Hypotheekupdate najaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Alweer een half jaar voorbij! Tijd dus voor weer een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Geldnerd. Onze hypotheek. Waarom ik die update toch steeds weer blijf maken? Om te laten zien dat gewoon stug doorgaan echt werkt. Je begint met een kleine sneeuwbal van een paar Euro, en binnen 4 jaar is dat een sneeuwbal van ongeveer € 650. Elke maand weer. En elke maand groeit die sneeuwbal verder.

We gaan consequent door met extra aflossen, en met die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Het sneeuwbaleffect. Elke maand hebben wij dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de achtste halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Marktontwikkelingen

Het afgelopen jaar is de hypotheekrente sterk gestegen. Dat heeft impact op het bedrag dat mensen maximaal kunnen lenen, want de hypotheekverstrekker kijkt naar jouw totale maandlast (rente plus aflossing). Elke maand meer rente betekent dus minder ruimte voor aflossing, en omdat de totale hypotheek toch in dertig jaar weg moet zijn betekent dat een minder hoge hypotheek. Nu weet ik wel dat er nog steeds mensen zijn die een aflossingsvrije hypotheek nemen, maar dat zijn meestal mensen die de financiële crisis van 2008 / 2009 niet bewust hebben meegemaakt. Dus die komen er nog wel achter wat dat betekent…

Sandra Phlippen, hoofdeconoom van ABN AMRO, sloot op 31 juli in Zomergasten niet uit dat ABN AMRO al in 2023 de risico’s van klimaatverandering voor huizenbezitters doorberekent in hun hypotheken. Met dat ‘dreigement’ ben ik blij dat onze hypotheekrente nog vast staat tot eind 2036, en dat we in het huidige tempo ver voor die tijd hebben afgelost. Nu nog zorgen dat we het ooit ook voor een redelijke prijs verkocht krijgen… Vooralsnog hebben we de afgelopen jaren een behoorlijke buffer aan overwaarde opgebouwd. Fictieve rijkdom die pas echt wordt als we ons huis ooit verkopen. De grote stijgingen van de woningprijzen lijken vooralsnog achter de rug, augustus liet voor het eerst in lange tijd een kleine daling van 0,2% zien in de prijsindex bestaande koopwoningen.

Het gaat hard!

Inmiddels lossen we elke maand 1,15% van de resterende hypotheek af. Dat gaat steeds harder. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ongeveer € 650 per maand en groeit met ruim € 10,00 per maand, oftewel € 120 per jaar.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen blijft maar steeds harder stijgen, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden. Inmiddels gaat meer dan 86% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 14% van de maandelijkse hypotheeklast. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat meer dan 86 cent naar ons vermogen. En nog maar minder dan 14 cent naar de bank.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 10,00 bij (voorjaar 2022: € 9,60, najaar 2021: € 9). En we blijven gewoon doorgaan. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 120 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra keuzevrijheid.

De rente is nog steeds de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast, dat zal niet meer veranderen. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 5,50 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 45,8% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2022: 42,1%). Komend voorjaar zullen we de magische grens van een 50% afgeloste hypotheek passeren! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 29,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 31,8% in het voorjaar van 2022. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne blijft de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de aflossingslijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Dit bericht heeft 16 reacties

  1. Mariimma

    Hoi, Marimma bier!

    Ik heb een aflossingsvrije hypotheek. Ik maakte de hypotheekcrisis mee. En ik weet heel goed wat een dergelijke hypotheek betekent. Het betekent dat in plaats van de bank, jijzelf bepaalt hoeveel je iedere maand aflost. Niks mis mee!

    1. Ties

      Je betaalt maandelijks hetzelfde bedrag en een steeds groter deel betreft aflossing. Dat regel je handmatig denk ik met iedere maand een andere overboeking. Waarom heb je eigenlijk voor een lineaire hypotheek gekozen? Bij een annuïteitenhypotheek wordt dit automatisch zo geregeld.

    2. Patrick

      Hier ook een aflossingsvrije hypotheek, voor 50% dan. Destijds hebben we hiervoor gekozen omdat onze kinderen toen nog jong waren en we het geld toen goed konden gebruiken. Even een paar jaar wat minder aflossen is dan welkom en nu ik er op terugkijk (kinderen de deur uit) heb ik er geen spijt van. Sterker nog: ik denk dat het een hele goede keuze was. Nu investeren we in het huis en lossen we extra af en we hebben het nog steeds financieel ruimer dan aan het begin van de hypotheek.

  2. Luxe of Zuinig

    Ook hier lossen we elk jaar nog extra af, ook middels een eigen sneeuwbal effect. Alle rente die we besparen gaat rechtstreeks naar de aflossingen. Echter is dit maar een jaarlijks ding en niet een maandelijks ding.

    Echter ben ik nog steeds huiverig over het volledig aflossen van de hypotheek gezien de gewenste verandering van het belasten van vermogen. Als het huis daar ook bij komt, dan kan het wellicht zelfs gaan lonen om een schuld erop te nemen….. Maar goed dat is allemaal nog koffiedik kijken. Tot die tijd blijven we dan ook netjes extra aflossen en inderdaad die sneeuwbal wordt groter en groter.

  3. geldistijd

    heb je dat ook ooit? Dat je onrustig naar je spreadsheet staart, want er moet nog een KPI of inzichtelijk grafiekje zijn dat je nog niet geplot hebt. En dan schiet het je ineens te binnen: je kunt de overwaarde minus de aflossing delen door de rente (of zoiets). En een paar jaar later heb je een hoop grafieken waarvan je achteraf afvraagt wat je nu eigenlijk uitdrukken.
    Herkenbaar? 🙂

    1. Geldnerd

      Nee, totaal niet herkenbaar… Voor jou wel? 😉

  4. Herminez

    Ook wij hadden een aflossingsvrije hypotheek. Toen we die namen was de prognose van het verzekerde pensioen van mijn man 90% van zijn laatstverdiende loon en rente aftrek in de hoogste schijf. Vervolgens werd eindloon middenloon, daalde de rente en is zijn verzekerd pensioen nog maar 50% van wat hij ooit verdiende. Werd de partnertoeslag op de AOW afgeschaft, werd de renteaftrek aan banden gelegd, financieren moeilijker enzovoort. Door de gestegen huizenprijzen was de hypotheek nog ongeveer 60% van de WOZ-waarde. We hebben 9 jaar geleden eerst verbouwd en gemoderniseerd uit eigen middelen. En daarna zijn we zo maximaal mogelijk per jaar af gaan lossen. (Mijn hele salaris) Het ontvangen van mijn kindsdeel na het overlijden van mijn vader gaf een extra zetje. Ruim een jaar geleden konden we de hypotheek door laten halen. (We wonen inmiddels 28 jaar in dit huis.) In de huidige tijd ben ik daar heel blij mee. Het is comfortabel, energiezuinig en van ons. In plaats van rente ( en aflossing) betalen aan een bank, spaar ik nu maandelijks in een potje voor onderhoud zodat het huis ook in goede staat blijft. We hebben 14 zonnepanelen sinds een jaar of 5 en zolang er gesaldeerd wordt blijven we met elektra ruim binnen het energieplafond.

    1. Belia/Opnieuwbegonnen

      Mooi Herminez dat jullie de hypotheek hebben kunnen doorhalen en ook de continue aantasten van het pensioen. 50% bij jullie en bij mij 48%. Destijds, heel lang terug, adviseerden familieleden om eerder met pensioen te gaan. Toen zei ik, dat ik niet van 50% van mijn salaris kon leven.
      Nu kan dat wel en voornamelijk ook dat ik geen hypotheek en nauwelijks energiekosten heb.
      Een hobby moestuinieren in een natuurgebied geeft extra vleugels. Het enige dat de winst is, is dat ik minder vrije tijd heb om te besteden aan nog duurdere hobby’s.
      Aflossen hypotheek heeft vooral te maken met doorzettingsvermogen. Dat is weinigen gegeven. De vrijheid daarna is een feestje.
      Vermogensbelasting van het huis is de nieuwe wens van het kabinet. Plus de premie AOW die gepensioneerden ook moeten gaan betalen.

  5. Anoniem

    Wat een toffe infographic heb je toch (die van je huis met het schuifbalkje, situatie bij aankoop en huidige situatie). Hij visualiseert prachtig hoe ver jullie zijn in het afbetalen van jullie huis en voor hoeveel het al ”van jullie” is ipv van de bank. Ga zo door! 12,5 jaar voor het afbetalen van je huis is niet slecht.

    Onze hypotheek lijkt wel een beetje op die van jullie (1 deel, 30 jaar looptijd, 25% zelf ingelegd bij aankoop). Wij doen geen maandelijkse extra aflossingen maar 1x per (paar)jaar, aangezien we een familiehypotheek hebben en het administratief dan wat lastiger (meer werk) is om extra aflossingen te documenteren om de transparantie voor de rest van de familie te houden.
    Wij gaan voor de laatste aflossing in 2030, dan zitten we ook bijna aan de 12,5 jaar.

  6. robbert1970

    mooi om te lezen en goed bezig.
    Ik ben het overigens niet eens met je dat de prijzen van huizen nog steeds stijgen.
    Ja de prijs ligt nog steeds hoger dat dezelfde maand vorig jaar, maar wel degelijk lager dan een maand geleden.
    Verder zie ik nu op de diverse huizen verkoop sites ook al vraagprijs verlagingen voorkomen en dit was een half jaar geleden ondenkbaar.

    1. Geldnerd

      Het klopt dat (landelijk gezien) afgelopen maand er voor het eerst een heel lichte prijsdaling te zien was. Maar dat was alleen in de maand-op-maand cijfers. Heb ik inmiddels aangepast in de tekst.

  7. Kapitalisman

    Hier doen we hetzelfde met onze annuïteitenhypotheek. Stel je hebt een hypotheek van 250.000 met 3% rente. Je betaalt maandelijks hetzelfde bedrag van 2.000 (rente, aflossing, extra aflossing en sneeuwbal) aan de hypotheekverstrekker. Maakt het dan voor de resterende looptijd (alles-afgelost-datum) nog uit of je vorm lineair of annuïtair is? Ik zou verwachten van niet, maar zal het eens narekenen.

  8. nerd01

    Het stoppen van je hypotheekbetaling in 2029 is ook een mooie einddatum voor je werk. Kan je Retire Early in praktijk brengen. Wel nog 7 jaar bloggen…

  9. annej2019

    Met een spaarhypotheek waarbij 60% al is opgebouwd in het spaardepot hoop ik dat de rente blijft stijgen, zodat in 2025 wanneer de rentevaste periode afloopt onze netto maandlasten omlaag gaan. De gedachte kwam bij me op om de rente vervroegd op dit hoge niveau vast te zetten (hoef nu geen boete te betalen…), maar ben zelf geen spreadsheet wonder. @Geldnerd en @Geld-is-tijd, denken jullie dat het een goed idee is?

    1. Geldnerd

      Ik ben geen adviseur, en weet ook te weinig van jouw persoonlijke situatie om daar een goed advies over te kunnen geven. Maar de meeste hypotheekverstrekkers/hypotheekadviseurs bieden periodiek een soort ‘hypotheek health check’ aan, een gratis gesprek om te kijken of je hypotheek nog bij je past. Ik krijg tenminste nog regelmatig mailtjes daarover van onze adviseur die linea recta doorgaan naar de spambox. Dat zou een prima gelegenheid zijn om dat eens door te laten rekenen.

Reageren is niet mogelijk.