar je eigen zin maken. Ook dat is in de regio Elders geen probleem. Regelmatig gaan er oude omaatjes dood die meer dan vijftig jaar samen met opa in dat boerderijtje gewoond hebben, waarbij het zichtbaar is dat er na de initiële investering niet zo heel veel meer aan het huisje veranderd is. Oude eiken meubels en veel schrootjes, en tegeltjes en sanitair waarbij je de tand des tijds ziet, zullen we maar zeggen. FundaFun likt er z’n vingers bij af, maar het is ideaal voor onze plannen.

Plan A

Maar het laatste wat we kunnen gebruiken is tijdsdruk op de zoektocht naar de Moestuin Elders. Daar willen we tegenaan lopen. Dat moet precies goed zijn en een aantal boxjes aftikken. Om dat nu even snel te regelen in een paar drukke maanden lijkt ons geen verstandig idee.

Dus kwam er een Plan A. Huize Geldnerd te koop zetten. En ondertussen al iets huren in de regio Elders waar we voorlopig zouden kunnen wonen. Huren want minder sores. Terwijl we rustig doorzoeken naar de Moestuin Elders.

Dus werden er verhuurders aangeschreven in de regio Elders. Maar die opbrengst viel wel even tegen. Aanbod was er nog wel, en ook tegen prijzen waar we in Geldnerd City niet van schrikken (integendeel). Voor € 1.500 kale huur per maand zou er best wel wat te krijgen zijn. Maar men is in de regio Elders duidelijk niet gewend aan diplomaten en expats en de bijbehorende korter durende huurcontracten. Minimaal één jaar, en meestal zelfs minimaal twee jaar. En dat gaat wel erg ver. Zo lang willen we ons in deze overgangsfase niet vastleggen.

Als Plan A faalt….

…. Dan is er gelukkig nog de rest van het alfabet. Het klinkt misschien gek, maar misschien moeten we onze tijdelijke huisvesting gewoon maar kopen. De regio Elders bestaat uit een stad (OK, ‘stadje’ vergeleken met Geldnerd-City, maar dat is alleen maar een pré) en de regio eromheen met veel kleinere en grotere dorpen en veel landelijk gebied, landbouw, water en natuur.

Dus aan onze eettafel (waarvan Geldnerd hoopt dat ‘ie mee kan, maar zeker is dat nog niet want die tafel is erg groot) bedachten we een plan B. We gaan eerst een paar maanden op een vakantiepark zitten. Ondertussen zoeken we een koop-appartement in Elders-Stad. Idealiter lopen de verkoop van Huize Geldnerd in Geldnerd-City, en de aankoop van dat ‘Tussenappartement’ in Elders-Stad of omgeving, ongeveer synchroon. Wij verhuizen dan met Hondje en onze spulletjes naar Elders-Stad. En hebben dan de komende jaren een stabiele woonomgeving terwijl we op ons gemak zoeken naar de definitieve bestemming, de Moestuin Elders. Geen tijdsdruk. Want tegen de juiste plek aanlopen en die volledig renoveren en verduurzamen kan natuurlijk wel even duren.

Tegen de tijd dat de Moestuin Elders dan gereed is voor bewoning verkopen we het Tussenappartement weer. Of misschien word ik wel huisjesmelker en ga ik het verhuren…. 😉 Dat zien we tegen die tijd wel.

Of we kopen toch meteen al Moestuin Elders. Maar alleen als we er tegenaan lopen voordat we het Tussenappartement vinden.

We realiseerden ons dat dit een haalbare optie zou zijn toen we keken naar de woningprijzen in Elders-Stad. Voor ongeveer de helft van de verwachte opbrengst van Huize Geldnerd kopen we daar een modern appartement met ale voorzieningen. We neigen naar een appartement, omdat we denken dat die straks iets makkelijker weer te verkopen zijn dan een gewone woning.

Hypotheek meenemen?

Met dit plannetje in gedachten was er nog een essentiële vraag over. Wat te doen met onze huidige resterende hypotheek? Wat kunnen we doen? Er resteert nog ongeveer € 175.000 met een rente van 2,21% die vaststaat tot eind 2036. Bij verkoop van ons huidige huis hebben we de optie om het resterende hypotheekbedrag en de huidige voorwaarden mee te nemen naar een nieuwe woning, mits we dat binnen drie maanden doen.

Mijn eerste gedachte was ‘nee, dat doen we natuurlijk niet’. We willen immers hypotheekvrij zijn. En de Geldnerd ging aan het rekenen. Ik neem jullie daar graag in mee, maar wel met enigszins fictieve cijfers.

Wij verkopen straks Huize Geldnerd. Verkoopwaarde minus resterende hypotheek zou dan ongeveer € 500.000 zijn. Als we dat wegzetten in onze beleggingen met een verwacht rendement van 7,0 procent per jaar betaal ik jaarlijks (tegen Box-3 tarief 2024) 0,07 * 0,36 * 500.000 = € 12.600 extra aan belasting. Extra, want ons vermogen zit al boven de vrijstellingsgrens van € 57.000 per persoon.

Maar als ik een Tussenappartement koop van € 350.000 en dat contant afreken betaal ik jaarlijks maar 0,07 * 0,36 * (500.000 – 350.000) = € 3.780 extra aan belasting in Box 3. Een besparing van zo’n € 9.000 aan belasting, omdat het geld van het Tussenappartement in de stenen in Box 1 zit. Dat weegt ruimschoots op tegen het Eigenwoningforfait en het ontbreken van hypotheekrente-aftrek in Box 1. Hypotheekrente-aftrek kan ik sowieso wel vergeten, want de opbrengst van Huize Geldnerd moet ik inzetten als eigenwoningreserve. Omdat Tussenappartement naar verwachting veel minder kost dan de opbrengst van Huize Geldnerd, mag ik geen hypotheekrente meer aftrekken. Dat krijg je als je niet het gebruikelijke ‘groter en duurder’ spoor op de huizenmarkt volgt, maar juist ‘kleiner en goedkoper’ wilt.

Maar toen ik dit vraagstuk voorlegde aan een panel van grootse Nederlandse FIRE-denkers ging ik er toch ook anders naar kijken.

Ik ga het geld immers de komende jaren wel nodig hebben. Onze verwachting is dat we binnen twee jaar tegen Moestuin Elders aan gaan lopen. Dan ga ik die € 500.000 opbrengst van Huize Geldnerd dus nu niet beleggen. Die horizon is te kort en het risico is dus te groot. Het moet dus gewoon naar een spaarrekening om beschikbaar te zijn voor de aankoop van Moestuin Elders. En dan wordt het plaatje heel anders. Dan kost Box 3, uitgaande van 2,0 procent forfaitair rendement, ineens nog maar 0,02 * 0,36 * 500.000 = € 3.600 extra aan belasting. En nog maar € 1.080 als ik Tussenappartement contant afreken.

Maar het plaatje voor het al dan niet aanhouden van de hypotheek wordt dan wel heel anders. Ga even uit van datzelfde Tussenappartement van € 350.000, maar nu financier ik de helft met de oude hypotheek en de andere helft met een deel van de opbrengst van Huize Geldnerd.

  • We betalen jaarlijks rente, 2,21 procent over € 175.000, dat is ongeveer € 3.860 per jaar. In de praktijk iets minder, want het is een lineaire hypotheek dus de rentelast wordt elke maand iets lager.
  • Ik krijg rente over het deel van de opbrengst dat ik op een spaarrekening zet (in totaal € 500.000 – € 175.000 = € 325.000). Tegen 2,5 procent levert dat € 8.125 per jaar op.
  • Ik betaal extra belasting in Box 3 over diezelfde € 325.000 * 0,02 * 0,36 = € 2.340.
  • Dit plaatje levert een jaarlijkse ‘plus’ van 8.125 – 3.860 – 2.340 = € 1.925 op. En als het Tussenappartement € 450.000 zou kosten dan is de jaarlijkse ‘plus’ 5.625 – 3.860 – 1.620 = € 145 per jaar.
  • Die € 450.000 is geen toevallige prijs, dat is namelijk de maximale hypotheek die we momenteel van onze huidige hypotheekverstrekker op één salaris zouden kunnen krijgen.

In elk scenario kost het mij geen geld maar levert het me geld op. En het geeft flexibiliteit. Extra financieringsruimte die handig kan zijn bij de aankoop van Moestuin Elders. Een extra € 175.000 die meer oplevert dan dat het kost. Met dank aan mijn lage en nog meer dan 10 jaar vaststaande hypotheekrente en de huidige feitelijke spaarrente.

In onderstaande tabellen zijn de verschillende scenario’s nog even op een rijtje gezet. Ik gebruik daarbij de onderstaande aannames (alle bedragen in Euro’s):

Waarde
Verwachte opbrengst Huize Geldnerd = Verkoopprijs -/- resterende hypotheek500.000
Resterende (lineaire) hypotheek175.000
Hypotheekrente (staat vast tot eind 2036)2,21%
Belastingtarief Box 336,0%

Verder reken ik met de onderstaande gemiddelde rendementen. het forfaitair rendement is waar de Belastingdienst naar verwachting mee rekent voor de bepaling van mijn Box 3 belasting.

ForfaitairWerkelijk
Rendement beleggen7,0%7,0%
Rendement sparen2,0%2,5%

En dat geeft onderstaande resultaten. In alle scenario’s behalve ‘Alles Beleggen’ is de aanname dat het vermogen op een spaarrekening staat. Alle bedragen in Euro’s.

Alles
Beleggen
Alles
Sparen
Appartement
zonder hypotheek
Appartement
met hypotheek
Appartement
zonder hypotheek
Appartement
met hypotheek
AAanschafwaarde appartement350.000350.000450.000450.000
BHypotheek175.000175.000
CEigen inleg (A – B)350.000175.000450.000275.000
DJaarlijkse opbrengst vermogen (1)35.00012.5003.7508.1251.2505.625
EJaarlijkse rentelast hypotheek (2)3.8683.868
FJaarlijks Box 3 (3)12.6003.6001.0802.3403601.620
Netto Resultaat
(D – E – F)
22.4008.9002.6701.917890137
  1. Verwachte opbrengst Huize Geldnerd = Verkoopprijs -/- resterende hypotheek. Beschikbaar vermogen om te sparen = Verwachte opbrengst Huize Geldnerd -/- Eigen inleg Tussenappartement. Jaarlijkse opbrengst vermogen = Beschikbaar vermogen * Werkelijk rendement sparen.
  2. Jaarlijkse rentelast hypotheek = Resterende lineaire hypotheek * Hypotheekrente. In de praktijk lager omdat we maandelijks lineair aflossen en dus elke volgende maand over een lager bedrag de rente betalen.
  3. Jaarlijks Box 3 = Beschikbaar vermogen * Forfaitair rendement sparen * Tarief Box 3.

Voorzichtige conclusie is dat ik dus misschien die hypotheek tegen deze voorwaarden nog wel even wil houden. In elk geval met de huidige belastingregels. Die gaan wel veranderen, maar dat is op z’n vroegst in 2027. En dan willen we toch echt wel op de Moestuin Elders zitten en ziet de wereld (en ons leven) er heel anders uit.

Nadelen en risico’s

Geen voordelen zonder nadelen en risico’s. Dat is hier niet anders. Zo reken ik bijvoorbeeld de kosten koper en andere kosten van het kopen van een woning en verhuizen niet mee. Dat moeten we namelijk toch, en is dus neutraal over alle scenario’s.

Door het kopen van een Tussenappartement betalen we twee keer overdrachtsbelasting. Gelukkig kopen we zowel Tussenappartement als uiteindelijk Moestuin Elders in dit scenario als hoofdverblijf. Dat betekent dat we in aanmerking komen voor het huidige lage tarief van 2,0 procent. Op het geheel der dingen vind ik dat te overzien. Het is minder dan dat we kwijt zouden zijn als we voor deze periode zouden gaan huren.

Daarnaast krijg ik elk jaar een stukje bijtelling in Box 1 van mijn inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait van momenteel 0,35%. Dat is € 1.225 bij een WOZ-waarde van € 350.000 en € 1.575 bij een WOZ-waarde van € 450.000. Maar dat heb ik in elke koopsituatie, ook straks met Moestuin Elders.

Wel zijn we bij een appartement ook elke maand een bijdrage aan de VVE verschuldigd. Maar daar krijgen we ook wat voor terug. Het moet er ondermeer voor zorgen dat het complex goed onderhouden wordt en dat ons appartement de komende jaren z’n waarde behoudt.

Een ander risico dat we niet in de hand hebben is de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Het lijkt nu weer wat rustiger maar het afgelopen jaar waren er veel berichten over prijsdalingen. Die zouden overigens ook in ons voordeel moeten werken, want dat zou betekenen dat ook Moestuin Elders goedkoper kan worden aangeschaft. Prijsstijgingen vind ik lastiger te overzien. Het zou moeten betekenen dat Tussenappartement uiteindelijk ook meer opbrengt bij verkoop. Geld dat dan weer naar Moestuin Elders kan.

En er is altijd een risico op wijziging van de belastingtarieven. Dat is te overzien omdat het de bedoeling is dat dit zich allemaal in de komende twee tot drie jaar af gaat spelen. Dat is normaliter een redelijk overzichtelijke termijn. Misschien verandert de overdrachtsbelasting of stijgt het Box 3 tarief nog verder. Ik hoop en verwacht op ons definitieve stekje te zitten voordat er een hele grote hervorming doorgevoerd wordt.

Ik heb er ook nog even over nagedacht om ons huidige Huize Geldnerd te gaan verhuren. Maar we hebben eenvoudigweg geen zin in de sores. Regio Elders ligt ook echt elders, aan de andere kant van het land. Dat is een hoop gedoe (of kosten voor beheer). Psychologisch vinden we het ook belangrijk om de banden met de Randstad nu echt door te gaan knippen. En hoog en droog te wonen voordat de stijgende zeespiegel Geldnerd City verzwelgt….

De stip op de horizon

Een Tussenappartement kopen. En dan rustig verder zoeken. Een huisje buitenaf of aan de rand van een dorp, met minstens 1.000 m2 grond. De bedoeling is om dan wel volledig hypotheekvrij te zijn. Het doel van ‘gratis wonen’ te bereiken. Want dat is voor ons een belangrijke FIRE mijlpaal.

De letters A en B zijn inmiddels gebruikt in dit planningsproces. Ik ben benieuwd hoeveel letters van het alfabet we nog nodig gaan hebben voordat we op ons definitieve plekje op Moestuin Elders zitten. Maar één ding weet ik wel: ik geniet van dit proces!

Met de voorgenomen verkoop sluiten wij ons aan bij de huidige verhuistrend in bloggersland. Afgelopen week las ik dat Tom’s huis ook verkocht is en dat hij zich buiten de Ring van Amsterdam gaat wagen (oh horror….). En ook De Budgetman verkocht zijn huis om naar Bolivia te vertrekken. En zelfs de Geldsnor wil over een paar jaar huisjes gaan melken, en dan ook nog in het buitenland. Ik hoop vooral dat onze verkoop net zo snel en met net zo’n goede prijs gaat als bij de Budgetman, en dat ons definitieve huis niet zo’n bodemloze put wordt als het kasteel van CheesyFinance.

Maak jij wel eens grootse plannen in het leven? En zie jij nog andere opties of risico’s voor Geldnerd en Vriendin?

Met hartelijk dank aan de FIRE-vriendjes voor het meelezen en meedenken, met een speciale eervolle vermelding voor Spekvet.

Start van stookseizoen 2023 – 2024

  • Berichtcategorie:Wonen

Vorig jaar viel het bijltje op 15 oktober, en in 2021 zelfs al op 1 oktober. Dit jaar leek het anders te gaan, het beste deel van de zomer viel in september en ook begin oktober stond alles hier nog in de zomerstand. Maar het najaar, en daarmee ook de kou, zijn natuurlijk niet tegen te houden.

Op 15 oktober, precies dezelfde dag als vorig jaar, ging de thermostaat in Huize Geldnerd voor de eerste keer in de winterstand. Buiten bulderde de westenwind tegen de gevel. Het was 17 graden in de woonkamer. Daar hielp geen trui en geen fleecedeken meer tegen. Het stookseizoen 2023 – 2024 is begonnen.

Maar toch is er een groot verschil met vorig jaar! De Oekraïners hebben (helaas) de Russen nog steeds niet hun land uit gegooid, maar voor wat betreft onze energievoorziening is er wel veel veranderd.

Vorig jaar was ons perspectief een variabel contract tegen torenhoge maandbedragen van meer dan € 500, en er was nog geen zicht op iets als een prijsplafond. Uiteindelijk kregen we twee keer € 190, voor november en december 2022, en vanaf januari 2023 een prijsplafond. Dat haalde voor ons de scherpe randjes eraf. Al besef ik terdege dat veel mensen nog steeds moeite hebben en hadden om die hogere rekening te betalen.

We stapten over naar Shell Energy. Wel een beetje met pijn in het hart, want ik heb het niet zo op grijpgrage fossiele bedrijven die om fiscale redenen naar het Verenigd Koninkrijk verhuizen. Maar ze waren goedkoop, blijkbaar iets te goedkoop. Ik heb er aan bijgedragen om ze een klein beetje terug te pakken, denk ik dan maar 😈….

Afgelopen voorjaar besloten we om eens vooruit te gaan denken. En we sloten een nieuw jaarcontract af. Nog steeds niet zo goedkoop als het ooit was, maar die tijden komen misschien wel nooit meer terug. Misschien moeten we gewoon accepteren dat onze energie jarenlang te goedkoop geweest is. Ten faveure van ons, maar ten nadele van onze planeet en daarmee uiteindelijk ook van ons. We zullen het zien.

Maar goed, ik word filosofisch-melancholisch op mijn oude dag. Terug naar het stookseizoen… We zijn er goed op voorbereid. Zoals elk jaar heeft onze CV-ketel in augustus een onderhoudsbeurt gehad. De instellingen van onze thermostaat hebben we vorig jaar gedurende het seizoen bijgesteld om te passen bij ons leefpatroon. Dat is niet echt veranderd, dus die instellingen blijven voorlopig zoals ze zijn. ’s Ochtends comfortabel ontbijten en douchen, en ook ’s avonds als we thuiskomen een comfortabel huis tot een half uur voor onze reguliere bedtijd. Werken we thuis, dan zetten we de afzonderlijke werkkamers handmatig aan.

Ik ben benieuwd wat voor winter we gaan krijgen. Het KNMI deed onlangs onheilspellende voorspellingen voor de langere termijn. En we zijn afgelopen periode wel in heel korte tijd van een mooie nazomer naar echt herfstweer gegaan. We gaan het zien. Huize Geldnerd is er klaar voor.

Heb jij de verwarming al aan?

Hypotheekupdate najaar 2023

  • Berichtcategorie:Wonen

Eind september! De zomer is onherroepelijk voorbij en het najaar steekt z’n gure kop op. Toch zijn er lichtpuntjes in het leven. Eén daarvan is mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate.

Het is nog steeds het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Vooral bedoeld om te laten zien dat gewoon stug doorgaan echt werkt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en elke maand groeit die sneeuwbal verder. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de tiende halfjaarlijkse Hypotheekupdate!

Afgelopen week las ik over de effecten van de hogere rente op de hypotheekmarkt. Vooral minder oversluiters en bijleners. Lijkt me logisch, het wordt een dure grap op deze manier. Gelukkig staat onze rente nog vast tot eind 2036, en is de planning nog steeds om ruim voor die tijd klaar te zijn met aflossen. De afgelopen jaren was onze rente van 2,21% hoger dan wat je kreeg op een nieuwe hypotheek. Maar inmiddels is onze rente al weer een tijdje erg aantrekkelijk. Het maakt niet uit voor ons, het is een constante factor in mijn financiële plaatje.

Mijlpalen

De reis naar financiële onafhankelijkheid is een feestje, maar je moet wel zelf de slingers ophangen. En niet verbaasd zijn als iedereen je vreemd aankijkt als je vertelt wat je te vieren hebt…

Ook deze keer is er weer een mijlpaal te melden. Sinds augustus van dit jaar is onze maandelijkse bruto reguliere hypotheeklast lager dan € 1.000 in de maand. Tot de bruto reguliere hypotheeklast reken ik de rente en aflossing die we contractueel aan de bank moeten betalen. Dat is dus exclusief onze vrijwillige sneeuwbal en extra aflossing. Ik ben blij met deze mijlpaal.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels meer dan € 770 per maand en groeit met ruim € 15 per maand, oftewel € 180 per jaar.

De tijden zijn veranderd

In de vorige update schreef ik al over de verbouwing van mijn hypotheekspreadsheet in Excel naar LibreOffice Calc. De vorige update was nog ‘hybride’ met deels Excelgrafieken, en deels Calc. Inmiddels zijn de laatste plooitjes gladgestreken en de laatste grafiekjes gemigreerd. Zelfs bovenstaande tekening van onze hypotheekstrategie is opnieuw gemaakt in LibreOffice. Ook deze blogpost is dus 100% open-source gebaseerd.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Waar staan we nu?

In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Je ziet dat de reguliere aflossing (de groene lijn) de afgelopen maanden lager is geworden dan de sneeuwbal (de paarse lijn). En de ‘verplichte’ maandlasten (reguliere aflossing en rente, oranje lijn) zijn nu minder dan € 1.000 per maand. Een groot verschil met de ruim € 1.800 per maand die wij moesten betalen toen we de hypotheek net afgesloten hadden. En dat is (slechts) zes en een half jaar geleden.

En dat betekent dat we doorgaan op de bekende weg. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 88 cent naar ons vermogen. En nog maar 12 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. Een Geldnerd als ik kan daar dus oprecht van genieten, elke maand weer.

Inmiddels lossen we elke maand 1,35% van de resterende hypotheek af. Zes maanden geleden was dat nog 1,25%. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 53,4% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2023: 49,6%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 24,4%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 26,4% in het voorjaar van 2023. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop.

De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven (de verticale lijnen markeren de maanden van eerdere blogposts). En bijna vijf jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Nieuw jaarcontract energie

  • Berichtcategorie:Wonen

Het zal niemand ontgaan zijn, de afgelopen jaren was er veel te doen op de energiemarkt. Met dank aan ‘geopolitieke ontwikkelingen’ (in gewoon Nederlands: een agressieve dictator die van mij onmiddellijk een enkele reis naar de zon mag krijgen, en daarmee bedoel ik de kern van die ster, niet een of ander mooi vakantie-oord). Ook in Huize Geldnerd kregen we er mee te maken. Toen ons aantrekkelijke meerjarige energiecontract eind 2021 afliep namen we een duurder eenjarig contract. Met als gevolg dat we eind 2022 onvermijdelijk terechtkwamen in een variabel contract . Het voorstel dat GreenChoice ons toen deed was nogal prijzig, zelfs voor de marktomstandigheden van dat moment. En een prijsplafond hing wel in de lucht maar was nog niet zeker. Geldnerd en Vriendin namen dus het zekere voor het onzekere en stapten over naar Shell Energy. Met ook een fors maandbedrag, maar toch een paar honderd euro per maand lager dan bij Greenchoice.

Gelukkig werden we vervolgens ‘gered’ door de Nederlandse overheid. Je verwacht het niet, maar dat blijkt dus af en toe toch te kunnen. Eerst kwam er twee maanden lang een korting van € 190, en uiteindelijk kwam er voor 2023 ook een prijsplafond. Nu hadden we het in Huize Geldnerd financieel ook wel gered zonder, maar ik ben toch blij dat het prijsplafond er is. Want niet ieder huishouden heeft die luxe.

Ondertussen bleven de marktprijzen zich ontwikkelen. Gelukkig niet nóg verder omhoog. Dat was natuurlijk wel een reëel risico op dat moment. Maar een combinatie van factoren heeft ons geholpen. Een relatief milde winter. Weinig vraag uit China, dat nog lang met coronalockdowns zat. En toch ook het succes van de Oekraïners op het slagveld. Netto effect was dat de energieprijzen eerst stabiliseerden en daarna weer begonnen te dalen. Volgens de statistiekjes leverde ook Huize Geldnerd een bijdrage aan de vermindering van ons aardgasverbruik, constateerde ik onlangs.

Door de ontwikkelingen in de markt begonnen een paar energiebedrijven een tijdje geleden voorzichtig weer jaarcontracten aan te bieden. Ik las er ook over in diverse media. Dat wekte mijn interesse. Als geboren pessimist (sommige mensen zouden zeggen ‘Doctor Doom’) ben ik namelijk allerminst gerust op de komende winter. Die oorlog ten oosten van ons is immers nog niet afgelopen, al hoop ik van harte dat Oekraïne binnenkort heel hard ‘BOEH!’ roept, dat alle Russen daarna heel hard wegrennen in oostelijke richting, en dat die dan thuis orde op zaken gaan stellen. Maar dat kan nog heel vervelend worden. En markten zijn gebaseerd op emotie en houden niet van onzekerheid. Prijzen kunnen dan ook nog wel eens heel hard de lucht in schieten. Ook daarover las ik in de media.

En ook leveringszekerheid is een dingetje. We hebben in Nederland en in Europa niet genoeg opslagcapaciteit om voor een hele winter gas in te slaan. Er moet dus ook tussendoor wel geleverd worden om de voorraden aan te vullen. China is inmiddels ook weer uit z’n corona-winterslaap ontwaakt. We bouwen in hoog tempo LNG-terminals, maar het zal nog een paar jaar duren voordat die hele keten robuust is. In de tussentijd blijven we kwetsbaar.

Er is, kortom, geen enkele reden om aan te nemen dat het tijdperk van de hoge energieprijzen definitief voorbij is. Integendeel…

Geldnerd is dus wel blij met die jaarcontracten. Daarmee dek je namelijk het risico voor de komende winter af. Je kunt er natuurlijk op gokken dat de prijzen laag blijven, of dat de overheid nog wel een keertje met een prijsplafond komt. Maar dat weet je niet zeker. Bij een jaarcontract staat je tarief vast, en heb je alleen een probleem als je leverancier omvalt en je omgezet moet worden naar een nieuwe.

De afgelopen periode heb ik me daar dus even in verdiept. Uit mijn administratie viste ik een rijtje met ons verbruik en de kosten van de afgelopen jaren. Dit zijn, behalve voor het lopende contract, de werkelijke maandbedragen op basis van de eindafrekening. Dus als we een maandbedrag zouden hebben van € 200, en we kregen aan het eind van het jaar € 120 terug, dan reken ik met een werkelijk maandbedrag van € 190 ( = 200 – ( 120 / 12 ) ).

In ons huidige variabele contract met prijsplafond bedraagt ons maandbedrag € 244. Na de bespaaracties van afgelopen jaar en het afgelopen stookseizoen is ons verbruik ook iets lager geworden. Met de actuele verbruiksgegevens ben ik dus maar weer eens gaan kijken bij de bekende vergelijkingssites. Randvoorwaarde in Huize Geldnerd is wel dat we groene stroom en CO2-gecompenseerd gas willen hebben.

De uitkomst viel me niet tegen. We konden € 40 per maand besparen. Door nota bene terug te gaan naar GreenChoice.

Na wat wikken en wegen hebben we dat dus gedaan. We hebben een nieuw jaarcontract afgesloten. En daarmee het risico op stijgende prijzen voor de komende winter afgedekt. De ‘downside’ is natuurlijk dat het over een paar maanden misschien nog goedkoper had gekund als de prijzen verder blijven zakken. Maar dat risico wilden we even niet nemen. We weten waar we aan toe zijn, en het maandbedrag is substantieel lager dan wat we nu betalen. Dat is voor ons voldoende.

Terugkijkend hadden we dus vorig jaar ook gewoon bij GreenChoice kunnen blijven zitten. Maar dat had ons veel geld gekost als het prijsplafond er niet was gekomen. En die zekerheid hadden we nog niet op het moment dat we overstapten. Ik heb dus geen spijt van de overstap naar Shell (die overigens op dit moment nog geen jaarcontracten aanbiedt). Ze hebben ons mooi de winter door geholpen. Doen ze eindelijk ook eens iets nuttigs voor deze samenleving….. 😉

Heb jij al naar je energiecontract gekeken?

Terugblik op het stookseizoen 2022 – 2023

  • Berichtcategorie:Wonen

Medio oktober ging de verwarming in Huize Geldnerd in de ‘winterstand’ en begon het stookseizoen 2022 – 2023. En pas op 3 mei 2023 hebben we de verwarming weer in de zomerstand geschakeld, nadat we op het weerbericht zagen dat er op donderdag 4 mei eindelijk een fatsoenlijke temperatuur verwacht werd. Dat is een stuk later dan in 2022, met dank aan een traag voorjaar en een kwakkelende gezondheid. Maar de winter zit erop, en dus ook het stookseizoen. Tijd voor een terugblik!

StookseizoenStartEinde
2021 – 202201-10-202112-04-2022
2022 – 202315-10-202203-05-2023

Op het ergste voorbereid

Van tevoren waren we lichtelijk bezorgd. Door het geklooi van Poetin waren de gasprijzen tot recordhoogten gestegen, ze stuiterden vrolijk naar boven en af en toe weer een beetje naar beneden. Ons energiecontract liep 1 december af. Gelukkig werden we gered door de overheid, eerst met twee maanden op rij € 190 korting, en daarna met een prijsplafond. Verder werden eind september de kozijnen en ramen aan de voorzijde van Huize Geldnerd vervangen. HR++ glas en geen tocht meer. Ook heb ik alle radiatoren aan de buitenmuren voorzien van radiatorfolie. Er waren warme dekens klaargelegd. We waren op het ergste voorbereid.

Maar ook ons klimaat blijkt gelukkig ook een tegenstander van Poetin te zijn. We werden beloond met een extreem warm najaar. In de laatste week van oktober bereikten de temperaturen recordwaarden van 20 graden Celsius en meer. Het zal niemand verbazen dat de verwarming in Huize Geldnerd in die periode ook gewoon weer uitgeschakeld is. Op 14 november noteerden we in Geldnerd City de eerste echt kille dag. Toen heb ik het bovenraampje in onze slaapkamer pas gesloten, dat staat het grootste deel van het jaar op een kier voor de gewenste ventilatie. En in de nacht van 19 op 20 november registreerden we in Geldnerd City eerste nachtvorst. Dicht bij zee is dat altijd een beetje uitzonderlijk.

Er zijn natuurlijk ijsberen die veel later begonnen met stoken dan Geldnerd. En dan geven ze ook nog hun partner de schuld…

Milde onvergelijkbare winter…

Al met al was het een milde winter. Dat kun je zien als je de graaddagen naast elkaar zet.

Maar het was voor ons ook een lastig vergelijkbare winter. In het stookseizoen 2021 – 2022 werkten Geldnerd en Vriendin nog grotendeels thuis. Dat betekende dat we niet alleen in de weekenden stookten (dat begint bij ons op donderdagavond en duurt tot maandagochtend), maar ook tijdens de werkweek onze werkkamers verwarmden. Het afgelopen stookseizoen was dat beeld genuanceerder. Vriendin heeft het hele stookseizoen op kantoor doorgebracht. En vanaf medio december werkte Geldnerd ook vooral op kantoor, als onderdeel van de tijdelijke klus die hij ging doen. Vanaf dat moment werd er dus op maandag tot en met donderdag overdag thuis niet meer gestookt. Dat scheelt toch wel een slok op een borrel.

Het was ook een koud voorjaar. Veel regen, gure wind, lage temperaturen. Vandaar dat we het nu pas aandurven om de verwarming in de zomerstand te zetten.

De cijfers

Geen Geldnerd-blog zonder cijfers en grafiekjes, uiteraard. Met één kanttekening. In het verleden noteerde Geldnerd slechts een keer per kwartaal de meterstanden. Pas sinds begin 2022 doe ik dat maandelijks. Dat betekent dat ik nog niet voor het hele stookseizoen een vergelijking op maandbasis kan maken.

Gelukkig heb ik vorig jaar wel met terugwerkende kracht onze verbruiksgegevens ingevoerd bij MinderGas. En daar kan ik eenvoudig periodevergelijkingen maken tussen het stookseizoen 2022 – 2023 en het voorgaande stookseizoen 2021 – 2022. Dat geeft mij al het nodige inzicht.

Zo zie ik in onderstaande grafiek dat de meeste maanden een lager gasverbuik lieten zien dan vorig jaar. December schiet er een beetje uit, maar ik zie ook in de statistiekjes dat december 2022 kouder was dan december 2021.

Ons gasverbuik per gewogen graaddag ligt in het zojuist afgesloten stookseizoen behoorlijk lager dan in het vorige stookseizoen. Pas aan het eind van het seizoen slaat dat om. Dat is niet gek, vorig jaar sloten we op 12 april af en dit jaar pas op 3 mei.

In het stookseizoen 2022 – 2023 hebben wij onze positie in de benchmark ten opzichte van andere gebruikers bij MinderGas weten te verbeteren. In onderstaande grafiek onze positie voor het afgelopen stookseizoen.

En in onderstaande grafiek onze positie voor het stookseizoen 2021 – 2022,

Op basis van al deze gegevens geeft MinderGas aan dat wij in het stookseizoen 2022 – 2023 maar liefst 17,4% minder gas verbruikt hebben dan vorig stookseizoen. Ik begrijp het niet helemaal, maar ik denk dat ik daar toch maar blij mee ga zijn. Europa wilde immers dat we 15% gas gingen besparen, en Huize Geldnerd heeft z’n steentje bijgedragen. 😇

Beperkte analyse

Met de gegevens die ik nu beschikbaar heb kan ik nog steeds maar een beperkte analyse maken van ons energieverbruik. Eigenlijk zou ik bijvoorbeeld inzicht willen hebben in het aantal uren dat de CV-ketel gestookt heeft. De TADO geeft mij maar beperkt inzicht. Ik kan er uiteraard wel een betaald abonnement nemen en dan krijg ik vast en zeker meer inzicht. Maar dat wil ik niet. Mogelijk dat ik in de toekomst toch weer met Home Assistant aan de slag ga. Dan kan ik die gegevens in eigen beheer verzamelen en verwerken. Dat voelt prettiger. Tot die tijd moet ik het dus maar met de huidige analyses doen.

Hoe was jullie stookseizoen?

Hypotheekupdate voorjaar 2023

  • Berichtcategorie:Wonen

Het is voorjaar en dus weer tijd voor een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Onze hypotheek.Want gewoon stug doorgaan werkt echt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en elke maand groeit die sneeuwbal verder. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de negende halfjaarlijkse Hypotheekupdate!

Mijlpalen

Ook deze keer zijn er weer mijlpalen te melden. De weg naar financiële onafhankelijkheid is saai, dus je moet de feestjes zelf creëren… Het zijn er twee dit keer:

Ten eerste, sinds januari 2023 is de maandelijkse sneeuwbal groter dan de reguliere aflossing. Laat het even op je inwerken. Onze vrijwillige maandelijkse EXTRA aflossing, die alleen maar bestaat uit het geld dat we inmiddels maandelijks bespaard hebben op de oorspronkelijke rente en aflossing, is groter dan wat we nu maandelijks verplicht moeten aflossen van de bank. En dat is ongeveer 4,5 jaar nadat we begonnen zijn met de sneeuwbalmethode.

En ten tweede: volgende maand, eind april om precies te zijn, hebben we ook (iets meer dan) de helft van de hypotheek afgelost. In iets minder dan 6,5 jaar, normaliter zouden we dat punt pas eind 2031 bereiken. En volgens ons huidige aflossingsschema hebben we nu nog iets meer dan zes jaar nodig om de rest af te lossen.

Heeft extra aflossen nog zin?

Onlangs kreeg ik de vraag of extra aflossen nog wel zin heeft nu de spaarrente stijgt. De eerste banken zijn inmiddels alweer door de 2,0% grens heen gebroken (in opwaartse zin dan…). Onze hypotheekrente is 2,21% en staat nog vast tot eind 2036. Nog even doorstijgen dus, en dan levert het geld meer op als het op een spaarrekening staat.

Toch blijven wij stug extra aflossen. En daar hebben we een goede reden voor. Het doel van het extra aflossen is namelijk het verlagen van onze vaste maandlasten. Met elke extra aflossing daalt het bedrag dat wij maandelijks MOETEN betalen. Dat verschil steken we nu in het bedragen dat we MOGEN betalen, de extra aflossing, maar dat is een keuze. Daar kunnen we mee stoppen. En dan profiteren wij elke maand van die lagere maandlasten, en hebben we dus minder geld nodig om rond te komen.

Als het ons puur om het rendement zou gaan, was ik sowieso nooit aan extra aflossen begonnen. Dan had ik beter het geld in extra beleggingen kunnen steken, met over de langere termijn een veel hoger gemiddeld rendement. Maar dat doen we dus niet.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels iets meer dan € 705 per maand en groeit met ruim € 10,00 per maand, oftewel € 120 per jaar.

Collega-blogger Geldsnor schreef onlangs een blogpost over hoe het aflossen van schulden je niet automatisch nú helpt om beter rond te komen. Voor ons met een lineaire hypotheek zou dat wel gelden, als we het oorspronkelijke aflossingsschema zouden volgen dan betaalden we elke maand een paar Euro minder aan rente. Dat was het begin van onze sneeuwbal. Nu hebben we én constante maandlasten, én we lossen onze hypotheek versneld af. Wil er nog iemand weten waarom ik fan ben van de lineaire hypotheek? Overigens is Geldsnor inmiddels ook begonnen met aflossen. En hoop ik van harte dat zijn dreigement om te stoppen met bloggen een 1-april grap blijkt te zijn…

De tijden veranderen

De afgelopen jaren heb ik gewerkt met mijn hypotheekspreadsheet in Excel. Maar als onderdeel van mijn reis naar open-source is de spreadsheet inmiddels omgebouwd naar LibreOffice Calc. Maar nog niet helemaal, ik worstel nog met een paar grafieken en heb de afgelopen periode weinig programmeertijd genomen. Deze blogpost is dus deels gebaseerd op mijn Excelgrafieken, en deels op Calc.

Ik heb ook een beetje opgeruimd. Niet alle grafieken gaan mee naar de nieuwe spreadsheet. Soms schiet ik een beetje door met grafiekjes in mijn spreadsheets en mijn blogposts…

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Waar staan we nu?

In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Je ziet dat de reguliere aflossing (de groene lijn) de afgelopen maanden lager is geworden dan de sneeuwbal (de paarse lijn). En de ‘verplichte’ maandlasten (reguliere aflossing en rente) zijn nog maar iets meer dan € 1.000 per maand. Een groot verschil met de ruim € 1.800 per maand die wij moesten betalen toen we de hypotheek net afgesloten hadden.

En dat betekent dat we doorgaan op de bekende weg. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 87 cent naar ons vermogen. En nog maar 13 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Tsja… Deze grafiek komt nog uit Excel

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren.

Zien jullie overigens dat ‘knikje’ in de afgelopen periode in de sneeuwbalgrafiek hierboven? Geldnerd had een foutje gemaakt bij het bouwen van zijn hypotheekspreadsheet in LibreOffice Calc. Daardoor begon de sneeuwbal ineens exponentieel te groeien. Mooi voor de extra aflossing, maar minder goed voor onze maandlasten. Ik kreeg het na een paar maanden in de gaten. Het foutje is hersteld en de sneeuwbal loopt weer zoals het oorspronkelijk de bedoeling was.

Inmiddels lossen we elke maand 1,25% van de resterende hypotheek af. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 49,6% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2022: 45,8%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 26,4%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 29,8% in het najaar van 2022. De afgelopen periode hielpen niet alleen de extra aflossingen bij het verbeteren van deze ratio, maar ook de nieuwe WOZ-waarde. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop.

De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hoe is het met jouw hypotheek?