Het domein van de Rijken

  • Berichtcategorie:Wonen

De grote stad wordt het domein van de rijken, schreef de NRC gisteren. Alleen wij (want tsja, ook ik heb samen met Vriendin een koophuis in een grote stad, deels gefinancierd met eigen geld) kunnen een koophuis in de stad nog betalen, en dan eigenlijk alleen maar als we eigen geld meebrengen. Aanleiding voor het artikel is een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) van eerder deze week. DNB noemt het nog geen bubbel en signaleert dat de banken terughoudender zijn met financiering dan voor de crisis (daarbij deels geholpen door strengere regelgeving), maar een tweedeling is het wel.

Geldnerd ziet het ook om zich heen. Huizen hier zijn duur, een vraagprijs van € 4.000 per vierkante meter is de norm op dit moment. Ze worden ontzettend snel verkocht. Als ze op Funda verschijnen en er staat niet binnen een week dat ze ‘onder voorbehoud verkocht’ zijn, dan is er wel wat aan de hand. Het is ook weer normaal dat er ‘kijkuurtjes’ zijn waarbij je tevens je envelopje mag inleveren. Mensen zonder eigen vermogen en/of met kinderen ‘ontvluchten’ de grote stad. Ze gaan naar de ‘slaapsteden’ om onze grote stad heen, naar de jaren 70/80/90 of nog recentere nieuwbouwwijken. Je woont niet in ‘de stad’, maar een huisje met een tuintje is er nog betaalbaar (of in elk geval: minder onbetaalbaar).

Het is geen nieuw fenomeen. Geldnerd herinnert zich ook eerdere grote verschuivingen op de woningmarkt waarbij dit gesignaleerd werd. De stad wordt er nou ook niet meteen eenzijdiger van. Je krijgt wel een groter contrast tussen de ‘rijke wijken’ met koopwoningen en de ‘arme wijken’ met huurwoningen, en dat is nou niet meteen bevorderlijk voor een stad. Het wordt er allemaal een beetje onevenwichtig van. In die zin kijk ik wel met interesse naar de WoonVisie die een tijdje geleden gelanceerd is in Rotterdam. Daar was (is) een hoop gedoe over, en in de berichtgeving gaat het vooral over de voorgenomen sloop van (goedkope en verouderde) huurwoningen. Maar het achterliggende doel is volgens mij wel heel goed, namelijk zorgen voor een meer gevarieerd woningaanbod in Rotterdam. Daarmee getuigt Rotterdam wel van lef, en daar kunnen veel gemeentes volgens mij nog wel een voorbeeld aan nemen.

Vaak trek ik de vergelijking met de streek waar ik opgegroeid ben. Die is helemaal aan de andere kant van Nederland, en de woningmarkt ziet er daar heel anders uit. Het gebied is een van de krimp-regio’s van Nederland. De bevolking krimpt er. Dat blijf ik een bizar fenomeen vinden (want Nederland als geheel groeit nog wel), maar het is tegelijkertijd wel verklaarbaar. Wat de arbeidsmarkt is ‘daar in de provincie’ heel anders dan ‘hier in de grote stad’. Vriendin en ik hebben het er wel eens over, om terug te verhuizen naar die kant van het land, maar het vinden van een goede baan (laat staan twee banen) op ons niveau is daar gewoon heel erg lastig. Tegelijkertijd zie ik dat in het dorp waar ik ben opgegroeid heel veel woningen te koop staan, en tegen veel lagere prijzen dan hier in ‘de grote stad’. Voor het bedrag waarvoor wij hier ons appartement van 165 vierkante meter gekocht hebben, koop je daar een vrij gelegen boerderij met een woonoppervlak van 325 vierkante meter, met 3.000 vierkante meter grond. Tsja, wat laat je dan het zwaarste wegen?

Hoe kijk jij naar de woningmarkt?

Belastinghervorming ver weg?

Het is een bekende cyclus. Je begint met iets simpels. Door de tijd komen er allerlei nieuwe dingen en uitzonderingen bij. En langzaam maar zeker wordt iets simpels erg ingewikkeld en lastiger uitvoerbaar.

We kennen hier allemaal voorbeelden van. Het ‘mooiste’ voorbeeld vind ik wel het belastingstelsel. De laatste grote hervorming van het Nederlandse belastingstelsel was in 2001, en toen was Geldnerd ook al belastingbetaler. Ik weet nog wat voor verademing ik dat nieuwe stelsel vond. Vooral ook omdat mijn aangifte er een stuk eenvoudiger van werd.

De laatste grote hervorming daarvoor was in 1990 geweest. Het wordt dus wel weer eens tijd voor een hervorming. In 2015 heeft het kabinet het nog wel een beetje geprobeerd, maar dat initiatief is als een nachtkaars uitgegaan. Het Centraal Plan Bureau heeft hier vorig jaar een interessante analyse over geschreven. Sowieso is belastinghervorming geen populair politiek thema. Te ingewikkeld, niet sexy voor de kiezer, en de meeste politici delen liever cadeautjes uit dan dat ze praten over belastingen. Niet voor niets wordt ieder jaar aan het einde van het jaar het belastingplan voor het daaropvolgende jaar meestal een beetje stilletjes goedgekeurd.

En er zijn de nodige dingen in ons stelsel aan hervorming toe, wat mij betreft. Leuk, die hypotheekrente-aftrek (HRA), maar het blijft een beetje subsidie voor de rijken. Over de vermogensrendementsheffing (VRH) heb ik me ook al vaak uitgesproken op dit blog. Voelt toch een beetje als belasting betalen over iets waar ik al een keer belasting over betaald heb, namelijk mijn inkomen. Al weet ik ook wel dat dat bij ‘oud geld’ misschien weer anders ligt. Maar het zijn allemaal ingewikkelde mechaniekjes voor het herverdelen van geld. Idem voor het Nederlandse stelsel van toeslagen (waar ik bij de relatief kleine groep mensen hoor die recht heeft op geen enkele toeslag). Maar het kan (en mag) van mij allemaal wel een beetje simpeler. Die HRA en VRH wil ik best inruilen tegen een lager belastingpercentage op mijn inkomen.

Geldnerd heeft dus eens gekeken wat de diverse politieke partijen over dit onderwerp in hun programma hebben staan. En dat is eigenlijk bedroevend weinig. De enige partij die echt grootse plannen heeft is GroenLinks. Die partij wil een ingrijpende belastinghervorming als onderdeel van een nieuw regeerakkoord. Door hogere milieuheffingen en lagere werkgeverspremies moet ongeveer € 27 miljard aan lasten verschoven worden. Dat is een enorm bedrag, in 2017 bedragen de totale verwachte uitgaven van de Nederlandse rijksoverheid € 264,4 miljard.

Puntje is nog wel de uitvoerbaarheid van een eventuele hervorming door de Belastingdienst. Die heeft het zwaar, hebben we de afgelopen periode regelmatig kunnen lezen. En de ICT is ook niet helemaal op orde. Dus als zo’n club een dergelijke hervorming uit moet gaan voeren kan dat nog een leuke uitdaging worden.

Heb jij ook zin in een belastinghervorming?

Executiewaarde

  • Berichtcategorie:Wonen

Interessante reacties gisteren op mijn berichtje over de Loan-To-Value ratio naar aanleiding van de blog bij Hypotheekweg. Allemaal oprecht hartelijk bedankt daarvoor! Ik vind het soms gewoon leuk om een onderwerp cijfermatig uit te diepen, maar ik ben blij dat er blijkbaar meer mensen daarin geïnteresseerd zijn.

De discussie focuste al gauw op de Executiewaarde. Zoals Cheesy Finance aangaf hanteren de banken hiervoor 90% bij nieuwbouwwoningen en 80-85% bij een bestaande woning (voor de afgelopen jaren).

Maar wordt die ook gerealiseerd? In het Verre Warme Land bij de bank waar Geldnerd werkte gingen we uit van een executiewaarde van 70%. Maar we hebben toen eens voor een periode van drie jaar alle executieveilingen op een rijtje gezet, en daar kwam een schokkende conclusie uit. De eerste was dat de gemiddelde opbrengt bij executie maar 50% was, en de tweede was dat de verschillen erg groot waren. Je was er heel erg van afhankelijk of de juiste persoon bij de veiling was, iemand die ook echt interesse had in het te veilen object.

Ik heb geprobeerd om na te gaan hoe dat in Nederland is. Dat valt nog niet mee. Ik vond wel dit artikel dat kijkt naar de periode 2006 – 2011, daaruit kwam een gemiddelde executiewaarde van 65%. En in dit onderzoek wordt gekeken naar 2010. Dat vindt een gemiddelde executiewaarde van 75%, maar wel grote verschillen tussen regio’s (en nog een aantal andere beïnvloedende factoren). Recentere informatie kan ik niet vinden. Maar ik heb ernstige twijfels of de door de banken gehanteerde executiewaarde reëel is. En denk eraan: het risico ligt niet echt bij de bank. Als de executieveiling onvoldoende opbrengt, heet het restant gewoon ‘restschuld’ en ben je als (ex) eigenaar de pineut.

Wat zou jouw restschuld zijn als de executiewaarde tegenvalt?

Loan-To-Value ratio

  • Berichtcategorie:Wonen

Afgelopen vrijdag schreef Hypotheekweg over de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Een interessante blog over interessante materie (vind ik als cijferneuroot), dus ik ben er ook even op door gaan lezen.

Een belangrijke term in dit verband is de Loan-To-Value ratio (LTV), de totale hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. In het geval van een hypotheek is je huis het onderpand. Betaal je niet, dan verkoopt de bank je huis. Toen Geldnerd in het Verre Warme Land bij een bank werkte was de LTV een erg belangrijk criterium bij het beoordelen van leningverzoeken. Wij wilden elke lening volledig afgedekt hebben. In het verleden, toen we in Nederland dachten dat de bomen op de huizenmarkt tot in de hemel groeiden, werd er niet echt op de LTV gelet. Tegenwoordig is het gelukkig wel een belangrijk criterium, vanaf volgend jaar mag je nog maar maximaal 100% van de waarde lenen, oftewel een LTV ratio van 100%.

Dat geldt dan natuurlijk bij de aanschaf van de woning. De LTV bij aanschaf (LTVa) mag dan maximaal 100% zijn. En als je, zoals de meeste mensen tegenwoordig, een lineaire of annuïtaire hypotheek hebt, verandert je LTV elke maand. Want elke maand los je een stukje van je hypotheek af.

Een voorbeeld: Stel, je koopt een huis van € 360.000. En je leent € 360.000 die je in 30 jaar lineair aflost. Oftewel, je betaalt elke maand € 1.000 aan aflossing. Na 1 jaar heb je dus nog een hypotheek van €348.000. Als de waarde van je huis niet veranderd is, dan is je LTV na 1 jaar 348.000 / 360.000 = 96,7%. Als je huis na 1 jaar € 375.000 waard is, dan zou je LTV 348.000 / 375.000 = 92,8% zijn. Maar als je huis nog maar € 345.000 waard is, dan is de LTV ineens 100,8%. LTV is een maat voor het risico van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe riskanter de lening is vanuit het perspectief van de verstrekker ervan. Een LTV groter dan 100% betekent dat de lening hoger is dan de waarde van het onderpand. Dan loop je als leningverstrekker het risico dat je geld kwijtraakt als de lenende partij (in dit geval de huizenkoper) de lening niet meer kan terugbetalen.

Je kunt de LTV bekijken op het niveau van een individuele lening, maar ook op het niveau van een hele leningportefeuille. Dat is wat de Rabobank doet in de tabel die is opgenomen in het artikel waar Hypotheekweg naar verwijst.

En hier komt cijferscepticus Geldnerd weer. Want Rabobank spreekt over een gewogen gemiddelde. In dit artikel zie je ongeveer hoe ze dat berekenen. Ook zie je in de tabel dat het aandeel klanten met een volledig aflossingsvrije hypotheek nog 23,1% is. Niet duidelijk is of dat gaat om het aantal klanten of om het uitstaande hypotheekbedrag. Maar voor die 23% geldt wel dat de hypotheekschuld gedurende de hele looptijd constant blijft. Pas aan het eind wordt er afgelost. De LTV van deze groep klanten wordt dus alleen beïnvloed door de verwachte waarde van het onderpand.

Ik weet niet of ik dat cijfer van 69% zo heel goed vind voor Rabo. Daarvoor zou ik wat meer onderliggende informatie willen, maar die laten ze uiteraard niet zien. Is vast ‘concurrentiegevoelig’. 69% is in elk geval minder riskant dan de 73% die het in 2015 was, of de 78% die het in 2014 was (bron: Jaarverslag Rabobank 2014). In 2012 en 2013 was de LTV nog 81% (volgens het jaarverslag 2013). Ik heb ook nog even gekeken naar het Jaarverslag 2009, toen de crisis net begonnen was, maar in dat verslag komt de term Loan-To-Value niet voor.

Een interessant historisch perspectief is dit bericht van het CBS. Op pagina 217 (12 in de PDF, ook te zien in de grafiek hieronder) zie je hoe we er met z’n allen in de periode 2005 – 2010 voorstonden. Het valt me op dat zelfs in 2010 de gemiddelde LTV niet hoger was dan zo’n 70%. Het lijkt erop dat de LTV van de Rabobank dus ‘bovengemiddeld risicovol’ was. Ook Geldnerd had in die tijd overigens een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank… Behalve dit staatje kan ik hierover helaas geen recentere informatie vinden.

Nou ben ik wel weer genoeg in de saaie cijfertjes gedoken, vind je ook niet?

Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner

Vermogen

Een van de belangrijkste indicatoren die ik in de gaten houd is mijn Eigen Vermogen. Dat heb ik ook wel eens omschreven als ‘het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek’. Het is dan ook mijn belangrijkste graadmeter voor waar ik sta op mijn weg naar financiële onafhankelijkheid.

Jaarlijks groeit mijn eigen vermogen met het bedrag wat ik spaar, het rendement op mijn spaargeld en mijn beleggingen, en sinds kort ook met de verandering van de waarde van ons huis. Met name die laatste zou natuurlijk ook kunnen bijdragen aan een krimp van mijn eigen vermogen, dat hebben we in de laatste financiële crisis wel gezien. Daar heb ik niet zoveel invloed op. Maar mijn spaarpercentage en rendement kan ik wel enigszins beïnvloeden, en daar heb ik ook doelstellingen voor geformuleerd. En ik heb een doelstelling voor mijn Eigen Vermogen.

Ik ben blij dat de ontwikkeling van mijn eigen vermogen voor ligt op die doelstellingen. Ik sta nu op het punt dat ik medio 2018 hoopte te bereiken. En dat ondanks een echtscheiding en de impact van een verblijf in het buitenland waarbij ik (1) minder verdiende en (2) mijn eigen pensioenopbouw betaald heb. De huidige stand betekent namelijk dat mijn doelstelling voor financiële onafhankelijkheid nog steeds binnen bereik is.

Op dit moment is de samenstelling van mijn eigen vermogen als volgt:
28,8% zit in spaargeld en geld op de lopende rekeningen,
29,4% zit in beleggingen, en
41,8% zit in het huis.

Daarmee zijn mijn liquide middelen (snel beschikbaar geld) 58,2% van mijn vermogen. Dat is iets lager dan ik zou willen. Want die liquide middelen (en het rendement daarop) is uiteindelijk wat mij voldoende passief inkomen moet gaan bezorgen. Maar dat trek ik de komende jaren wel recht.

Hoe ontwikkelt jouw vermogen zich?

Kopen of huren?

  • Berichtcategorie:Wonen

De afgelopen 7 jaar was Geldnerd een huurder. In 7 jaar heb ik 7 huurlocaties gehad, waarvan 5 volledig gemeubileerd. Daarvoor ben ik 12 jaar huiseigenaar geweest. En sinds een maandje ben ik dat weer. En dat voelt goed.

Huren of kopen: de meningen verschillen enorm. Maar ik ben blij met mijn status als huizenbezitter. Want volgens mij ben ik goedkoper uit. De afgelopen periode betaalden wij € 1.600 per maand aan huur. Aan rente, gas/water/licht/internet, gemeentelijke lasten, bijdrage aan de VVE, en verzekeringen zijn we nu fors minder kwijt dan dat bedrag. Zoals eerder uitgelegd tel ik de aflossing hier niet in mee, dat beschouw ik als sparen.

Maar er zijn ook argumenten tégen woningbezit te bedenken. Voor sommige mensen betekent het dat hun hele vermogen vastzit in ‘de stenen’. Dat is bij ons niet het geval. Momenteel zit ongeveer 1/3 van ons vermogen in het huis, en dat percentage zal de komende jaren stapsgewijs kleiner worden.

Een situatie waarin je moet verkopen is natuurlijk wel lastig. Je zult zien dat dan net de markt tegenzit, of zelfs dat je huis onder water staat. Dat risico kun je nooit vermijden. Maar er is dus ook de kans op een hoger rendement. Zo werkt de markt ook. Tegenover risico staat meestal de kans op een hoger rendement.

Je moet tenslotte ergens wonen. En wie wil je daarvoor betalen? De huisbaas (als je huurt) of jezelf? ‘Jezelf eerst betalen’ is één van de gouden regels van de meeste financiële goeroes. Dus waarom zou dat niet gelden voor woningbezit. Ja, voorlopig betaal ik iedere maand een bedrag aan rente aan de bank. Maar ik betaal ook iedere maand een bedrag aan mezelf. De aflossing, waardoor er iedere maand een extra stapel stenen van mij wordt.

Wat doe jij, huren of kopen?