Blog over (financieel) bewust leven

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?

21 Comments

  1. Anna H

    Ha! De beste hypotheek is geen hypotheek 🙂

    Momenteel zit ik ‘in between’. hypotheken. Binnenkort moet ik er weer één voor ons droomhuisje. Die geen tophypotheek wordt (want niet in de randstad en goede baan en overwaarde). Maar het wordt dus wel een combinatie van de geld-is-tijd-vrijheid blijheid hypotheek en een annuitaire. Wij mogen de rente van de aflossingsvrije nog aftrekken van de belasting (voor een deel) want onze vorige hypotheek dateert van voor 2013. En bij ons is juist het ‘je kan niet in de toekomst kijken’ reden om zo laag mogelijk te gaan zitten met de maandlasten. Ik droom van een eigen bedrijfje, waarbij je flexibel wilt zijn in de startfase. Zolang ik echter nog loonslaaf ben wil ik echter zoveel mogelijk extra aflossen. Die discipline heb ik wel. Ik snap je zorgen geldnerd, maar ik denk dat voor veel mensen in de “fi” gemeenschap de aflossingsvrije hypotheek niet zo’n groot probleem is. Juist daarbuiten. Financiële geletterdheid, daar zouden we wat mee moeten.

  2. Debbie

    Reden om toch voor aflossingsvrij te gaan is dat met de huidige lage rente vaak al geen sprake meer is van hypotheekrenteaftrek én bovendien de schuld in box III valt. Mijn beide kinderen hebben onlangs een nieuwe woning gekocht en daarbij een overwaarde in hun oude van ruim € 100k gerealiseerd. Mijn zoon heeft bovendien nog flink gespaard waardoor hij op een aankoop van €400k nog een hypotheek van €208k nodig heeft. Ik heb hem geadviseerd om €200k aflossingsvrij te nemen en het bedrag dat hij uitspaart ten opzichte van annuïtair in te leggen in indexfondsen (NT world / EM). Door de schuld in box III betaald hij hier voorlopig geen belasting over en met het opgebouwde bedrag kan hij over 30 jaar zijn hypotheek aflossen. Mijn dochter had iets minder eigen geld en moet daarom voor een hoger annuïtair bedrag gaan. Ik ben het wel eens met jouw punt dat als er geen discipline is je in de problemen kunt komen, maar met de huidige rentestanden, de bijleenregeling en daardoor geen tot nauwelijk renteaftrek (bij mijn dochter zou de eerste jaren € 10 renteteruggaaf zijn, mijn zoon al niets meer) is het gewoon zonde om de schuld niet in box III te laten vallen.

  3. uitklokken

    Grappig toeval, geld-is-tijd heeft net weer een nieuwe hypotheekconstructie opgetuigd…
    Mocht de HRA ooit vervallen, dan neem ik de hypotheek met de allerlaagste rente. Dat is dan, naast flexibele voorwaarden, de enige factor van belang. De vorm maakt me dan niet uit, aflossingsvrij is dan ook prima. De discipline om af te lossen heb ik toch wel.
    Op dit moment ben ik nog steeds fan van de bankspaarhypotheek.

    • Geldnerd

      Ik zag inderdaad dat Geld-Is-Tijd zich dit weekend weer heeft uitgeleefd. Heb een link toegevoegd aan mijn blogpost.

      • geld-is-tijd

        tja, ik vind lineaire hypotheken zo…tja, hoe moet ik het zeggen?…oja, zo lineair.

      • Geldnerd

        Lineair? Dat zijn de meeste lijntjes in jouw mondriaan-achtige hypotheekconstructies ook… 😉 Hypotheken als kunstwerk, nooit gedacht dat ik dat nog mee zou maken!

  4. Audrey

    Ik reken ook alleen met bruto bedragen, maar toch vermoed ik dat ik – als je dat aan het einde van mijn hypotheek meerekent – een annuiteitenhypotheek waarbij je al vroeg begint met extra aflossen nog wel eens de gunstigste constructie zou kunnen opleveren.

    Mooi stuk weer overigens 🙂 Helemaal eens met je punt over de aflossingsvrije hypotheek. Die werkt denk ik alleen als je hem zelf lineair aflost, het liefst met extra hoge bedragen.

  5. Geldsnor

    Wij hebben 50% aflossingsvrij & 50% annuitair. Het aflossingsvrije gedeelte lossen we wel degelijk af, maar op een tempo dat ons past. Onze Loan-to-value ligt een stukje onder de woningwaarde en we hebben ongeveer 50% geleend van wat mogelijk was met ons inkomen. Dit betekent dat we “altijd” veilig zijn, onder normaal denkbare scenario’s zoals allebei je baan verliezen.

    Ik ben het volledig met je eens dat als de HRA een onderdeel is van “het mogelijk maken om een woning te kopen”, dat je je dan moet afvragen of je dit risico wilt en kunt lopen. Immers, in de toekomst wordt de HRA zoals je aangeeft afgebouwd. Los daarvan, heb je gewoon een deel niet onder je eigen controle. Het is vooral die afhankelijkheid die mij niet zint.
    En daarom reken ik alleen en uitsluitend met de brutolasten van de hypotheek. De belastingteruggaaf gaat linea recta naar spaar- of belegrekeningen.

  6. figano

    Ik begrijp je overwegingen. Tarieven voor aflossingsvrij zijn overigens niet hoger bij hogere LTV, meerdere aanbieders verdisconteren het momenteel in het tarief voor alle hypotheekvormen. Je kunt dan door af te lossen of door een hogere getaxeerde waarde in een lagere schaal komen met ook een lagere rente.

    Als ZZP’er is het zeer interessant om je vaste lasten te minimaliseren zodat je tijden met minder inkomsten beter kan overbruggen. Vaak volgen daarop weer rijkere tijden die je kan gebruiken om juist meer af te lossen. Hier is aflossingsvrij een prachtig middel voor. Ik heb mijn hypotheekschuld na eerst magere jaren in vette jaren kunnen aflossen. En, hier sluit ik aan bij jou betoog: Dat vergt discipline.

    Momenteel is het fiscaal wel heel interessant om vermogen in te ruilen voor hypotheekschuld. Dat is misschien over een aantal jaar weer anders, maar je roeit met de hedendaagse riemen. Ook dat is een keuze en correleert met je risico-bereidheid. Zo ben ik enkele jaren geleden van hypotheekvrij naar aflossingsvrij gegaan om de verhouding vrij vermogen vs. kapitaal in stenen beter in balans te brengen.

  7. dertigermetkids

    Lineair durfde we net niet aan ivm ook klussen etc, achteraf hadden we t makkelijk gered. We hebben veilig voor annuitair gekozen

  8. DutchRN

    Ik heb annuïtair, maar had verder moeten kijken zodat ik meer dan 10% boetevrij had kunnen aflossen.
    Ik ben volgend jaar hypotheek vrij. Heerlijk.

  9. MrPFP

    Voor degenen die met Fire bezig zijn vallen de verschillen mee. Omdat er financiële discipline is en er vrijwillig extra wordt afgelost.
    Voor de rest van Nederland is aflossingvrij inderdaad geen goed idee. Het kan bij die groep beter automatisch en verplicht gaan. En lineair is dan financieel gezien beter dan annuitair.
    Maar ja, de huizenmarkt en vraag en aanbod spelen ook een rol. Dat maakt het niet gemakkelijker voor de huizenkoper.

  10. Fr@nk

    Voor mij is de bankspaarhypotheek mijn favoriet! Nu al 11 jaar voordeel van gehad, loopt nog 19 jaar door bij de Nationale Nederlanden waar je ook een substantiele loyaliteitsbonus krijgt. Zo lang de HRA blijft bestaan heb ik natuurlijk het meeste voordeel. Maar ook zonder HRA loont het niet over te sluiten naar een annuitaire lening ivm de loyaliteitskorting.

  11. mariimma

    Ik snap wel dat je gezien jullie persoonlijke situatie (leeftijd, inkomenszekerheid) kiest voor lineair.

  12. Elsbeth

    Destijds heb ik gekozen voor Banksparen, lineair en aflossingsvrij. Drie delen waardoor het betaalbaar werd. Inmiddels is alleen Banksparen nog actief, de andere twee delen zijn afgelost. De voorwaarden heb ik gelezen en ik weet dan ook wat ik wel/niet mag. Mijn doel is ieder jaar maximaal aflossen. Als de inleg buiten de bandbreedte gaat vallen (1/10 van het hoogste bedrag op jaarbasis), dan mag ik volgens de voorwaarden eenmalig deblokkeren voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Tot die tijd blijf ik inleggen en aflossen.

  13. Manon

    Een erg eenzijdig artikel. Ik zou zelf ook geen aflossingsvrije hypotheek nemen, maar er zijn echt wel pluspunten te benoemen hoor.
    Rente stijgt ook niet zomaar van 3 naar 10 procent, daar gaat echt wel wat tijd over en in die tijd kun je ook al aflossen.
    Sterker nog, zelfs een restschuld is niet het einde van de wereld, al moet dat toch echt wel terug betaald worden. Als het inhoudt dat u in de tussentijd erg goedkoop heeft gewoond kan het immers zomaar dat u alsnog veel voordeliger uit zou zijn dan wanneer u in een huurwoning had gewoond.
    En discipline om te sparen/extra af te lossen binnen 30 jaar is betrekkelijk. Het is belangrijk om geen grote restschuld te hebben en ervoor te kunnen zorgen dat het huis ook nog betaalbaar is als de rente (iets) stijgt, maar dat kan op momenten dat er geld over is. En dat hoeft ook niet tot aan een hypotheek bedrag van 0. Als een redelijk groot deel afgelost is, is het immers vaak mogelijk om de hypotheek te verlengen aan het eind van die 30 jaar. Daarnaast de meeste mensen verhuizen binnen die 30 jaar.

    Nogmaals, het zou ook niet mijn keuze zijn (ik probeer zelf de hypotheek binnen 20 jaar af te lossen en voel me er niet fijn bij zo een hoge schuld te hebben). Maar dat neemt niet weg dat er ook positieve dingen te zeggen zijn over deze hypotheekvorm en het niet zo zwart wit is als in dit artikel.

    • Geldnerd

      Naar aanleiding van jouw reactie heb ik mijn eigen stuk nog eens doorgelezen. Volgens mij zeg ik nergens ‘doe het niet’. Ik wijs vooral op de redenen waarom wij, in onze situatie, voor een lineaire hypotheek hebben gekozen. En ik beschrijf mijn eigen ervaringen met aflossingsvrij. Als ik al iets aanraad, dan is het om goed naar je eigen situatie te kijken en ook mee te wegen dat 10, 20 en 30 jaar lange periodes zijn, waarin er van alles kan veranderen in je leven. Als je dat eenzijdig noemt, dan mag dat van mij. Niemand verplicht je om hier te lezen of het met mij eens te zijn.

      • Manon

        Tsja, dat is waar. De eerste keer dat ik het artikel door las viel mij de negatieve manier waarop je tegen de aflossingsvrije hypotheek keek erg op, omdat je alleen minpunten noemt. Nu ik het nog een tweede keer door lees valt het inderdaad wel mee.
        Ik dacht gewoon wat tegengeluid te geven, omdat er ook echt wel pluspunten zijn voor deze hypotheeksoort (en andere zoals de bankspaarhypotheek). Het blijft altijd een kwestie van afwegen wat in welke situatie het handigst is. Daarbij helpt het wel om naast de negatieve kant van sommige financieringsmogelijkheden ook naar de positieve te kijken, mensen worden toch beïnvloed door wat zij lezen. Ook als dit een artikel is waarin jij uitlegt waarom jij een keuze hebt gemaakt. Dus het leek mij goed daar ook wat over te vermelden voor wie de comments leest.

  14. Laura

    Wij hebben met ons koophuis vorig jaar ook lineair gekozen. Met exact dezelfde redenen. Nu kunnen we meer betalen omdat we beiden fulltime werken en hebben we later lagere maandlasten. En aan het einde van de rit hebben we minder rente aan de bank betaald dan met een ander hypotheekvorm.

  15. Karina Nijboer

    Wij hebben onze aflossingsvrije hypotheek meegenomen ivm de lage lasten en de vrijheid die het geeft. We lossen af wanneer wij dat willen, en dat doen we meestal 1x per jaar maximaal boetevrij. Ik begrijp dat veel mensen hier minder feeling mee hebben, maar voor ons werkt het prima.

  16. Mark

    Mooi compleet verhaal geldnerd! Gisteren was het 6 jarig jubileum van mijn verhuizing en dus ook van de (lineaire) hypotheek dus dat gegeven en jouw blogpost zijn ruim voldoende inspiratie voor een post op mijn blog. Merci!

    groeten,
    Mark

Geef een reactie.

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑