FIRE and the City?

  • Berichtcategorie:Wonen

Veel van mijn schrijfsels komen voort uit reacties op blogjes. Zo ook deze, al wordt dit vast niet zo spannend en populair als die bijna gelijknamige serie Sex and the City van een jaar of 15 geleden.

Vorige week schreef ik over de ontwikkelingen van de woningmarkt in de grote steden. In de reacties, via de site en via de mail, kwam vaak het beeld naar voren van het ‘huisje buiten’, het boerderijtje met de moestuin en de kippen en net dat beetje extra zelfvoorzienend zijn. Voor veel mensen lijkt dat toch het beeld te zijn van het leven na het bereiken van dat magische punt van financiële onafhankelijkheid.

Het riep bij mij de vraag op of FIRE en wonen in een stad wel samen gaan? Daar heb ik samen met Vriendin ook nog eens even over nagedacht. Want wij zijn best wel stadsmensen. Onze conclusie is dat er weinig verschil hoeft te zijn, mits je jouw huis hebt afbetaald en dus ‘gratis’ (of in elk geval goedkoop) woont. Want het grote verschil zit volgens ons in de woonlasten. Als je nog wel woonlasten hebt, of een overwaarde uit een huis nodig hebt om voldoende vermogen te hebben voor jouw onafhankelijke bestaan, dan wordt het lastiger in de stad. Overigens is dat de reden waarom ik mijn eigen geld en overwaarde in ons huis niet meetel in de berekeningen voor financiële onafhankelijkheid.

Voordeel van de stad is dat je geen auto nodig hebt. Wij hebben er geen en dat scheelt ons een paar duizend euro per jaar. Leven met schoolgaande kinderen lijkt ons ook handiger in de stad, maar daar kunnen wij niet echt over oordelen (want we hebben geen kinderen).

Buiten de stad is het makkelijker om een huis met een tuin te hebben, en daarmee extra zelfvoorzienend te zijn. Het is er rustiger, maar wij zouden de extra mogelijkheden van cultuur en theater die de stad vaak biedt wel missen. En de stad heeft een breder winkelaanbod. Maar ja, als minimalist koop ik vrijwel niets. En wat ik koop, bestel ik veelal via internet, en daarvoor maakt het weer geen verschil waar je woont.

In de stad of buiten, wat denk jij?

Het domein van de Rijken

  • Berichtcategorie:Wonen

De grote stad wordt het domein van de rijken, schreef de NRC gisteren. Alleen wij (want tsja, ook ik heb samen met Vriendin een koophuis in een grote stad, deels gefinancierd met eigen geld) kunnen een koophuis in de stad nog betalen, en dan eigenlijk alleen maar als we eigen geld meebrengen. Aanleiding voor het artikel is een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) van eerder deze week. DNB noemt het nog geen bubbel en signaleert dat de banken terughoudender zijn met financiering dan voor de crisis (daarbij deels geholpen door strengere regelgeving), maar een tweedeling is het wel.

Geldnerd ziet het ook om zich heen. Huizen hier zijn duur, een vraagprijs van € 4.000 per vierkante meter is de norm op dit moment. Ze worden ontzettend snel verkocht. Als ze op Funda verschijnen en er staat niet binnen een week dat ze ‘onder voorbehoud verkocht’ zijn, dan is er wel wat aan de hand. Het is ook weer normaal dat er ‘kijkuurtjes’ zijn waarbij je tevens je envelopje mag inleveren. Mensen zonder eigen vermogen en/of met kinderen ‘ontvluchten’ de grote stad. Ze gaan naar de ‘slaapsteden’ om onze grote stad heen, naar de jaren 70/80/90 of nog recentere nieuwbouwwijken. Je woont niet in ‘de stad’, maar een huisje met een tuintje is er nog betaalbaar (of in elk geval: minder onbetaalbaar).

Het is geen nieuw fenomeen. Geldnerd herinnert zich ook eerdere grote verschuivingen op de woningmarkt waarbij dit gesignaleerd werd. De stad wordt er nou ook niet meteen eenzijdiger van. Je krijgt wel een groter contrast tussen de ‘rijke wijken’ met koopwoningen en de ‘arme wijken’ met huurwoningen, en dat is nou niet meteen bevorderlijk voor een stad. Het wordt er allemaal een beetje onevenwichtig van. In die zin kijk ik wel met interesse naar de WoonVisie die een tijdje geleden gelanceerd is in Rotterdam. Daar was (is) een hoop gedoe over, en in de berichtgeving gaat het vooral over de voorgenomen sloop van (goedkope en verouderde) huurwoningen. Maar het achterliggende doel is volgens mij wel heel goed, namelijk zorgen voor een meer gevarieerd woningaanbod in Rotterdam. Daarmee getuigt Rotterdam wel van lef, en daar kunnen veel gemeentes volgens mij nog wel een voorbeeld aan nemen.

Vaak trek ik de vergelijking met de streek waar ik opgegroeid ben. Die is helemaal aan de andere kant van Nederland, en de woningmarkt ziet er daar heel anders uit. Het gebied is een van de krimp-regio’s van Nederland. De bevolking krimpt er. Dat blijf ik een bizar fenomeen vinden (want Nederland als geheel groeit nog wel), maar het is tegelijkertijd wel verklaarbaar. Wat de arbeidsmarkt is ‘daar in de provincie’ heel anders dan ‘hier in de grote stad’. Vriendin en ik hebben het er wel eens over, om terug te verhuizen naar die kant van het land, maar het vinden van een goede baan (laat staan twee banen) op ons niveau is daar gewoon heel erg lastig. Tegelijkertijd zie ik dat in het dorp waar ik ben opgegroeid heel veel woningen te koop staan, en tegen veel lagere prijzen dan hier in ‘de grote stad’. Voor het bedrag waarvoor wij hier ons appartement van 165 vierkante meter gekocht hebben, koop je daar een vrij gelegen boerderij met een woonoppervlak van 325 vierkante meter, met 3.000 vierkante meter grond. Tsja, wat laat je dan het zwaarste wegen?

Hoe kijk jij naar de woningmarkt?

Executiewaarde

  • Berichtcategorie:Wonen

Interessante reacties gisteren op mijn berichtje over de Loan-To-Value ratio naar aanleiding van de blog bij Hypotheekweg. Allemaal oprecht hartelijk bedankt daarvoor! Ik vind het soms gewoon leuk om een onderwerp cijfermatig uit te diepen, maar ik ben blij dat er blijkbaar meer mensen daarin geïnteresseerd zijn.

De discussie focuste al gauw op de Executiewaarde. Zoals Cheesy Finance aangaf hanteren de banken hiervoor 90% bij nieuwbouwwoningen en 80-85% bij een bestaande woning (voor de afgelopen jaren).

Maar wordt die ook gerealiseerd? In het Verre Warme Land bij de bank waar Geldnerd werkte gingen we uit van een executiewaarde van 70%. Maar we hebben toen eens voor een periode van drie jaar alle executieveilingen op een rijtje gezet, en daar kwam een schokkende conclusie uit. De eerste was dat de gemiddelde opbrengt bij executie maar 50% was, en de tweede was dat de verschillen erg groot waren. Je was er heel erg van afhankelijk of de juiste persoon bij de veiling was, iemand die ook echt interesse had in het te veilen object.

Ik heb geprobeerd om na te gaan hoe dat in Nederland is. Dat valt nog niet mee. Ik vond wel dit artikel dat kijkt naar de periode 2006 – 2011, daaruit kwam een gemiddelde executiewaarde van 65%. En in dit onderzoek wordt gekeken naar 2010. Dat vindt een gemiddelde executiewaarde van 75%, maar wel grote verschillen tussen regio’s (en nog een aantal andere beïnvloedende factoren). Recentere informatie kan ik niet vinden. Maar ik heb ernstige twijfels of de door de banken gehanteerde executiewaarde reëel is. En denk eraan: het risico ligt niet echt bij de bank. Als de executieveiling onvoldoende opbrengt, heet het restant gewoon ‘restschuld’ en ben je als (ex) eigenaar de pineut.

Wat zou jouw restschuld zijn als de executiewaarde tegenvalt?

Loan-To-Value ratio

  • Berichtcategorie:Wonen

Afgelopen vrijdag schreef Hypotheekweg over de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Een interessante blog over interessante materie (vind ik als cijferneuroot), dus ik ben er ook even op door gaan lezen.

Een belangrijke term in dit verband is de Loan-To-Value ratio (LTV), de totale hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is je huis het onderpand. Betaal je niet, dan verkoopt de bank je huis. Toen Geldnerd in het Verre Warme Land bij een bank werkte was de LTV een erg belangrijk criterium bij het beoordelen van leningverzoeken. Wij wilden elke lening volledig afgedekt hebben. In het verleden, toen we in Nederland dachten dat de bomen op de huizenmarkt tot in de hemel groeiden, werd er niet echt op de LTV gelet. Tegenwoordig is het gelukkig wel een belangrijk criterium, vanaf volgend jaar mag je nog maar maximaal 100% van de waarde lenen, oftewel een LTV ratio van 100%.

Dat geldt dan natuurlijk bij de aanschaf van de woning. De LTV bij aanschaf (LTVa) mag dan maximaal 100% zijn. En als je, zoals de meeste mensen tegenwoordig, een lineaire of annuïtaire hypotheek hebt, verandert je LTV elke maand. Want elke maand los je een stukje van je hypotheek af.

Een voorbeeld: Stel, je koopt een huis van € 360.000. En je leent € 360.000 die je in 30 jaar lineair aflost. Oftewel, je betaalt elke maand € 1.000 aan aflossing. Na 1 jaar heb je dus nog een hypotheek van €348.000. Als de waarde van je huis niet veranderd is, dan is je LTV na 1 jaar 348.000 / 360.000 = 96,7%. Als je huis na 1 jaar € 375.000 waard is, dan zou je LTV 348.000 / 375.000 = 92,8% zijn. Maar als je huis nog maar € 345.000 waard is, dan is de LTV ineens 100,8%. LTV is een maat voor het risico van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe riskanter de lening is vanuit het perspectief van de verstrekker ervan. Een LTV groter dan 100% betekent dat de lening hoger is dan de waarde van het onderpand. Dan loop je als leningverstrekker het risico dat je geld kwijtraakt als de lenende partij (in dit geval de huizenkoper) de lening niet meer kan terugbetalen.

Je kunt de LTV bekijken op het niveau van een individuele lening, maar ook op het niveau van een hele leningportefeuille. Dat is wat de Rabobank doet in de tabel die is opgenomen in het artikel waar Hypotheekweg naar verwijst.

En hier komt cijferscepticus Geldnerd weer. Want Rabobank spreekt over een gewogen gemiddelde. In dit artikel zie je ongeveer hoe ze dat berekenen. Ook zie je in de tabel dat het aandeel klanten met een volledig aflossingsvrije hypotheek nog 23,1% is. Niet duidelijk is of dat gaat om het aantal klanten of om het uitstaande hypotheekbedrag. Maar voor die 23% geldt wel dat de hypotheekschuld gedurende de hele looptijd constant blijft. Pas aan het eind wordt er afgelost. De LTV van deze groep klanten wordt dus alleen beïnvloed door de verwachte waarde van het onderpand.

Ik weet niet of ik dat cijfer van 69% zo heel goed vind voor Rabo. Daarvoor zou ik wat meer onderliggende informatie willen, maar die laten ze uiteraard niet zien. Is vast ‘concurrentiegevoelig’. 69% is in elk geval minder riskant dan de 73% die het in 2015 was, of de 78% die het in 2014 was (bron: Jaarverslag Rabobank 2014). In 2012 en 2013 was de LTV nog 81% (volgens het jaarverslag 2013). Ik heb ook nog even gekeken naar het Jaarverslag 2009, toen de crisis net begonnen was, maar in dat verslag komt de term Loan-To-Value niet voor.

Een interessant historisch perspectief is dit bericht van het CBS. Op pagina 217 (12 in de PDF, ook te zien in de grafiek hieronder) zie je hoe we er met z’n allen in de periode 2005 – 2010 voorstonden. Het valt me op dat zelfs in 2010 de gemiddelde LTV niet hoger was dan zo’n 70%. Het lijkt erop dat de LTV van de Rabobank dus ‘bovengemiddeld risicovol’ was. Ook Geldnerd had in die tijd overigens een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank… Behalve dit staatje kan ik hierover helaas geen recentere informatie vinden.

Nou ben ik wel weer genoeg in de saaie cijfertjes gedoken, vind je ook niet?

Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner

Kopen of huren?

  • Berichtcategorie:Wonen

De afgelopen 7 jaar was Geldnerd een huurder. In 7 jaar heb ik 7 huurlocaties gehad, waarvan 5 volledig gemeubileerd. Daarvoor ben ik 12 jaar huiseigenaar geweest. En sinds een maandje ben ik dat weer. En dat voelt goed.

Huren of kopen: de meningen verschillen enorm. Maar ik ben blij met mijn status als huizenbezitter. Want volgens mij ben ik goedkoper uit. De afgelopen periode betaalden wij € 1.600 per maand aan huur. Aan rente, gas/water/licht/internet, gemeentelijke lasten, bijdrage aan de VVE, en verzekeringen zijn we nu fors minder kwijt dan dat bedrag. Zoals eerder uitgelegd tel ik de aflossing hier niet in mee, dat beschouw ik als sparen.

Maar er zijn ook argumenten tégen woningbezit te bedenken. Voor sommige mensen betekent het dat hun hele vermogen vastzit in ‘de stenen’. Dat is bij ons niet het geval. Momenteel zit ongeveer 1/3 van ons vermogen in het huis, en dat percentage zal de komende jaren stapsgewijs kleiner worden.

Een situatie waarin je moet verkopen is natuurlijk wel lastig. Je zult zien dat dan net de markt tegenzit, of zelfs dat je huis onder water staat. Dat risico kun je nooit vermijden. Maar er is dus ook de kans op een hoger rendement. Zo werkt de markt ook. Tegenover risico staat meestal de kans op een hoger rendement.

Je moet tenslotte ergens wonen. En wie wil je daarvoor betalen? De huisbaas (als je huurt) of jezelf? ‘Jezelf eerst betalen’ is één van de gouden regels van de meeste financiële goeroes. Dus waarom zou dat niet gelden voor woningbezit. Ja, voorlopig betaal ik iedere maand een bedrag aan rente aan de bank. Maar ik betaal ook iedere maand een bedrag aan mezelf. De aflossing, waardoor er iedere maand een extra stapel stenen van mij wordt.

Wat doe jij, huren of kopen?

Spulletjes terug

  • Berichtcategorie:Wonen

ContainerAfgelopen maandag was het zover. De verhuiswagen reed voor. Met daarin de spulletjes die we eind april vanuit het Verre Warme Land verscheept hebben. Dat was dus ruim 7 maanden geleden. In twee uurtjes werd de container efficiënt uitgeladen, en een paar uur later stonden de meubels op hun plek en waren we druk aan het uitpakken. 

Heel gek misschien, maar er zijn maar een paar dingen die ik gemist heb. Eentje was heel praktisch, en had ik gewoon in mijn bagage mee moeten nemen naar Nederland. De andere was mijn server. Die is erg belangrijk voor mij door de gegevens die erop staan. Die heb ik ook beschikbaar op mijn laptop en op een externe harddisk die ik speciaal voor de gelegenheid gekocht heb, maar op een of andere manier voelt het toch completer nu de server weer terug is. Ik heb ‘m overigens nog niet aangesloten om te zien of alles nog goed werkt. Dat komt binnenkort wel.

Een aantal van die spullen zijn natuurlijk gewoon praktisch. De keukeninventaris, bestek en dergelijke. Dat is inmiddels door de afwasmachine heengegaan en in gebruik genomen. Gebruiksvoorwerpen.

De andere dingetjes heb ik dus gewoonweg niet gemist. Ik heb besloten om alles langzaam maar zeker uit te pakken. En, heel erg Marie Kondo, van geval tot geval te bepalen wat ik ga doen. Bewaren of niet? Ik verwacht dat er nog het nodige uit ons huis verdwijnt. Gelukkig zit er een kringloopwinkel op minder dan 5 minuten lopen.

Wat doe jij met je spulletjes in een verhuizing?

Einde van de inhoud

Geen pagina's meer om te laden

Nieuwere berichten
Oudere berichten