Blog over (financieel) bewust leven

Label: waardering

WOZ door het dak!

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

Pensioenoerwoud (3)

Ingewikkeld is de waardering van de pensioenreserves zeker. Op de website van de Universiteit Leiden vond ik een doctoraalscriptie uit 2007 over het oude Financieel Toetsingskader (FTK) dat gebruikt werd om de reserves van de pensioenfondsen te toetsen.

Ten tijde van de vernieuwing van het FTK las ik dit document met een overzicht van de wijzigingen. De essentie, lees ik ook in veel artikelen over de pensioendiscussie, is de manier waarop de rekenrente bepaald wordt, de rente die pensioenfondsen moeten gebruiken om de toekomstige verplichtingen te waarderen.

Kreupelgeld schreef in reactie op mijn eerdere blog het volgende: Stel dat een pensioenfonds nu 100 euro in kas heeft om daar over 20 jaar een verplichting van 200 euro mee te betalen. De 100 euro die ze nu nog tekort komen zal met rendement moeten worden aangevuld. Pensioenfondsen moeten nu rekenen met 3,3% rendement. Daarmee is de waarde van die 100 euro over 20 jaar 191 euro. Ze komen dan 9 euro tekort. De dekkingsgraad is dan 95%.

Het rendement dat de pensioenfondsen moeten gebruiken is de rekenrente. Helaas is dat een politiek instrument en dus kwetsbaar. De rekenrente is gebaseerd op de interbancaire rente, de rente waarvoor centrale banken en ‘gewone’ banken elkaar geld lenen. En die is al jaren kunstmatig laag door het huidige beleid van de Europese Centrale Bank om de economie te stimuleren. En dat zal nog wel even zo blijven. Maar op deze manier wordt de verlaging van de interbancaire rente doorgegeven aan de pensioenfondsen. En daarvoor was die rekenrente niet bedoeld…. Toch zie je dat de politiek nu geen stappen neemt om de pensioenfondsen / pensioenopbouwers / gepensioneerden te beschermen tegen de rekenrente. Dat bevestigt voor mij alleen maar dat de rekenrente (ook) een politiek instrument is.

Ik loop nog een beetje vast in het vinden van een duidelijke uitleg over de precieze waardering van de pensioenreserves. Dat onderzoek moet ik nog even voortzetten. Ik hoop dat ik daar de komende periode (met alle verhuisperikelen) aan toekom. Maar ik ben nog niet tevreden! Ik wil weten hoe die reserves gewaardeerd worden!

Wordt vervolgd. Wederom.

Pensioenoerwoud (2)

Mijn pensioen wordt opgebouwd bij het ABP. Ik ben dus maar eens gaan kijken op hun website. Daar vind ik dat ze momenteel uitgaan van een gemiddelde levensverwachting van 87,5 jaar. Omdat ik volgens de huidige regels op mijn 67e met pensioen mag, zou ik dus 20,5 jaar mogen genieten van het pensioen. Als zij mij inderdaad € 55.000 per jaar gaan uitbetalen (dat lijkt heel veel, maar vergeet die 25 jaar inflatie niet…), dan hebben ze daar dus een ‘potje’ van 20,5 x 55.000 = € 1.127.500 voor nodig. Dat potje hoeven ze uiteraard niet al helemaal gevuld te hebben als ik met pensioen ga, ook daarna kunnen ze nog rendement halen over het nog in het potje zittende deel. Al zullen tegen die tijd de regels vast weer aangepast zijn, en de pensioenleeftijd zal mee gaan stijgen met de levensverwachting. Ik denk dat mijn werkelijke pensioenleeftijd dichter bij de 70 uit zal gaan komen.

Hier heb ik ook even een grafiekje gemaakt. Het pensioen wat volgens mijn jaarlijks overzicht al veilig gesteld is (‘dit krijgt u ieder jaar als uw dienstverband nu eindigt’) is € 21.164. Uitgaande van 20,5 jaar pensioen zit er dus al 20,5 x 21.164 = € 433.862 in ‘mijn’ pensioenpot. Op dit moment wordt er jaarlijks iets minder dan € 19.000 in mijn pensioenpot bijgestort (werknemersdeel + werkgeversdeel). Dus uitgaande van

  1. € 433.862 nu in de pot
  2. € 18.720 jaarlijks bijstorten in de pot (het bedrag van 2016)
  3. Met pensioen in 2038
  4. Daarna jaarlijks € 55.000 uitkeren
  5. Jaarlijks een rendement van X%

moet dat leiden tot een pensioenpot die tussen mijn 87e en 88e verjaardag leeg is. Zie onderstaande grafiek.

201602 Mijn Pensioenpot

En nu mogen jullie raden wat het jaarlijkse rendement X is wat daarvoor behaald moet worden?

1,0%.

Dat zou ze moeten kunnen lukken toch? Misschien zelfs iets meer voor hun eigen kosten en zo? Nu is het uiteraard zo dat er niet zoiets is als ‘mijn pensioenpot’. We betalen aan en eten uit de ‘grote ruif’.

Dus waarom moet ik me dan zorgen maken? Of is er toch iets meer aan de hand met de manier waarop de pensioenfondsen hun reserves moeten waarderen? Op het eerste oog staat op de website van het ABP een aardige uitleg over hun financiële situatie. Maar zodra je meer wilt weten wordt het lastiger. Als je bijvoorbeeld zoekt naar informatie over de waardering van hun verplichtingen en de rente wordt je hiermee afgescheept. Je kunt wel zeggen dat het een ingewikkelde rekensom is, maar dat is nou net wat ik wil begrijpen! Dan heb ik toch een beetje het gevoel dat ik met een kluitje in het riet gestuurd word. Als ik dan ook nog op de pagina met bestuursleden lees dat ze allemaal transparantie belangrijk vinden, krijg ik een beetje vieze smaak in mijn mond. Want zelfs als je het wilt begrijpen, is nergens de informatie te vinden zodat je het kunt begrijpen.

Hoe moeten de pensioenfondsen hun reserves waarderen? Wat zijn de effecten? Hoe staan ze er echt voor? Wordt vervolgd….

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑