Blog over (financieel) bewust leven

Label: overwaarde

Dilemma’s met kleuren

Als nerd heb je zo af en toe ook je dilemma’s. Hersenkrakers. Dingen die je bezig houden. Al zijn dat soms wel dingen waarvan normale mensen zullen denken: waar maak je je druk over?

Eén zo’n dilemma speelt al een tijdje. Eigenlijk sinds ik mijn hypotheekspreadsheet verbouwd heb met grafieken. Mijn favoriet daarbij is de grafiek die, in de vorm van een huisje, de financiële stand van ons huis weergeeft. Met als uitgangspunt de actuele WOZ-waarde op de peildatum, dat is 100%. En dan in verschillende kleuren de resterende hypotheek, de regulier afgeloste hypotheek, de extra afgeloste hypotheek, het eigen geld dat we bij aankoop inbrachten, en (sinds iets meer dan een jaar) ook de overwaarde. Je kent ‘m wel.

Met name over die laatste categorie heb ik lang zitten piekeren. Overwaarde. Welke kleur geef je die? Want overwaarde kan ook negatief worden. Je huis staat dan ‘onder water’. In mijn definitie is dat het geval als de resterende hypotheek en het geld dat je er zelf al ingestoken hebt (eigen geld en aflossing) bij elkaar hoger is dan de huidige WOZ-waarde. Voor sommige mensen is de definitie dat de resterende hypotheek hoger is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld bij een aflossingsvrije hypotheek. Maar die heb ik gelukkig niet meer.

Je hebt dus ‘boven water’ en ‘onder water‘. Onze woning staat, als je alleen de resterende hypotheek neemt, ruim boven water. De verkoopprijs moet, ten opzichte van de WOZ-waarde, met ruim 55% dalen voordat wij onder water staan. Maar ook dat kan gebeuren.

Maar goed, het ging hier dus over de kleur van de overwaarde. Ik heb uiteindelijk voor blauw gekozen, om toch iets met dat water te doen. Maar het geeft toch een vreemd beeld, alsof het huis deels onder water staat. Dat vind ik zelf, en zag ik ook in verschillende reacties toen ik onlangs over onze nieuwe WOZ-waarde schreef. Dus ben ik er toch weer over na gaan denken. Moet ik toch andere kleuren gebruiken? Welke dan?

Voor ‘onder water’ ben ik er wel uit. Dat is wit, het lijkt dan alsof een stuk huis is verdampt. De grafiek ziet er dan zo uit.

Maar voor ‘boven water’, de situatie met overwaarde, kan ik vooralsnog niets beters verzinnen. Het blijft dus vooralsnog even blauw. En dat houdt me bezig. Dat jullie niet denken dat ik geen problemen heb, dus.

Welke kleur zou jij gebruiken voor ‘boven water’ en ‘onder water’?

WOZ door het dak!

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

Groei Eigen Vermogen 2017

In 2017 is mijn eigen vermogen op twee manieren verder gegroeid. Enerzijds door het spaarpercentage, het deel van mijn inkomen dat ik niet nodig heb om rond te komen en toevoeg aan mijn vermogen. Anderzijds door het rendement op mijn spaargeld en beleggingen. Voorlopig doe ik niets met eventuele overwaarde van ons huis. Ik weet dat de huizenprijzen hier in de buurt fors gestegen zijn, maar in mijn balans staat de waarde van het huis nog rotsvast op de aankoopwaarde. Pas als de WOZ-waarde hoger wordt dan de aankoopwaarde zal ik overwegen om dat aan te passen.

Mijn eigen vermogen is in 2017 met 15,9% gegroeid. Daar ben ik erg tevreden mee. Ik lig nog steeds voor op mijn doelstellingen.

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑