Blog over (financieel) bewust leven

Label: ltv

Er is een aanslag gepleegd!

Er is een aanslag gepleegd op Geldnerd en Vriendin. We zijn geschokt. Bibberend zitten we in een hoekje. We leven nog en zijn niet gewond geraakt. Ook is er geen materiële schade. Maar de geestelijke schade is groot. Gelukkig weten we precies wie de dader is.

De Belastingdienst.

We hebben een Voorlopige Aanslag ontvangen voor de inkomstenbelasting voor het belastingjaar 2021. Of liever gezegd, Vriendin heeft een Voorlopige Aanslag ontvangen. Die is gebaseerd op onze Definitieve Aanslag 2019. Dat is logisch, het zijn op dit moment de meest recente bekende gegevens bij de Belastingdienst. Het is ook logisch dat Vriendin ‘m krijgt. We hebben vorig jaar de verdeling van de diverse posten zo gedaan dat ik precies niets hoefde te betalen, dat was de meest optimale verdeling. Onderling hebben we dat wel verrekend. Want we zijn immers fiscaal partners.

En het is ook wel logisch dat we een Voorlopige Aanslag krijgen. We zijn netto betaler van belastingen. Een huis waarvan de Loan-to-Value ratio rond de 40% ligt, nauwelijks hypotheekrente-aftrek, en we zitten een beetje boven de grens van de vermogensrendementsheffing. Dat huis betalen we versneld verder af en ons vermogen groeit ook keurig door. Onze inkomens zijn stabiel. Je kunt dus met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voorspellen dat we ook in 2020 en in 2021 en daaropvolgende jaren inkomstenbelasting moeten betalen.

Nu kunnen we er natuurlijk voor kiezen om onze gegevens bij de Belastingdienst aan te passen. Vermogen op nul, dat soort dingen. En dan een nieuwe voorlopige aanslag van € 0 krijgen. En gewoon in maart 2022 aangifte doen over 2021 en een definitieve aanslag krijgen en betalen. Maar dat is dan iets wat je elk jaar moet blijven doen. Gedoe. En we houden niet van gedoe. Aanpassen doen we wel op het moment dat onze situatie echt verandert. We betalen immers graag belasting, want daar worden onze eigen Rijksambtenarensalarissen van betaald. Het voelt dus een beetje als vestzak-broekzak. Dan kan ik wel denken ‘ik zet het geld nu op een spaarrekening of beleg het en maak nog even rendement’. Maar een spaarrekening levert ook niks op en het bedrag is nou ook weer niet zo heel groot.

Consequentie is dan wel dat we in 2021 twee keer betalen. Namelijk een Definitieve Aanslag 2020 (want vorig jaar hebben we geen voorlopige aanslag gehad) en deze Voorlopige Aanslag 2021. Maar dat is eenmalig.

We moesten nog wel even grinniken om de ‘betalingskorting’ die de Belastingdienst aanbiedt als je in één keer betaalt. Maar liefst € 1. En ze willen wel heel graag dat wij hen een machtiging voor automatische incasso geven. Dat doen we niet, we bepalen zelf wel wanneer we de collega’s van de Blauwe Enveloppen Brigade betalen.

Is er wel eens een aanslag op jou gepleegd?

Overigens is Geldnerd tegenwoordig ook een echte ‘influencer’. ik sta zelfs op een verzendlijst van de marketingafdeling van de Belastingdienst. Iets waar ik me overigens nooit voor heb aangemeld, maar goed. Het is wel nuttige informatie. Zij sturen me dan ook persberichten waarin ze iedereen oproepen om de voorlopige aanslag goed te controleren. Ze sturen me zelfs kant-en-klare blogteksten hierover, ‘gastblogs’ die ik ook zo kan publiceren. Dat doe ik niet, op Geldnerd vind je alleen door mijzelf geschreven content. Maar ze doen wel hun best met communiceren, dat moet ik de collega’s van de Belastingdienst nageven. Zouden ze dan toch iets leren?

Executiewaarde

Interessante reacties gisteren op mijn berichtje over de Loan-To-Value ratio naar aanleiding van de blog bij Hypotheekweg. Allemaal oprecht hartelijk bedankt daarvoor! Ik vind het soms gewoon leuk om een onderwerp cijfermatig uit te diepen, maar ik ben blij dat er blijkbaar meer mensen daarin geïnteresseerd zijn.

De discussie focuste al gauw op de Executiewaarde. Zoals Cheesy Finance aangaf hanteren de banken hiervoor 90% bij nieuwbouwwoningen en 80-85% bij een bestaande woning (voor de afgelopen jaren).

Maar wordt die ook gerealiseerd? In het Verre Warme Land bij de bank waar Geldnerd werkte gingen we uit van een executiewaarde van 70%. Maar we hebben toen eens voor een periode van drie jaar alle executieveilingen op een rijtje gezet, en daar kwam een schokkende conclusie uit. De eerste was dat de gemiddelde opbrengt bij executie maar 50% was, en de tweede was dat de verschillen erg groot waren. Je was er heel erg van afhankelijk of de juiste persoon bij de veiling was, iemand die ook echt interesse had in het te veilen object.

Ik heb geprobeerd om na te gaan hoe dat in Nederland is. Dat valt nog niet mee. Ik vond wel dit artikel dat kijkt naar de periode 2006 – 2011, daaruit kwam een gemiddelde executiewaarde van 65%. En in dit onderzoek wordt gekeken naar 2010. Dat vindt een gemiddelde executiewaarde van 75%, maar wel grote verschillen tussen regio’s (en nog een aantal andere beïnvloedende factoren). Recentere informatie kan ik niet vinden. Maar ik heb ernstige twijfels of de door de banken gehanteerde executiewaarde reëel is. En denk eraan: het risico ligt niet echt bij de bank. Als de executieveiling onvoldoende opbrengt, heet het restant gewoon ‘restschuld’ en ben je als (ex) eigenaar de pineut.

Wat zou jouw restschuld zijn als de executiewaarde tegenvalt?

Loan-To-Value ratio

Afgelopen vrijdag schreef Hypotheekweg over de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Een interessante blog over interessante materie (vind ik als cijferneuroot), dus ik ben er ook even op door gaan lezen.

Een belangrijke term in dit verband is de Loan-To-Value ratio (LTV), de totale hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is je huis het onderpand. Betaal je niet, dan verkoopt de bank je huis. Toen Geldnerd in het Verre Warme Land bij een bank werkte was de LTV een erg belangrijk criterium bij het beoordelen van leningverzoeken. Wij wilden elke lening volledig afgedekt hebben. In het verleden, toen we in Nederland dachten dat de bomen op de huizenmarkt tot in de hemel groeiden, werd er niet echt op de LTV gelet. Tegenwoordig is het gelukkig wel een belangrijk criterium, vanaf volgend jaar mag je nog maar maximaal 100% van de waarde lenen, oftewel een LTV ratio van 100%.

Dat geldt dan natuurlijk bij de aanschaf van de woning. De LTV bij aanschaf (LTVa) mag dan maximaal 100% zijn. En als je, zoals de meeste mensen tegenwoordig, een lineaire of annuïtaire hypotheek hebt, verandert je LTV elke maand. Want elke maand los je een stukje van je hypotheek af.

Een voorbeeld: Stel, je koopt een huis van € 360.000. En je leent € 360.000 die je in 30 jaar lineair aflost. Oftewel, je betaalt elke maand € 1.000 aan aflossing. Na 1 jaar heb je dus nog een hypotheek van €348.000. Als de waarde van je huis niet veranderd is, dan is je LTV na 1 jaar 348.000 / 360.000 = 96,7%. Als je huis na 1 jaar € 375.000 waard is, dan zou je LTV 348.000 / 375.000 = 92,8% zijn. Maar als je huis nog maar € 345.000 waard is, dan is de LTV ineens 100,8%. LTV is een maat voor het risico van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe riskanter de lening is vanuit het perspectief van de verstrekker ervan. Een LTV groter dan 100% betekent dat de lening hoger is dan de waarde van het onderpand. Dan loop je als leningverstrekker het risico dat je geld kwijtraakt als de lenende partij (in dit geval de huizenkoper) de lening niet meer kan terugbetalen.

Je kunt de LTV bekijken op het niveau van een individuele lening, maar ook op het niveau van een hele leningportefeuille. Dat is wat de Rabobank doet in de tabel die is opgenomen in het artikel waar Hypotheekweg naar verwijst.

En hier komt cijferscepticus Geldnerd weer. Want Rabobank spreekt over een gewogen gemiddelde. In dit artikel zie je ongeveer hoe ze dat berekenen. Ook zie je in de tabel dat het aandeel klanten met een volledig aflossingsvrije hypotheek nog 23,1% is. Niet duidelijk is of dat gaat om het aantal klanten of om het uitstaande hypotheekbedrag. Maar voor die 23% geldt wel dat de hypotheekschuld gedurende de hele looptijd constant blijft. Pas aan het eind wordt er afgelost. De LTV van deze groep klanten wordt dus alleen beïnvloed door de verwachte waarde van het onderpand.

Ik weet niet of ik dat cijfer van 69% zo heel goed vind voor Rabo. Daarvoor zou ik wat meer onderliggende informatie willen, maar die laten ze uiteraard niet zien. Is vast ‘concurrentiegevoelig’. 69% is in elk geval minder riskant dan de 73% die het in 2015 was, of de 78% die het in 2014 was (bron: Jaarverslag Rabobank 2014). In 2012 en 2013 was de LTV nog 81% (volgens het jaarverslag 2013). Ik heb ook nog even gekeken naar het Jaarverslag 2009, toen de crisis net begonnen was, maar in dat verslag komt de term Loan-To-Value niet voor.

Een interessant historisch perspectief is dit bericht van het CBS. Op pagina 217 (12 in de PDF, ook te zien in de grafiek hieronder) zie je hoe we er met z’n allen in de periode 2005 – 2010 voorstonden. Het valt me op dat zelfs in 2010 de gemiddelde LTV niet hoger was dan zo’n 70%. Het lijkt erop dat de LTV van de Rabobank dus ‘bovengemiddeld risicovol’ was. Ook Geldnerd had in die tijd overigens een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank… Behalve dit staatje kan ik hierover helaas geen recentere informatie vinden.

Nou ben ik wel weer genoeg in de saaie cijfertjes gedoken, vind je ook niet?

Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner

© 2021 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑