Blog over (financieel) bewust leven

Label: waardering

Hoe waardeer je jouw woning?

Onlangs kreeg ik een vraag van een lezer. Dat gebeurt wel vaker, en ik probeer altijd antwoord te geven. Want soms is de vraag ook interessant voor anderen (in elk geval naar mijn mening) en dan zit er ook een blogpost in. Twee keer per week een blog vullen valt niet altijd mee….

Voor deze lezer is, net als voor Geldnerd, de (over)waarde van de eigen woning  een belangrijk deel van het totale vermogen. De werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. Dat roept een belangrijke vraag op. Want hoe waardeer je tussentijds de financiële waarde van je woning als je jouw eigen vermogen in de gaten wilt houden?

Waarderingsgrondslag

Geldnerd maakt gebruik van de WOZ waarde om Geldnerd HQ te waarderen. Daar waren twee vragen over:

  • Waarom niet de waardeschatting van Funda? Deze wordt maandelijks bijgewerkt en lijkt meer op de werkelijke verkoopwaarde op dit moment dan de WOZ.
  • Wanneer je de WOZ-waarde pakt, welke peildatum pak je dan? Bereken je de waarde op 1 november 2020 op basis van de WOZ waarde die op 1 januari 2019 is vastgesteld, of pak je de waarde van 1 januari 2020 (die je dus later bijwerkt)?

Uiteindelijk maakt het volgens mij niet zo heel veel uit welke waarderingsgrondslag je gebruikt. Per slot van rekening is het geen wedstrijd met anderen, maar alleen met jezelf. Dan is het vooral van belang dat je een consistente systematiek kiest zodat je jouw eigen vermogensontwikkeling door de tijd goed kunt volgen en vergelijken, en niet steeds een andere grondslag kiest.

Ik ben hier in de loop van de jaren wel voorzichtiger mee geworden. Dat heeft te maken met mijn eigen ervaringen. ‘Vroeger’ toen ik zelf begon met het bijhouden van mijn financiën gebruikte ik Funda als basis. Ik hield zelfs een hele spreadsheet bij met vergelijkbare appartementen in de buurt die te koop stonden, wat de vraagprijs was, hoe snel ze verkocht werden en voor welk bedrag. Maar toen kwam er een financiële crisis die ook leidde tot dalende huizenprijzen. En in die crisis besloten Ex en ik om te gaan scheiden. Uiteindelijk prijs ik mijzelf gelukkig dat ik, op het dieptepunt van de woningmarkt, mijn aandeel in de woning tegen hypotheekwaarde kon verkopen aan mijn Ex. En er dus zonder restschuld uit kon stappen, met mijn aandeel in het spaargeld en in de spaarhypotheek. De papieren winst op de waarde van de woning, waar ik mijzelf jarenlang rijk mee gerekend had, was helemaal verdampt. En dat voelde toch als een enorme extra teleurstelling, bovenop alle negatieve emoties die toch al bij de scheiding hoorden.

Toen Vriendin en ik in 2016 onze huidige woning kochten, besloot ik het daarom anders te gaan doen. Voorzichtiger. En sindsdien gebruik ik de WOZ-waarde als basis. Die wordt maar één keer per jaar bijgewerkt en loopt dan al een jaar achter op de echte ontwikkeling van de markt. En dat achterlopen levert mij voordeel op, zowel in een stijgende als in een dalende markt. In een stijgende markt heb ik een ‘stille reserve’ ten opzichte van de echte woningwaarde. Als ik mijn woning verkoop krijg ik waarschijnlijk meer geld dan waarvoor het huis in mijn administratie staat. Maar in een dalende markt (en dat kan ook zomaar weer eens gaan gebeuren) heb ik wat ‘buffer’ voordat ik mijzelf te rijk reken. Dat is belangrijk voor mij: liever de waarde van de woning iets te laag inschatten dan mezelf rijk rekenen.

Deze aanpak werkt overigens maar een tijdje. Als de woningprijzen langere tijd blijven dalen dan wordt het wel een probleem. In de praktijk zijn de WOZ-waardes (die een jaar achterlopen) dan hoger dan de (inmiddels verder gedaalde) huizenprijzen als je nu verkoopt. In die situatie kan ik me voorstellen dat ik mijn waarderingsgrondslag wel verander, en alsnog de in dat geval meer pessimistische maar reëlere Funda-schatting ga volgen.

Werkwijze

Ik neem per einde van elk kwartaal de stand van mijn vermogen op, en gebruik daarbij steeds de op dat moment laatst bekende WOZ-waarde van onze woning. Die ontvangen wij altijd in het eerste kwartaal van onze gemeente. Bij mijn balans van kwartaal 1, 2 en 3 van 2020 heb ik dus de WOZ-waarde uit het eerste kwartaal van 2020 gebruikt, die als waardepeildatum 1 januari 2019 heeft. Deze gebruik ik ook als basis voor mijn balans per 31 december 2020, einde Q4. Dan loopt de waardering dus eigenlijk al 2 jaar achter, maar dat vind ik niet erg. Dat is buffer voor als de markt weer eens gaat dalen, of extra feestvreugde als we het huis verkopen voor meer dan waar we al die jaren mee gerekend hebben.

In de loop van het eerste kwartaal van 2021 ontvang ik dan een nieuwe WOZ-beschikking, met waardepeildatum 1 januari 2020. Dat is dus de basis voor mijn balans per 31 maart 2021, eind Q1, en zo verder tot en met de balans van 31 december 2021.

Alternatieven

Naast de WOZ-waarde en de verwachte verkoopprijs volgens Funda zijn er nog meer manieren om de waarde van jouw woning mee te nemen in jouw financiële berekeningen. Zo zijn er ook mensen die blijven rekenen met de aankoopwaarde. In de huidige markt is dat heel voorzichtig, want als je jouw huis 7 jaar geleden gekocht hebt dan zit er waarschijnlijk wel wat overwaarde in. Maar het is wel heel zuiver als je jouw huis eerst als gebruiksgoed ziet, en niet als onderdeel van jouw vermogensopbouw.

In de onderstaande grafieken probeer ik te laten zien wat het effect van de waarderingsgrondslagen is voor jouw financiële berekeningen, aan de hand van de situatie van onze eigen woning. Allereerst een situatie waarbij je rekent met de aankoopwaarde. Er komt dan geen overwaarde (of ‘onder water’) voor. Je ziet alleen wat je afgelost hebt en wat er nog aan hypotheek resteert. In deze grafiek is de aankoopprijs gelijkgesteld aan 100%.

Dan ons huis op basis van de WOZ-waarde. Die hebben we begin 2020 ontvangen en heeft als waardepeildatum 1 januari 2019. Sinds onze aankoop eind 2016 zijn de huizenprijzen lekker door gestegen, en we hebben dus behoorlijk wat overwaarde opgebouwd. In deze grafiek is de WOZ-waarde gelijkgesteld aan 100%.

En tenslotte de meest actuele waardering, op basis van Funda. Ook in 2020 zijn de huizenprijzen blijven stijgen. Ik las dat ze in Geldnerd City inmiddels een procent of 9 hoger zijn dan een jaar geleden. Dat zie ik terug in de Funda-prijsschatting. Meer overwaarde! In deze grafiek is de Funda-schatting gelijkgesteld aan 100%.

Helemaal eerlijk is deze vergelijking natuurlijk niet. Want 100% is behoorlijk verschillend in deze drie scenario’s. Daarom heb ik ze in absolute waarde ook nog even naast elkaar gezet. De aflossingen en de resthypotheek veranderen uiteraard niet, het enige verschil zit in (het ontbreken van) een overwaarde.

Uiteindelijk zijn alle drie de voorbeelden fictief en loop je een risico in je berekeningen. Want ik zei het al aan het begin van dit stukje: de werkelijke waarde van een woning kan natuurlijk pas worden vastgesteld bij een verkoop. De centrale vraag is of je wilt (durft te) rekenen met overwaarde en (als de markt daar aanleiding toe geeft) onderwaarde (‘huis onder water’). Wat mij betreft kies je dus vooral zelf je eigen overweging, die het beste bij jouw persoonlijke situatie past, en waar je je comfortabel bij voelt!

Hoe neem jij de waarde van jouw woning (en ander vastgoed) mee bij de berekening van jouw vermogen?

WOZ door het dak!

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

Pensioenoerwoud (3)

Ingewikkeld is de waardering van de pensioenreserves zeker. Op de website van de Universiteit Leiden vond ik een doctoraalscriptie uit 2007 over het oude Financieel Toetsingskader (FTK) dat gebruikt werd om de reserves van de pensioenfondsen te toetsen.

Ten tijde van de vernieuwing van het FTK las ik dit document met een overzicht van de wijzigingen. De essentie, lees ik ook in veel artikelen over de pensioendiscussie, is de manier waarop de rekenrente bepaald wordt, de rente die pensioenfondsen moeten gebruiken om de toekomstige verplichtingen te waarderen.

Kreupelgeld schreef in reactie op mijn eerdere blog het volgende: Stel dat een pensioenfonds nu 100 euro in kas heeft om daar over 20 jaar een verplichting van 200 euro mee te betalen. De 100 euro die ze nu nog tekort komen zal met rendement moeten worden aangevuld. Pensioenfondsen moeten nu rekenen met 3,3% rendement. Daarmee is de waarde van die 100 euro over 20 jaar 191 euro. Ze komen dan 9 euro tekort. De dekkingsgraad is dan 95%.

Het rendement dat de pensioenfondsen moeten gebruiken is de rekenrente. Helaas is dat een politiek instrument en dus kwetsbaar. De rekenrente is gebaseerd op de interbancaire rente, de rente waarvoor centrale banken en ‘gewone’ banken elkaar geld lenen. En die is al jaren kunstmatig laag door het huidige beleid van de Europese Centrale Bank om de economie te stimuleren. En dat zal nog wel even zo blijven. Maar op deze manier wordt de verlaging van de interbancaire rente doorgegeven aan de pensioenfondsen. En daarvoor was die rekenrente niet bedoeld…. Toch zie je dat de politiek nu geen stappen neemt om de pensioenfondsen / pensioenopbouwers / gepensioneerden te beschermen tegen de rekenrente. Dat bevestigt voor mij alleen maar dat de rekenrente (ook) een politiek instrument is.

Ik loop nog een beetje vast in het vinden van een duidelijke uitleg over de precieze waardering van de pensioenreserves. Dat onderzoek moet ik nog even voortzetten. Ik hoop dat ik daar de komende periode (met alle verhuisperikelen) aan toekom. Maar ik ben nog niet tevreden! Ik wil weten hoe die reserves gewaardeerd worden!

Wordt vervolgd. Wederom.

Pensioenoerwoud (2)

Mijn pensioen wordt opgebouwd bij het ABP. Ik ben dus maar eens gaan kijken op hun website. Daar vind ik dat ze momenteel uitgaan van een gemiddelde levensverwachting van 87,5 jaar. Omdat ik volgens de huidige regels op mijn 67e met pensioen mag, zou ik dus 20,5 jaar mogen genieten van het pensioen. Als zij mij inderdaad € 55.000 per jaar gaan uitbetalen (dat lijkt heel veel, maar vergeet die 25 jaar inflatie niet…), dan hebben ze daar dus een ‘potje’ van 20,5 x 55.000 = € 1.127.500 voor nodig. Dat potje hoeven ze uiteraard niet al helemaal gevuld te hebben als ik met pensioen ga, ook daarna kunnen ze nog rendement halen over het nog in het potje zittende deel. Al zullen tegen die tijd de regels vast weer aangepast zijn, en de pensioenleeftijd zal mee gaan stijgen met de levensverwachting. Ik denk dat mijn werkelijke pensioenleeftijd dichter bij de 70 uit zal gaan komen.

Hier heb ik ook even een grafiekje gemaakt. Het pensioen wat volgens mijn jaarlijks overzicht al veilig gesteld is (‘dit krijgt u ieder jaar als uw dienstverband nu eindigt’) is € 21.164. Uitgaande van 20,5 jaar pensioen zit er dus al 20,5 x 21.164 = € 433.862 in ‘mijn’ pensioenpot. Op dit moment wordt er jaarlijks iets minder dan € 19.000 in mijn pensioenpot bijgestort (werknemersdeel + werkgeversdeel). Dus uitgaande van

  1. € 433.862 nu in de pot
  2. € 18.720 jaarlijks bijstorten in de pot (het bedrag van 2016)
  3. Met pensioen in 2038
  4. Daarna jaarlijks € 55.000 uitkeren
  5. Jaarlijks een rendement van X%

moet dat leiden tot een pensioenpot die tussen mijn 87e en 88e verjaardag leeg is. Zie onderstaande grafiek.

201602 Mijn Pensioenpot

En nu mogen jullie raden wat het jaarlijkse rendement X is wat daarvoor behaald moet worden?

1,0%.

Dat zou ze moeten kunnen lukken toch? Misschien zelfs iets meer voor hun eigen kosten en zo? Nu is het uiteraard zo dat er niet zoiets is als ‘mijn pensioenpot’. We betalen aan en eten uit de ‘grote ruif’.

Dus waarom moet ik me dan zorgen maken? Of is er toch iets meer aan de hand met de manier waarop de pensioenfondsen hun reserves moeten waarderen? Op het eerste oog staat op de website van het ABP een aardige uitleg over hun financiële situatie. Maar zodra je meer wilt weten wordt het lastiger. Als je bijvoorbeeld zoekt naar informatie over de waardering van hun verplichtingen en de rente wordt je hiermee afgescheept. Je kunt wel zeggen dat het een ingewikkelde rekensom is, maar dat is nou net wat ik wil begrijpen! Dan heb ik toch een beetje het gevoel dat ik met een kluitje in het riet gestuurd word. Als ik dan ook nog op de pagina met bestuursleden lees dat ze allemaal transparantie belangrijk vinden, krijg ik een beetje vieze smaak in mijn mond. Want zelfs als je het wilt begrijpen, is nergens de informatie te vinden zodat je het kunt begrijpen.

Hoe moeten de pensioenfondsen hun reserves waarderen? Wat zijn de effecten? Hoe staan ze er echt voor? Wordt vervolgd….

© 2021 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑