Onlangs kreeg ik een mail van een lezer. Die had, met veel interesse, bijna alle hypotheekblogs terug gelezen en naar de downloads gekeken. De grafieken met de gekleurde huisjes waren heel mooi (dat vind ik ook nog steeds!). Maar deze lezer was eigenlijk op zoek naar mijn berekening van de sneeuwbal, hoe je vooraf weet welk bedrag je extra af moet lossen en ook hoeveel maandlasten en rente dit al heeft gescheeld.
En dat is nergens op mijn blog te vinden. Die gedetailleerde spreadsheet heb ik nog nooit gedeeld. Die is namelijk helemaal op maat gemaakt voor mijn situatie, daar hebben andere mensen niet zo heel veel aan (denk ik).
Maar naar aanleiding van deze vraag ga ik nu wel een poging doen om het allemaal op te schrijven. Wel alleen voor lineaire hypotheken, want (a) dat is de hypotheek die ik heb en (b) die rekenen makkelijker met sneeuwballen. Ik heb ook geen idee hoe extra aflossingen werken bij een annuïtaire of aflossingsvrije hypotheek. Jij wel? Laat het dan achter in de reacties bij deze blogpost!
Eenvoudig rekenvoorbeeld
Stel, je hebt een lineaire hypotheek van € 360.000 afgesloten tegen een rente van 3,0% die 30 jaar vast staat.
In maand 1 is je aflossing dan 360.000 / ( 30 jaar x 12 maanden ) = € 1.000. In maand 1 is je rente dan 360.000 x 3,0% x 1/12 (want de 3% is per jaar) = € 900. Jouw totale maandlasten in maand 1 zijn dan € 1.000 + € 900 = € 1.900.
Zonder extra aflossing is jouw aflossing in maand 2 ook € 1.000, want je betaalt de hypotheek immers lineair af. Maar je rente is in maand ‘slechts’ 359.000 x 3,0% x 1/12 = 897,50. Daarmee is je totale maandlast slechts € 1.897,50. € 2,50 minder dan in maand 1. Die miserabel ogende € 2,50 is het begin van je sneeuwbal. Die los je extra af. Dus je restbedrag na maand 2 is geen € 358.000, maar € 357.997,50.
Daardoor verandert vanaf maand 3 ook je maandelijkse aflossing. Die is geen € 1.000 per maand meer. Maar slechts € 357.997,50 / 358 resterende maanden = € 999,99. Een hele cent minder dan een maand eerder. En jouw rente in maand 3 is 357.997,50 x 3,0% x 1/12 = € 894,99. Dat is al € 5,01 minder dan in de eerste maand. Jouw sneeuwbal voor de derde maand is dus al € 5,01 (van de rente) + 0,01 (van de aflossing) = € 5,02 (niet helemaal, want afronding, maar even voor het voorbeeld).
En dan gaat ‘ie rollen…. De maand erna is jouw sneeuwbal al € 7,54, en de maand daarna € 10,08. Na een jaar is het al € 28,24 extra aflossing in een maand. Ik heb het rekenvoorbeeld voor de volledige looptijd uitgewerkt in een spreadsheet. Een tabblad met de lineaire hypotheek zonder extra aflossing, en eentje met de sneeuwbal. Je totale maandlasten blijven dus de hele looptijd constant op de € 1.900 van de eerste maand. Wat je minder betaalt door het extra aflossen steek je ook weer in de extra aflossing. En dan ben je zomaar ineens bijna 10 jaar eerder hypotheekvrij.
Andersom rekenen
Andersom rekenen kan ook. Dat is het derde tabblad in de voorbeeldspreadsheet. Daar ‘klik’ ik de maandlasten vast op de € 1.900 van de eerste maand. Vervolgens is de maandelijkse sneeuwbal gelijk aan gewenste maandlast minus rente minus aflossing. Komt op hetzelfde uit, rekent makkelijker.
Deze spreadsheet kun je aanpassen aan je eigen situatie. Het kan zijn dat je meer maanden nodig hebt om af te lossen, dan kun je gewoon onderaan een aantal regels met de formules erbij kopiëren. De formules rekenen gewoon door, en als je resthypotheek onder nul duikt weet je dat je klaar bent.
Als jouw rentepercentage tussentijds verandert, dan kun je dat ook gewoon aanpassen in kolom B van de werkbladen, vanaf de maand waar het ingaat. Vanaf dat moment rekenen alle volgende maanden met het nieuwe percentage.
De voorbeeldspreadsheet kun je hier vinden en staat ook op mijn Downloads pagina.
Los jij ook af met de sneeuwbalmethode?
Ja ook hier doen we dat. Binnenkort na 16 jaar al klaar!
Ik heb de hypotheekversie die je verafschuwd: grotendeels aflossingsvrij en een kleiner deel annuïteiten. maar heb wel de discipline om zelf extra af te lossen. Dit is bewust gekozen om zo laag mogelijke lasten te hebben om zoveel mogelijk te kunnen sparen voor versnelde aflossing, verder had ik geen risico op het huis onder water omdat er ook al een groot deel eigen geld in de hypotheek is gegaan. 3 jaar geleden heb ik mijn nieuwbouwwoning gekocht met veel extra kosten omdat zo’n woning kaal wordt opgeleverd waardoor ik toen nog niet extra kon aflossen. nu heb ik de eerste 12000 extra afgelost en ben ik financieel in staat om ieder jaar 8 tot 10 % af te lossen wat ik dus ook ga doen.
ik hou ook van ronde bedragen over houden, maar dat is met mijn hypotheekversie zowat niet uit te rekenen, dus ik heb dat los gelaten, ik los dus 4 x per jaar 2 tot 2,5% extra af en doe dat met ronde bedragen. Eerst het aflossingsvrije deel en dan het restje.
Ik ben wel benieuwd hoe anderen denken over geheel aflossen of nog een beetje hypotheek over houden.
mijn gevoel zegt, schuldenvrij is het grootste geschenk aan jezelf, maar vervolgens meer belasting moeten betalen over het huizenbezit is natuurlijk ook niet gewenst.
Ik denk zelf dat we voor 2030 de volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek gaan zien, én de hervorming van Box 3 waarbij ook de eigen woning en de hypotheek daar onder gaan vallen. Dan ontstaat een heel nieuw plaatje waar we alleen nog over kunnen speculeren.
Ik denk ook dat schuldenvrij leven en geen maandelijkse hypotheekuitgave hebben de grootste cadeaus zijn die we onszelf kunnen geven. Het moge duidelijk zijn, ik ben van #teamvolledigaflossen
Mijn hypotheekrente aftrek is al zo laag dat dit toch niet echt financieel interessant is: ca 40,- per maand. Belangrijker is dat mijn hypotheek met ca 1,5% rente over 7 jaar afloopt waarna ik kans heb op veel hogere kosten door een hogere rentestand. Dit is ook een van de redenen om versneld af te lossen. En inderdaad, schuldenvrij voelt gewoon fantastisch. Ik ben dus ook #teamvolledigaflossen. Ik hoop dit te kunnen realiseren in 13 tot 15 jaar na start hypotheek ipv 30 jaar. Merk wel enig ongeduld bij mijzelf, kan niet wachten op de dag dat ik de laatste aflossing doe.
Ik had een annuïtaire hypotheek. Na de extra aflossing telde ik het verschil op bij mijn volgende aflossing. Dat was in het begin 35 euro, en tegen het eind van de hypotheek 365 euro. Ik heb er bijna 10 jaar over gedaan, en de hypotheek volledig afgelost. Ik heb nu een aflossingsvrije hypotheek voor een garage. Ik heb er een spreadsheet voor, 5 jaar vast: ik heb het zelf over 4 jaar verdeeld en maak dit gedurende het jaar over. Ik begon met 45 euro rente, nu is dat 31 euro. Ik spaar het verschil niet, omdat ik weet dat ik over 2 jaar klaar ben. Het is wel heel fijn dat ik nu al weet dat ik bij het eind van dit jaar nog 21 euro rente betaal per maand, en een restschuld heb die ik in 2 jaar kan aflossen.
Bij mijn hypotheekverstrekker is het minimumbedrag om af te lossen 500 euro. Wij doen dus een paar keer per jaar een extra aflossing. Doel is nu om het annuïtaire deel in 15 jaar af te lossen.
Toen we dit huis in 2016 kochten was ik nog van het veel aflossen. Ik kocht met €45.000,- aanbetaling en daarna in 2018 nog eens €65.000,- extra afgelost om zo in de laagste risicoklasse te komen <60% LTV. Daardoor zit de rente nu nog tot 1-12-2036 op 2,23% (aftrekbaar)
Op een vrij opneembare spaarrekening krijg ik inmiddels 2% (open bank) en op een 1 jaar deposito 2,8% (Bigbank) daarnaast beleg ik alles via Meesman.
Met de laatste WOZ waarde zit ik nu op een LTV van 38%. Ik zie er nu niet veel voordeel in om nog sneller af te lossen. Ik heb zelfs nog een deel aflossingsvrij (oude hypotheek van 2010)
Als straks de belastingregels wijzigen wil ik niet het risico lopen dat de overwaarde op je eerste huis ook volledig in Box 3 belast wordt. Je weet het maar nooit in Nederland. Dan betaal ik liever belasting over aandelen dan over een afgelost huis dat geen rendement meer maakt.
Feitelijk maakt ‘de sneeuwbal’ van een lineaire hypotheek een annuïteit. Maandbedrag hetzelfde: rentecomponent neemt af, aflossingscomponent neemt toe. In dit geval kies je echter het maandbedrag en is de looptijd de sluitpost, terwijl bij het afsluiten van een annuïteitenhypotheek de looptijd gekozen wordt en het maandbedrag de sluitpost is.
Voor berekenen van de annuïteitcomponenten kan je =PBET() voor de aflossing gebruiken, voor de rente gebruik je =IBET().
Dat was inderdaad ook mijn idee. Bij een aflossing op mijn annuiteit kan ik kiezen, lager maandbedrag of eerder klaar. Als je voor eerder klaar kiest krijg je dus de sneeuwbal.
Wij hebben een spaarhypotheek die zich over een jaar of zes aflost. Dan gaat mijn man met pensioen. We houden nog een stuk aflossingsvrije hypotheek over en daarvoor sparen we. We kunnen dan tzt zien of we dat af willen lossen of niet. Ik vind het fijn om opties te hebben.
Zoals Geldnerd het doet vind ik ook wel ideaal. Je maandlasten blijven gelijk terwijl je steeds aflost. Voor ons blijft de spaarhypotheek het voordeligst.
Hier een spaarhypotheek(constructie) die dus zichzelf aflost over 13 jaar. Afgesloten toen ik 25 was en voor maximale zekerheid ging (angst). Hadden we maar meer lef gehad en toen voor 100% aflossingsvrij gegaan. Weet nu zeker dat we voldoende spaarethos hebben en in de mogelijkheid zijn om zelf een dergelijk bedrag sneller dan dat we nu sparen af te lossen. Ach ja, achteraf…