Blog over (financieel) bewust leven

Label: waarde (Page 1 of 2)

Mijn favoriete beleggingsgrafiek

Mijn beleggingsspreadsheet is de meest uitgebreide van mijn stelsel van spreadsheets. Er wordt van alles bijgehouden er zitten allerlei rapportages en grafieken in.

Maar één grafiek springt er wel uit. Vreemd genoeg is het niet een grafiek die ik vanaf het prille begin gebruik, maar eentje die ik pas begin 2019 gebouwd heb: de waarde van mijn portefeuille versus mijn totale inleg. Hij duikt voor het eerst op in mijn rapportage over het eerste kwartaal van 2019, en sindsdien is ‘ie er elke keer bij.

Toen ik de grafiek Inleg versus waarde introduceerde schreef ik er dit over:

Wat ik zelf een erg leuke toevoeging vind, is de Grafiek ‘Inflow vs Value’. Hierin laat ik voor een zelf te kiezen periode de waarde van mijn portefeuille zien, maar ook het bedrag dat ik tot op heden heb ingelegd. Als de actuele waarde hoger is dan de totale inleg, is het verschil een groen vlak (want dan heb ik ‘op papier’ winst gemaakt). Is de actuele waarde lager dan de totale inleg, dan is het verschil een rood vlak (want dan heb ik ‘op papier’ verlies gemaakt). Dat laatste heb ik gelukkig de afgelopen 5 jaar niet meer meegemaakt. Deze grafiek zorgt ervoor dat ik niet meteen nerveus wordt als de koersen eens een paar weken dalen. Het groene vlak wordt dan weliswaar kleiner, maar ik heb nog steeds ‘papieren winst’.

In een reactie op mijn blogpost over het eerste kwartaal van 2020 vroeg lezer B. om eens uit te leggen hoe ik die grafiek maak. De programmacode zit overigens ook in de beleggingsspreadsheet die je gratis kunt downloaden (je hoeft zelfs geen e-mail adres achter te laten).

Het geheim van deze grafiek? Denken in lagen die je over elkaar heen legt. Ik gebruik hiervoor de ‘xlArea’ grafiek in Excel. Op mijn grafieken pagina kan ik de grafiek kiezen uit een menu, en ook heb ik de keuze uit een aantal periodes. Meestal kies ik voor de periode tot twee jaar terug, maar ik kan ook langer of korter terug.

De eerste laag is (uiteraard) de actuele waarde van mijn portefeuille. Die wordt elke week automatisch berekend als ik mijn rapportage importeer in de beleggingsspreadsheet, en opgeslagen op een werkblad met weekstatistieken. Deze geef ik als groen vlak weer in een grafiek.

De tweede is de totale inleg. Ook die wordt elke week berekend als ik mijn rapportage importeer in de beleggingsspreadsheet, en opgeslagen op een werkblad met weekstatistieken. Mijn beleggingsspreadsheet bevat, naast mijn beleggingstransacties, ook de transacties op de bijbehorende bankrekeningen. Daar kun je zien hoeveel geld ik van mijn tegenrekening naar de beleggingsrekening heb gestort. Het gaat hier om netto inleg, dus als ik geld van mijn beleggingsrekening over zou maken naar mijn tegenrekening dan wordt dat er van afgetrokken. Maar tussen mijn tegenrekening en mijn beleggingsrekening is er al jaren sprake van eenrichtingsverkeer.

De inleg wordt als een rood vlak over het groene vlak heen gelegd. Dan ziet het er uit zoals hieronder.

Het geheim is de derde laag. Elke week, bij het importeren van mijn rapportage, kijkt mijn spreadsheet ook welke van de twee waardes de laagste is: inleg of actuele waarde. De laagste van de twee slaat ‘ie op voor het derde lijntje, de laagste van de twee. En als je die dan als een wit vlak over de andere twee vlakken heen legt krijg je het gewenste effect. Als de actuele waarde hoger is dan de inleg zie je een groen vlak om het verschil weer te geven. Maar als de actuele waarde lager is dan de inleg, dan zie je een rood vlak. Zoals hieronder.

Ik heb voor deze blogpost de gegevens van de laatste weken overigens een beetje gedramatiseerd. Zodat er een rood vlak zichtbaar wordt. In de realiteit heeft mijn portefeuille, sinds het begin op 1 januari 2013, nog nooit een rood vlak laten zien. Ik hoop dat dat zo blijft, maar je weet natuurlijk maar nooit. We zijn er nog lang niet met dat virus.

Denk jij wel eens in laagjes?

WOZ door het dak!

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

De impact van de Amerikaanse Dollar

Naar aanleiding van mijn blogje over Valutaschommelingen kreeg ik diverse vragen over de impact die dat heeft. In dit bericht een korte poging tot uitleg.

Stel, je hebt beleggingen in Amerikaanse dollars. Of je krijgt pensioen in Amerikaanse dollars, of in een andere valuta. Maar je woont in Nederland. Waar we elkaar betalen in Euro’s. Er komt vast en zeker een moment dat je het geld van die beleggingen of dat pensioen wilt gebruiken. Om iets te kopen, een huis bijvoorbeeld, of gewoon om boodschappen te doen.

Dus dan moet je die Amerikaanse dollars omwisselen in Euro’s. Dat kan. Banken en wisselkantoren doen dat (tegen een vergoeding). Maar de koers van de Amerikaanse dollar fluctueert nogal. Dus het moment van omwisselen maakt veel verschil. Het zijn meestal (gelukkig) geen grote verschillen van dag tot dag, maar op termijn van drie jaar kan het aardig oplopen (zoals mijn eerdere blogje liet zien).

Stel, je hebt 100 Amerikaanse dollars. Dan zijn er soms dagen dat je daarvoor € 120 krijgt, maar misschien ook dagen dat je maar € 95 krijgt voor diezelfde 100 dollar. Dat maakt nogal wat uit voor je koopkracht.

Voor mijn beleggingen is het niet echt een probleem. Ik heb bij mijn broker ook een dolarrekening, dus als ik fondsen verkoop kan ik de dollars op die rekening stallen tot de wisselkoers gunstiger is. Maar het maakt wel wat uit als ik maandelijks mijn Euro’s op de beleggingsrekening stort en ze op dat moment inwissel in dollars om bijvoorbeeld een Amerikaanse ETF te kopen. En ik houd mijn vermogen bij in Euro’s, dus elk kwartaal word ik wel even geconfronteerd met de koerseffecten als ik uitreken hoeveel ik financieel (in Euro’s) waard ben.

Een voorbeeldje zie je in onderstaande grafiek, van een kleine positie in één van de fondsen in mijn portefeuille die in Amerikaanse dollars genoteerd is. De blauwe lijn, de koers in Amerikaanse dollars, vertoont vanaf november 2016 een stijgende trend. Maar de rode lijn, de waarde van mijn positie in Euro’s, is juist gedaald! Dat is het effect van de wisselkoers.

Er zijn wel manieren om valutarisico af te dekken. Dat doe ik op dit moment niet, maar misschien schrijf ik daar ook nog wel eens een blogje over.

Gewicht in goud

Ik ben dol op reacties bij mijn berichten. Die zetten me aan het denken. Onlangs ook het commentaar van Marjolein bij mijn bericht over ons Hondje. Haar hondje is z’n gewicht in goud waard. En mijn brein schakelde direct: is dat ook in werkelijkheid het geval? Vandaag is ons Hondje jarig, hij wordt negen jaar oud! Een goede reden om hier een blogje aan te wijden.

Zijn gewicht was afgelopen week 7,1 kilo. En de goudprijs was dit weekeinde € 36.085 per kilo. Als ons Hondje van goud was, zou zijn waarde dus € 256.203 zijn..

Ons hondje is medio 2014 bij ons komen wonen. Vanaf dag 1 heb ik de uitgaven bijgehouden op een aparte grootboekrekening in mijn administratie. Eerst in de valuta van het Verre Warme Land, en sinds vorig jaar in onze eigen Euro. Ik kan het dus vrij eenvoudig bij elkaar optellen. Hondje heeft ons tot vandaag € 6.714 gekost.

Dat haalt hij dus nog niet, letterlijk zijn waarde in goud. Maar figuurlijk wel. Meer dan dat, zelfs.

Is jouw huisdier z’n gewicht in goud waard?

Huis op de balans

Ieder jaar maak ik een balans, vooral om de meerjarige ontwikkeling van mijn vermogen in de gaten te houden. Ons huis is een belangrijke component van deze balans. Ik neem het huis dan ook mee in mijn vermogen. Want het heeft waarde, die ik (zij het met enige inspanning en tijd) kan verzilveren. Tegen welke waarde is een vraag. Per 31 december 2016 was dat eenvoudig, want dat was iets meer dan een maand na de overdrachtsdatum. Daar heb ik dus gewoon de koopprijs gebruikt.

Maar ik neem het huis niet mee in de berekeningen voor mijn financiële onafhankelijkheid. Daarin neem ik alleen geld mee dat inkomen kan genereren en/of dat ik kan gebruiken als inkomen. En dat doet het huis niet. In die berekeningen telt het huis inderdaad mee als last.

Vraag is natuurlijk hoe dit huis te waarderen op mijn balans. Dat bedrag moet feitelijk zeggen: hoeveel zou het huis opleveren als ik het op de balansdatum zou verkopen? Aan de ene kant wil ik mezelf niet rijk rekenen met een enorm hoge verwachte verkoopprijs. Aan de andere kant wil ik mijzelf natuurlijk ook niet tekort doen. Ik wil een reëel beeld van mijn vermogen op de balansdatum, en dus ook een reëel beeld van de waarde van het huis.

Hoe ik dat precies ga doen weet ik nog niet. In het verleden hield ik de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in de gaten maar dat is me te arbeidsintensief. En dat werkte misschien toen ik in een groot complex met 80 redelijk vergelijkbare appartementen woonde, maar dat is nu niet het geval.

Met een WOZ-waarde loop ik voor mijn gevoel weer te ver achter de feiten aan, want dat is dan weer een peildatum van een jaar geleden. Dus ik zoek nog een tussenvorm. Maar daarmee wil ik, zolang we in het huis wonen, wel jaarlijks een gevoel krijgen bij de totale baten en lasten van het wonen in dat huis.

Hoe nemen jullie de waarde van je huis mee in de berekening van je vermogen?

 

« Older posts

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑