Stijgende rente

De rente stijgt. Hoera, wat mij betreft! Sinds de verkiezing van Donald Trump zag je de Amerikaanse rente op obligaties al oplopen. Ook in Nederland steeg de hypotheekrente licht. En deze week heeft de Fed, het Amerikaanse stelsel van centrale banken, eindelijk ook een lang verwachte renteverhoging doorgevoerd. Alleen de Europese Centrale Bank blijft stug doorgaan met het opkopen van obligaties en het laag houden van de rente, al is het in een iets lager tempo dan voorheen. Dat zegt wat mij betreft veel over de deplorabele staat van veel economieën in de Eurozone. En het maakt me bezorgd over een liquiditeits-zeepbel waar we nog veel last van kunnen krijgen. Want de meeste zeepbellen barsten ooit een keer uit elkaar.

Ik ben wel blij met de stijgende rente. En ik verwacht en hoop dat die nog even door stijgt. Hopelijk gaat het leiden tot een iets hoger rendement op spaargeld, zodat we in elk geval de vermogensrendementsheffing terugverdienen. Al verhogen de banken de rente op leningen altijd sneller dan de rente op sparen… En het maakt een aantal andere beleggingscategorieën mogelijk ook weer wat interessanter. De afgelopen paar jaar was er weinig rendement te halen.

Een hogere rente is natuurlijk wel nadelig voor mensen met schulden. Zeker schulden met een variabele rente, die meebeweegt met de marktrente. Daar heb ik gelukkig geen last van. Onze hypotheek staat voor de komende 20 jaar vast. Verder heb ik geen schulden.

Zijn jouw financiën bestand tegen een veel hogere rente?

Impact op de balans

Geldnerd maakt ieder jaar een balans op. Hiermee houd ik een paar dingen in de gaten:

  • Hoe ontwikkelt mijn Eigen Vermogen zich?
  • Hoe is mijn verhouding tussen schulden en bezittingen?

De afgelopen jaren was mijn balans heel erg eenvoudig. Schulden heb ik niet. Mijn huidige balans bestaat aan de ene kant helemaal uit bezittingen, die bestaan uit beleggingen en spaargeld. Aan de andere kant is alles dus Eigen Vermogen.

Maar dat gaat nu veranderen. Want de aankoop van het huis zorgt zowel aan de kant van de Activa als aan de kant van de Passiva voor verandering.

Aan de Passiva kant komt de hypotheek op mijn balans te staan. Of liever gezegd: de helft van de hypotheek. Vriendin en ik worden allebei voor de helft eigenaar van het huis, dus neem ik de helft van de hypotheek op (ook al zijn we beide aansprakelijk voor het geheel). Aan de Activa kant komt het huis erbij te staan (ook hier dus: de helft). Eind van 2016 zal ik hiervoor de aankoopwaarde van het huis gebruiken, voor eind 2017 en verder zal ik kijken naar WOZ waarde, gegevens over de prijsontwikkeling in de woningmarkt, en de vraagprijs van vergelijkbare woningen in de buurt. Voor de balans neem ik als uitgangspunt ‘wat zou het naar verwachting opbrengen als ik het op de balansdatum zou verkopen’.

201611-balans

Mijn balanstotaal wordt dus een stuk hoger. Maar echt rijker wordt ik er in eerste instantie niet van, want mijn Eigen Vermogen neemt er niet door toe. En mijn Liquiditeit wordt zelfs slechter. Waar nu al mijn geld in vrij toegankelijke en/of vrij eenvoudig te verkopen beleggingen zit (en dus snel toegankelijk is), zit straks ruim 1/3 van mijn geld ‘in de stenen’, waar ik ze niet zomaar uit kan halen. 1/3 zit daarnaast in beleggingen, en 1/3 staat op mijn spaarrekeningen.

Afgelopen weekend heb ik een tussentijdse balans opgemaakt. Die lag qua bedragen mooi op schema. Ik heb ook flink geschoven. Er is geld van de spaarrekeningen klaargezet om dadelijk de bijdrage in eigen geld te betalen. En ik heb, op basis van mijn verwachte inkomsten en uitgaven voor het restant van november en december, ook alvast een prognose gemaakt voor de standen per 31 december. Mijn ‘obsessive compulsive disorder’ voor ordening is weer helemaal tevreden.

Hoe ziet jouw balans er uit?

Hypotheek rond

  • Berichtcategorie:Wonen

Het was een formaliteit, maar wel een belangrijke. De hypotheek. Gisteren hebben we bericht gekregen dat onze hypotheekaanvraag geaccepteerd is door de bank. Of, zoals ik er liever naar kijk: de bank maakt graag gebruik van het voorrecht om ons te mogen financieren.

Opluchting. Want daarmee is de twee-na-laatste formaliteit vóór de overdracht afgehandeld. De één-na-laatste is het storten van de aanbetaling van 10% van de koopsom, die heb ik gisterenavond voorgeprogrammeerd in de internetbankieren omgeving. Dat wordt morgen uitgevoerd. En de laatste is de storting van de rest van het eigen geld, dat regelen we zodra de nota van de notaris binnen is.

Aftellen dus maar!

Soms zit het mee…

  • Berichtcategorie:Wonen

201609-spaarvarken-en-geldWil jij ook wel eens ruim € 15.000 verdienen op één dag? Mij is het gelukt.

Gisteren las ik verschillende berichten over een verhoging van de hypotheekrente, ondermeer hier en hier. Ik had al gezien dat de rente op staatsobligaties stevig aan het stijgen was sinds de Amerikaanse presidentsverkiezingen. Dus helemaal onverwacht was dit niet. Al denk ik dat het nog wel even zal duren voordat dit ook leidt tot een verhoging van de spaarrente (…).

Ook de hypotheekverstrekker waar ‘onze’ hypotheek vandaan komt kondigde een verhoging aan, met 0,2%. Maar wij krijgen de oude rente, daar hebben we eerder deze week voor getekend.

En 0,2%, dat is voor ons ruim € 750 per jaar, en dat 20 jaar lang. Oftewel ruim € 15.000. Er zijn dagen dat ik minder verdien, en ook in de loterij heb ik dit nog nooit gewonnen.

Heb jij ook wel eens een meevaller?

Zoveel mensen, zoveel hypotheken

  • Berichtcategorie:Wonen

201610-hypotheekNaar aanleiding van mijn blogje over de ondertekening van ons koopcontract kwamen er in de reacties verschillende strategieën langs die je kunt volgen met je hypotheek. Wij hebben inmiddels onze keuzes gemaakt. In deze blog een aantal overwegingen die voor ons belangrijk waren.

Allereerst vergelijken wij de situatie na aankoop met onze huidige woonsituatie. Wij betalen momenteel € 1.600 per maand voor de huur van ons tijdelijke gemeubileerde appartement. Daarnaast sparen we ongeveer de helft van ons maandsalaris, dat is voor mij ongeveer € 2.000 per maand. Deels gaat dat naar een spaarrekening, en deels wordt dat belegd.

We kiezen voor een lineaire hypotheek, voordelen zijn de vaste aflossing per maand (dat voelt prettig) en de daardoor dalende maandlasten gedurende de looptijd omdat je elke maand iets minder rente betaalt doordat je weer een stukje afgelost hebt. We verwachten allebei dat onze inkomens de komende jaren niet meer heel veel gaan stijgen, dus dan zijn dalende maandlasten aantrekkelijk. Bovendien is een lineaire hypotheek over de hele looptijd gerekend goedkoper dan een annuïteitenhypotheek.

Over onze hypotheek betalen we een bruto rente van 2,41% die we voor 20 jaar vast zetten. Na belastingteruggave resteert een netto rente van 1,77%. Dat is ontzettend laag. Maar ik ga er van uit dat we niet meer gedurende de hele looptijd gebruik kunnen maken van de belastingteruggave, ik verwacht dat de hypotheekrente-aftrek in een van de komende regeerperiodes wel zal gaan sneuvelen.

Als we ‘normaal’ aflossen komen we al na drie jaar in een lagere risicoklasse terecht. Dat komt omdat we bijna 30% van de koopsom met eigen geld financieren. In die lagere risicoklasse gaat er nog eens 0,20% van de bruto rente af.

Ik zou een nog lagere rente kunnen krijgen als we de rente korter vastzetten, maar dat voelt niet goed. De rente is nu kunstmatig laag en straks misschien kunstmatig hoog. Of nog lager. Of nog nog hoger. Ik weet het niet. Maar ik weet dat we de huidige maandlasten makkelijk op één inkomen kunnen dragen. We kiezen dus voor zekerheid.

Een andere reden om niet nog meer eigen geld in het huis te steken en de rente niet korter vast te zetten zijn de kosten van deze lening versus de opbrengst van mijn eigen investeringen. Over de afgelopen 10 jaar heb ik jaarlijks gemiddeld ruim 4,5% netto rendement op mijn eigen vermogen gemaakt. Netto betekent in deze na aftrek van de vermogensrendementsheffing. Ik verdien dus meer op mijn eigen vermogen dan dat de hypotheek mij kost. En in de nieuwe situatie gaan we € 1.056 per maand aflossen. Omdat Geldnerd en Vriendin allebei voor de helft eigenaar worden van het huis, betekent dit dat ik € 528 per maand aflos. Maar dat tel ik niet als last van het huis, maar als onderdeel van mijn spaarpercentage. Ik geef het immers niet uit, maar ik stop het in de stenen. Iedere maand wordt een extra stukje huis van mij. Mijn € 2.000 sparen per maand bestaat dus dadelijk uit drie delen: sparen, beleggen en € 528 aflossen.

Vergelijken we onze huidige huur met de lasten straks, dan gaat dat huurbedrag van € 1.600 ruimschoots voldoende zijn om de maandelijkse lasten van te betalen: rente, gas/water/licht/internet, bijdrage aan de VVE, gemeentelijke lasten, en verzekeringen. En dan blijft er zelfs nog geld over om te reserveren voor het onderhoud van ons eigen huis.

Een dergelijke aanpak las ik ook in de reactie van Stoppen Voor Mijn Vijftigste: “Ik heb ervoor gekozen mijn rente iets langer vast te zetten en ik ga waarschijnlijk niet extra aflossen… Waarom: Omdat ik meer rente ontvang op investeringen dan dat ik betaal aan hypotheek.”. Cheesy Finance kiest een andere aanpak: minimaliseren van de maandlasten.

Wij gaan de hypotheek vrijwel zeker in minder dan 30 jaar aflossen. Ons doel is om voor mijn officiële pensioendatum, dus uiterlijk over een jaar of 20, het huis volledig te hebben afgelost. Maar de precieze momenten van aflossen hebben we nog niet bepaald. Dat gaat afhangen van de ontwikkelingen van ons inkomen, het rendement op ons eigen vermogen en andere gebeurtenissen. Dat bekijken we van jaar tot jaar.

Moraal van dit verhaal voor mij: let op dat je niet teveel betaalt en doe vooral waar je je comfortabel bij voelt, voor de korte en de langere termijn. Dertig jaar vooruit kijken is lastig, maar dit zijn de momenten dat het wel loont om er even over na te denken.

Wat waren en zijn jouw overwegingen bij je hypotheek?

Koopcontract getekend

  • Berichtcategorie:Wonen

201610-contractDe afgelopen periode waren we er maar druk mee, dat huis. We hebben een hele stapel informatie gekregen en doorgenomen (ondersteund door een adviseur). Al onze vragen zijn beantwoord. Er heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden, die leverde nog een paar onderhandelingspuntjes op. Een tweede bouwkundige keuring. En er kwam een koopovereenkomst, waarover ook nog weer gecorrespondeerd moest worden. Met een aanvullende overeenkomst voor de nog op te lossen bouwkundige punten. Daarnaast kwam de hypotheekadviseur nog weer met vragen om z’n dossier over ons compleet te maken. Veel werk allemaal.

Maar nu is het toch zover. De koopovereenkomst is gisterenavond getekend. Een mijlpaal, hoera! Maar daarmee zijn we er nog niet. Want die koopovereenkomst is ook het laatste document wat de hypotheekadviseur nodig heeft om echt op zoek te gaan naar het beste financieringsaanbod voor ons. Zodra dat rond is, kunnen we over de feitelijke overdracht gaan praten. Parallel loopt ook dat andere traject: hoe gaan we het inrichten? In stapjes, hebben we besloten. Niet omdat er nog gespaard moet worden, maar vooral omdat we er willen zitten om te zien wat het beste bij ons en het huis past. We praten, we tekenen, we hebben twee borden op Pinterest: eentje voor de tuin en eentje voor de inrichting. Voorpret, joepie! We krijgen steeds meer zin om te verhuizen. Geldnerd HQ in wording.

Heb jij ook wel eens zin om te verhuizen?