Blog over (financieel) bewust leven

Hoe waardeer je jouw woning?

Onlangs kreeg ik een vraag van een lezer. Dat gebeurt wel vaker, en ik probeer altijd antwoord te geven. Want soms is de vraag ook interessant voor anderen (in elk geval naar mijn mening) en dan zit er ook een blogpost in. Twee keer per week een blog vullen valt niet altijd mee….

Voor deze lezer is, net als voor Geldnerd, de (over)waarde van de eigen woning  een belangrijk deel van het totale vermogen. De werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. Dat roept een belangrijke vraag op. Want hoe waardeer je tussentijds de financiële waarde van je woning als je jouw eigen vermogen in de gaten wilt houden?

Waarderingsgrondslag

Geldnerd maakt gebruik van de WOZ waarde om Geldnerd HQ te waarderen. Daar waren twee vragen over:

  • Waarom niet de waardeschatting van Funda? Deze wordt maandelijks bijgewerkt en lijkt meer op de werkelijke verkoopwaarde op dit moment dan de WOZ.
  • Wanneer je de WOZ-waarde pakt, welke peildatum pak je dan? Bereken je de waarde op 1 november 2020 op basis van de WOZ waarde die op 1 januari 2019 is vastgesteld, of pak je de waarde van 1 januari 2020 (die je dus later bijwerkt)?

Uiteindelijk maakt het volgens mij niet zo heel veel uit welke waarderingsgrondslag je gebruikt. Per slot van rekening is het geen wedstrijd met anderen, maar alleen met jezelf. Dan is het vooral van belang dat je een consistente systematiek kiest zodat je jouw eigen vermogensontwikkeling door de tijd goed kunt volgen en vergelijken, en niet steeds een andere grondslag kiest.

Ik ben hier in de loop van de jaren wel voorzichtiger mee geworden. Dat heeft te maken met mijn eigen ervaringen. ‘Vroeger’ toen ik zelf begon met het bijhouden van mijn financiën gebruikte ik Funda als basis. Ik hield zelfs een hele spreadsheet bij met vergelijkbare appartementen in de buurt die te koop stonden, wat de vraagprijs was, hoe snel ze verkocht werden en voor welk bedrag. Maar toen kwam er een financiële crisis die ook leidde tot dalende huizenprijzen. En in die crisis besloten Ex en ik om te gaan scheiden. Uiteindelijk prijs ik mijzelf gelukkig dat ik, op het dieptepunt van de woningmarkt, mijn aandeel in de woning tegen hypotheekwaarde kon verkopen aan mijn Ex. En er dus zonder restschuld uit kon stappen, met mijn aandeel in het spaargeld en in de spaarhypotheek. De papieren winst op de waarde van de woning, waar ik mijzelf jarenlang rijk mee gerekend had, was helemaal verdampt. En dat voelde toch als een enorme extra teleurstelling, bovenop alle negatieve emoties die toch al bij de scheiding hoorden.

Toen Vriendin en ik in 2016 onze huidige woning kochten, besloot ik het daarom anders te gaan doen. Voorzichtiger. En sindsdien gebruik ik de WOZ-waarde als basis. Die wordt maar één keer per jaar bijgewerkt en loopt dan al een jaar achter op de echte ontwikkeling van de markt. En dat achterlopen levert mij voordeel op, zowel in een stijgende als in een dalende markt. In een stijgende markt heb ik een ‘stille reserve’ ten opzichte van de echte woningwaarde. Als ik mijn woning verkoop krijg ik waarschijnlijk meer geld dan waarvoor het huis in mijn administratie staat. Maar in een dalende markt (en dat kan ook zomaar weer eens gaan gebeuren) heb ik wat ‘buffer’ voordat ik mijzelf te rijk reken. Dat is belangrijk voor mij: liever de waarde van de woning iets te laag inschatten dan mezelf rijk rekenen.

Deze aanpak werkt overigens maar een tijdje. Als de woningprijzen langere tijd blijven dalen dan wordt het wel een probleem. In de praktijk zijn de WOZ-waardes (die een jaar achterlopen) dan hoger dan de (inmiddels verder gedaalde) huizenprijzen als je nu verkoopt. In die situatie kan ik me voorstellen dat ik mijn waarderingsgrondslag wel verander, en alsnog de in dat geval meer pessimistische maar reëlere Funda-schatting ga volgen.

Werkwijze

Ik neem per einde van elk kwartaal de stand van mijn vermogen op, en gebruik daarbij steeds de op dat moment laatst bekende WOZ-waarde van onze woning. Die ontvangen wij altijd in het eerste kwartaal van onze gemeente. Bij mijn balans van kwartaal 1, 2 en 3 van 2020 heb ik dus de WOZ-waarde uit het eerste kwartaal van 2020 gebruikt, die als waardepeildatum 1 januari 2019 heeft. Deze gebruik ik ook als basis voor mijn balans per 31 december 2020, einde Q4. Dan loopt de waardering dus eigenlijk al 2 jaar achter, maar dat vind ik niet erg. Dat is buffer voor als de markt weer eens gaat dalen, of extra feestvreugde als we het huis verkopen voor meer dan waar we al die jaren mee gerekend hebben.

In de loop van het eerste kwartaal van 2021 ontvang ik dan een nieuwe WOZ-beschikking, met waardepeildatum 1 januari 2020. Dat is dus de basis voor mijn balans per 31 maart 2021, eind Q1, en zo verder tot en met de balans van 31 december 2021.

Alternatieven

Naast de WOZ-waarde en de verwachte verkoopprijs volgens Funda zijn er nog meer manieren om de waarde van jouw woning mee te nemen in jouw financiële berekeningen. Zo zijn er ook mensen die blijven rekenen met de aankoopwaarde. In de huidige markt is dat heel voorzichtig, want als je jouw huis 7 jaar geleden gekocht hebt dan zit er waarschijnlijk wel wat overwaarde in. Maar het is wel heel zuiver als je jouw huis eerst als gebruiksgoed ziet, en niet als onderdeel van jouw vermogensopbouw.

In de onderstaande grafieken probeer ik te laten zien wat het effect van de waarderingsgrondslagen is voor jouw financiële berekeningen, aan de hand van de situatie van onze eigen woning. Allereerst een situatie waarbij je rekent met de aankoopwaarde. Er komt dan geen overwaarde (of ‘onder water’) voor. Je ziet alleen wat je afgelost hebt en wat er nog aan hypotheek resteert. In deze grafiek is de aankoopprijs gelijkgesteld aan 100%.

Dan ons huis op basis van de WOZ-waarde. Die hebben we begin 2020 ontvangen en heeft als waardepeildatum 1 januari 2019. Sinds onze aankoop eind 2016 zijn de huizenprijzen lekker door gestegen, en we hebben dus behoorlijk wat overwaarde opgebouwd. In deze grafiek is de WOZ-waarde gelijkgesteld aan 100%.

En tenslotte de meest actuele waardering, op basis van Funda. Ook in 2020 zijn de huizenprijzen blijven stijgen. Ik las dat ze in Geldnerd City inmiddels een procent of 9 hoger zijn dan een jaar geleden. Dat zie ik terug in de Funda-prijsschatting. Meer overwaarde! In deze grafiek is de Funda-schatting gelijkgesteld aan 100%.

Helemaal eerlijk is deze vergelijking natuurlijk niet. Want 100% is behoorlijk verschillend in deze drie scenario’s. Daarom heb ik ze in absolute waarde ook nog even naast elkaar gezet. De aflossingen en de resthypotheek veranderen uiteraard niet, het enige verschil zit in (het ontbreken van) een overwaarde.

Uiteindelijk zijn alle drie de voorbeelden fictief en loop je een risico in je berekeningen. Want ik zei het al aan het begin van dit stukje: de werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. De centrale vraag is of je wilt (durft te) rekenen met overwaarde en (als de markt daar aanleiding toe geeft) onderwaarde (‘huis onder water’). Wat mij betreft kies je dus vooral zelf je eigen overweging, die het beste bij jouw persoonlijke situatie past, en waar je je comfortabel bij voelt!

Hoe neem jij de waarde van jouw woning (en ander vastgoed) mee bij de berekening van jouw vermogen?

18 Comments

  1. Veertigermetkids

    Ik pak net als jij de WOZ waarde. Dit is de
    enige objectieve berekening die er in mijn ogen is. Dat deze wat achterloop is inderdaad geen probleem. Het geeft een goed beeld van de waarde van de woning in de loop van de jaren.

  2. Erik Bakker

    ja die neem ik mee, en dat mag ook want hij is 100% van mij. ik reken dan wel met de WOZ waarde en niet met een marktprijs. (scheelt ongeveer 20 of 25k in deze omgeving)

  3. Audrey

    Ik bereken mijn vermogen dus eigenlijk nooit, haha. Ja soms heel grof uit mijn hoofd, en dan neem ik de WOZ-waarde omdat ik liever wat conservatiever reken.

  4. AssOnFire

    Onze woning stond met WOZ uit 2019 op de balans. Omdat we de WOZ van 2020 niet realistisch vonden (+17%). We hebben onze woning recent verkocht voor 6% boven WOZ waarde uit 2019. Happy camper!

  5. Mr. Groeigeld

    Normal reken ik de woning (of overwaarde) niet mee bij ons vermogen. Als ik er toch maar kijk, extrapoleer ik onze aankoopwaarde met cijfers van het cbs. Dat geeft de meest realistische woningwaarde aan wat mij betreft.

  6. fighttofire

    België heeft geen WOZ-waarde. We hebben het Kadastraal Inkomen (KI), maar dat is gewoon een fictief inkomen uit verhuur gebaseerd op criteria uit 1975.
    Dus ik ga me waarschijnlijk baseren op reële prijzen van gelijkaardige appartementen in de buurt: https://www.kbc.be/particulieren/nl/wonen/waarde-woning-berekenen.html

  7. Joost

    De vraag die dit oproept is: Waarom hou je voor de waarde van je huis marges aan enz.enz.enz. maar voor (andere) beleggingen niet? Er is fundamenteel geen enkel verschil.

    • Geldnerd

      Al mijn andere beleggingen zijn snel liquide te maken en hebben op elk moment een objectieve waarde op de beurs. Met de eigen woning is dat ‘iets’ lastiger. Dat is al een reden om daar marge aan te houden.

      • Joost

        Voor beide heb je buy and hold als strategie, totdat er iets gebeurt waardoor je wil/moet verkopen.
        De marktprijs is best te bepalen en ligt waarschijnlijk sowieso dichter bij de prijs zoals je m eerder vaststelde met vergelijkbare funda huizen dan bij de woz. Van mijn part hou je een bandbreedte aan van het laatste half jaar. Maar principieel zou je dat dan ook voor je beleggingen moeten doen. Want waarom zou je de volatiliteit van de beurs niet meenemen in je vermogen en die van de huizenmarkt wel, terwijl de volatiliteit van de beurs vele malen groter is dan die van de huizenmarkt?

      • Geldnerd

        Als je een goede formule zou hebben om die volatiliteit te bepalen kun je rijk worden….

      • Joost

        ook daar wederom een overeenkomt, want datzelfde geldt voor de volatiliteit van de huizenmarkt 😀

      • Geldnerd

        Mijn vraag om een formule ging over beide beleggingscategorieën…

  8. Zelfstandige

    Je kunt de WOZ-waarde ook hier vandaan halen: https://www.wozwaardeloket.nl

    Ikzelf kijk redelijk volgens de bril van Dave Ramsey en zie de waarde van mijn huis ook als vermogen. Ik verhuur ook twee appartementen, die zijn sowieso vermogen. Bij Rich Dad, Poor Dad is de eigen woning een passiva en kostenpost, maar dat gaat uit van dat hij geen geld oplevert, maar geld kost. Ik ga ook uit van de WOZ-waarde.

  9. uitklokken

    Ik neem de WOZ als basis. Dat doet de bank en de belastingdienst ook, dus daar wil ik consequent in zijn.

  10. Geldsnor

    Ik reken met de aankoopwaarde + 50% van de verbouwingskosten. En vanaf daar hou ik het stabiel. In ons geval was de aankoopwaarde 415.000 EUR en hebben we voor ruim 70.000 EUR verbouwd. De woningwaarde staat dus op 450.000 EUR.
    Ik zie de overwaarde wel als “vermogen”, maar dan in het deel van mijn “safety bucket” die toch vooral een inflatie-hedge is. Het levert geen inkomsten op en ik kan het niet verkopen zonder iets anders terug te kopen. Op het moment dat ik het verkoop is stijging linea recta te koppelen aan de waardestijging van een vervangbaar object. Slechts wat ik aflos levert geld op wat dankzij de aflossing beschermd is tegen inflatie, maar pas bij verkoop liquide is.

  11. annej2019

    Niet, mijn woning is een gebruiksvoorwerp en kost ons voorlopig alleen maar geld aan onderhoud. De overwaarde is overigens gigantisch maar omdat je daar geen inkomen mee genereert en ook het huis niet snel kan liquideren reken ik het nooit mee. Op de achtergrond is soms wel de gedachte dat als we nu naar noord-oost Groningen of zo zouden verhuizen, we nu met pensioen kunnen. Maar dat willen we niet, we hebben leuk werk en nog schoolgaande kinderen, dus helemaal geen tijd om lange reizen of zo iets te maken.

  12. geld-is-tijd

    Mijn huis is volgens huispedia 37-66k meer waard dan de WOZ waarde. Deze getallen durf ik niet in een excelsheet te zetten…

  13. Daniël

    Je kunt ook een waardebepaling door een makelaar laten doen. Veel makelaars doen dit momenteel gratis. Dat is een manier voor hen om in deze verkopersmarkt potentiële verkopers te achterhalen.

© 2021 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑