Financiële ratio’s

Zoals jullie weten is Geldnerd dol op het bijhouden van statistiekjes. De een is nuttiger dan de ander. Maar omdat ik mijn financiën goed bijhoud, kost het geen enkele moeite om al die statistiekjes bij te houden. Ze worden automatisch berekend, zolang ik mijn hongerige datamonsters maar blijf voeden met actuele gegevens van mijn banktransacties en beleggingen.

Maar ‘less is more’, zegt de minimalist in mij. Dat vind ik nog wel moeilijk. Toch is het belangrijk om mijzelf te beperken. Goed in beeld te hebben wat nou de indicatoren zijn die er echt toe doen. Tegelijkertijd, welke ratio’s voor jou persoonlijk van belang zijn hangt ook af van jouw persoonlijke situatie. Iemand met vooral schulden zou naar andere dingen moeten kijken dan iemand met vooral vermogen. En een huisjesmelker particuliere verhuurder kijkt weer naar andere dingen dan een belegger. Iets om over na te denken dus.

Wat zijn financiële ratio’s?

Financiële ratio’s zijn statistiekjes die je helpen in één oogopslag laten zien hoe je er financieel voor staat. Ze helpen je om bewuste beslissingen te nemen over jouw financiële planning en financiële toekomst. Als je ze volgt door de tijd kun je ook zien hoe jouw financiële situatie zich ontwikkelt. Ze geven een beeld van jouw financiële gezondheid.

Veel mensen maken de fout om financiële ratio’s te gebruiken om zichzelf te vergelijken met anderen. Ik vind dat persoonlijk onverstandig. Ik schreef ooit al eens dat de weg naar financiële onafhankelijkheid geen wedstrijd is met anderen. Het is alleen een wedstrijd met jezelf. De grote valkuil van financiële ratio’s is namelijk dat ze eendimensionaal zijn. En achter ieder getalletje zit een wereld die je niet kent. Jezelf vergelijken met een ander is dus alleen maar vragen om teleurstelling en frustratie. En die kan ik missen als kiespijn.

Goede financiële ratio’s vertellen een waarheid over jouw eigen situatie die je niet kunt ontkennen. Dat kan confronterend zijn, maar soms is dat nodig om tot actie te komen. Dat is mij in de afgelopen 15 jaar regelmatig overkomen… Als het goed is zijn de ratio’s niet moeilijk om uit te rekenen. Ze helpen je om problemen tijdig te signaleren of (nog liever) te voorkomen.

Wat houd ik bij?

Het spaarpercentage en mijn eigen vermogen blijven de twee belangrijkste getalletjes. Het Spaarpercentage is het deel van mijn inkomen dat ik niet uitgeef, maar gebruik om te sparen, als inleg in beleggingen, of voor de aflossing van de hypotheek. Ik heb al eens een uitgebreide blog geschreven over hoe ik dit bereken. Ik volg dit per maand en per jaar. Op basis van mijn Budget weet ik ongeveer waar ik op uit zou moeten komen. Bij grote afwijkingen naar beneden en naar boven ga ik op onderzoek uit naar de oorzaken van de afwijking. Ja, ook als mijn spaarpercentage veel hoger is dan verwacht. Want misschien ben ik dan wel een rekening vergeten of zo.

Ook over het Eigen Vermogen heb ik al wel eens uitgebreid geschreven. Dit is het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik vervolgens in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek. Die definitie is erg belangrijk voor mijn gevoel van vrijheid.

Toch zegt eigen vermogen ook niet alles. Je kunt een duur huis hebben of een grote aandelenportefeuille, maar toch onvoldoende geld om de rekeningen te betalen. ‘Asset-rich and cash-poor’. Daarom is het ook van belang om je Liquiditeit in de gaten te houden. In financieel jargon: kun je aan je kortlopende verplichtingen voldoen? In gewone mensentaal: kun je al je rekeningen betalen? Dit is de voornaamste functie van mijn financiële administratie. En het is de reden dat ik een aantal potjes heb. Een van de dingen die ik regelmatig met dit doel bekijk zijn mijn gemiddelde en laagste saldo per maand. Daar heb ik een standaardgrafiek voor in mijn administratiespreadsheet zitten.

Mijn Budget is ook een essentieel onderdeel van de financiële administratie. Daarmee bewaak ik of het geld wel naar de dingen gaat die ik belangrijk vind. Na bijna 20 jaar budgetteren heb ik inmiddels een aardig idee hoe dat werkt. Veel dingen zijn makkelijk te budgetteren, met name de vaste lasten. Maar ook in de variabele lasten valt er heel goed te budgetteren als je jouw eigen gedrag een beetje analyseert. En dan zie je het sneller als er afwijkingen ontstaan.

Ons huis is een belangrijk onderdeel van ons vermogen. En dat is dus ook iets om in de gaten te houden. De kern daarbij is de Loan-to-Value Ratio (LTV). Die is heel simpel te berekenen, ik hanteer de Resterende Hypotheek gedeeld door de meest recente WOZ-waarde. Maar daar zijn allerlei keuzes in te maken.

Verder vind ik de Resterende Aflostijd van onze hypotheek nog van belang. Die is dan ook altijd onderdeel van mijn hypotheekupdate.

De andere belangrijke component van mijn vermogen is mijn beleggingsportefeuille. Ook daar zijn dus enkele ratio’s aan gekoppeld. Redelijk eenvoudig allemaal, want ik heb een eenvoudige luie beleggingsstrategie.

Ik houd uiteraard de Actuele Waarde van mijn beleggingsportefeuille bij. Die wordt elke week bijgewerkt in mijn spreadsheet. En verder houd ik bij wat mijn Totale Inleg is geweest in mijn beleggingsportefeuille. Ik stort elke maand een bedrag waarmee ik bijkoop, en indexeer dat bedrag jaarlijks. De actuele waarde en de totale inleg komen samen in mijn favoriete beleggingsgrafiek.

Ik houd veel meer bij dan het lijstje hierboven. Maar dit zijn wat ik op dit moment de essentiële ratio’s vind.

Wat kun je allemaal nog meer bijhouden?

Je kunt beter vragen: wat zou je niet bij kunnen houden? Met Spaarpercentage, Eigen Vermogen, Liquiditeit, Budget, Loan-To-Value, Aflostijd, en de Waarde en Inleg in mijn beleggingen, heb ik zelf al een aardig rijtje verzameld.

Heb je veel schulden in jouw financiële plaatje, dan is het best verstandig om een paar ratio’s te gebruiken om die te volgen. Bijvoorbeeld Schulden versus Bezittingen. Je telt alle schulden bij elkaar op, hypotheek, studieschuld, creditcard, persoonlijke leningen, noem maar op. En ook alle bezittingen (waarde van je huis, spaargeld, beleggingen, et cetera). Vervolgens deel je de schulden door de bezittingen. Is de waarde groter dan 1, dan heb je meer schuld dan bezit. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang er elke maand voldoende geld binnenkomt om de schulden af te betalen. Maar het maakt je wel kwetsbaar als je bijvoorbeeld je inkomen kwijtraakt. Door deze ratio een tijdje te volgen (en geen nieuwe schulden te maken) wordt’ ie hopelijk steeds lager. Ik zit zelf rond de 0,26, met alleen een stuk resterende hypotheek.

In de financiën kennen we ook de Current Ratio. Die geeft aan of je in staat bent om aan je korte-termijn verplichtingen te voldoen. De Current Ratio wordt berekend door je contante bezittingen te delen door de korte-termijn verplichtingen. Contante bezittingen zijn die bezittingen die je eenvoudig op korte termijn in contant geld om kunt zetten. Je spaargeld, je beleggingsportefeuille (mits direct te verkopen via je broker), dat soort dingen. Niet j]de waarde van je huis dus. Je korte-termijn verplichtingen bestaan uit alle betalingen die je in het komende jaar moet voldoen voor je schulden. Een jaar aan hypotheekbetalingen bijvoorbeeld, en een jaar aan aflossing van andere schulden. De waarde van deze Current Ratio kan maar beter groter dan 1 zijn, want anders ben je niet in staat om het komende jaar aan je verplichtingen te voldoen.

Je kunt ook kijken naar het percentage van je inkomen dat je nodig hebt om je schulden te betalen, in het Engels ook wel Debt Service Ratio genoemd. Dat wil je natuurlijk het liefst zo laag mogelijk hebben. Boven de streep neem je jouw (netto) inkomen voor het hele jaar, en onder de streep de korte-termijn verplichtingen van de Current Ratio. Hoe lager de uitkomst, hoe beter jouw financiële gezondheid.

Ook afkomstig uit de financiële wereld is de Solvabiliteitsratio. Die bereken je door jouw Eigen Vermogen te delen door de totale waarde van jouw bezittingen. Dat geeft een indicatie of je met jouw bezittingen in staat bent om al jouw schulden te betalen. De Solvabiliteitsratio wil je zo hoog mogelijk hebben, of in elk geval stijgend door de tijd heen. Bij een daling ten opzichte van een jaar geleden is jouw financiële gezondheid verslechterd.

Tenslotte

Meer dan genoeg keuze dus. Maar Persoonlijke Financiën zijn geen exacte wetenschap, het wat mij betreft deels ook een kunstvorm. Bedenk ratio’s die passen bij jouw financiële situatie, en volg ze door de tijd heen. Zo krijg je een beeld van jouw eigen financiële gezondheid. Maar blijf ook nadenken en luisteren naar je gevoel! Want financiële ratio’s vertellen soms ook niet het volledige verhaal.

Welke financiële ratio’s gebruik jij? En hoe financieel gezond voel jij je?

Onze nieuwe WOZ-waarde in 2022

De WOZ-waarde van onze eigen woning speelt een belangrijke rol in mijn financiële systeem. Die gebruik ik namelijk jaarlijks om de woning te waarderen bij de berekening van mijn vermogen. De waarde is min of meer objectief vastgesteld, en de WOZ-waarde loopt altijd 1 à 2 jaar achter op de huidige marktwaarde. Daarmee bouw ik wat veiligheidsmarge in bij het berekenen van mijn vermogen. Daar ben ik in het verre verleden namelijk wel eens te optimistisch in geweest.

In Geldnerd City ontvang ik de nieuwe WOZ-waarde normaliter medio februari, als de gemeente ons verblijdt met de aanslag gemeentelijke belastingen voor het huidige jaar. Dit jaar was het begin februari al zo ver. Ik zat er al op te wachten, en herken dus wel iets van de spanning die collega-blogger Geldsnor beschrijft.

En eigenlijk viel ik wel een beetje van mijn stoel van verbazing. De WOZ die we kregen had namelijk als peildatum 1 januari 2021. Het verschil tussen de vorige en deze reflecteert dus de waardestijging gedurende het jaar 2020. Volgens het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland in die periode met ruim 9%. Maar de stijging van onze WOZ-waarde is slechts 2,7%. Ik heb ook nog het taxatierapport van de gemeente gedownload, maar daar krijg ik ook echt niet een idee van deze relatief beperkte stijging. We hebben gewoon geluk gehad met de woningen waar we mee vergeleken zijn, of de gemeente is niet van plan om de WOZ helemaal met de gekte op de woningmarkt mee te laten bewegen. Onze ontwikkeling wijkt namelijk nogal af van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen.

Gelukkig heb ik geen prijsstijging meer nodig om mijn hypotheekrente te kunnen verlagen. Wij zitten met onze hypotheek al jaren in de laagste risicocategorie, onze huidige LTV is 32,5%. Dus eigenlijk is een beperkte stijging alleen maar voordelig. Het scheelt volgend jaar bij de berekening van het eigenwoningforfait in onze belastingaangifte.

Impact op de grafiekjes

Door de hogere WOZ-waarde verschuiven er weer wat lijntjes in mijn grafieken. Mijn bekende ‘huisjesgrafiek‘ gebruikt namelijk de WOZ-waarde als 100%. Daar gaan vanaf het ingelegde eigen geld bij aankoop, de reguliere en extra aflossing op de hypotheek, en de resterende hypotheek. Wat er overblijft is de overwaarde.

In onderstaande grafieken zie je links de grafiek op basis van oude WOZ-waarde, en rechts de grafiek op basis van nieuwe WOZ-waarde. Het verschil is dit jaar niet groot, maar wel duidelijk zichtbaar. Het gele vlak van de overwaarde is weer iets groter geworden.

En onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van deze grafiek zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Belangrijkste voor mij is dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.

Het blijft natuurlijk allemaal papieren rijkdom. Het is pas echt geld als we de woning verkopen. Ook een reden waarom het goed is dat de WOZ-waarde niet nóg hoger wordt. Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde.

En het is weer WOZ-seizoen, dat is duidelijk! Onder andere De Budgetman en Geldsnor schreven er ook over.

Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?

Er is een aanslag gepleegd!

  • Berichtcategorie:Belastingen

Er is een aanslag gepleegd op Geldnerd en Vriendin. We zijn geschokt. Bibberend zitten we in een hoekje. We leven nog en zijn niet gewond geraakt. Ook is er geen materiële schade. Maar de geestelijke schade is groot. Gelukkig weten we precies wie de dader is.

De Belastingdienst.

We hebben een Voorlopige Aanslag ontvangen voor de inkomstenbelasting voor het belastingjaar 2021. Of liever gezegd, Vriendin heeft een Voorlopige Aanslag ontvangen. Die is gebaseerd op onze Definitieve Aanslag 2019. Dat is logisch, het zijn op dit moment de meest recente bekende gegevens bij de Belastingdienst. Het is ook logisch dat Vriendin ‘m krijgt. We hebben vorig jaar de verdeling van de diverse posten zo gedaan dat ik precies niets hoefde te betalen, dat was de meest optimale verdeling. Onderling hebben we dat wel verrekend. Want we zijn immers fiscaal partners.

En het is ook wel logisch dat we een Voorlopige Aanslag krijgen. We zijn netto betaler van belastingen. Een huis waarvan de Loan-to-Value ratio rond de 40% ligt, nauwelijks hypotheekrente-aftrek, en we zitten een beetje boven de grens van de vermogensrendementsheffing. Dat huis betalen we versneld verder af en ons vermogen groeit ook keurig door. Onze inkomens zijn stabiel. Je kunt dus met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voorspellen dat we ook in 2020 en in 2021 en daaropvolgende jaren inkomstenbelasting moeten betalen.

Nu kunnen we er natuurlijk voor kiezen om onze gegevens bij de Belastingdienst aan te passen. Vermogen op nul, dat soort dingen. En dan een nieuwe voorlopige aanslag van € 0 krijgen. En gewoon in maart 2022 aangifte doen over 2021 en een definitieve aanslag krijgen en betalen. Maar dat is dan iets wat je elk jaar moet blijven doen. Gedoe. En we houden niet van gedoe. Aanpassen doen we wel op het moment dat onze situatie echt verandert. We betalen immers graag belasting, want daar worden onze eigen Rijksambtenarensalarissen van betaald. Het voelt dus een beetje als vestzak-broekzak. Dan kan ik wel denken ‘ik zet het geld nu op een spaarrekening of beleg het en maak nog even rendement’. Maar een spaarrekening levert ook niks op en het bedrag is nou ook weer niet zo heel groot.

Consequentie is dan wel dat we in 2021 twee keer betalen. Namelijk een Definitieve Aanslag 2020 (want vorig jaar hebben we geen voorlopige aanslag gehad) en deze Voorlopige Aanslag 2021. Maar dat is eenmalig.

We moesten nog wel even grinniken om de ‘betalingskorting’ die de Belastingdienst aanbiedt als je in één keer betaalt. Maar liefst € 1. En ze willen wel heel graag dat wij hen een machtiging voor automatische incasso geven. Dat doen we niet, we bepalen zelf wel wanneer we de collega’s van de Blauwe Enveloppen Brigade betalen.

Is er wel eens een aanslag op jou gepleegd?

Overigens is Geldnerd tegenwoordig ook een echte ‘influencer’. ik sta zelfs op een verzendlijst van de marketingafdeling van de Belastingdienst. Iets waar ik me overigens nooit voor heb aangemeld, maar goed. Het is wel nuttige informatie. Zij sturen me dan ook persberichten waarin ze iedereen oproepen om de voorlopige aanslag goed te controleren. Ze sturen me zelfs kant-en-klare blogteksten hierover, ‘gastblogs’ die ik ook zo kan publiceren. Dat doe ik niet, op Geldnerd vind je alleen door mijzelf geschreven content. Maar ze doen wel hun best met communiceren, dat moet ik de collega’s van de Belastingdienst nageven. Zouden ze dan toch iets leren?

Executiewaarde

  • Berichtcategorie:Wonen

Interessante reacties gisteren op mijn berichtje over de Loan-To-Value ratio naar aanleiding van de blog bij Hypotheekweg. Allemaal oprecht hartelijk bedankt daarvoor! Ik vind het soms gewoon leuk om een onderwerp cijfermatig uit te diepen, maar ik ben blij dat er blijkbaar meer mensen daarin geïnteresseerd zijn.

De discussie focuste al gauw op de Executiewaarde. Zoals Cheesy Finance aangaf hanteren de banken hiervoor 90% bij nieuwbouwwoningen en 80-85% bij een bestaande woning (voor de afgelopen jaren).

Maar wordt die ook gerealiseerd? In het Verre Warme Land bij de bank waar Geldnerd werkte gingen we uit van een executiewaarde van 70%. Maar we hebben toen eens voor een periode van drie jaar alle executieveilingen op een rijtje gezet, en daar kwam een schokkende conclusie uit. De eerste was dat de gemiddelde opbrengt bij executie maar 50% was, en de tweede was dat de verschillen erg groot waren. Je was er heel erg van afhankelijk of de juiste persoon bij de veiling was, iemand die ook echt interesse had in het te veilen object.

Ik heb geprobeerd om na te gaan hoe dat in Nederland is. Dat valt nog niet mee. Ik vond wel dit artikel dat kijkt naar de periode 2006 – 2011, daaruit kwam een gemiddelde executiewaarde van 65%. En in dit onderzoek wordt gekeken naar 2010. Dat vindt een gemiddelde executiewaarde van 75%, maar wel grote verschillen tussen regio’s (en nog een aantal andere beïnvloedende factoren). Recentere informatie kan ik niet vinden. Maar ik heb ernstige twijfels of de door de banken gehanteerde executiewaarde reëel is. En denk eraan: het risico ligt niet echt bij de bank. Als de executieveiling onvoldoende opbrengt, heet het restant gewoon ‘restschuld’ en ben je als (ex) eigenaar de pineut.

Wat zou jouw restschuld zijn als de executiewaarde tegenvalt?

Loan-To-Value ratio

  • Berichtcategorie:Wonen

Afgelopen vrijdag schreef Hypotheekweg over de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Een interessante blog over interessante materie (vind ik als cijferneuroot), dus ik ben er ook even op door gaan lezen.

Een belangrijke term in dit verband is de Loan-To-Value ratio (LTV), de totale hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is je huis het onderpand. Betaal je niet, dan verkoopt de bank je huis. Toen Geldnerd in het Verre Warme Land bij een bank werkte was de LTV een erg belangrijk criterium bij het beoordelen van leningverzoeken. Wij wilden elke lening volledig afgedekt hebben. In het verleden, toen we in Nederland dachten dat de bomen op de huizenmarkt tot in de hemel groeiden, werd er niet echt op de LTV gelet. Tegenwoordig is het gelukkig wel een belangrijk criterium, vanaf volgend jaar mag je nog maar maximaal 100% van de waarde lenen, oftewel een LTV ratio van 100%.

Dat geldt dan natuurlijk bij de aanschaf van de woning. De LTV bij aanschaf (LTVa) mag dan maximaal 100% zijn. En als je, zoals de meeste mensen tegenwoordig, een lineaire of annuïtaire hypotheek hebt, verandert je LTV elke maand. Want elke maand los je een stukje van je hypotheek af.

Een voorbeeld: Stel, je koopt een huis van € 360.000. En je leent € 360.000 die je in 30 jaar lineair aflost. Oftewel, je betaalt elke maand € 1.000 aan aflossing. Na 1 jaar heb je dus nog een hypotheek van €348.000. Als de waarde van je huis niet veranderd is, dan is je LTV na 1 jaar 348.000 / 360.000 = 96,7%. Als je huis na 1 jaar € 375.000 waard is, dan zou je LTV 348.000 / 375.000 = 92,8% zijn. Maar als je huis nog maar € 345.000 waard is, dan is de LTV ineens 100,8%. LTV is een maat voor het risico van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe riskanter de lening is vanuit het perspectief van de verstrekker ervan. Een LTV groter dan 100% betekent dat de lening hoger is dan de waarde van het onderpand. Dan loop je als leningverstrekker het risico dat je geld kwijtraakt als de lenende partij (in dit geval de huizenkoper) de lening niet meer kan terugbetalen.

Je kunt de LTV bekijken op het niveau van een individuele lening, maar ook op het niveau van een hele leningportefeuille. Dat is wat de Rabobank doet in de tabel die is opgenomen in het artikel waar Hypotheekweg naar verwijst.

En hier komt cijferscepticus Geldnerd weer. Want Rabobank spreekt over een gewogen gemiddelde. In dit artikel zie je ongeveer hoe ze dat berekenen. Ook zie je in de tabel dat het aandeel klanten met een volledig aflossingsvrije hypotheek nog 23,1% is. Niet duidelijk is of dat gaat om het aantal klanten of om het uitstaande hypotheekbedrag. Maar voor die 23% geldt wel dat de hypotheekschuld gedurende de hele looptijd constant blijft. Pas aan het eind wordt er afgelost. De LTV van deze groep klanten wordt dus alleen beïnvloed door de verwachte waarde van het onderpand.

Ik weet niet of ik dat cijfer van 69% zo heel goed vind voor Rabo. Daarvoor zou ik wat meer onderliggende informatie willen, maar die laten ze uiteraard niet zien. Is vast ‘concurrentiegevoelig’. 69% is in elk geval minder riskant dan de 73% die het in 2015 was, of de 78% die het in 2014 was (bron: Jaarverslag Rabobank 2014). In 2012 en 2013 was de LTV nog 81% (volgens het jaarverslag 2013). Ik heb ook nog even gekeken naar het Jaarverslag 2009, toen de crisis net begonnen was, maar in dat verslag komt de term Loan-To-Value niet voor.

Een interessant historisch perspectief is dit bericht van het CBS. Op pagina 217 (12 in de PDF, ook te zien in de grafiek hieronder) zie je hoe we er met z’n allen in de periode 2005 – 2010 voorstonden. Het valt me op dat zelfs in 2010 de gemiddelde LTV niet hoger was dan zo’n 70%. Het lijkt erop dat de LTV van de Rabobank dus ‘bovengemiddeld risicovol’ was. Ook Geldnerd had in die tijd overigens een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank… Behalve dit staatje kan ik hierover helaas geen recentere informatie vinden.

Nou ben ik wel weer genoeg in de saaie cijfertjes gedoken, vind je ook niet?

Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner