Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).
Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.
En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.
Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.
Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….
Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.
Maandlasten bij verschillende hypotheken
De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.
Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…
Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.
Overwegingen
En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….
Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.
Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.
Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….
Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.
Stapelen
Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.
Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?
