Geldnerd.nl

Blog over (financieel) bewust leven

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

error

9 Comments

  1. Ik reken de WOZ-waarde wel mee. Maar ik maak geen hele scenario’s met wat we met die overwaarde allemaal zouden kunnen doen.
    Ik zit er steeds meer aan te denken om een soort tweede vermogen te gaan bijhouden, het actieve vermogen. Dat is dat deel van mijn vermogen dat passief inkomen genereert en dus voor ons aan het werk is…

  2. Ik reken de WOZ waarde wel mee, maar eigenlijk heeft het niet veel zin omdat we inderdaad toch ergens moeten wonen. Ik zie nu dat ‘ie bij ons trouwens ruim 9% is gezakt, ai ai dat zal een deuk in de nettowaarde update geven 😉

  3. Persoonlijk hoeft zulke “huisgrafiek” niet voor mij, ik heb liever een grafiek waar ik ook het verloop door de tijd zie. Maar als je toch een huisgrafiek maakt, is het dan niet logischer dat de overwaarde aan de bovenkant zit? Dan lijkt het meer alsof het huis langzaam steeds verder boven water uitsteekt.
    Maarja, er is beide wat voor te zeggen

  4. Ik zou die overwaarde helemaal uit de berekeningen houden. Het is geen ‘stille reserve’. Het is tot de verkoop willekeurige statistische ruis in een grafiekje, waarde waar je verder niets mee kan. Of op z’n best is het een potentiele ruimte voor je _toekomstige_ woonsituatie, niet de huidige. Immers, wanneer je verkoopt komt het geld (hoeveel het dan ook is of niet is) pas vrij. En tegen die tijd weet je je volgende stap ook en kan je met de markt van dan een keuze maken.

  5. Ik snap die discussie nooit zo goed. Zowel de aanschafwaarde, de WOZ-waarde, als de taxatiewaarde zijn toch moment gebonden? Aangezien de nettowaarde gaat over nu ‘in this very moment’ hanteer ik dus de huidige marktwaarde. De WOZ-waarde loopt hier zwaar achter op de marktwaarde. Ongeveer een derde van het aankoopbedrag.

  6. Ik wil de WOZ waarde gaan gebruiken om onze nettowaarde uit te rekenen. Maar soms heb ik ineens een taxatiewaarde (die dus hoger is dan WOZ waarde) omdat ik daarmee wel in een lagere risico categorie kon komen. Waarom de overwaarde in je huizengrafiek zetten? Tot aan verkoop is het fictief en op moment van verkoop krijg je dan eender geld als dat je hypotheek nu waard is. In mijn ogen zou je huizen grafiek dan nu al helemaal blauw moeten zijn….

  7. Zelf neem ik hem niet mee in berekeningen, maar het is wel leuk om af en toe naar te kijken. Hier trouwens 5% stijging maar.

  8. De WOZ waarde reken ik wel mee in het eigen vermogen. Het is alleen een nummer in excel sheet waar ik me niet blind op staar. Dit jaar is de WOZ waarde voor alle huizen (6 in totaal) in ons straatje gedaald. Ach ja, zal wel door het algoritme komen 😉

  9. Waarom is de werkelijke waarde zo slecht om mee te rekenen? Ik zou die nemen, min 10% voor de kosten die je dan maakt. Je aandelen waardeer je toch ook tegen de huidige waarde en niet die van aanschaf, of van een jaar geleden?

Comments are closed.

© 2019 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑