Belasting ontwijken met mijn koopwoning

Door de storingen bij de Belastingdienst deden Geldnerd en Vriendin een weekje later aangifte dan normaal. Maar medio mei hadden we allebei de definitieve aanslag 2020 in onze digitale brievenbus. En dat terwijl Geldnerd officieel een verdacht sujet is. De Belastingdienst heeft keurig conform onze aangifte beslist, en de teruggave is inmiddels al uitgegeven staat al op de bankrekening.

Toch realiseerde ik mij dat wij hier in Huize Geldnerd op grootschalige wijze aan belastingontwijking doen. Volledig legaal, dat wel. Maar legaal is nog niet altijd ethisch. Al schijnt het bedrijfsleven daar niet moeilijk over te doen. Maar hoe zit dat dan? Geldnerd, als onkreukbare en idealistische ambtenaar?

Fiscale behandeling eigen woning

Dat zit in de fiscale behandeling van de eigen woning. Dat is een complex systeem van aftrekposten en bijtellingen. Waar Geldnerd (en alle andere bezitters van een koopwoning) uitgebreid van profiteren. Onder andere het Internationaal Monetair Fonds (IMF) waarschuwt Nederland hier al heel lang voor, ook afgelopen week nog, maar we zijn in dit land nou eenmaal heel goed in wegkijken en ons struisvogelhoofd in het zand steken…

Hypotheekrenteaftrek

De rente die wij betalen over onze hypotheek mogen we aftrekken. Dat is een gestaag dalend bedrag per jaar. Enerzijds doordat wij een lineaire hypotheek hebben, waarbij je dus automatisch elke maand een lager rentebedrag betaalt over de lagere resterende hypotheek. Anderzijds doordat wij ook nog eens maandelijks extra aflossen, wat zorgt voor een extra sterke daling van het resterende rentebedrag per maand. Die curve verloopt iets anders bij een annuïtaire hypotheek, en de rentelijn blijft (zolang de rente vaststaat) natuurlijk gewoon een rechte lijn bij een aflossingsvrije hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek (HRA) is in politiek Den Haag al heel lang een heikel thema. Stilletjes en stapsgewijs wordt die verlaagd. Over het jaar 2020 mochten wij, als trotse bewoners van de hoogste belastingschijf, 46% van de hypotheekrente aftrekken. In 2021 wordt  de aftrek beperkt tot 43%.

Maar er is nog iets anders aan de hand. Door onze extra aflossingen gaat het totale bedrag dat we jaarlijks aan rente betalen snel naar beneden. In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn aan wat we werkelijk aan rente betalen (voor 2021 een prognose gebaseerd op ons huidige schema met extra aflossingen). De oranje lijn geeft aan wat we jaarlijks betaald zouden hebben volgens het oorspronkelijke aflosschema, dus zonder extra aflossingen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde van de meeste woningen valt in de range van € 75.000 tot € 1.090.000. Zo ook de WOZ-waarde van Geldnerd HQ. Daarover moet je, als je een koopwoning hebt die ook je hoofdverblijf is (lees: je woont er) het eigenwoningforfait (EWF) berekenen, een bedrag dat in de belastingaangifte bij je inkomen opgeteld wordt. Over het afgelopen jaar moest ik 0,60% van de WOZ-waarde bij ons inkomen optellen. Het EWF als percentage daalt de afgelopen jaren gestaag. Maar omdat de WOZ-waarde in de huidige woningmarkt gestaag stijgt, is het bedrag aan EWF in mijn belastingaangifte eigenlijk niet noemenswaardig veranderd. En met de onlangs ontvangen WOZ-waarde en het percentage voor 2021 (0,50%) kan ik het EWF voor 2021 ook al uitrekenen.

Eindige Aftrekpost

In mijn belastingaangifte zie ik de afgelopen jaren een post Inkomsten en Uitgaven Eigen Woning, gelijk aan Betaalde Rente minus het Eigenwoningforfait. Dit levert sinds de aankoop van Geldnerd HQ steeds een negatief bedrag op, een aftrekpost. Maar die aftrekpost wordt gestaag kleiner. Het is even afwachten wat er gebeurt na de verwachte afvlakking in 2021, maar ik denk dat bij ongewijzigd beleid op de fiscale behandeling eigen woning en onze aflossingsstrategie wij ergens rond 2025 een omslagpunt bereiken. Onze eigen woning is dan geen aftrekpost meer, maar gaat ons inkomen verhogen. Gelukkig is daar voorlopig nog de Wet Hillen om dat te voorkomen. Maar de Wet Hillen wordt in 30 jaar afgebouwd naar nul. Ik schat overigens in dat het belastingstelsel, en dus ook de fiscale behandeling en het eigenwoningforfait, eerder hervormd gaat worden dan dat de afbouw van Hillen plaatsvindt. Dus hoe het er tegen die tijd echt uit gaat zien, daar hebben we nu nog geen idee van.

Box 1 in plaats van Box 3

Maar goed, de afgelopen jaren heeft onze woning ons dus netto een aftrekpost opgeleverd. Een belastingvoordeel. Op ons inkomen in Box 1. Maar dat is niet het enige voordeel…

Want we hebben bij aankoop eigen geld in de woning gestoken. En de afgelopen viereneenhalf jaar afgelost. De reguliere aflossing en de extra aflossingen. Dat is geld dat we anders grotendeels op een spaarrekening zouden hebben gezet. Of hebben belegd. Deels uitgegeven zouden hebben aan huur (daar kom ik straks op terug). Maar het merendeel van dat geld zou belast zijn tegen het tarief van de Vermogensrendementsheffing in Box 3. In plaats daarvan staat het nu in Box 1 bij te dragen aan een aftrekpost….

En daar bovenop hebben we, met dank aan de wilde woningmarkt, ook te maken met een forse stijging van de WOZ-waarde. Die ik gebruik als maatstaf voor de waarde van onze woning in mijn spreadsheets. Dat is fictief geld, dat weet ik, en het wordt pas echt geld als we onze woning zouden verkopen. En dan kan het tegenvallen, weet ik uit ervaring. Maar vooralsnog is het op papier een bijdrage aan ons vermogen die we helemaal niet zouden hebben als we Geldnerd HQ niet gekocht zouden hebben, en waar we geen belasting over betalen.

Het is zichtbaar in de grafiek met de verschillende componenten in de waarde van onze woning.

En dat gaat om veel geld. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2021 was het iets meer dan de helft van het vermogen van Geldnerd.

Kopen versus Huren

Een huis kopen is financieel op allerlei manieren aantrekkelijker dan een huis huren. Geen wonder dat veel mensen nu het gevoel hebben dat ze de boot gemist hebben. En geen wonder dat veel mensen instinctief in verzet komen als iemand voorstelt om de groeiende ongelijkheid tussen kopers en huurders eens aan te pakken. Nederland is en blijft ingericht op economische groei en een koophuis blijft een ‘heilig huisje‘. Je bent immers een sukkel als je geen huis koopt? Dat lijkt langzaam maar zeker een onhoudbaar statement te worden. Zelf ben ik erg benieuwd wat een nieuw kabinet gaat doen met de fiscale behandeling van de eigen woning. Het regent momenteel in deze tijden van kabinetsformatie adviezen over dit onderwerp wat ook altijd weer dankbaar voer voor blogposts is.

Geldnerd gaat huren?

Toen ik de rekensommetjes besprak met Vriendin kwam zij met het idee om eens te kijken hoe onze situatie zou zijn als we gehuurd hadden. Meer specifiek met een redeneerlijn dat de echte uitgaven aan onze eigen woning gelijk zijn aan de eigenaarsdelen van OZB, rioolheffing, waterschap, VVE en onderhoudsreservering, en onze hypotheekrente. De rest (aflossing) is namelijk vermogensopbouw. In stenen weliswaar, maar toch vermogen. Als ik die echte kosten bij elkaar optel en door 12 deel kom ik dus op het bedrag dat wij maandelijks aan huur zouden mogen uitgeven om financieel niet slechter af te zijn dan nu.

Die exercitie was vrij eenvoudig te maken. Dat komt uit op een bedrag van minder dan € 700 per maand. Daar huur je in Geldnerd City een bezemkast voor. Waar Vriendin en ik ook niet voor in aanmerking zouden komen, want ons inkomen is te hoog (voor huur tot € 976 / maand heb je hier een huisvestingsvergunning nodig). Het appartement twee deuren verderop staat te huur. Even groot als de onze, ook een tuin. Die kost € 2.250 per maand….

Ook voor particulieren is een koopwoning een slimme investering, concludeerde het NRC onlangs. Je wordt vanzelf rijker door de fiscale behandeling van de eigen woning en door af te lossen. Als de huizenprijzen blijven stijgen krijg je er zelfs overwaardevermogen bij. Twee probleempjes. Ten eerste, dat overwaardevermogen komt pas vrij als je weer verkoopt. En meestal koop je dan iets duurders en groters terug en ben je dat geld meteen weer kwijt. Ten tweede: woningprijzen kunnen ook dalen…

Hoe rijk word jij van jouw koopwoning? Of heb je de boot gemist?

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?