Blog over (financieel) bewust leven

Label: maandlasten

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?

Extra aflossing hypotheek

Deze week is ‘ie verwerkt. De tweede extra aflossing op onze hypotheek in dit jaar. Daarmee hebben we voor 2017 het maximum bedrag bereikt dat afgelost mag worden zonder extra kosten. In totaal verlaagden we onze bruto maandlasten dit jaar met € 200 door de extra aflossingen.

Bijkomend voordeel, we hebben nu het punt bereikt waarop de hypotheek minder dan 65% van de waarde van het huis vertegenwoordigt. Dat betekent dat er nog weer 0,2% van de rente af kan. De rente bedraagt dan 2,21% bruto voor de komende 19 jaar, 1,55% netto in onze situatie. Maar daarvoor moet ik de bank nog wel even een taxatierapport sturen waaruit de huidige waarde blijkt, of een WOZ-waarde. Eerst maar even kijken wat de WOZ begin volgend jaar doet, en anders laten we een taxatie doen.

Over deze grafiek en hoe je ‘m kunt maken heb ik eerder een blogje geschreven.

Ik heb nog wel even getwijfeld of aflossen nu wel de beste optie was voor mijn geld. Inmiddels zit er behoorlijk wat eigen geld van Vriendin en mijzelf in het huis. Daarnaast maak ik op de beurs een beter rendement dan dat de hypotheek mij kost. Maar uiteindelijk hebben we besloten om toch de maximale aflossing te doen. Want het verlaagt de maandlasten, geld dat we weer in kunnen zetten voor verdere aflossing of voor sparen / beleggen. Het is dus hoe dan ook goed voor onze eigen financiële situatie.

Hoe is het met jouw huis?

Update maandelijkse inkomsten en uitgaven

Een half jaartje geleden heb ik geschreven over mijn maandelijkse inkomsten en uitgaven. Inmiddels hebben we een huis gekocht en zijn we verhuisd. Tijd dus voor een update op dit terrein. Allereerst mijn persoonlijke inkomsten en uitgaven.

Helaas is mijn regulier inkomen dit jaar iets lager dan in 2016. De bijdrage aan de gezamenlijke huishouding ziet er nu anders uit, deels is dat de bijdrage aan de aflossing van de hypotheek (die ik meetel als vermogensopbouw) en deels de ‘normale’ uitgaven (inclusief de hypotheekrente). De premie voor de Zorgverzekering is wel behoorlijk gestegen, ondanks dat ik nog steeds het hoogst mogelijke eigen risico heb. Daar staat tegenover dat ik mijn eigen Inboedelverzekering geschrapt heb. Maar omdat ik de overige maandelijkse budgetten gelijk gehouden heb, blijft er onder de streep toch minder over.

Maandelijks netto inkomen € 3.985
Bijdrage aan gezamenlijke huishouding -/- € 1.254
Bijdrage aan aflossing hypotheek -/- € 531
Mobiele telefoonabonnement -/- € 25
Abonnement Staatsloterij -/- € 30
Zorgverzekering -/- € 84
Overige verzekeringen -/- € 27
Kledingbudget -/- € 150
Zakelijke (representatie)kosten -/- € 100
Persoonlijke boodschappen -/- € 100
Over na maandelijkse uitgaven € 1.684

Standaard maak ik, zodra het salaris binnenkomt, € 1.500 over naar de spaarrekening. Maar… Als ik de aflossing van de hypotheek hier bij optel kom ik toch uit op een spaarpercentage dat hoger ligt dan 50%. En dan reken ik mijn Vakantiegeld en 13e Maand hier nog niet in mee. Nu verwacht ik zelf dat ik in 2017 toch beneden de 50% uit ga komen. Ten eerste omdat we nog de nodige dingen voor onze inrichting willen kopen, en ten tweede omdat we (voor het eerst in jaren) weer eens uitgebreid en ver op vakantie willen gaan.

Het plaatje voor onze gezamenlijke huishouding ziet er als volgt uit:

Hypotheek € 1.814,00
Overige maandlasten huis € 400,00
Hondje, incl. uitlaatservice 5 dagen / week € 310,00
Boodschappen € 300,00
Overige € 676,00
Totaal € 3.500,00

Het hypotheekbedrag is de optelsom van rente en aflossing, en is een gemiddelde voor 2017. Zoals ik eerder al schreef hebben we een lineaire hypotheek, waarbij we elke maand een vast bedrag aflossen. Dat betekent ook dat onze rentelasten iedere maand een paar Euro dalen.

De maandlasten voor het huis bestaan verder ondermeer uit bijdrage VVE, het internetabonnement, de inboedelverzekering, gas/water/elektra en gemeentelijke lasten. Ik heb dit nog niet compleet in beeld. De gemeente heeft zich nog niet gemeld met de WOZ-waarde en bijbehorende belastingaanslag. Ik ben benieuwd hoe dat uitpakt, omdat ons huis in 2016 is omgebouwd van kantoor naar woning. Maar ik ga er van uit dat ze gewoon onze aankoop van de woning in november 2016 als uitgangspunt gaan nemen. Verder heb ik nog niets gehoord van het waterschap, maar die zullen zich ergens komende maand ook wel melden. Hiervoor heb ik uiteraard al wel verwachte bedragen opgenomen in mijn budget.

Hoe is het met jouw maandelijkse inkomsten en uitgaven?

Zoveel mensen, zoveel hypotheken

201610-hypotheekNaar aanleiding van mijn blogje over de ondertekening van ons koopcontract kwamen er in de reacties verschillende strategieën langs die je kunt volgen met je hypotheek. Wij hebben inmiddels onze keuzes gemaakt. In deze blog een aantal overwegingen die voor ons belangrijk waren.

Allereerst vergelijken wij de situatie na aankoop met onze huidige woonsituatie. Wij betalen momenteel € 1.600 per maand voor de huur van ons tijdelijke gemeubileerde appartement. Daarnaast sparen we ongeveer de helft van ons maandsalaris, dat is voor mij ongeveer € 2.000 per maand. Deels gaat dat naar een spaarrekening, en deels wordt dat belegd.

We kiezen voor een lineaire hypotheek, voordelen zijn de vaste aflossing per maand (dat voelt prettig) en de daardoor dalende maandlasten gedurende de looptijd omdat je elke maand iets minder rente betaalt doordat je weer een stukje afgelost hebt. We verwachten allebei dat onze inkomens de komende jaren niet meer heel veel gaan stijgen, dus dan zijn dalende maandlasten aantrekkelijk. Bovendien is een lineaire hypotheek over de hele looptijd gerekend goedkoper dan een annuïteitenhypotheek.

Over onze hypotheek betalen we een bruto rente van 2,41% die we voor 20 jaar vast zetten. Na belastingteruggave resteert een netto rente van 1,77%. Dat is ontzettend laag. Maar ik ga er van uit dat we niet meer gedurende de hele looptijd gebruik kunnen maken van de belastingteruggave, ik verwacht dat de hypotheekrente-aftrek in een van de komende regeerperiodes wel zal gaan sneuvelen.

Als we ‘normaal’ aflossen komen we al na drie jaar in een lagere risicoklasse terecht. Dat komt omdat we bijna 30% van de koopsom met eigen geld financieren. In die lagere risicoklasse gaat er nog eens 0,20% van de bruto rente af.

Ik zou een nog lagere rente kunnen krijgen als we de rente korter vastzetten, maar dat voelt niet goed. De rente is nu kunstmatig laag en straks misschien kunstmatig hoog. Of nog lager. Of nog nog hoger. Ik weet het niet. Maar ik weet dat we de huidige maandlasten makkelijk op één inkomen kunnen dragen. We kiezen dus voor zekerheid.

Een andere reden om niet nog meer eigen geld in het huis te steken en de rente niet korter vast te zetten zijn de kosten van deze lening versus de opbrengst van mijn eigen investeringen. Over de afgelopen 10 jaar heb ik jaarlijks gemiddeld ruim 4,5% netto rendement op mijn eigen vermogen gemaakt. Netto betekent in deze na aftrek van de vermogensrendementsheffing. Ik verdien dus meer op mijn eigen vermogen dan dat de hypotheek mij kost. En in de nieuwe situatie gaan we € 1.056 per maand aflossen. Omdat Geldnerd en Vriendin allebei voor de helft eigenaar worden van het huis, betekent dit dat ik € 528 per maand aflos. Maar dat tel ik niet als last van het huis, maar als onderdeel van mijn spaarpercentage. Ik geef het immers niet uit, maar ik stop het in de stenen. Iedere maand wordt een extra stukje huis van mij. Mijn € 2.000 sparen per maand bestaat dus dadelijk uit drie delen: sparen, beleggen en € 528 aflossen.

Vergelijken we onze huidige huur met de lasten straks, dan gaat dat huurbedrag van € 1.600 ruimschoots voldoende zijn om de maandelijkse lasten van te betalen: rente, gas/water/licht/internet, bijdrage aan de VVE, gemeentelijke lasten, en verzekeringen. En dan blijft er zelfs nog geld over om te reserveren voor het onderhoud van ons eigen huis.

Een dergelijke aanpak las ik ook in de reactie van Stoppen Voor Mijn Vijftigste: “Ik heb ervoor gekozen mijn rente iets langer vast te zetten en ik ga waarschijnlijk niet extra aflossen… Waarom: Omdat ik meer rente ontvang op investeringen dan dat ik betaal aan hypotheek.”. Cheesy Finance kiest een andere aanpak: minimaliseren van de maandlasten.

Wij gaan de hypotheek vrijwel zeker in minder dan 30 jaar aflossen. Ons doel is om voor mijn officiële pensioendatum, dus uiterlijk over een jaar of 20, het huis volledig te hebben afgelost. Maar de precieze momenten van aflossen hebben we nog niet bepaald. Dat gaat afhangen van de ontwikkelingen van ons inkomen, het rendement op ons eigen vermogen en andere gebeurtenissen. Dat bekijken we van jaar tot jaar.

Moraal van dit verhaal voor mij: let op dat je niet teveel betaalt en doe vooral waar je je comfortabel bij voelt, voor de korte en de langere termijn. Dertig jaar vooruit kijken is lastig, maar dit zijn de momenten dat het wel loont om er even over na te denken.

Wat waren en zijn jouw overwegingen bij je hypotheek?

Maandelijkse inkomsten en uitgaven

Geldnerd is meestal een beetje terughoudend geweest als het gaat om het delen van zijn eigen financiële details. Maar langzaam maar zeker ben ik dat aan het loslaten. Glasnost bij Geldnerd.nl! Daarom vandaag maar eens een blogje over mijn persoonlijke maandelijkse inkomsten en uitgaven.

Het onderstaande beeld is nog wel een beetje vertekend. Geldnerd en Vriendin wonen nog in een tijdelijk, gemeubileerd en duur appartement. Maar het geeft wel een beeld, denk ik.

Maandelijks netto inkomen € 4.000
Bijdrage aan gezamenlijke huishouding -/- € 1.300
Mobiele telefoonabonnement -/- € 26
Abonnement Staatsloterij -/- € 30
Zorgverzekering -/- € 77
Overige verzekeringen -/- € 34
Kleedgeld -/- € 150
Zakelijke (representatie)kosten -/- € 100
Persoonlijke boodschappen -/- € 100
Over na maandelijkse uitgaven € 2.183

Het abonnement op de Staatsloterij is mijn ‘guilty pleasure’. Het is mijn ‘ticket to dream’, waardoor ik iedere maand minstens één keer mag denken ‘stel je voor dat’….

Vriendin draagt op dit moment ook € 1.300 bij aan de gezamenlijke huishouding. We verdienen op dit moment ongeveer evenveel. Zodra zij ook weer een vaste functie heeft, gaan we de maandelijkse bijdrage herijken. Want in ons samenlevingscontract staat dat we naar draagkracht zullen bijdragen. Ons totale huishoudbudget is dus momenteel € 2.600 per maand. Dat wordt als volgt verdeeld:

Huur, inclusief elektra, water en internet  € 1.600
Hondje, inclusief uitlaatservice 5 dagen per week € 310
Boodschappen € 300
Overige € 390

Het budget voor ‘Overige’ wordt op moment vooral besteed aan etentjes en uitjes. Dat hebben we gemist tijdens ons verblijf in het Verre Warme Land, en daar zijn we dus met een inhaalslag bezig.

Hoe staat het met jouw maandelijkse inkomsten en uitgaven?

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑