Geldnerd.nl

Blog over (financieel) bewust leven

Tag: balans (page 1 of 2)

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

error

De belangrijkste getalletjes aller tijden

Alle getalletjes zijn belangrijk, zegt Geldnerd als financial zijnde. Maar sommige getalletjes zijn nóg belangrijker dan andere. In mijn spreadsheets houd ik heel veel getalletjes bij. Of liever, ze worden voor mij bijgehouden. Ik voed mijn spreadsheets wekelijks met rapportjes die ik download bij mijn bank of mijn aandelenboer. Onverzadigbare monsters zijn het, die spreadsheets. Ze willen altijd maar meer voeding, meer cijfers. Maar ze geven me er ook mooie dingen voor terug. Indicatoren, die me vertellen hoe mijn financiële leven erbij staat.

Inmiddels ben ik ruim 15 jaar bezig met mijn zoektocht naar financieel bewust leven. En ik realiseer me steeds meer dat er voor mij maar twee getalletjes écht belangrijk zijn: mijn Eigen Vermogen en mijn Spaarpercentage.

Eigen Vermogen

Het eigen vermogen komt regelmatig terug op mijn blog. Het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek, dat vind ik nog altijd de beste manier om dat te omschrijven. Bezittingen (activa) minus alle korte en langlopende schulden (vreemd vermogen van de passiva), dat is de officiële definitie.

Mijn eigen vermogen houd ik al bij sinds het begin van mijn financieel bewuste leven. Mijn eerste balans heb ik gemaakt per 31 december 2003. Tot en met 31 december 2012 beschreven ze de situatie van mijn financiële huishouding samen met Ex, en sinds 1 januari 2013 na de afronding van mijn echtscheiding mijn eigen financiële situatie. Mijn financiële dashboard bevat de situatie sinds 31 december 2012, met standen per kwartaal.

Voor iemand die financiële onafhankelijkheid nastreeft is het eigen vermogen het geld waarvan je moet leven nadat je gestopt bent met werken. In Nederland meestal gecombineerd met AOW en pensioen. Je kunt het langzaam opeten, of investeren in dingen die cash genereren, zoals beleggingen die dividend opleveren of vastgoed dat je huurinkomsten oplevert. Je kunt het ook in je eigen huis stoppen, maar dan levert het geen inkomen op. En kun je het dan ook niet opeten, tenzij je het huis verkoopt.

Spaarpercentage

Als je mijn blog, of een van de andere finance bloggers, volgt dan is het spaarpercentage geen onbekende. Het is het percentage van je inkomsten dat je overhoudt na al je uitgaven. Het geld dat je toevoegt aan je vermogen. Het is een bijna heilige indicator, mede bepalend voor je positie in de financiële bloggerswereld… Het spaarpercentage heb ik als indicator later ontdekt, ik weet niet meer precies wanneer. Ik heb deze toen wel met terugwerkende kracht berekend voor alle jaren waarin ik mijn financiën gedetailleerd heb bijgehouden. Dat betekent dat ik mijn spaarpercentage ook al in beeld heb sinds 2003 . Hoe ik het bereken heb ik ooit beschreven nadat we ons huis gekocht hebben.

Het verband tussen de twee

Je eigen vermogen groeit op twee manieren. Je spaarpercentage geeft aan hoeveel geld van jouw inkomen je toevoegt aan je eigen vermogen. En de tweede groeifactor is het rendement dat je maakt op je vermogen. Je spaarrente (toen dat nog iets voorstelde), het rendement op je aandelen, de opbrengsten van je vastgoed. Spaarpercentage en rendement maken dus samen de groei van je eigen vermogen. Maar alleen het spaarpercentage heb je grotendeels zelf in de hand.

Plaatjes zeggen meer dan woorden

In mijn (in ontwikkeling zijnde) Financiële Dashboard heb ik een nieuwe grafiek gebouwd, die focust op deze indicatoren. Per kwartaal toont deze grafiek (op de linkeras) mijn Eigen Vermogen (Net Worth, de zwarte lijn). Op de rechteras worden respectievelijk de procentuele groei van mijn eigen vermogen (Net Worth Growth, lichtblauwe kolommen) en mijn spaarpercentage (Savings Rate, lichtgroene kolommen) getoond. Er zit maar weinig correlatie tussen de twee, maar ik kan de pieken en dalen wel relateren aan gebeurtenissen in mijn leven en op de effectenbeurzen. De grafiek is van de afgelopen drie jaar (sinds de terugkeer uit het Verre Warme Land), en de aankoop van ons huis inclusief de daaropvolgende ‘koopwoede’ voor meubeltjes is eind 2016 en begin 2017 goed zichtbaar. In de tweede helft van 2018 vlakt de grafiek af, met zelfs een kleine daling aan het eind. Die is uiteraard het gevolg van de situatie op de aandelenmarkten, want met mijn spaarpercentage was in 2018 niks mis.

Over heel 2018 is mijn Eigen Vermogen met 16,5% gegroeid. Dat vind ik een mooi percentage.

Wat zijn jouw favoriete getallen om bij te houden?

error

Investeren, afschrijven en reserveren

Onlangs schreef ik over mijn volle buffer. Per e-mail kreeg ik hier een vraag over, omdat ik schreef dat mijn buffer alleen bestaat uit een aantal maanden leefgeld, en twee potjes voor verwachte bijzondere uitgaven. Of ik niet reserveer voor grote (vervangings)uitgaven en investeringen, en hoe ik omga met afschrijvingen?

Het antwoord is heel simpel: dat doe ik niet. In een aantal reacties zag ik dat mensen reserveren voor de vervanging van een auto. Maar wij hebben geen auto, en zijn ook echt niet van plan om er eentje te kopen (of leasen).

Al mijn andere bezittingen vind ik niet waardevol genoeg om een investering te noemen, laat staan om ervoor te reserveren. Onze hele inboedel en mijn persoonlijke bezittingen hebben voor mij dus als waarde nul Euro. Feitelijk schrijf ik ze dus al helemaal af op het moment dat ik ze koop. Op mijn jaarlijkse balans staat er ook geen enkele bezitting van mij, behalve mijn aandeel in ons huis, mijn spaargeld en mijn beleggingen.

In het verleden was dat niet zo. Vroeger was ik enorm gehecht aan mijn huis vol spullen. Terugkijkend heeft dat me zelfs best wel lang vastgehouden in mijn ‘oude leven’. Het heeft me echt wel tijd gekost om dat los te laten. Tegenwoordig denk ik soms zelfs dat ik te weinig gehecht ben. Er zijn zelfs niet veel zaken waar ik emotionele waarde aan toedicht.

Aan de ene kant is mijn werkwijze makkelijker. Ik hoef geen aparte potjes bij te houden en te ‘vullen’ om geld klaar te hebben staan voor de vervanging. En ik heb dus ook geen extra geld dat ‘niets staat te doen’ totdat ik het nodig heb voor een grote uitgave. Al besef ik terdege dat deze werkwijze vooral mogelijk gemaakt wordt door (1) mijn salaris, dat mij in staat stelt om ook iets grotere uitgaven gewoon te kunnen doen en (2) een aantal levenskeuzes: de baan bij een werkgever waar OV de norm is, en wonen in de stad waar je ook werkt.

Aan de andere kant maakt mijn werkwijze het soms wel iets moeilijker. Want ik heb wel een aantal ‘duurdere’ bezittingen: mijn smartphone, tablet, laptop, en server. Maar die zijn ook weer niet zo duur dat ik er een apart potje voor hoef aan te leggen. Ik probeer er elk jaar eentje te vervangen. In 2016 was dat de server, in 2017 mijn smartphone na bijna 4 jaar trouwe dienst. Dit jaar is mijn laptop aan de beurt (die inmiddels ook al weer 4,5 jaar meegaat). Dat is nu best wel even puzzelen, want alle vier deze apparaten heb ik in één keer vervangen toen we naar het Verre Warme Land vertrokken. Maar het lijkt te gaan lukken om de vervanging nu keurig te spreiden.

Doe jij aan afschrijvingen en reserveringen?

error

Portefeuille balanceren

De afgelopen weken heb ik mijn beleggingsspreadsheet weer uitgebreid met een nieuwe functie. Die functie helpt mij om te bepalen welke fondsen ik op enig moment bij moet kopen om de door mij gewenste verhouding te krijgen. Ik hanteer daarbij nog steeds een ‘buy & hold’ strategie.

In mijn beleggingsportefeuille hanteer ik drie beleggingscategorieën, en per categorie twee fondsen. Dat zie je in onderstaande figuur, met per categorie de verhoudingen. Relatief gezien beleg ik weinig in obligaties, maar dat komt omdat ik ook nog een cash reserve aanhoudt. Dat spaargeld en de obligaties tel ik samen als de laag-risico categorie.

De functie kijkt hoe groot mijn belegging in het betreffende fonds moet zijn, gegeven de actuele totaalwaarde van het fonds. Dat vergelijkt ‘ie met de actuele waarde van mijn belegging in dat fonds. Daar komt dan een bedrag uit dat ik zou meten verkopen of kopen van dat betreffende fonds. Verkopen doe ik niet, maar bijkopen wel. En iedere keer als ik wil bijkopen, geeft dit overzicht mij inzicht welk fonds ik bij moet kopen. Dit minimaliseert het aantal transacties dat ik uit moet voeren. Een portefeuille volledig in balans is toch een utopie door de koersbewegingen, op deze manier kom ik dicht genoeg in de buurt.

De functie zit nog niet in de versie van de beleggingsspreadsheet die online staat. Die zal ik binnenkort wel eens bijwerken.

Hoe zit het met de balans in jouw portefeuille?

error

Wijze lessen (7): Diversen

Wat is eigenlijk de Geldnerd-methode, vroeg iemand me laatst. Dat zette me aan het denken. Eigenlijk is die er niet. Maar er is wel een serie wijze lessen en methodes die ik toepas in mijn zoektocht naar financieel bewust leven en financiële onafhankelijkheid. Daarom vandaag de zevende blog in een serie: Wijze Lessen van Opa Geldnerd.

Eerder verschenen:
Inkomsten en uitgaven bijhouden
Budgetteren en bijsturen
Spaarpercentage vergroten
Rendement maken
Volhouden
Je echte uurloon

Goed, je hebt nu gedetailleerd inzicht in je inkomsten en uitgaven, je hebt een budget waar je achter staat, je stuurt op je spaarpercentage en je maakt rendement. Je houdt het goed vol, ook omdat je goed weet wat je per uur echt verdient. En nu?

Diversen

We hebben de grote dingen die ik doe nu wel zo’n beetje behandeld. Maar er zijn ook diverse kleinere, maar voor mij wel belangrijke onderwerpen die erg belangrijk zijn in mijn financieel bewuste levensstijl. In deze blog een samenvatting.

Doelen

Het stellen van doelen, ik heb er lang mee geworsteld. En nog steeds vraag ik me regelmatig af waar ik het allemaal voor doe. Voor mijn gemoedsrust, dat zeker. Ik heb er eigenlijk nog weinig over geschreven, behalve hier en hier. Uiteindelijk gaat het om de financiële onafhankelijkheid, en om prettig leven in de tussentijd.

Balans en Eigen vermogen

Hier heb ik al regelmatig over geschreven. De balans blijft voor mij een belangrijk middel om de ontwikkeling van mijn vermogen in de gaten te houden. Want dat is het geld dat uiteindelijk het werk moet doen. Ik volg het niet maandelijks, daar word ik té nerveus van. Officieel maak ik de balans altijd per 31 december, en officieus doe ik er ook eentje per 30 juni van elk jaar. En soms tussendoor, globaal, om te kijken of alles nog wel de goede kant op beweegt.

Liquiditeit

Het is een thema dat regelmatig in mijn blogjes terugkomt, maar toch is het nog geen 6 maanden geleden dat ik er een specifiek blogje aan wijdde. Overzicht dat er voor zorgt dat je ten allen tijde je rekeningen kunt betalen. Als je scherp stuurt op je financiën wil je dit in de gaten houden. Ik wel tenminste. Want ik wil geen geld van mijn spaarrekening hoeven te halen.

 

error

Heel veel gadgets

Hier op Geldnerd HQ hebben we vier smartphones, drie tablets en drie laptops. Vriendin en ik hebben allebei een zakelijke tablet, een zakelijke smartphone, een privé smartphone en een privé laptop. Geldnerd heeft verder nog een zakelijke laptop (die meestal in een locker op het hippe Nieuwe Flex Werken kantoor kampeert) en een privé tablet.

Tien apparaten in totaal. Dat is best wel veel. Klinkt niet erg minimalistisch, ook al is de helft door de werkgever(s) verstrekt. Maar er zijn wel logische redenen voor.

De belangrijkste reden is dat we werk en privé gescheiden willen houden. ’s Avonds en in het weekend zijn de zakelijke telefoon en tablet opgeborgen. Heel af en toe wordt er nog wat gewerkt, maar dat proberen we zoveel mogelijk te beperken. Op de zakelijke foon en tablet geen privé-apps zoals games, bankieren, beleggen, bloggen, e-books, muziek, et cetera. Dat staat op de privé-apparaten. En op de privé-apparaten dus geen toegang tot zakelijke e-mail of agenda. Dat wil de werkgever ook niet om veiligheidsredenen. Alleen die agenda vind ik soms wel jammer, ik zou liefst al mijn zakelijke en privé-afspraken op één plek bij elkaar willen hebben.

En een vaste telefoonlijn hebben we thuis dan weer niet.

Hoeveel apparaten heb jij dubbel?

error
« Older posts

© 2019 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑