Terugblik op het stookseizoen 2021 – 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Op dinsdag 12 april 2022 hebben we de verwarming op de ‘zomerstand’ gezet. In de Tado-app op mijn telefoon staan alle kamers ‘uit’. De komende maanden zal de verwarming dus niet meer aanslaan, de ketel wordt alleen gevraagd om warm water te leveren voor de badkamer en de keuken. Daarmee kwam een einde aan het stookseizoen 2021 – 2022. Een mooi moment om even terug te blikken.

Het is voor het eerst dat ik dat doe. Waar ik geen genoeg kan krijgen van financiële cijfertjes, heb ik soms minder interesse in andere cijfertjes. We hebben nog steeds geen slimme meter in Huize Geldnerd, we zijn (al heel lang) in afwachting van bericht hierover van de netbeheerder. Ik nam dus vier keer per jaar handmatig de meterstanden op, en ook als het waterbedrijf en het energiebedrijf er één keer per jaar om vragen. Heel anders dan sommige andere bloggers, die vaker over energie lijken te schrijven dan over geld….😉 Ik ben gewoon jaloers natuurlijk dat anderen iets beter bijhouden dan dat ik het doe.

Thuiswerken

Het stookseizoen 2020 – 2021 was de eerste winter van de coronapandemie. We hebben in die periode volledig thuis gewerkt. Dat merkten we in het energieverbruik. We moesten fors bijbetalen en kregen door de stijging van de energieprijzen ook een fors duurder contractvoorstel toen ons energiecontract afliep.

In de zomer van 2021 hebben we dus een zogenaamde slimme thermostaat geïnstalleerd in Huize Geldnerd. Met slimme thermostaatkranen in de woonkamer, de badkamer, en onze werkkamers. Hiermee kunnen we voor die kamers apart instellen wanneer er verwarmd moet worden en tot welke temperatuur. Precies op 1 oktober 2021 is in Huize Geldnerd de verwarming voor het eerst aangezet. En ook in het stookseizoen 2021 – 2022 hebben we vrijwel volledig thuisgewerkt.

Ik ben natuurlijk ook benieuwd of de investering in de slimme thermostaat zichzelf een beetje terugbetaalt. Want inclusief montage heeft dat grapje toch ongeveer € 1.000 gekost.

Stookschema

Nadat de verwarming afgelopen najaar voor het eerst werd aangezet hebben we in de weken daarna het ‘stookschema’ per kamer proberen te optimaliseren. Globaal zijn wij uitgekomen op het volgende:

Screenshot TADO app

Onze werkdagen zijn van maandag tot en met donderdag. Op die dagen stoken we de woonkamer van 06.30 – 07.30 (ontbijt), van 12.00 – 13.00 (lunch) en van 17.30 – 21.30 naar 19,5 graden. Daarbuiten houdt de thermostaat de temperatuur overdag op minimaal 17,0 graden. Van 21.30 – 22.30 houden we de temperatuur op minimaal 18 graden, en van 22.30 – 06.30 mag de temperatuur dalen tot 15,0 graden.

Op de werkdagen stoken we onze werkkamers van 08.00 – 17.30 uur, ook tot 19,5 graden. Daarbuiten (dus ’s avonds en ’s nachts en op vrijdag, zaterdag en zondag) mag de temperatuur dalen tot 15 graden. Als we toch in de werkkamer willen zitten is het één druk op de knop (in de app) om de werkkamer voor een bepaald tijdvak toch weer op een aangename temperatuur te krijgen. Het zijn relatief kleine ruimtes van ongeveer 10 m2 die snel warm zijn.

Op vrijdag en zaterdag stoken we de woonkamer van 08.30 – 21.30 naar 19,0 graden en van 21.30 – 22.30 naar 18 graden. Daarbuiten is de ingestelde temperatuur 15,0 graden. Op zondag begint de verwarming een paar uurtjes later.

Onze badkamer ligt beschut in het huis en heeft niet veel verwarming nodig. ’s Ochtends van 06.30 – 08.00 stoken we die naar 19,0 graden, en daarbuiten mag de temperatuur dalen tot 17,0 graden. Op vrijdag en zaterdag begint dat schema om 07.30 uur, en op zondag pas om 10.00 uur.

Belangrijkste voordeel van deze aanpak is dat we niet meer de hele dag de (grote) woonkamer hoeven te verwarmen om het behaaglijk te hebben in de werkkamers. Er gaat gericht warmte naar de ruimtes waar we dat op dat moment nodig hebben. Met name onze werkkamers van Vriendin is hierdoor veel behaaglijker geworden. En de Tado app roept regelmatig dat we hierdoor veel besparen.

In maart hebben we een aantal dingen nog wat strakker ingesteld, mede ingegeven door de overheidscampagne ‘zet ook de knop om’. De temperatuur in de kamers mag ’s nachts teruglopen naar 13,0 graden. De temperatuur in de woonkamer mag overdag teruglopen naar 15,0 graden. En in onze werkkamers en de woonkamer stoken we nog maar op tot 19,0 graden.

En?

Maar is die besparing nu ook gerealiseerd? Hebben we echt minder gas verbruikt om behaaglijk de winter door te komen en dat kleine irritante dictatortje Poetin in Rusland dwars te zitten?

Nee

Aanpak

Meten is weten. Het is sowieso voor het eerst dat ik de start (1 oktober 2021) en het einde (12 april 2022) van het stookseizoen expliciet heb vastgelegd. Maar ook op andere manieren ben ik meer statistieken gaan vastleggen om ons stookseizoen te kunnen bewaken.

In het verleden noteerde ik onze meterstanden alleen per einde van elk kwartaal. Ik heb dus een meterstand van 30 september 2021 en 31 december 2021. Sinds 1 januari noteer ik de meterstanden aan het einde van elke kalendermaand. Ik heb ook de meterstanden genoteerd van 12 april 2022, het moment dat we de verwarming in de zomerstand zetten.

Ons gasverbruik heb ik gecorrigeerd voor het gas dat we gebruiken voor warm water. Uit ons gasverbruik in de zomers van 2017 tot en met 2021 weet ik dat dit gemiddeld 0,55 m3 gas per dag kost.

Verder heb ik mij (met dank aan ‘klimaatzendeling’ Geldsnor), verdiept in het verschijnsel Graaddagen. Ik heb ook een account aangemaakt bij MinderGas. Door hier alle meterstanden uit mijn administratie in te voeren kan ik allerlei vergelijkingen maken van ons eigen gasverbruik ten opzichte van andere deelnemers. We zitten nog niet in het zuinigste segment…

Bron: MinderGas

Analyse

Er is nog werk aan de winkel. In onderstaande grafiek zie je per jaar het aantal graaddagen en de door ons verbruikte kubieke meters aardgas per stookseizoen. Dat is niet helemaal nauwkeurig natuurlijk, ik heb alleen van het zojuist afgelopen stookseizoen de details. Voor de eerdere seizoenen heb ik de aanname gedaan dat het stookseizoen jaren xx – yy bestond uit kwartaal 4 van jaar xx en kwartaal 1 van jaar yy.

Het hoge gasverbruik van 2020 – 2021 en 2021 – 2022 is op het oog logisch verklaarbaar. We werkten immers thuis. Maar je ziet dat we in 2021 – 2022 meer aardgas verbruikten met minder graaddagen (ietwat gedramatiseerd, de y-as voor graaddagen begint niet bij nul). Meer aardgas per graaddag dus.

Ons gasverbruik in het stookseizoen 2019 – 2020 vind ik in deze helemaal moeilijk verklaarbaar. Alhoewel ik in het laatste kwartaal van 2019 na mijn kaakoperatie ook langdurig thuis was en mijzelf heel zielig vond en dus extra comfort zocht in warmte. Ook viel het eerste begin van de thuiswerkperiode rond corona nog precies in maart 2020, het staartje van dat stookseizoen. Maar deze aannames kan ik niet controleren.

Als ik bij MinderGas de grafieken van ons cumulatief gasverbruik voor de seizoenen 2020 – 2021 en 2021 – 2022 onder elkaar zet zie ik ook dat we het afgelopen stookseizoen meer gas nodig hadden bij minder graaddagen dan een jaar eerder. Dat is niet echt aan een specifieke periode toe te wijzen, het zijn vrij gelijkmatig oplopende verbruiksgrafieken.

Stookseizoen 2021 – 2022. Bron: MinderGas
Stookseizoen 2020 – 2021. Bron: MinderGas

Tot slot nog een voortschrijdend gemiddelde. Die zal op termijn nauwkeuriger worden nu ik elke maand de meterstanden bijwerk. Op dit moment kan ik er nog weinig conclusies aan verbinden.

Bron: MinderGas

Ik heb voor de afgelopen stookseizoenen ook de verstookte kubieke meters aardgas per graaddag berekend. Dat geeft een beeld van ons stookgedrag gecorrigeerd voor de weersomstandigheden.

Ik vind dit geen prettig beeld. Pas in maart 2022 komen we in de buurt van het verbruik in het eerste kwartaal van 2021. Dat was op zichzelf al een hoog verbruik kwartaal, en we hadden toen nog geen slimme thermostaat.

Conclusies

Voorlopig is mijn conclusie dat de slimme thermostaat van Tado bij ons z’n belofte niet heeft waargemaakt. Ten opzichte van eerdere jaren hebben we wel een veel comfortabelere woonsituatie gehad in ons huis. Warme werkkamers waar we in de eerdere coronawinter het gewoonweg koud hadden. Maar we hebben daarvoor wel behoorlijk wat extra aardgas verstookt, geen fijn vooruitzicht met ons huidige energiecontract

Er is ruimte voor verbetering, dat is wel de conclusie. We hebben pas laat in het stookseizoen de instellingen van de thermostaat echt strakker gezet. Het lijkt erop dat we vooral veel gas hebben verstookt bij het ‘voorverwarmen’. De verwarming automatisch eerder laten starten zodat de gewenste temperatuur ook bereikt is als de dag begint. Op het Tado-forum lees ik daar meer klachten over, die functionaliteit is nog niet zo slim als je zou mogen verwachten anno 2022.

In mijn statistieken zie ik dat de ketel vaak al rond 05.00 uur begon met voorverwarmen en dat de ruimtes al om 05.30 op temperatuur waren, terwijl ons warmtewindow pas om 06.30 begon. Dat was niet zo handig… Tado heeft toegezegd dat ‘ergens de komende jaren’ te fiksen. Dat is ze geraden ook! En het mag van mij wel wat sneller. Ondertussen beperk ik mij maar tot het starten van de verwarming op harde starttijden, op basis van onze eigen ervaring van het afgelopen stookseizoen met de tijd die nodig is om de diverse ruimtes op te warmen.

Ook gaan we dit jaar hopelijk nog een aantal verduurzamingsmaatregelen nemen, zoals de plaatsing van HR++ glas. Dat zou ook moeten schelen, we verliezen daar nu nog veel warmte in met name de woonkamer.

Dit was het eerste jaar van de verhoogde waakzaamheid op ons gasverbruik. Volgend stookseizoen moet het echt beter. We zijn er nu in elk geval actiever mee bezig. Wat we meten beïnvloedt wat we doen. Daar worden dingen meestal beter van.

Hoe was jouw stookseizoen 2021 – 2022?

Hypotheekupdate voorjaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Hoe saai kan het leven zijn? Zelfs de ontwikkeling van onze WOZ-waarde was dit jaar saaiheid troef. En ook op hypotheekgebied is er dus weinig nieuws te melden. We gaan gewoon consequent door met extra aflossen en die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Een sneeuwbaleffect. Elke maand dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de zevende halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Weer een mijlpaal!

Toch is er ook deze rapportage weer een mijlpaal te noemen. Zoals jullie weten lossen we elke maand drie stukjes af. De reguliere maandelijkse aflossing die ‘moet’ van de bank. Een extra aflossing met een vast bedrag van € 1.000 per maand. En de ‘sneeuwbal’, die bestaat uit alles wat we tot op heden aan maandelijkse aflossing bespaard hebben. Die laatste groeit inmiddels met € 9,60 per maand, oftewel € 115 per jaar. En sinds een paar maanden lossen we hierdoor elke maand meer dan 1,0% van de resterende hypotheek af. En dat percentage, aflossing gedeeld door resthypotheek, blijft de komende jaren natuurlijk gestaag doorstijgen. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels bijna € 600 per maand en groeit zoals eerder gezegd inmiddels met ruim € 9,60 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 85% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 15% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9,60 bij (najaar 2021: € 9). Gewoon doorgaan dus. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 115 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 42,1% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2021: 38,5%). Ruim 40% afgelost in vier en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 31,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 34,7% in het najaar van 2021. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne is de gestaag dalende lijn…

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Onze nieuwe WOZ-waarde in 2022

De WOZ-waarde van onze eigen woning speelt een belangrijke rol in mijn financiële systeem. Die gebruik ik namelijk jaarlijks om de woning te waarderen bij de berekening van mijn vermogen. De waarde is min of meer objectief vastgesteld, en de WOZ-waarde loopt altijd 1 à 2 jaar achter op de huidige marktwaarde. Daarmee bouw ik wat veiligheidsmarge in bij het berekenen van mijn vermogen. Daar ben ik in het verre verleden namelijk wel eens te optimistisch in geweest.

In Geldnerd City ontvang ik de nieuwe WOZ-waarde normaliter medio februari, als de gemeente ons verblijdt met de aanslag gemeentelijke belastingen voor het huidige jaar. Dit jaar was het begin februari al zo ver. Ik zat er al op te wachten, en herken dus wel iets van de spanning die collega-blogger Geldsnor beschrijft.

En eigenlijk viel ik wel een beetje van mijn stoel van verbazing. De WOZ die we kregen had namelijk als peildatum 1 januari 2021. Het verschil tussen de vorige en deze reflecteert dus de waardestijging gedurende het jaar 2020. Volgens het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland in die periode met ruim 9%. Maar de stijging van onze WOZ-waarde is slechts 2,7%. Ik heb ook nog het taxatierapport van de gemeente gedownload, maar daar krijg ik ook echt niet een idee van deze relatief beperkte stijging. We hebben gewoon geluk gehad met de woningen waar we mee vergeleken zijn, of de gemeente is niet van plan om de WOZ helemaal met de gekte op de woningmarkt mee te laten bewegen. Onze ontwikkeling wijkt namelijk nogal af van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen.

Gelukkig heb ik geen prijsstijging meer nodig om mijn hypotheekrente te kunnen verlagen. Wij zitten met onze hypotheek al jaren in de laagste risicocategorie, onze huidige LTV is 32,5%. Dus eigenlijk is een beperkte stijging alleen maar voordelig. Het scheelt volgend jaar bij de berekening van het eigenwoningforfait in onze belastingaangifte.

Impact op de grafiekjes

Door de hogere WOZ-waarde verschuiven er weer wat lijntjes in mijn grafieken. Mijn bekende ‘huisjesgrafiek‘ gebruikt namelijk de WOZ-waarde als 100%. Daar gaan vanaf het ingelegde eigen geld bij aankoop, de reguliere en extra aflossing op de hypotheek, en de resterende hypotheek. Wat er overblijft is de overwaarde.

In onderstaande grafieken zie je links de grafiek op basis van oude WOZ-waarde, en rechts de grafiek op basis van nieuwe WOZ-waarde. Het verschil is dit jaar niet groot, maar wel duidelijk zichtbaar. Het gele vlak van de overwaarde is weer iets groter geworden.

En onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van deze grafiek zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Belangrijkste voor mij is dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.

Het blijft natuurlijk allemaal papieren rijkdom. Het is pas echt geld als we de woning verkopen. Ook een reden waarom het goed is dat de WOZ-waarde niet nóg hoger wordt. Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde.

En het is weer WOZ-seizoen, dat is duidelijk! Onder andere De Budgetman en Geldsnor schreven er ook over.

Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?

Gaat de overheid meer graaien in mijn vermogen?

Het gonst in Den Haag, want er wordt (eindelijk) serieus gewerkt aan een nieuw kabinet. Ook Geldnerd is daar de afgelopen weken erg druk mee geweest. Naast de betekenis die dit gaat hebben voor mijn werk in de komende vier jaar, zijn er ook onderwerpen waar ik privé erg nieuwsgierig naar ben.

En die onderwerpen hebben uiteraard te maken met mijn vermogen. Een vermogen dat erg eenvoudig is en uit drie componenten bestaat:

  • Mijn aandeel in de eigen woning en hypotheek in Box 1 van ons belastingstelsel. Box 1 omvat de belastbare inkomsten uit werk en woning.
  • Mijn spaargeld en beleggingen in Box 3, inkomen uit sparen en beleggen.
  • Mijn opgebouwde pensioen bij het ABP.

Op alle drie de onderdelen zijn er noemenswaardige ontwikkelingen. Die een grote impact kunnen hebben op hoe de overheid om zal gaan met mijn vermogen. En dus ook op mijn reis naar financiële onafhankelijkheid.

Haagse Discussies

Over Box 3 van ons belastingstelsel wordt al jaren gesproken. We kennen in Nederland de vermogensrendementsheffing, die gebaseerd is op fictief rendement. Die wordt al lang onrechtvaardig geacht en er zijn al veel hervormingsplannen geweest. De afgelopen weken ging het juridische dossier rond Box 3 een nieuwe fase in, toen de Advocaat-Generaal advies uitbracht aan de Hoge Raad. Sommige media zien het geldschip voor de gedupeerde spaarders al binnenlopen, maar ik verwacht dat het nog wel even zal duren, als het ooit al zover gaat komen. Al boeken sommige individuele spaarders wel succes met hun protesten.

En voor veel mensen is de hypotheekrenteaftrek (HRA) een belangrijke factor bij de aankoop van een huis. Er wordt al heel lang gesproken over afschaffing van de HRA. Volgens veel deskundigen is het ‘nu of nooit’. De rente is historisch laag en versneld afschaffen zou dus nu het minste pijn doen. De HRA wordt ook al stapsgewijs afgebouwd. Onlangs mengde De Nederlandsche Bank (DNB) zich ook in deze discussie met het voorstel om de eigen woning naar Box 3 over te hevelen. Dat riep veel reacties op. Maar het is een idee dat volgens mij wel serieus besproken zal worden op de formatietafel.

En je merkt dat de geesten rijp gemaakt worden voor verdergaande stappen. De grootste Haagse rotsmoes is zelfs al van stal gehaald, namelijk dat het moet van de Europese Unie. Iets waar de Europese Unie dan weer verbaasd over is zodat Wopke Hoekstra deze keutel ook weer deels intrekt (ach heerlijk, deze politiek met de ruggengraat van een weekdier…).

En dan de grote pensioenhervorming. Waarvan ik nog steeds geen idee heb wat die nu concreet gaat betekenen voor mijn eigen pensioen. En waarvan ik lees dat het allemaal moeilijk en ingewikkeld is, dat de PvdA aanvullende eisen stelt in ruil voor voor steun (die wel nodig is in de Eerste Kamer), dat de FNV versneld indexering eist om de koopkracht van pensionado’s op peil te houden (want dat zijn de enige leden die ze nog over hebben) en vertraging oploopt waardoor de geplande ingangsdatum waarschijnlijk niet gehaald gaat worden.

En onder dit alles speelt een bredere discussie over het belastingstelsel, waar ik medio 2020 al over schreef. Die gaat of de vraag of Nederland de vermogensbelasting moet verhogen en de belasting op arbeid (loon) moet verlagen, om meer in lijn te komen met andere landen.

Het momentum van een Regeerakkoord

Allemaal grootse en meeslepende en ingrijpende discussies dus. En normaliter is een regeerakkoord het moment om dat soort grootse hervormingen aan te kondigen. De vraag is of dat dit keer ook het geval zal zijn. Want veel van die hervormingen komen bij elkaar bij de Belastingdienst. En die heeft het zwaar, aan de ene kant met de naweeën van de Toeslagenaffaire waar ze nog jaren druk mee zullen zijn. En aan de andere kant met een sterk verouderde ICT die ook nog jaren zal kosten om die te moderniseren. Dat weten we al heel lang, maar de politiek heeft daar lang de kop in het zand gestoken. ICT is immers eng.

Toch rekent Geldnerd er op dat er wel hervormingen aangekondigd zullen worden. Die wil je immers heel geleidelijk invoeren, om grote schokken op bijvoorbeeld de woningmarkt te voorkomen. Daar komt immers maar crisis van, en dan moeten we vervelende maatregelen nemen, en dat doen we liever niet. Die pensioenhervorming gaat echt wel door, misschien een jaartje later dan gepland. En misschien gaat de eigen woning en de hypotheek wel naar Box 3, ergens na 2025 als er dan ook nog een kabinet zit dat dit een goed idee vindt. Wordt ergens na 2025 Box 3 wel hervormd zodat die gebaseerd wordt op het werkelijke rendement.

Wat betekent dit voor Geldnerd?

Het eerlijke antwoord is: geen idee! Want de impact kan ik pas bepalen als de plannen in wetten zijn uitgewerkt en door de Tweede Kamer en Eerste Kamer zijn aangenomen. Tot die tijd is het koffiedik kijken op basis van aannames. Die vaak fout zijn. Ik heb de afgelopen periode bij diverse bloggers al dingen gelezen die ik hoogst onwaarschijnlijk acht.

Maar er zijn wel wat algemene verwachtingen uit te spreken.

  • Zeker een verschuiving van de eigen woning en verdere afbouw van de HRA zal gecompenseerd worden. Want anders komen grote groepen belastingbetalers kiezers in de problemen, en dat vinden politici niet zo’n prettig idee. Maar in Huize Geldnerd hebben we relatief weinig hypotheek (en dus HRA) die we ook nog eens versneld aflossen. Er valt dus weinig te compenseren.
  • Tegelijkertijd kunnen we in Huize Geldnerd dus wel behoorlijk geraakt worden, want de component Vermogen in ons huis is behoorlijk groot. Dat is immers (WOZ) waarde minus resterende hypotheekschuld. Door de stijging van de woningprijzen, de behoorlijke hoeveelheid Eigen Geld die we bij aankoop in het huis gestoken hebben, en de versnelde Aflossing, zit er veel geld in onze stenen. Als die belast gaan worden dan betekent dat een stijging van onze belastingaanslag.
  • Datzelfde geldt voor de belasting op mijn huidige Box 3 vermogen. Het fictief rendement waar de belastingdienst mee rekent is behoorlijk lager dan het rendement dat ik de afgelopen 10 jaar op mijn beleggingen gemaakt heb. Als men gaat rekenen op basis van het werkelijk rendement ga ik zeer waarschijnlijk meer betalen. Mijn vermogen is hoger dan het gemiddelde in Nederland. En omdat compensatie vaak op basis van gemiddelden gebeurt, mag ik waarschijnlijk meer betalen. Dat zag ik ook al bij eerdere voorgenomen hervormingen.

Mogelijk komt er dan een lagere belasting op arbeid. Zolang dat mij netto meer oplevert dan dat de extra vermogensbelasting mij gaat kosten, word ik er niet slechter van. Maar dat is afwachten. En onwaarschijnlijk. En gaat mij niet meer helpen als ik stop met werken. Kortom, dit zijn ontwikkelingen die ik in de gaten blijf houden. Want het kan er toe leiden dat ik mijn plannen en strategie aan moet passen. Maar ook ik kan dat pas berekenen als al die plannen zijn omgezet in regeltjes.

Extra zielig?

Gelukkig is Geldnerd niet de enige die hiermee te maken krijgt. Ik ben ook erg benieuwd hoe eventuele hervormingen de mensen gaan raken die proberen om in Nederland met vastgoed financieel onafhankelijk te worden. Het imago van de huisjesmelkers particuliere verhuurders is slecht in de huidige krappe markt. Ze ‘stelen’ koopwoningen van met name starters en worden rijk over de rug van anderen. Dan komt al gauw de calvinistische Nederlandse jaloezie om de hoek kijken, en volgen er maatregelen. Veel steden voeren vanaf januari opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in om woningen minder aantrekkelijk te maken voor de particuliere beleggers. Maar als dit soort woningen ook worden overgeheveld naar Box 3? Als de huurinkomsten als normaal inkomen belast worden? Als de waardestijging van de woningen belast wordt? Als de huren in de particuliere sector gereguleerd gaan worden met een uitgebreider puntensysteem en maxima aan de huurprijsstijgingen? En als dan ook nog de mogelijkheden van Box 2 beperkt worden? Dan zou de businesscase voor veel kleine verhuurders best wel eens heel vervelend kunnen worden.

Wat verwacht jij aan hervormingen in een nieuw regeerakkoord?

Hypotheekupdate najaar 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Hier is ‘ie weer. De saaie blogpost met de update van onze lineaire hypotheek! Bedoeld als dagboek en motivatie voor mijzelf en om te laten zien dat de reis naar financiële onafhankelijkheid een zaak van lange adem is.

Ook het afgelopen half jaar zijn we gewoon doorgegaan met onze aflossingsstrategie. Het meest spannende wat er gebeurde is dat de systemen van onze hypotheekverstrekker anders afronden dan mijn Excel spreadsheet. Daardoor was op enig moment in het systeem van de bank het resterende hypotheekbedrag € xxx.xx9,99 in plaats van de € xxx.xx0,00 waar ik elke maand naar streef en waar ik de extra aflossing op afstem. Je snapt dat ik daar een paar nachten slecht van geslapen heb. En ik heb in mijn spreadsheet een functie ingebouwd waarmee ik, met één druk op de knop, in mijn grafieken met verticale lijnen kan markeren op welk moment ik een hypotheekupdate op mijn blog geschreven heb. Zo kan ik jullie (en mijzelf) beter laten zien welke voortgang er geboekt is sinds de vorige blogpost.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd. Ook al zijn ze de afgelopen periode populairder geworden omdat mensen anders de maandlasten van hun steeds duurdere huis niet kunnen betalen.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. We betalen elke maand de reguliere rente en aflossing. Daarnaast lossen we maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. En tenslotte maken we daar bovenop gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 525 per maand en groeit inmiddels met bijna € 9,50 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 80% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 20% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand, we hebben die maandelijkse besparing op de rente inmiddels dus meer dan verdubbeld!

De totale aflossing bedraagt inmiddels 38,5% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2021: 34,8%). Bijna 40% afgelost in iets meer dan drie en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 34,7%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 36,8% in het voorjaar van 2021. Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.  Dit najaar wordt er nog wel wat groot onderhoud gepleegd aan Huize Geldnerd. Ik ben nog aan het nadenken hoe ik dat boekhoudkundig ga verwerken. Eén van de scenario’s is dat ik het optel bij de aanschafwaarde. Dat zou betekenen dat we iets minder overwaarde hebben. Maar uiteindelijk maakt dat voor het grotere plaatje eigenlijk niet zo heel veel verschil.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je plant! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

In deze laatste grafiek zie je ook de verticale blauwe lijntjes waar ik eerder over sprak. Ze markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes een stukje op, de goede kant op. Een stukje zichtbare vrijheid.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Nieuw (duur) energiecontract en de maatregelen

De inkt van mijn jaarlijkse blogpost over ons energieverbruik was nog niet droog, of het verlengingsvoorstel van onze energieleverancier plofte op mijn deurmat in mijn mailbox. Wij hadden een driejarig contract, dat liep sinds december 2018. Met een goed tarief. Maar sindsdien zijn de energieprijzen nogal gestegen, vooral het afgelopen jaar.

De ‘footprint’ van Huize Geldnerd

In Huize Geldnerd wordt alleen groene energie verstookt. Dat wil zeggen dat er groene elektriciteit ons huis binnenkomt, en aardgas dat ‘bosgecompenseerd’ is. Dat is voor ons een kwestie van principe.

Wij koken nog op een gasfornuis, dat is in 2016 geplaatst tijdens de renovatie en was dus nog nooit gebruikt toen wij dit huis eind 2016 betrokken. Ook hebben wij een gasgestookte combiketel voor de verwarming en warm water, die ook geplaatst is bij de renovatie in 2016.

Ons huis is de onderste helft van een oud herenhuis uit 1906. Samen met de studio’s op de drie etages boven ons vormen wij een VVE. Het betekent dat onze opties voor verduurzaming beperkt zijn. Geen zonnepanelen op het dak. Geen lawaaiige warmtepomp die op koude dagen ons huis niet warm krijgt in ons tuintje. Geen spouwmuren om te isoleren.

Verlengingsvoorstel

Ongeveer 40% van onze huidige energierekening is het feitelijk verbruik van elektriciteit en gas. De rest is ongeveer gelijk verdeeld over diverse belastingen en leverings- en netbeheerskosten. Die twee categorieën veranderen niet als ik een nieuw energiecontract afsluit. Alleen de tarieven per kWh elektriciteit en m3 aardgas. Die veranderen wel.

En niet zo’n beetje ook.

Bij eenjarige verlenging steeg de prijs van een kWh elektriciteit met 200%, bij driejarige verlenging was de prijsstijging 180%. De prijs van een m3 aardgas steeg bij eenjarige verlenging met 170% en bij driejarige verlenging met 140%. Het wordt dus allemaal bijna 3 keer zo duur.

Uiteraard heb ik hier niet blindelings voor getekend. Daar hebben we immers vergelijkingssites voor. Ik heb mijn licht opgestoken (pun intended) bij Gaslicht.com en bij de Consumentenbond. Maar heel veel beter wordt het daar niet van. Ik wist dat de prijzen fors gestegen waren, maar dit is wel extreem. Het verbruik is momenteel maar 40% van onze rekening. Maar als ik de nieuwe tarieven met het huidige verbruik doorreken, en er van uit ga dat de energiebelastingen en netbeheer/leveringskosten niet veranderen, dan verandert dat beeld behoorlijk.

Met name de stijging van de gasprijs hakt er behoorlijk in. Ik verwacht dat ik mijn maandelijkse termijnbedrag met ongeveer € 40 – 50 moet verhogen om ervoor te zorgen dat ik niet zwaar moet bijbetalen bij de afrekening. En ondertussen is er nog geen enkele compensatie van de werkgever in zicht voor al dat thuiswerken….

Uiteindelijk heb ik gekozen voor een verlenging met één jaar. In de hoop dat de prijzen komend jaar weer een beetje normaliseren.

Verduurzamen en besparen

Een dergelijke stijging van de kosten maakt investeringen in verduurzaming en besparingen ook aantrekkelijker. We hadden al besloten om alle kozijnen en ramen aan de voorzijde te vervangen, dat gebeurt naar verwachting begin oktober. Het scheelt hopelijk in de tocht en in het geluid. Er komt HR++ glas met extra geluidsisolatie, en een fluisterkast voor ventilatie. En hopelijk scheelt het daarmee ook in de verwarmingskosten van de woonkamer. De voorzijde ligt op het westen, dus een groot deel van het jaar staat de wind er pal op.

Ook wil ik nog kijken naar vervanging van de thermostaat in de woonkamer. Die is nu ‘een beetje slim’. Ik zit te denken aan een slimmere versie die ook kan werken met slimme radiatorknoppen in de woonkamer en beide werkkamers. Afgelopen winter stookten we elke werkdag de woonkamer voor jan met de korte achternaam, zodat de werkkamers warm waren. Als we toe kunnen naar een vorm van zoneverwarming waarbij overdag vooral de (kleine) werkkamers worden gestookt, en de woonkamer alleen ’s ochtends vroeg en eind van de middag / ’s avonds, dan zou dat ook moeten schelen in ons verbruik. Hiervoor denk ik bijvoorbeeld aan dit systeem of dit systeem. Dat zou ongeveer € 50 – € 100 per radiator kosten, en nog eens € 150 – € 250 voor de centrale module. Onze CV-ketel zou dat aan moeten kunnen, ik wil het bespreken met ons CV-mannetje als hij binnenkort langskomt voor de jaarlijkse onderhoudsbeurt.

Het grotere plaatje

Als ik naar het grotere plaatje op de energiemarkt kijk, dan ben ik er niet helemaal gerust op dat de prijzen het komende jaar weer zullen dalen. Iets meer dan een jaar geleden werd er nog gesproken over extreem lage gasprijzen. Maar dat is inmiddels helemaal omgeslagen.

In het FD las ik onlangs een artikel over de situatie op dit moment. Door de lange strenge winter en het koude voorjaar zijn de Nederlandse gasopslagen veel leger dan normaal. En omdat de gasprijs momenteel erg hoog is zijn we ook langzamer aan het bijvullen voor de komende winter. Blijkbaar hebben wij als Nederland ook  weinig (goedkopere) langetermijncontracten afgesloten, waardoor we op dit moment afhankelijk zijn van de dagmarkt.

Dat heeft ook allemaal te maken met de versnelde afbouw van de gaswinning in Groningen en het onvermogen van de Nederlandse overheid om lang vooruit te denken en langetermijncontracten af te sluiten. In analyses voor de zakelijke energiemarkt lees ik ook dat de aangekondigde sluiting van 1,5 GW aan kolengestookt vermogen eind 2021 en kerncentrales eind 2022 in Duitsland voor spanning in de markt zorgt. Dit heeft ook een opwaarts effect op de gasprijzen.

Tja, en als er dan ook nog ineens ongelukjes gebeuren in de productieketen elders (zoals in augustus een brand in een gasfabriek van Gazprom in Rusland) dan kan het hard gaan met de prijzen. Ik ben benieuwd hoe gasland Nederland de komende winter ingaat en doorkomt.

Ook aan de kant van de netbeheerkosten en leveringskosten verwacht ik op termijn een stijging. Ik lees op diverse plaatsen dat er fors geïnvesteerd moet worden in het netwerk, omdat iedereen zo nodig zonnepanelen op z’n dak wil en wil terugleveren, en een elektrische auto op wil laden. Die investeringen moeten ook ergens uit betaald worden. Zelfs ons mooie drinkwater schijnt onverantwoord goedkoop te zijn. En de overheid zal dan vast ook nog extra energiebelasting gaan heffen om de energietransitie te betalen. Ik vrees dus dat deze stijging van mijn energielasten niet de laatste zal zijn. Het is voor het goede doel, zullen we maar zeggen.

Ben jij ook zo geschrokken bij de verlenging van jouw energiecontract? En welke maatregelen neem jij?