Afgelopen week viel ‘ie op de digitale deurmat in de MijnOverheid berichtenbox. De aanslag gemeentelijke belastingen 2023 met daarbij ook de nieuwe WOZ-waarde voor Huize Geldnerd. Het was een drukke week met aanslagen, na de Voorlopige Aanslag 2023 ook deze er nog eens overheen. Gelukkig kwamen ze allebei niet onverwacht en heb ik er ook in mijn begroting rekening mee gehouden.
Die gemeentelijke aanslag was ook weer stevig. Ik hield al rekening met een forse stijging van de gemeentelijke belastingen, bij de vorming van een nieuwe coalitie na de Gemeenteraadsverkiezingen was al duidelijk dat onze gemeente op zwart zaad zit. Daarbij ging ik uit van 10% stijging, maar het werd bijna 15%.
Ook de WOZ-waarde steeg, met iets meer dan 5,0%. Ik merk dat veel mensen in mijn omgeving daar verbaasd over zijn, want de huizenprijzen zijn het afgelopen jaar immers (voor het eerst in lange tijd) weer gedaald? Dat klopt niet helemaal, want volgens de gegevens van het CBS waren koopwoningen in het vierde kwartaal van 2022 nog steeds 5,1% duurder dan in het vierde kwartaal van 2021. Bovendien geeft de WOZ die we nu ontvangen de situatie weer per 1 januari 2022. En dus de prijsveranderingen van koopwoningen gedurende het jaar 2021. En in 2021 schoten de huizenprijzen nog sneller de lucht in dan het onkruid in de parken in Geldnerd City.
Impact op eigen vermogen
Geldnerd gebruikt de WOZ-waarde als basis voor de waardering van de eigen woning in mijn eigen vermogen. Daarmee bouw ik een buffer in, want dat loopt een jaar achter op de marktprijzen. In een stijgende markt (zoals de afgelopen 10 jaar) voorkom ik dat ik mijzelf rijk reken. In een dalende markt loop ik natuurlijk het risico dat ik op enig moment toch weer achter de feiten aan ga lopen. De ontwikkelingen op de woningmarkt blijf ik dus wel volgen.
Impact op de grafiekjes
De Loan-To-Value Ratio (LTV) is door deze stijging van de WOZ waarde wederom gedaald. Resterende hypotheek gedeeld door WOZ waarde is nu 27,0%. Dat was 73,5% bij de aankoop van de woning eind 2017. De huidige WOZ-waarde bedraagt ruim 140% van de aankoopprijs eind 2016.
Onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van de financiële waardering van mijn woning zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Het belangrijkste voor mij blijft dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.
De overwaarde, het goudgele deel, is natuurlijk geen echt geld. Ik beschouw het vooral als buffer, als fictief vermogen. Pas als dat helemaal verdampt is wordt ons echte vermogen geraakt, het geld dat we zelf in het huis gestoken hebben. Het wordt pas echt geld als we ons huis verkopen voor méér dan de aankoopwaarde.
Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde. En ik wacht nu alleen nog op de aanslag van het waterschap. Die laat waarschijnlijk nog een paar maanden op zich wachten. Pas dan is mijn plaatje voor 2023 compleet.
Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?
Mijn WOZ waarde is meer dan 20% gestegen. Bijna 5 ton voor een appartementje 😳, LTV van 20% op moment. Ik heb NHG dus heb er weinig aan. Mijn restant schuld gedeeld door oorspronkelijke hypotheek is 44%. En die wil ik binnen 5 jaar naar rond 20%.
Lekker hoor, zo’n lage loan to value! Geeft rust bij een dalende huizenmarkt en ruimte qua uitgaven. Als je de lijn door trekt dan lijkt het alsof je over ongeveer 5 jaar de hele hypotheek hebt afgelost. Is dat ook je plan?
Ik zelf ben gestopt met aflossen, omdat mijn eigenwoningforfait inmiddels hoger is dan mijn jaarlijkse hypotheekrente. Verder aflossen scheelt me maar 1,1% aan rente en dat voordeel wordt elk jaar kleiner met de afbouw wet Hillen.
Nog een jaar of 6, volgens de prognoses.
Mijn woz waarde is 8% gestegen vergeleken met 2021. Vergeleken met 2013 is de stijging 37%.
Mijn apt is afbetaald, en ik heb sinds vorig jaar een garage. De woz waarde garage is met 2% gestegen.
Mijn pensioenplan is o.a lage woonlasten, en misschien dat ik alles tegen die tijd verkoop en in een goedkopere omgeving ga wonen. Dat weet ik nog niet.
Ik heb ‘m nog niet binnen. Maar gezien de prijsstijgingen in mijn gemeente in het jaar 2021 moet er ongeveer 20% bijkomen. De tarieven van de gemeente zijn echter iets gedaald. Onze gemeente heeft zijn financiën blijkbaar prima onder controle. Geen grote ambitieuze plannen die mislukt zijn, geen rare uitspattingen, geen grootheidswaanzin. Gewoon een kleine plattelandsgemeente.
Mijn totale aanslag voor de gemeentebelasting is een paar tientjes hoger dan vorig jaar, dat viel me alles mee, maar de WOZ is hier compleet op hol geslagen. Het leek er vorig jaar op dat mijn buurtje de top wel had bereikt (de afgelopen jaren waren er stijgingen van 11%, 13%, 3%, 1%) maar blijkbaar heeft in 2021 een horde idioten hun jubeltonnen uitgeschud over deze wijk: we hebben er nu 27% bijgekregen. Intussen worden op Funda de vraagprijzen verderop in de straat met flinke stappen verlaagd richting het WOZ-niveau van 4 jaar geleden…