Blog over (financieel) bewust leven

Categorie: Wonen (Page 1 of 13)

Hoe waardeer je jouw woning?

Onlangs kreeg ik een vraag van een lezer. Dat gebeurt wel vaker, en ik probeer altijd antwoord te geven. Want soms is de vraag ook interessant voor anderen (in elk geval naar mijn mening) en dan zit er ook een blogpost in. Twee keer per week een blog vullen valt niet altijd mee….

Voor deze lezer is, net als voor Geldnerd, de (over)waarde van de eigen woning  een belangrijk deel van het totale vermogen. De werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. Dat roept een belangrijke vraag op. Want hoe waardeer je tussentijds de financiële waarde van je woning als je jouw eigen vermogen in de gaten wilt houden?

Waarderingsgrondslag

Geldnerd maakt gebruik van de WOZ waarde om Geldnerd HQ te waarderen. Daar waren twee vragen over:

  • Waarom niet de waardeschatting van Funda? Deze wordt maandelijks bijgewerkt en lijkt meer op de werkelijke verkoopwaarde op dit moment dan de WOZ.
  • Wanneer je de WOZ-waarde pakt, welke peildatum pak je dan? Bereken je de waarde op 1 november 2020 op basis van de WOZ waarde die op 1 januari 2019 is vastgesteld, of pak je de waarde van 1 januari 2020 (die je dus later bijwerkt)?

Uiteindelijk maakt het volgens mij niet zo heel veel uit welke waarderingsgrondslag je gebruikt. Per slot van rekening is het geen wedstrijd met anderen, maar alleen met jezelf. Dan is het vooral van belang dat je een consistente systematiek kiest zodat je jouw eigen vermogensontwikkeling door de tijd goed kunt volgen en vergelijken, en niet steeds een andere grondslag kiest.

Ik ben hier in de loop van de jaren wel voorzichtiger mee geworden. Dat heeft te maken met mijn eigen ervaringen. ‘Vroeger’ toen ik zelf begon met het bijhouden van mijn financiën gebruikte ik Funda als basis. Ik hield zelfs een hele spreadsheet bij met vergelijkbare appartementen in de buurt die te koop stonden, wat de vraagprijs was, hoe snel ze verkocht werden en voor welk bedrag. Maar toen kwam er een financiële crisis die ook leidde tot dalende huizenprijzen. En in die crisis besloten Ex en ik om te gaan scheiden. Uiteindelijk prijs ik mijzelf gelukkig dat ik, op het dieptepunt van de woningmarkt, mijn aandeel in de woning tegen hypotheekwaarde kon verkopen aan mijn Ex. En er dus zonder restschuld uit kon stappen, met mijn aandeel in het spaargeld en in de spaarhypotheek. De papieren winst op de waarde van de woning, waar ik mijzelf jarenlang rijk mee gerekend had, was helemaal verdampt. En dat voelde toch als een enorme extra teleurstelling, bovenop alle negatieve emoties die toch al bij de scheiding hoorden.

Toen Vriendin en ik in 2016 onze huidige woning kochten, besloot ik het daarom anders te gaan doen. Voorzichtiger. En sindsdien gebruik ik de WOZ-waarde als basis. Die wordt maar één keer per jaar bijgewerkt en loopt dan al een jaar achter op de echte ontwikkeling van de markt. En dat achterlopen levert mij voordeel op, zowel in een stijgende als in een dalende markt. In een stijgende markt heb ik een ‘stille reserve’ ten opzichte van de echte woningwaarde. Als ik mijn woning verkoop krijg ik waarschijnlijk meer geld dan waarvoor het huis in mijn administratie staat. Maar in een dalende markt (en dat kan ook zomaar weer eens gaan gebeuren) heb ik wat ‘buffer’ voordat ik mijzelf te rijk reken. Dat is belangrijk voor mij: liever de waarde van de woning iets te laag inschatten dan mezelf rijk rekenen.

Deze aanpak werkt overigens maar een tijdje. Als de woningprijzen langere tijd blijven dalen dan wordt het wel een probleem. In de praktijk zijn de WOZ-waardes (die een jaar achterlopen) dan hoger dan de (inmiddels verder gedaalde) huizenprijzen als je nu verkoopt. In die situatie kan ik me voorstellen dat ik mijn waarderingsgrondslag wel verander, en alsnog de in dat geval meer pessimistische maar reëlere Funda-schatting ga volgen.

Werkwijze

Ik neem per einde van elk kwartaal de stand van mijn vermogen op, en gebruik daarbij steeds de op dat moment laatst bekende WOZ-waarde van onze woning. Die ontvangen wij altijd in het eerste kwartaal van onze gemeente. Bij mijn balans van kwartaal 1, 2 en 3 van 2020 heb ik dus de WOZ-waarde uit het eerste kwartaal van 2020 gebruikt, die als waardepeildatum 1 januari 2019 heeft. Deze gebruik ik ook als basis voor mijn balans per 31 december 2020, einde Q4. Dan loopt de waardering dus eigenlijk al 2 jaar achter, maar dat vind ik niet erg. Dat is buffer voor als de markt weer eens gaat dalen, of extra feestvreugde als we het huis verkopen voor meer dan waar we al die jaren mee gerekend hebben.

In de loop van het eerste kwartaal van 2021 ontvang ik dan een nieuwe WOZ-beschikking, met waardepeildatum 1 januari 2020. Dat is dus de basis voor mijn balans per 31 maart 2021, eind Q1, en zo verder tot en met de balans van 31 december 2021.

Alternatieven

Naast de WOZ-waarde en de verwachte verkoopprijs volgens Funda zijn er nog meer manieren om de waarde van jouw woning mee te nemen in jouw financiële berekeningen. Zo zijn er ook mensen die blijven rekenen met de aankoopwaarde. In de huidige markt is dat heel voorzichtig, want als je jouw huis 7 jaar geleden gekocht hebt dan zit er waarschijnlijk wel wat overwaarde in. Maar het is wel heel zuiver als je jouw huis eerst als gebruiksgoed ziet, en niet als onderdeel van jouw vermogensopbouw.

In de onderstaande grafieken probeer ik te laten zien wat het effect van de waarderingsgrondslagen is voor jouw financiële berekeningen, aan de hand van de situatie van onze eigen woning. Allereerst een situatie waarbij je rekent met de aankoopwaarde. Er komt dan geen overwaarde (of ‘onder water’) voor. Je ziet alleen wat je afgelost hebt en wat er nog aan hypotheek resteert. In deze grafiek is de aankoopprijs gelijkgesteld aan 100%.

Dan ons huis op basis van de WOZ-waarde. Die hebben we begin 2020 ontvangen en heeft als waardepeildatum 1 januari 2019. Sinds onze aankoop eind 2016 zijn de huizenprijzen lekker door gestegen, en we hebben dus behoorlijk wat overwaarde opgebouwd. In deze grafiek is de WOZ-waarde gelijkgesteld aan 100%.

En tenslotte de meest actuele waardering, op basis van Funda. Ook in 2020 zijn de huizenprijzen blijven stijgen. Ik las dat ze in Geldnerd City inmiddels een procent of 9 hoger zijn dan een jaar geleden. Dat zie ik terug in de Funda-prijsschatting. Meer overwaarde! In deze grafiek is de Funda-schatting gelijkgesteld aan 100%.

Helemaal eerlijk is deze vergelijking natuurlijk niet. Want 100% is behoorlijk verschillend in deze drie scenario’s. Daarom heb ik ze in absolute waarde ook nog even naast elkaar gezet. De aflossingen en de resthypotheek veranderen uiteraard niet, het enige verschil zit in (het ontbreken van) een overwaarde.

Uiteindelijk zijn alle drie de voorbeelden fictief en loop je een risico in je berekeningen. Want ik zei het al aan het begin van dit stukje: de werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. De centrale vraag is of je wilt (durft te) rekenen met overwaarde en (als de markt daar aanleiding toe geeft) onderwaarde (‘huis onder water’). Wat mij betreft kies je dus vooral zelf je eigen overweging, die het beste bij jouw persoonlijke situatie past, en waar je je comfortabel bij voelt!

Hoe neem jij de waarde van jouw woning (en ander vastgoed) mee bij de berekening van jouw vermogen?

Rust, Reinheid en Regelmaat

Vroeger, toen Geldnerd nog een Geldnerdje was, gold het adagium ‘Rust, Reinheid en Regelmaat’ als de basis voor een gezonde opvoeding. Terug te voeren op Florence Nightingale en de herontdekking van Hippocrates. Tegenwoordig is dit adagium (zoals alles in onze discussiesamenleving) op z’n zachtst gezegd omstreden. Noem mij ouderwetsch, maar ik denk dat ‘de drie R-en’ nog steeds een goede basis zijn voor een (geestelijk) gezond leven. In Huize Geldnerd tenminste wel!

Nu we feitelijk weer aan huis gekluisterd zouden moeten zijn (er is ons gevraagd om contacten en reisbewegingen te beperken, immers) worden veel mensen weer geconfronteerd met hun eigen directe leefomgeving. En dan gaan ze op zoek naar manieren om orde te creëren in hun woning, lees ik. Anderen gaan zelfs op zoek naar een ander huis op een andere plek. De stad uit, naar de rust en ruimte van het platteland. Als die trend doorzet komt er in Nederland een heel ander soort woningnood. Een groot te kort aan boerderijtjes met lapjes grond. Maar veel mensen zouden al heel blij zijn met een aparte werkkamer thuis, denk ik.

We hebben in ons huis het voorrecht van ruimte. Toen we het kochten dachten we dat het wel een slagje kleiner mocht zijn. Het had meer kamers dan we nodig hadden. Inmiddels zijn we daar blij mee, Geldnerd en Vriendin hebben elk een eigen werkkamer en zijn dus niet veroordeeld tot werken in woonkamers, keukens, zoldertjes en washokken. Dat is een bevoorrechte positie, daar zijn we ons tijdens elke videovergadering weer van bewust. Het is op zichzelf al een factor die rust geeft. Aan het einde van de werkdag trekken we de deur van de werkkamer achter ons dicht, en het werk is uit beeld. Geen spoor van werk in de woonkamer of in onze slaapkamer.

Maar toch kun je veel doen als je minder ruimte hebt. Het vraagt een beetje planning en een beetje discipline. Maar je krijgt er veel rust voor terug.

In de huidige thuiswerktijd vind ik mijn dagelijkse opruimrondje extra belangrijk. Zorgen dat alles op z’n plekje ligt, zorgen dat de keuken na elke maaltijd opgeruimd achterblijft, dat de was en de afwas bij zijn en opgeruimd worden. Waren we in het verleden 8 – 10 uur per (werk)dag afwezig en zagen we de troep niet, nu zie je dat elke keer als je een kopje koffie of thee of iets anders komt halen. En dat gaat tussen je oren zitten. In Huize Geldnerd zorgen we er dus voor dat die troep er niet is.

Ook zorg ik, net als op kantoor, dat ik elke dag aan het einde van de werkdag mijn werkplek schoon achterlaat. Mijn aantekeningen en actielijstje zijn bijgewerkt. Ik weet hoe laat en waarmee ik morgenochtend aan de slag moet. Welke stukken ik eventueel nog moet lezen. En op de laatste werkdag van de week (meestal de donderdagmiddag) gaan de werktelefoon en tablet in de kast in mijn werkkamer, en daar komen ze pas maandagochtend weer eruit. Uit het zicht, uit het hoofd. Ik word niet aan mijn werk herinnerd als ik in het weekend even achter mijn bureau ga zitten om mijn administratie bij te werken of een blogpost voor te bereiden.

Het klinkt misschien allemaal een beetje simplistisch en kinderachtig. Maar voor mij werkt het. De rust, reinheid en regelmaat zorgt ervoor dat ik een beetje gezond blijf. Want er zijn in deze ingewikkelde tijd al genoeg dingen waar we ons druk over moeten kunnen maken. We schijnen allemaal helemaal van de leg te raken van de coronastress. Dus alle beetjes helpen om dat te voorkomen.

Hoe zorg jij in jouw leven voor rust, reinheid, en regelmaat?

Elektra, gas en water in 2020

Jaarlijks schrijf ik over ons verbruik van elektra, gas en water. Dat doe ik vooral om onszelf een beetje scherp te houden. De laatste keer was in oktober 2019, dus is het inmiddels weer tijd voor een update. De jaarafrekening van onze energieleverancier, die ik onlangs ontving, was hiervoor een goede reminder. Ons maandbedrag ging overigens omlaag, met € 4,00.

Sommige mensen schrijven dagelijks of wekelijks hun meterstanden op. Dat doen we niet hier in Huize Geldnerd. We hebben ook geen ‘slimme meters’. Die zijn ons nog nooit aangeboden. Als dat wel zou gebeuren, weet ik overigens niet of we ze zouden nemen. We hebben ze in onze situatie niet nodig, en hebben eigenlijk ook geen behoefte aan andere partijen die mee gaan kijken met ons verbruik. Ik geef de meterstanden keurig door als de leveranciers daar om vragen. En aan het eind van elk kwartaal noteer ik de meterstanden in een van mijn spreadsheets. Daar staat een doorlopende reminder voor in mijn agenda. Door de jaren heen verzamel je dan veel cijfermateriaal.

Energielabel C

Onlangs heb ik een energielabel aangevraagd voor ons huis, omdat het erop leek dat dit volgend jaar fors duurder wordt. We wonen in de onderste helft van een oud herenhuis uit 1906, dat in 2016 volledig gerenoveerd is. We hebben standaard dubbel glas en een gasgestookte combiketel uit datzelfde jaar, 2016. Verder zijn er weinig verduurzamingsmaatregelen mogelijk. Het huis heeft dikke muren van baksteen, maar geen spouwmuur (daar deden ze in 1906 nog niet aan). Verdere isolatie kan alleen met een heel drastische verbouwing, en zonnepanelen zijn op het kleine en gedeelde dak geen optie. Mogelijk komen er ooit andere kozijnen en beter glas, maar we weten nog niet of we hier nog zo lang willen blijven wonen. Dus hebben we nu energielabel C. En verder wachten we maar even af, in elk geval tot de gemeente z’n verduurzamingsstrategie publiceert.

De enige nieuwe energieverbruiker in ons huis is het koffie-apparaat. En wijzelf. Want sinds medio maart werken wij grotendeels thuis. In het voorjaar hebben we daardoor wel wat extra gas verstookt, en dat zal dit najaar en deze winter nog wel meer worden. Ook het elektriciteitsverbruik wordt hoger doordat we vrijwel elke dag thuis zijn, en ook niet meer lange weekenden of enkele weken elders verblijven voor vakantie. Het NIBUD heeft berekend dat thuiswerken gemiddeld € 2 per dag kost. De thuiswerkvergoeding in de recente CAO voor rijksambtenaren is ook op dat onderzoek gebaseerd.

Verder ben ik afgelopen jaar begonnen met het vervangen van de halogeenlampen door LED-verlichting, ik schreef er vorig jaar al over. Van de 34 halogeen-lichtpunten zijn er inmiddels 9 vervangen door LED. Ja, ook daarvoor houd ik een spreadsheet bij….

Normbedragen

Jaarlijks kijk ik even bij het NIBUD naar de vergelijkingsbedragen voor elektriciteits-, gas- en water-verbruik. Daar is dit jaar wat veranderd. Het gemiddelde elektriciteitsverbruik voor een tweepersoons huishouden was 3.005 Kwh, en is nu 2.860 Kwh. Het gemiddelde gasverbruik voor ons soort woning was 1.350 m3 en wordt nu 1.290 m3. Water was 93 m3 en blijft onveranderd.

Voor 2017, 2018 en 2019 heb ik gebruik gemaakt van de werkelijke meterstanden. Voor 2020 heb ik meterstanden tot en met het einde van het derde kwartaal. Voor het vierde kwartaal heb ik een prognose gemaakt, gebaseerd op het gemiddelde daadwerkelijke verbruik van het vierde kwartaal van 2017, 2018 en 2019. Het totale jaarverbruik 2020 is dus uiteraard nog een prognose.

Analyse

In de jaargrafiek zien we een stijgend verbruik in 2020, voor alle drie de categorieën Elektra, Gas en Water. Voor elektra en water zitten we boven het gemiddelde verbruik voor ons soort huishouden, bij gas zitten wij nog steeds ruimschoots onder dat gemiddelde verbruik. Overigens staat de verwarming hier, als ‘ie aanstaat, standaard op 19,5 graden Celsius. Heel af en toe, als dat oncomfortabel aanvoelt, maken we er 20,0 graden Celsius van.

Op basis van de afgelopen periode vind ik het nog moeilijk om in te schatten wat de oorzaken van deze stijgingen zijn. Zeer waarschijnlijk is dat toch ons thuiswerken, en het feit dat we niet enkele keren voor één of twee weken buitenshuis geweest zijn. Verder is ons gedrag thuis namelijk niet veranderd. We zullen zien hoe zich dit het komende jaar ontwikkelt. En ik ben ook wel benieuwd naar ons daadwerkelijke verbruik in het vierde kwartaal van 2020. Als dat substantieel afwijkt van de prognose op basis van het gemiddelde van afgelopen jaren, dan is dat een eerste indicatie.

Het Verre Warme Land

Nu het weer herfst is, denk ik iets vaker terug aan het Verre Warme Land (VWL) waar wij woonden van eind 2013 tot medio 2016. En waar het 365 dagen per jaar heerlijk warm was. Ook daar hield ik de meterstanden bij, in elk geval van de woning waar we het grootste deel van die tijd gewoond hebben. Dat was van 1 maart 2014 tot 1 mei 2016, iets meer dan twee jaar dus. Ik heb dus het verbruik even vergeleken met de Nederlandse situatie.

  • Ons elektriciteitsverbruik was daar ongeveer 5.700 Kwh per jaar. Dat is ruim 60% meer dan hier in Nederland. Niet vreemd als je bedenkt dat er elke nacht een airconditioning stond te draaien om het klimaat in de slaapkamer draaglijk te maken. En de enorme Amerikaanse koelkast met ingebouwde ijsmachine, en dito Amerikaanse wasmachine, zullen ook niet echt geholpen hebben… De verbruikskosten (omgerekend naar de wisselkoers van begin oktober) waren maar ongeveer 20% hoger dan hier in Nederland. De prijs per Kwh was weliswaar veel hoger, maar de belastingen waren er dan weer veel lager.
  • Ons waterverbruik lag rond de 225 m3 per jaar. Dat is bijna het dubbele van wat we hier in Nederland verbruiken. vanwege het klimaat douchten we meestal twee keer per dag. En ons huis had een tuin die tweemaal per dag automatisch bewaterd werd. Deed je dat niet, dan waren alle planten binnen enkele dagen morsdood. En dan hadden wij niet eens een zwembad, anders was ons verbruik nog veel hoger geweest. Het waterverbruik kostte ongeveer 2,5 keer zoveel als het waterverbruik in Nederland ons kost. Het was niet goedkoop om daar te wonen.
  • Gas kwam daar in grote flessen. Dat gebruikten we om te koken en voor de warmwatervoorziening. Helaas weet ik niet meer hoeveel gas er in één fles zat, ik kan dus niet meer nagaan hoeveel gas we verbruikt hebben. Het waren in die periode 9 flessen, dat kon ik nog wel terugvinden in mijn spreadsheet.
  • En mocht het je interesseren: in het VWL hadden we geen riolering maar een septic tank. Die is tussen maart 2014 en mei 2016 7 keer geleegd, in totaal 96 m3 afvalwater. Dat is gemiddeld iets meer dan 125 liter per dag.

Hoe zit het met jouw energieverbruik?

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?

Hypotheekupdate najaar 2020

Het is weer tijd voor één van de saaiste blogjes die ik periodiek schrijf. Een blog over een onderwerp waar werkelijk niks spannends over te vertellen valt. Maar tegelijkertijd een onderwerp dat laat zien wat er allemaal kan gebeuren als je iets in je hoofd zet en gewoon stug doorgaat. Volhoudt. Waar dat over gaat? Onze hypotheek natuurlijk. Dat heb je al wel begrepen uit de (ook al zo saaie) titel van deze blogpost. Saai is goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen.

Onlangs schreef ik een blogpost over de procentuele verdeling van onze maandelijkse uitgaven. Daarbij maakte ik ook een onderscheid tussen vaste en variabele lasten. Bij de meeste huishoudens is ‘wonen’ de grootste vaste lasten post. En sturen op je vaste lasten is een van de moeilijkste dingen om te doen. Juist omdat ze vast zijn Maar juist door onze extra aflossingen sturen we hier al op. Daarmee wordt de vaste last inmiddels elke maand een euro of 9 lager, de sneeuwbal en extra aflossing is immers een keuze en geen vaste last.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je aan het begin van de looptijd veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier bij Geldnerd niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik in het verleden een paar dure lessen mee geleerd.

Onze werkwijze is en blijft simpel en doeltreffend. We lossen maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. Daarnaast maken we gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 415 per maand.

De afgelopen periode is onze werkwijze wel verder verfijnd. Ik heb een functie ingebouwd die tegemoet komt aan mijn passie voor ronde getallen (en en passant nog net een paar eurootjes extra aflost). En ik heb jullie voor de gek gehouden met meegenomen in het rendement op extra aflossen. Daarnaast bereikten we een mijlpaal, het punt waar onze extra aflossing inclusief sneeuwbal hoger werd dan de reguliere rente en aflossing. Het werd voorlopig mijn best gelezen blogpost ooit. Dus pak ook je hypotheek aan! Dat kun jij ook!

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden, het is inmiddels minder dan 20% van onze totale maandelijkse hypotheeklast.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ongeveer € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 100 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente. Het heet niet voor niets een sneeuwbal! En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft extra vrijheid.

De volgende mijlpaal zit er al weer aan te komen. Het punt waar de maandelijkse sneeuwbal hoger wordt dan de rente die we elke maand betalen. Als we onze huidige strategie voortzetten bereiken we dat punt in maart 2021.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 30,6% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar: 26,8%). Meer dan 30% afgelost in minder dan vier jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 42,1%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 44,4% in het voorjaar van 2020.

En om de voortgang nog wat verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet. Soms zijn nieuwe functies in WordPress best leuk!

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar dat schreef ik een jaar geleden ook, en 6 maanden geleden ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hij zit er weer op, mijn saaie blogpost. Maar valt het jou ook op dat de lijntjes elke 6 maanden een stukje opschuiven, de goede kant op? Een extra stukje zichtbare vrijheid?

Geldnerd is geen klusser…

…Maar is er nu toch mee begonnen. Ja, ik heb grotendeels een tuin aangelegd (die nu overigens vrijwel helemaal door Vriendin wordt onderhouden). Maar klussen in en aan ons huis is niet zo mijn ding. Het geeft me veel voldoening als iets netjes en af is. De combinatie van perfectionisme en niet zo handig en ervaren zijn met klussen is soms wel frustrerend.

Maar een huis heeft onderhoud nodig. En een oud huis extra, zeker als het decennialang niet zo heel goed verzorgd is. We wisten dus al een tijdje dat er wat te doen was. Het meest urgent zijn de kozijnen aan de voorzijde, op straatniveau. Dat is ook letterlijk op straatniveau, ons souterrain ligt ruim een meter beneden straatniveau namelijk. En die kant ligt pal op het westen. Het weer, de regen en de wind, staan er recht op. En ook het opspattend vuil van het verkeer. En dat allemaal op loopafstand van zee, in ons deel van Geldnerd City is zoute lucht echt wel een dingetje. Er zaten al wat scheurtjes in het verfwerk. Tijd voor actie dus.

Nou duurt dat bij mij altijd even. Ik moet moed verzamelen. Maar ik wilde het niet uitbesteden. Ik wil dit soort dingen zelf kunnen. En het leek me ook wel een rustgevend klusje, lekker zen bezig zijn en zichtbaar resultaat van je werk. Dus toen Vriendin wat schilderwerk binnenshuis aan ging pakken, heb ik al mijn moed verzameld en de verfkrabber in de kozijnen buiten gezet. Dat vond ik wel een spannend moment. Je weet immers dat er, zodra je de eerste verf hebt weggekrabt, geen weg terug is.

Ik had me goed voorbereid. Filmpjes gekeken van diverse hoe-het-zelf ketens en andere enthousiastelingen op YouTube. Een lijst van stappen en materialen gemaakt. Een trip naar de bouwmarkt. Ik was er dus helemaal klaar voor. En ik werd niet teleurgesteld. Want ik begon te krabben op het liggende deel aan de onderkant van het kozijn waar we al een aantal scheuren in de verflaag zagen. En waar het een beetje meeveert als je er met je vinger op drukt. De ervaringsdeskundigen weten dan waar ik het over heb. Houtrot.

Goed, eigenlijk geen verrassing dus. Maar de vraag is dan altijd: hoeveel? Met matig enthousiasme begon ik te krabben en te beitelen. Maar wat er ook verscheen, geen hout dat niet aangetast was. Al snel werd duidelijk dat ik het onderste liggende deel van één van de kozijnen als verloren moest beschouwen. En ook één van de staande delen was deels aangetast. Dat bracht een nieuw dilemma. Want dat moest dus eigenlijk vervangen worden. En dat is een klusje waar ik mij liever nog even niet zelf aan waag. Dus ging ik op zoek naar een klusjesman. En dat viel nog niet mee. Ik had al gehoord dat alles wat ‘handig’ is het extreem druk heeft. En dat beeld werd bevestigd. Diverse malen kreeg ik te horen dat er over 12 maanden wel ruimte zou zijn in de agenda. Maar zo lang wil ik natuurlijk niet wachten. Dit moest opgelost voordat de herfststormen Huize Geldnerd weer zouden gaan teisteren.

Halve dorpel weg, nog steeds een spons….

Even overwoog ik toch om het dan maar zelf te gaan proberen. En de verlamming sloeg weer toe. Want wat zou de fallback zijn als het mij niet zou lukken? Gelukkig was op dat moment de redding nabij, via een familielid elders in Geldnerd City, die al jarenlang een vaste klusjesman heeft die wel even tijd kon maken voor ons probleem. Dus een paar dagen later werd alles opgemeten en een weekje later is er een keurige nieuwe hardhouten balk geplaatst, en is ook het aangetaste gedeelte van het staande deel vervangen.

Als nieuw….. Oh ja, het IS ook nieuw!

Ondertussen ben ik uiteraard verder gegaan met de rest van de kozijnen. Het andere raam bleek gelukkig niet aangetast. Dat stond na een paar dagen keurig in twee lagen grondverf, waarbij de oneffenheden zoveel mogelijk waren weggeplamuurd en de kitranden vervangen waren. En ook de rest van het aangetaste kozijn werd gekrabd, geschuurd, geplamuurd en twee keer in de grondverf gezet.

Met het aflakken heb ik gewacht tot het eerste kozijn gerepareerd was en ik ook dat in de grondverf kon zetten. Daarna heb ik tegelijkertijd beide kozijnen licht opgeschuurd en in de lak gezet. Dezelfde dag, dezelfde omstandigheden. En ik moet zeggen dat ik niet ontevreden ben over het resultaat. Het ziet er een stuk beter uit dan voorheen, en we weten nu zeker dat de kozijnen er weer even tegen kunnen. In totaal zitten er best veel uren in die twee ramen. Een echte schilder kan het sneller en ook wel beter, daar ben ik mij van bewust. En toch weet ik zeker dat deze aanpak mij geld bespaard heeft. Want ik heb geen arbeidsuren van schilders hoeven betalen. En ik heb nu wat kluservaring en iets meer zelfvertrouwen daarin, en ken ons eigen huis nu iets beter. Dat is ook waardevol.

Geen close-up. Want ik ben geen vakman.

Maar… Er zijn nog twee (grotere) ramen aan de voorzijde. Waar ik een steiger voor nodig ga hebben. En er is werk nodig aan een rotte vensterbank. En dan nog vier raampartijen aan de achterkant. Misschien wordt het ook tijd dat ik wat kluscursussen ga doen om meer dingen zelf aan te kunnen pakken. Ik zou best graag leren loodgieten, stuccen, timmeren, en ook meer van elektra weten. Dat zijn handige vaardigheden voor de toekomst. Maar ook die cursussen, zie ik, zitten al tot volgend jaar volgeboekt hier in de regio….

En voor die andere raampartijen moet misschien maar een vakman komen. Want helemaal tevreden ben ik niet over mijn schilderskwaliteiten. Misschien is het toch beter dat ik mijzelf beperk tot bloggen en programmeren?

Ben jij een klusser?

« Older posts

© 2021 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑