Vijf jaar vermogensontwikkeling

Door een instellingsfoutje mijnerzijds stond deze blogpost er afgelopen donderdag ook al even. Maar dat was natuurlijk niet de bedoeling, twee blogjes op één dag. Dadelijk raken jullie nog verwend…

Onlangs publiceerde ik mijn twintigste kwartaalrapportage. Omdat er vier kwartalen in één jaar passen, doe ik dus al vijf jaar gestructureerd verslag van de ontwikkelingen in mijn vermogen. Ik rapporteer per kwartaal omdat ik maanden te kort vind. Ik kijk liever naar de wat grotere lijnen, ook om te voorkomen dat ik op ‘incidenten’ reageer en dingen te snel verander. Maar na zo’n lange periode van vijf jaar (de meeste bloggers halen dat niet…) leek het me ook wel leuk om eens terug te kijken over die vijf jaar. Welke stappen heb ik gezet in de ontwikkeling van mijn vermogen?

Situatie zomer 2016

Twintig rapportages, de eerste ging dus over het derde kwartaal van 2016. Vijf jaar geleden, in de zomer van 2016, waren we net een paar maanden terug uit het Verre Warme Land (VWL). We woonden in een gemeubileerd huurappartementje elders in Geldnerd City, en waren op zoek naar een eigen stekje. Onze inventaris stond in een zeecontainer op een schip dat op weg was naar de haven van Rotterdam. Hondje moest wennen aan zijn nieuwe status als binnenhuishond na het buitenleven in VWL, maar had het wel goed naar zijn zin met de uitlaatservice. En ik blogde destijds bijna een jaartje onder de naam Geldnerd.

Mijn vermogen was destijds simpel. Ik had een beleggingsportefeuille en een spaarrekening. De verhouding was heel anders dan nu. Aan het begin van het derde kwartaal van 2016 zat 30,6% van mijn vermogen in de beleggingsportefeuille, 69,4% in contanten. En dat vond ik destijds ook verstandig. We wilden graag een huis kopen. De woningmarkt vonden we al ‘duur’ (‘broehaha’ denk ik nu) dus ik hield graag contant geld achter de hand.

Taartgrafiek vermogen eind tweede kwartaal 2016

In die allereerste kwartaalrapportage schreef ik ook dat ik eerder dat jaar ‘uit de beurs gestapt was’ omdat ik ervan overtuigd was dat een sterke daling nabij was. Die sterke daling hebben we, behalve de kortdurende ‘corona-dip’, nog niet gezien. En ik kocht veel nieuwe kleding, dat was na terugkomst uit het Verre Warme Land (en met de koude en natte Nederlandse winter in het vooruitzicht) geen overbodige luxe.

Niet zo vreemd dus dat ik gedurende het derde kwartaal vooral contant geld verzamelde. Er ging maar een klein bedrag naar de beleggingen. Geld was er nodig, voor Geldnerd HQ. Al gebruikte ik toen nog niet van dit soort grafieken, die kwamen pas véél later.

Waterval verandering vermogen derde kwartaal 2016

Ontwikkelingen sinds 2016

In november 2016 kochten we een huis en sloten een hypotheek af. Die hypotheek was ongeveer 75% van de leencapaciteit van één salaris. De rest financierden we met eigen geld. Een bewuste keuze. Het moest allemaal wel goed betaalbaar blijven, en we vonden de huizenmarkt al best wel verhit. Het kon nog veel heter, bleek de afgelopen 5 jaar. De prijzen stijgen en stijgen maar door. Dat is erg vervelend voor mensen die willen (moeten) verhuizen of die starten op de woningmarkt. Maar voor ons een voordeel. We hebben inmiddels een behoorlijke overwaarde opgebouwd. En de (lineaire) hypotheek lossen we versneld af met de sneeuwbal-methodiek. Gewaardeerd tegen WOZ is onze loan-to-value ratio momenteel nog maar 35,8%.

Opbouw waarde eigen woning restant hypotheek, eigen geld, aflossing, overwaarde

Daarnaast ben ik, mede beïnvloed door mijn blogactiviteiten, veel bewuster gaan sturen op mijn financiën. Ik heb functionaliteit gebouwd in mijn administratie om beter op de inkomsten en de uitgaven te letten. Het spaarpercentage wordt (meestal dan toch) goed in de gaten gehouden, en tientallen grafieken laten mij de trends zien. Mijn contant geld buffer is gerationaliseerd en ik heb een potjessysteem ingevoerd met reserveringen voor grote uitgaven.

Hieraan gekoppeld ben ik begonnen met een vaste maandelijkse inleg in mijn beleggingen. Die inleg wordt jaarlijks geïndexeerd voor de inflatie. En de maandelijkse inleg (samen met de dividendopbrengsten) steek ik in een portefeuille met breed gespreide en goedkope Exchange Traded Funds.

Nu heb ik natuurlijk de afgelopen vijf jaar ook wel gruwelijke mazzel gehad. Zowel de huizenmarkt als de beurs zijn ‘booming’ geweest. Zelfs een wereldwijde pandemie van ongekende omvang bracht slechts een tijdelijke dip van onzekerheid. Ik vraag me regelmatig af hoe lang dit nog goed kan gaan. Maar iedere Euro vermogen die ik opbouw is een buffer in moeilijker tijden. Die ongetwijfeld komen.

Situatie medio 2021

In totaal is mijn vermogen ruim 180% gestegen sinds het einde van het tweede kwartaal van 2016. Momenteel bestaat bijna 18% uit overwaarde, 35% zit in het huis en ruim 40% in de beleggingsportefeuille. De voorraad contant geld is fors afgenomen.

Binnenkort zal ik dieper ingaan op hoe ik mijn Eigen Vermogen bereken. Ik zal dan ook verder terugkijken, naar het begin van mijn metingen in 2003. Want er valt een hoop te kiezen bij de berekening van jouw vermogen. Je kunt mijn situatie en jouw eigen situatie dus niet zomaar vergelijken. Sowieso is vergelijken met anderen een slecht idee, daar word je maar ontevreden en ongelukkig van. Niet doen dus! Ik vergelijk alleen maar met mezelf!

Op mijn startpagina kun je alle kwartaalrapportages terugvinden.

Hoe heeft jouw vermogen zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld?

WOZ stijgt rustig verder

  • Berichtcategorie:Wonen

Begin februari kwam de aanslag voor gemeentelijke belastingen weer binnen. Met dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde. Belangrijk omdat we die gebruiken voor de waardering van onze woning in de berekeningen van ons vermogen.

Vorig jaar ging de WOZ-waarde door het dak heen met een stijging van 11,5%. Zo gek werd het dit jaar niet. De gemeente verhoogde de WOZ-waarde van onze woning met een bescheiden 7,5%. Dat is overigens nog steeds een hele grote hoop geld hier in het westen van Nederland. Het is ongeveer het bedrag dat Geldnerd en Vriendin samen gespaard hebben gedurende het hele vorige jaar. In de huidige woningmarkt is de waarde-ontwikkeling van de eigen woning een belangrijk onderdeel van vermogensgroei. En dat vergroot dan ook weer de tegenstelling tussen huurders en woningeigenaren.

Ik heb uiteraard ook weer meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering zijn inderdaad van gelijkwaardige woningen, en ook nu lijkt het weinig zin te hebben om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge om bezwaren te voorkomen.

In onderstaande grafiek(en) zie je het netto effect van deze WOZ-waardering op de situatie van onze woning Links de situatie in januari 2021 op basis van de oude WOZ-waarde, en rechts de situatie in januari 2021 op basis van de nieuwe WOZ-waarde. De overwaarde is inmiddels 21,4% van de totale waarde van onze woning (was: 15,6%).

En ook leuk, het verschil tussen de (WOZ-) waarde van onze woning en de resterende hypotheek wordt ook steeds groter. Door de stijging van de WOZ daalt de Loan-to-Value Ratio in één keer van 40,3% naar 37,5%.

Allemaal nutteloze papieren rijkdom in stenen. Inmiddels weten we natuurlijk dat de huizenprijzen ook in 2020 rustig door zijn gestegen, ondanks corona en de economische perikelen die daaruit voortgekomen zijn. Ook begin 2022 verwacht ik dus nog een verdere stijging van de WOZ-waarde, want de peildatum wordt dan 1 januari 2021. Ach ja, en als het ooit weer omkeert en de huizenprijzen gaan weer dalen, dan is de overwaarde een mooie buffer voordat die daling echt in ons vermogen gaat bijten…

Hoe is het met de WOZ-waarde van jouw woning?

Hoe waardeer je jouw woning?

Onlangs kreeg ik een vraag van een lezer. Dat gebeurt wel vaker, en ik probeer altijd antwoord te geven. Want soms is de vraag ook interessant voor anderen (in elk geval naar mijn mening) en dan zit er ook een blogpost in. Twee keer per week een blog vullen valt niet altijd mee….

Voor deze lezer is, net als voor Geldnerd, de (over)waarde van de eigen woning  een belangrijk deel van het totale vermogen. De werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. Dat roept een belangrijke vraag op. Want hoe waardeer je tussentijds de financiële waarde van je woning als je jouw eigen vermogen in de gaten wilt houden?

Waarderingsgrondslag

Geldnerd maakt gebruik van de WOZ waarde om Geldnerd HQ te waarderen. Daar waren twee vragen over:

  • Waarom niet de waardeschatting van Funda? Deze wordt maandelijks bijgewerkt en lijkt meer op de werkelijke verkoopwaarde op dit moment dan de WOZ.
  • Wanneer je de WOZ-waarde pakt, welke peildatum pak je dan? Bereken je de waarde op 1 november 2020 op basis van de WOZ waarde die op 1 januari 2019 is vastgesteld, of pak je de waarde van 1 januari 2020 (die je dus later bijwerkt)?

Uiteindelijk maakt het volgens mij niet zo heel veel uit welke waarderingsgrondslag je gebruikt. Per slot van rekening is het geen wedstrijd met anderen, maar alleen met jezelf. Dan is het vooral van belang dat je een consistente systematiek kiest zodat je jouw eigen vermogensontwikkeling door de tijd goed kunt volgen en vergelijken, en niet steeds een andere grondslag kiest.

Ik ben hier in de loop van de jaren wel voorzichtiger mee geworden. Dat heeft te maken met mijn eigen ervaringen. ‘Vroeger’ toen ik zelf begon met het bijhouden van mijn financiën gebruikte ik Funda als basis. Ik hield zelfs een hele spreadsheet bij met vergelijkbare appartementen in de buurt die te koop stonden, wat de vraagprijs was, hoe snel ze verkocht werden en voor welk bedrag. Maar toen kwam er een financiële crisis die ook leidde tot dalende huizenprijzen. En in die crisis besloten Ex en ik om te gaan scheiden. Uiteindelijk prijs ik mijzelf gelukkig dat ik, op het dieptepunt van de woningmarkt, mijn aandeel in de woning tegen hypotheekwaarde kon verkopen aan mijn Ex. En er dus zonder restschuld uit kon stappen, met mijn aandeel in het spaargeld en in de spaarhypotheek. De papieren winst op de waarde van de woning, waar ik mijzelf jarenlang rijk mee gerekend had, was helemaal verdampt. En dat voelde toch als een enorme extra teleurstelling, bovenop alle negatieve emoties die toch al bij de scheiding hoorden.

Toen Vriendin en ik in 2016 onze huidige woning kochten, besloot ik het daarom anders te gaan doen. Voorzichtiger. En sindsdien gebruik ik de WOZ-waarde als basis. Die wordt maar één keer per jaar bijgewerkt en loopt dan al een jaar achter op de echte ontwikkeling van de markt. En dat achterlopen levert mij voordeel op, zowel in een stijgende als in een dalende markt. In een stijgende markt heb ik een ‘stille reserve’ ten opzichte van de echte woningwaarde. Als ik mijn woning verkoop krijg ik waarschijnlijk meer geld dan waarvoor het huis in mijn administratie staat. Maar in een dalende markt (en dat kan ook zomaar weer eens gaan gebeuren) heb ik wat ‘buffer’ voordat ik mijzelf te rijk reken. Dat is belangrijk voor mij: liever de waarde van de woning iets te laag inschatten dan mezelf rijk rekenen.

Deze aanpak werkt overigens maar een tijdje. Als de woningprijzen langere tijd blijven dalen dan wordt het wel een probleem. In de praktijk zijn de WOZ-waardes (die een jaar achterlopen) dan hoger dan de (inmiddels verder gedaalde) huizenprijzen als je nu verkoopt. In die situatie kan ik me voorstellen dat ik mijn waarderingsgrondslag wel verander, en alsnog de in dat geval meer pessimistische maar reëlere Funda-schatting ga volgen.

Werkwijze

Ik neem per einde van elk kwartaal de stand van mijn vermogen op, en gebruik daarbij steeds de op dat moment laatst bekende WOZ-waarde van onze woning. Die ontvangen wij altijd in het eerste kwartaal van onze gemeente. Bij mijn balans van kwartaal 1, 2 en 3 van 2020 heb ik dus de WOZ-waarde uit het eerste kwartaal van 2020 gebruikt, die als waardepeildatum 1 januari 2019 heeft. Deze gebruik ik ook als basis voor mijn balans per 31 december 2020, einde Q4. Dan loopt de waardering dus eigenlijk al 2 jaar achter, maar dat vind ik niet erg. Dat is buffer voor als de markt weer eens gaat dalen, of extra feestvreugde als we het huis verkopen voor meer dan waar we al die jaren mee gerekend hebben.

In de loop van het eerste kwartaal van 2021 ontvang ik dan een nieuwe WOZ-beschikking, met waardepeildatum 1 januari 2020. Dat is dus de basis voor mijn balans per 31 maart 2021, eind Q1, en zo verder tot en met de balans van 31 december 2021.

Alternatieven

Naast de WOZ-waarde en de verwachte verkoopprijs volgens Funda zijn er nog meer manieren om de waarde van jouw woning mee te nemen in jouw financiële berekeningen. Zo zijn er ook mensen die blijven rekenen met de aankoopwaarde. In de huidige markt is dat heel voorzichtig, want als je jouw huis 7 jaar geleden gekocht hebt dan zit er waarschijnlijk wel wat overwaarde in. Maar het is wel heel zuiver als je jouw huis eerst als gebruiksgoed ziet, en niet als onderdeel van jouw vermogensopbouw.

In de onderstaande grafieken probeer ik te laten zien wat het effect van de waarderingsgrondslagen is voor jouw financiële berekeningen, aan de hand van de situatie van onze eigen woning. Allereerst een situatie waarbij je rekent met de aankoopwaarde. Er komt dan geen overwaarde (of ‘onder water’) voor. Je ziet alleen wat je afgelost hebt en wat er nog aan hypotheek resteert. In deze grafiek is de aankoopprijs gelijkgesteld aan 100%.

Dan ons huis op basis van de WOZ-waarde. Die hebben we begin 2020 ontvangen en heeft als waardepeildatum 1 januari 2019. Sinds onze aankoop eind 2016 zijn de huizenprijzen lekker door gestegen, en we hebben dus behoorlijk wat overwaarde opgebouwd. In deze grafiek is de WOZ-waarde gelijkgesteld aan 100%.

En tenslotte de meest actuele waardering, op basis van Funda. Ook in 2020 zijn de huizenprijzen blijven stijgen. Ik las dat ze in Geldnerd City inmiddels een procent of 9 hoger zijn dan een jaar geleden. Dat zie ik terug in de Funda-prijsschatting. Meer overwaarde! In deze grafiek is de Funda-schatting gelijkgesteld aan 100%.

Helemaal eerlijk is deze vergelijking natuurlijk niet. Want 100% is behoorlijk verschillend in deze drie scenario’s. Daarom heb ik ze in absolute waarde ook nog even naast elkaar gezet. De aflossingen en de resthypotheek veranderen uiteraard niet, het enige verschil zit in (het ontbreken van) een overwaarde.

Uiteindelijk zijn alle drie de voorbeelden fictief en loop je een risico in je berekeningen. Want ik zei het al aan het begin van dit stukje: de werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. De centrale vraag is of je wilt (durft te) rekenen met overwaarde en (als de markt daar aanleiding toe geeft) onderwaarde (‘huis onder water’). Wat mij betreft kies je dus vooral zelf je eigen overweging, die het beste bij jouw persoonlijke situatie past, en waar je je comfortabel bij voelt!

Hoe neem jij de waarde van jouw woning (en ander vastgoed) mee bij de berekening van jouw vermogen?

Dilemma’s met kleuren

  • Berichtcategorie:Wonen

Als nerd heb je zo af en toe ook je dilemma’s. Hersenkrakers. Dingen die je bezig houden. Al zijn dat soms wel dingen waarvan normale mensen zullen denken: waar maak je je druk over?

Eén zo’n dilemma speelt al een tijdje. Eigenlijk sinds ik mijn hypotheekspreadsheet verbouwd heb met grafieken. Mijn favoriet daarbij is de grafiek die, in de vorm van een huisje, de financiële stand van ons huis weergeeft. Met als uitgangspunt de actuele WOZ-waarde op de peildatum, dat is 100%. En dan in verschillende kleuren de resterende hypotheek, de regulier afgeloste hypotheek, de extra afgeloste hypotheek, het eigen geld dat we bij aankoop inbrachten, en (sinds iets meer dan een jaar) ook de overwaarde. Je kent ‘m wel.

Met name over die laatste categorie heb ik lang zitten piekeren. Overwaarde. Welke kleur geef je die? Want overwaarde kan ook negatief worden. Je huis staat dan ‘onder water’. In mijn definitie is dat het geval als de resterende hypotheek en het geld dat je er zelf al ingestoken hebt (eigen geld en aflossing) bij elkaar hoger is dan de huidige WOZ-waarde. Voor sommige mensen is de definitie dat de resterende hypotheek hoger is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld bij een aflossingsvrije hypotheek. Maar die heb ik gelukkig niet meer.

Je hebt dus ‘boven water’ en ‘onder water‘. Onze woning staat, als je alleen de resterende hypotheek neemt, ruim boven water. De verkoopprijs moet, ten opzichte van de WOZ-waarde, met ruim 55% dalen voordat wij onder water staan. Maar ook dat kan gebeuren.

Maar goed, het ging hier dus over de kleur van de overwaarde. Ik heb uiteindelijk voor blauw gekozen, om toch iets met dat water te doen. Maar het geeft toch een vreemd beeld, alsof het huis deels onder water staat. Dat vind ik zelf, en zag ik ook in verschillende reacties toen ik onlangs over onze nieuwe WOZ-waarde schreef. Dus ben ik er toch weer over na gaan denken. Moet ik toch andere kleuren gebruiken? Welke dan?

Voor ‘onder water’ ben ik er wel uit. Dat is wit, het lijkt dan alsof een stuk huis is verdampt. De grafiek ziet er dan zo uit.

Maar voor ‘boven water’, de situatie met overwaarde, kan ik vooralsnog niets beters verzinnen. Het blijft dus vooralsnog even blauw. En dat houdt me bezig. Dat jullie niet denken dat ik geen problemen heb, dus.

Welke kleur zou jij gebruiken voor ‘boven water’ en ‘onder water’?

WOZ door het dak!

  • Berichtcategorie:Wonen

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?