Hypotheekupdate voorjaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Hoe saai kan het leven zijn? Zelfs de ontwikkeling van onze WOZ-waarde was dit jaar saaiheid troef. En ook op hypotheekgebied is er dus weinig nieuws te melden. We gaan gewoon consequent door met extra aflossen en die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Een sneeuwbaleffect. Elke maand dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de zevende halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Weer een mijlpaal!

Toch is er ook deze rapportage weer een mijlpaal te noemen. Zoals jullie weten lossen we elke maand drie stukjes af. De reguliere maandelijkse aflossing die ‘moet’ van de bank. Een extra aflossing met een vast bedrag van € 1.000 per maand. En de ‘sneeuwbal’, die bestaat uit alles wat we tot op heden aan maandelijkse aflossing bespaard hebben. Die laatste groeit inmiddels met € 9,60 per maand, oftewel € 115 per jaar. En sinds een paar maanden lossen we hierdoor elke maand meer dan 1,0% van de resterende hypotheek af. En dat percentage, aflossing gedeeld door resthypotheek, blijft de komende jaren natuurlijk gestaag doorstijgen. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels bijna € 600 per maand en groeit zoals eerder gezegd inmiddels met ruim € 9,60 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 85% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 15% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9,60 bij (najaar 2021: € 9). Gewoon doorgaan dus. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 115 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 42,1% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2021: 38,5%). Ruim 40% afgelost in vier en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 31,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 34,7% in het najaar van 2021. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne is de gestaag dalende lijn…

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Financiële ratio’s

Zoals jullie weten is Geldnerd dol op het bijhouden van statistiekjes. De een is nuttiger dan de ander. Maar omdat ik mijn financiën goed bijhoud, kost het geen enkele moeite om al die statistiekjes bij te houden. Ze worden automatisch berekend, zolang ik mijn hongerige datamonsters maar blijf voeden met actuele gegevens van mijn banktransacties en beleggingen.

Maar ‘less is more’, zegt de minimalist in mij. Dat vind ik nog wel moeilijk. Toch is het belangrijk om mijzelf te beperken. Goed in beeld te hebben wat nou de indicatoren zijn die er echt toe doen. Tegelijkertijd, welke ratio’s voor jou persoonlijk van belang zijn hangt ook af van jouw persoonlijke situatie. Iemand met vooral schulden zou naar andere dingen moeten kijken dan iemand met vooral vermogen. En een huisjesmelker particuliere verhuurder kijkt weer naar andere dingen dan een belegger. Iets om over na te denken dus.

Wat zijn financiële ratio’s?

Financiële ratio’s zijn statistiekjes die je helpen in één oogopslag laten zien hoe je er financieel voor staat. Ze helpen je om bewuste beslissingen te nemen over jouw financiële planning en financiële toekomst. Als je ze volgt door de tijd kun je ook zien hoe jouw financiële situatie zich ontwikkelt. Ze geven een beeld van jouw financiële gezondheid.

Veel mensen maken de fout om financiële ratio’s te gebruiken om zichzelf te vergelijken met anderen. Ik vind dat persoonlijk onverstandig. Ik schreef ooit al eens dat de weg naar financiële onafhankelijkheid geen wedstrijd is met anderen. Het is alleen een wedstrijd met jezelf. De grote valkuil van financiële ratio’s is namelijk dat ze eendimensionaal zijn. En achter ieder getalletje zit een wereld die je niet kent. Jezelf vergelijken met een ander is dus alleen maar vragen om teleurstelling en frustratie. En die kan ik missen als kiespijn.

Goede financiële ratio’s vertellen een waarheid over jouw eigen situatie die je niet kunt ontkennen. Dat kan confronterend zijn, maar soms is dat nodig om tot actie te komen. Dat is mij in de afgelopen 15 jaar regelmatig overkomen… Als het goed is zijn de ratio’s niet moeilijk om uit te rekenen. Ze helpen je om problemen tijdig te signaleren of (nog liever) te voorkomen.

Wat houd ik bij?

Het spaarpercentage en mijn eigen vermogen blijven de twee belangrijkste getalletjes. Het Spaarpercentage is het deel van mijn inkomen dat ik niet uitgeef, maar gebruik om te sparen, als inleg in beleggingen, of voor de aflossing van de hypotheek. Ik heb al eens een uitgebreide blog geschreven over hoe ik dit bereken. Ik volg dit per maand en per jaar. Op basis van mijn Budget weet ik ongeveer waar ik op uit zou moeten komen. Bij grote afwijkingen naar beneden en naar boven ga ik op onderzoek uit naar de oorzaken van de afwijking. Ja, ook als mijn spaarpercentage veel hoger is dan verwacht. Want misschien ben ik dan wel een rekening vergeten of zo.

Ook over het Eigen Vermogen heb ik al wel eens uitgebreid geschreven. Dit is het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik vervolgens in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek. Die definitie is erg belangrijk voor mijn gevoel van vrijheid.

Toch zegt eigen vermogen ook niet alles. Je kunt een duur huis hebben of een grote aandelenportefeuille, maar toch onvoldoende geld om de rekeningen te betalen. ‘Asset-rich and cash-poor’. Daarom is het ook van belang om je Liquiditeit in de gaten te houden. In financieel jargon: kun je aan je kortlopende verplichtingen voldoen? In gewone mensentaal: kun je al je rekeningen betalen? Dit is de voornaamste functie van mijn financiële administratie. En het is de reden dat ik een aantal potjes heb. Een van de dingen die ik regelmatig met dit doel bekijk zijn mijn gemiddelde en laagste saldo per maand. Daar heb ik een standaardgrafiek voor in mijn administratiespreadsheet zitten.

Mijn Budget is ook een essentieel onderdeel van de financiële administratie. Daarmee bewaak ik of het geld wel naar de dingen gaat die ik belangrijk vind. Na bijna 20 jaar budgetteren heb ik inmiddels een aardig idee hoe dat werkt. Veel dingen zijn makkelijk te budgetteren, met name de vaste lasten. Maar ook in de variabele lasten valt er heel goed te budgetteren als je jouw eigen gedrag een beetje analyseert. En dan zie je het sneller als er afwijkingen ontstaan.

Ons huis is een belangrijk onderdeel van ons vermogen. En dat is dus ook iets om in de gaten te houden. De kern daarbij is de Loan-to-Value Ratio (LTV). Die is heel simpel te berekenen, ik hanteer de Resterende Hypotheek gedeeld door de meest recente WOZ-waarde. Maar daar zijn allerlei keuzes in te maken.

Verder vind ik de Resterende Aflostijd van onze hypotheek nog van belang. Die is dan ook altijd onderdeel van mijn hypotheekupdate.

De andere belangrijke component van mijn vermogen is mijn beleggingsportefeuille. Ook daar zijn dus enkele ratio’s aan gekoppeld. Redelijk eenvoudig allemaal, want ik heb een eenvoudige luie beleggingsstrategie.

Ik houd uiteraard de Actuele Waarde van mijn beleggingsportefeuille bij. Die wordt elke week bijgewerkt in mijn spreadsheet. En verder houd ik bij wat mijn Totale Inleg is geweest in mijn beleggingsportefeuille. Ik stort elke maand een bedrag waarmee ik bijkoop, en indexeer dat bedrag jaarlijks. De actuele waarde en de totale inleg komen samen in mijn favoriete beleggingsgrafiek.

Ik houd veel meer bij dan het lijstje hierboven. Maar dit zijn wat ik op dit moment de essentiële ratio’s vind.

Wat kun je allemaal nog meer bijhouden?

Je kunt beter vragen: wat zou je niet bij kunnen houden? Met Spaarpercentage, Eigen Vermogen, Liquiditeit, Budget, Loan-To-Value, Aflostijd, en de Waarde en Inleg in mijn beleggingen, heb ik zelf al een aardig rijtje verzameld.

Heb je veel schulden in jouw financiële plaatje, dan is het best verstandig om een paar ratio’s te gebruiken om die te volgen. Bijvoorbeeld Schulden versus Bezittingen. Je telt alle schulden bij elkaar op, hypotheek, studieschuld, creditcard, persoonlijke leningen, noem maar op. En ook alle bezittingen (waarde van je huis, spaargeld, beleggingen, et cetera). Vervolgens deel je de schulden door de bezittingen. Is de waarde groter dan 1, dan heb je meer schuld dan bezit. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang er elke maand voldoende geld binnenkomt om de schulden af te betalen. Maar het maakt je wel kwetsbaar als je bijvoorbeeld je inkomen kwijtraakt. Door deze ratio een tijdje te volgen (en geen nieuwe schulden te maken) wordt’ ie hopelijk steeds lager. Ik zit zelf rond de 0,26, met alleen een stuk resterende hypotheek.

In de financiën kennen we ook de Current Ratio. Die geeft aan of je in staat bent om aan je korte-termijn verplichtingen te voldoen. De Current Ratio wordt berekend door je contante bezittingen te delen door de korte-termijn verplichtingen. Contante bezittingen zijn die bezittingen die je eenvoudig op korte termijn in contant geld om kunt zetten. Je spaargeld, je beleggingsportefeuille (mits direct te verkopen via je broker), dat soort dingen. Niet j]de waarde van je huis dus. Je korte-termijn verplichtingen bestaan uit alle betalingen die je in het komende jaar moet voldoen voor je schulden. Een jaar aan hypotheekbetalingen bijvoorbeeld, en een jaar aan aflossing van andere schulden. De waarde van deze Current Ratio kan maar beter groter dan 1 zijn, want anders ben je niet in staat om het komende jaar aan je verplichtingen te voldoen.

Je kunt ook kijken naar het percentage van je inkomen dat je nodig hebt om je schulden te betalen, in het Engels ook wel Debt Service Ratio genoemd. Dat wil je natuurlijk het liefst zo laag mogelijk hebben. Boven de streep neem je jouw (netto) inkomen voor het hele jaar, en onder de streep de korte-termijn verplichtingen van de Current Ratio. Hoe lager de uitkomst, hoe beter jouw financiële gezondheid.

Ook afkomstig uit de financiële wereld is de Solvabiliteitsratio. Die bereken je door jouw Eigen Vermogen te delen door de totale waarde van jouw bezittingen. Dat geeft een indicatie of je met jouw bezittingen in staat bent om al jouw schulden te betalen. De Solvabiliteitsratio wil je zo hoog mogelijk hebben, of in elk geval stijgend door de tijd heen. Bij een daling ten opzichte van een jaar geleden is jouw financiële gezondheid verslechterd.

Tenslotte

Meer dan genoeg keuze dus. Maar Persoonlijke Financiën zijn geen exacte wetenschap, het wat mij betreft deels ook een kunstvorm. Bedenk ratio’s die passen bij jouw financiële situatie, en volg ze door de tijd heen. Zo krijg je een beeld van jouw eigen financiële gezondheid. Maar blijf ook nadenken en luisteren naar je gevoel! Want financiële ratio’s vertellen soms ook niet het volledige verhaal.

Welke financiële ratio’s gebruik jij? En hoe financieel gezond voel jij je?

Onze nieuwe WOZ-waarde in 2022

De WOZ-waarde van onze eigen woning speelt een belangrijke rol in mijn financiële systeem. Die gebruik ik namelijk jaarlijks om de woning te waarderen bij de berekening van mijn vermogen. De waarde is min of meer objectief vastgesteld, en de WOZ-waarde loopt altijd 1 à 2 jaar achter op de huidige marktwaarde. Daarmee bouw ik wat veiligheidsmarge in bij het berekenen van mijn vermogen. Daar ben ik in het verre verleden namelijk wel eens te optimistisch in geweest.

In Geldnerd City ontvang ik de nieuwe WOZ-waarde normaliter medio februari, als de gemeente ons verblijdt met de aanslag gemeentelijke belastingen voor het huidige jaar. Dit jaar was het begin februari al zo ver. Ik zat er al op te wachten, en herken dus wel iets van de spanning die collega-blogger Geldsnor beschrijft.

En eigenlijk viel ik wel een beetje van mijn stoel van verbazing. De WOZ die we kregen had namelijk als peildatum 1 januari 2021. Het verschil tussen de vorige en deze reflecteert dus de waardestijging gedurende het jaar 2020. Volgens het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland in die periode met ruim 9%. Maar de stijging van onze WOZ-waarde is slechts 2,7%. Ik heb ook nog het taxatierapport van de gemeente gedownload, maar daar krijg ik ook echt niet een idee van deze relatief beperkte stijging. We hebben gewoon geluk gehad met de woningen waar we mee vergeleken zijn, of de gemeente is niet van plan om de WOZ helemaal met de gekte op de woningmarkt mee te laten bewegen. Onze ontwikkeling wijkt namelijk nogal af van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen.

Gelukkig heb ik geen prijsstijging meer nodig om mijn hypotheekrente te kunnen verlagen. Wij zitten met onze hypotheek al jaren in de laagste risicocategorie, onze huidige LTV is 32,5%. Dus eigenlijk is een beperkte stijging alleen maar voordelig. Het scheelt volgend jaar bij de berekening van het eigenwoningforfait in onze belastingaangifte.

Impact op de grafiekjes

Door de hogere WOZ-waarde verschuiven er weer wat lijntjes in mijn grafieken. Mijn bekende ‘huisjesgrafiek‘ gebruikt namelijk de WOZ-waarde als 100%. Daar gaan vanaf het ingelegde eigen geld bij aankoop, de reguliere en extra aflossing op de hypotheek, en de resterende hypotheek. Wat er overblijft is de overwaarde.

In onderstaande grafieken zie je links de grafiek op basis van oude WOZ-waarde, en rechts de grafiek op basis van nieuwe WOZ-waarde. Het verschil is dit jaar niet groot, maar wel duidelijk zichtbaar. Het gele vlak van de overwaarde is weer iets groter geworden.

En onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van deze grafiek zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Belangrijkste voor mij is dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.

Het blijft natuurlijk allemaal papieren rijkdom. Het is pas echt geld als we de woning verkopen. Ook een reden waarom het goed is dat de WOZ-waarde niet nóg hoger wordt. Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde.

En het is weer WOZ-seizoen, dat is duidelijk! Onder andere De Budgetman en Geldsnor schreven er ook over.

Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?

Budget 2022

Onderdeel van mijn voorbereiding op het nieuwe financiële jaar is ook het bijwerken van mijn budget. Ik werk al bijna 20 jaar met een jaarlijks budget. En dat is eenvoudiger dan veel mensen denken.

Voor heel veel posten is een budget namelijk niet zo ingewikkeld. Ik weet wat ik maandelijks uitgeef aan verzekeringen, wat de internetverbinding kost, en wat de termijnbedragen zijn van gas, water en elektra. Een aantal leveranciers indexeert ergens in het jaar de tarieven. Met wat aannames en terugkijken kan ik dat meestal aardig vooraf inschatten. Het budget hoeft niet tot op de cent nauwkeurig te zijn, als ik er maar geen tientallen Euro’s per post per maand naast zit.

Ook onze maandelijkse hypotheekaflossing kan ik keurig begroten. Daarvoor gebruik ik mijn hypotheekspreadsheet, die ook een prognose bevat voor de aflossingen in de komende jaren. Die prognose wordt maandelijks opnieuw berekend als we onze rente en aflossing betaald hebben en de extra aflossing gedaan hebben. Toch leuk om te zien dat we nu € 50 per maand minder aan rente betalen dan een jaar geleden. En zelfs bijna € 350 per maand minder rente dan bij de start van onze hypotheek. Dat is allemaal geld dat maandelijks extra naar de aflossing gaat. We houden onze totale maandlasten voor de hypotheek constant, wat we besparen aan rente wordt meteen extra afgelost.

De meest grillige post om te begroten zijn onze huishoudelijke uitgaven. Maar zelfs daar lukt het na een aantal jaren om een redelijk goede inschatting te maken. Als ik maar wel rekening houd met de stijgende trend door de inflatie.

Op deze manier heb ik in een uurtje mijn begroting voor 2022 in mijn administratie zitten. Wij verwachten geen ‘life events’ (zoals kinderen die naar een volgende levensfase gaan) die er een goedkoper jaar van gaan maken.

Maandelijkse Bijdrage verhoogd

Begin november berekende ik mijn eigen persoonlijke inflatie, en kwam uit op een stijging van 5,4% ten opzichte van vorig jaar. Fors hoger dan het gemiddelde, dacht ik. Maar onlangs publiceerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) cijfers volgens de Europese meetmethode. En daar kwam de inflatie in Nederland in november uit op 5,6% ten opzichte van een jaar eerder. De hoogste inflatie in decennia! En vorige week kwam het CBS zelf ook uit op een inflatie van 5,2%.

Dus ja, Geldnerd is ongeveer een gemiddelde burger. Of mijn berekeningen zijn beter dan die van het CBS. Of het is gewoonweg stom toeval… Maar het is dus niet zo vreemd dat ik zelf uitkwam op 5,4%, terwijl het CBS met haar eigen modellen uitkomt op 3,4%. Zoals ik al aangaf is de consequentie dat het budget van onze gezamenlijke huishouding ook verhoogd wordt, en dus ook de maandelijkse bijdrage die ik overmaak naar onze gezamenlijke rekening. Het is niet anders. We zullen zien of de politiek nog onbetaalbare cadeautjes sigaren uit eigen doos gaat uitdelen om ons, de zielige burgers, hiervoor te compenseren. Ik reken er maar niet op.

Hoe gaat het met jouw budget voor 2022?

Financiële voorbereiding op 2022

Geldnerd is al voorzichtig begonnen met de voorbereidingen op het nieuwe financiële jaar. De checklist jaarafsluiting is er nog van voorgaande jaren. Mijn Financiële Dagboek 2022 is medio juni al geopend. En daar staat al het nodige in. Want (je eigen geld) regeren is vooruitzien.

Zo is er een groeiende lijst met tariefsverhogingen per 1 januari aanstaande. Die komen terecht in de budgetten in mijn administratiespreadsheet. De nieuwe versie voor 2022 zal binnenkort hier verschijnen.

Ook heb ik al even gekeken naar mijn potjes. Sommige potjes zitten erg vol, andere potjes kunnen juist wel wat extra gebruiken. Ik heb dus ook een lijstje gemaakt van overboekingen tussen potjes die ik per 1 januari door wil voeren.

Verder heb ik het lijstje met aanpassingen in mijn administratiespreadsheet opgeschoond. Ik heb nog regelmatig ideeën voor nieuwe functionaliteit. Die heb ik nu allemaal uitgewerkt en geprogrammeerd. Daarna heb ik alvast kopieën gemaakt van de administratie voor het nieuwe jaar. Ik ben nog niet helemaal tevreden over de inrichting van mijn administratie in GnuCash. Dus ga ik nog niet helemaal van mijn administratiespreadsheets afstappen. In mijn Kerstvakantie wil ik daar nog eens goed voor gaan zitten. Dus wellicht dat ik eind 2022 wel afscheid neem van de administratiespreadsheets en volledig overstap op GnuCash. We zullen zien.

Mijn hypotheekspreadsheet en beleggingsspreadsheet lopen gewoon door in het nieuwe jaar. Daar hoef ik dus geen aparte maatregelen te nemen voor het nieuwe jaar. Alleen de standen per 31 december overzetten naar mijn financiële dashboard. Daar lezen jullie zeker meer over in de jaarafsluiting 2021, die ik begin 2022 zal publiceren.

Hiermee ben ik al grotendeels klaar voor het nieuwe financiële jaar. Dat geeft rust.

Ben jij ook al aan het nadenken over 2022?

Gaat de overheid meer graaien in mijn vermogen?

Het gonst in Den Haag, want er wordt (eindelijk) serieus gewerkt aan een nieuw kabinet. Ook Geldnerd is daar de afgelopen weken erg druk mee geweest. Naast de betekenis die dit gaat hebben voor mijn werk in de komende vier jaar, zijn er ook onderwerpen waar ik privé erg nieuwsgierig naar ben.

En die onderwerpen hebben uiteraard te maken met mijn vermogen. Een vermogen dat erg eenvoudig is en uit drie componenten bestaat:

  • Mijn aandeel in de eigen woning en hypotheek in Box 1 van ons belastingstelsel. Box 1 omvat de belastbare inkomsten uit werk en woning.
  • Mijn spaargeld en beleggingen in Box 3, inkomen uit sparen en beleggen.
  • Mijn opgebouwde pensioen bij het ABP.

Op alle drie de onderdelen zijn er noemenswaardige ontwikkelingen. Die een grote impact kunnen hebben op hoe de overheid om zal gaan met mijn vermogen. En dus ook op mijn reis naar financiële onafhankelijkheid.

Haagse Discussies

Over Box 3 van ons belastingstelsel wordt al jaren gesproken. We kennen in Nederland de vermogensrendementsheffing, die gebaseerd is op fictief rendement. Die wordt al lang onrechtvaardig geacht en er zijn al veel hervormingsplannen geweest. De afgelopen weken ging het juridische dossier rond Box 3 een nieuwe fase in, toen de Advocaat-Generaal advies uitbracht aan de Hoge Raad. Sommige media zien het geldschip voor de gedupeerde spaarders al binnenlopen, maar ik verwacht dat het nog wel even zal duren, als het ooit al zover gaat komen. Al boeken sommige individuele spaarders wel succes met hun protesten.

En voor veel mensen is de hypotheekrenteaftrek (HRA) een belangrijke factor bij de aankoop van een huis. Er wordt al heel lang gesproken over afschaffing van de HRA. Volgens veel deskundigen is het ‘nu of nooit’. De rente is historisch laag en versneld afschaffen zou dus nu het minste pijn doen. De HRA wordt ook al stapsgewijs afgebouwd. Onlangs mengde De Nederlandsche Bank (DNB) zich ook in deze discussie met het voorstel om de eigen woning naar Box 3 over te hevelen. Dat riep veel reacties op. Maar het is een idee dat volgens mij wel serieus besproken zal worden op de formatietafel.

En je merkt dat de geesten rijp gemaakt worden voor verdergaande stappen. De grootste Haagse rotsmoes is zelfs al van stal gehaald, namelijk dat het moet van de Europese Unie. Iets waar de Europese Unie dan weer verbaasd over is zodat Wopke Hoekstra deze keutel ook weer deels intrekt (ach heerlijk, deze politiek met de ruggengraat van een weekdier…).

En dan de grote pensioenhervorming. Waarvan ik nog steeds geen idee heb wat die nu concreet gaat betekenen voor mijn eigen pensioen. En waarvan ik lees dat het allemaal moeilijk en ingewikkeld is, dat de PvdA aanvullende eisen stelt in ruil voor voor steun (die wel nodig is in de Eerste Kamer), dat de FNV versneld indexering eist om de koopkracht van pensionado’s op peil te houden (want dat zijn de enige leden die ze nog over hebben) en vertraging oploopt waardoor de geplande ingangsdatum waarschijnlijk niet gehaald gaat worden.

En onder dit alles speelt een bredere discussie over het belastingstelsel, waar ik medio 2020 al over schreef. Die gaat of de vraag of Nederland de vermogensbelasting moet verhogen en de belasting op arbeid (loon) moet verlagen, om meer in lijn te komen met andere landen.

Het momentum van een Regeerakkoord

Allemaal grootse en meeslepende en ingrijpende discussies dus. En normaliter is een regeerakkoord het moment om dat soort grootse hervormingen aan te kondigen. De vraag is of dat dit keer ook het geval zal zijn. Want veel van die hervormingen komen bij elkaar bij de Belastingdienst. En die heeft het zwaar, aan de ene kant met de naweeën van de Toeslagenaffaire waar ze nog jaren druk mee zullen zijn. En aan de andere kant met een sterk verouderde ICT die ook nog jaren zal kosten om die te moderniseren. Dat weten we al heel lang, maar de politiek heeft daar lang de kop in het zand gestoken. ICT is immers eng.

Toch rekent Geldnerd er op dat er wel hervormingen aangekondigd zullen worden. Die wil je immers heel geleidelijk invoeren, om grote schokken op bijvoorbeeld de woningmarkt te voorkomen. Daar komt immers maar crisis van, en dan moeten we vervelende maatregelen nemen, en dat doen we liever niet. Die pensioenhervorming gaat echt wel door, misschien een jaartje later dan gepland. En misschien gaat de eigen woning en de hypotheek wel naar Box 3, ergens na 2025 als er dan ook nog een kabinet zit dat dit een goed idee vindt. Wordt ergens na 2025 Box 3 wel hervormd zodat die gebaseerd wordt op het werkelijke rendement.

Wat betekent dit voor Geldnerd?

Het eerlijke antwoord is: geen idee! Want de impact kan ik pas bepalen als de plannen in wetten zijn uitgewerkt en door de Tweede Kamer en Eerste Kamer zijn aangenomen. Tot die tijd is het koffiedik kijken op basis van aannames. Die vaak fout zijn. Ik heb de afgelopen periode bij diverse bloggers al dingen gelezen die ik hoogst onwaarschijnlijk acht.

Maar er zijn wel wat algemene verwachtingen uit te spreken.

  • Zeker een verschuiving van de eigen woning en verdere afbouw van de HRA zal gecompenseerd worden. Want anders komen grote groepen belastingbetalers kiezers in de problemen, en dat vinden politici niet zo’n prettig idee. Maar in Huize Geldnerd hebben we relatief weinig hypotheek (en dus HRA) die we ook nog eens versneld aflossen. Er valt dus weinig te compenseren.
  • Tegelijkertijd kunnen we in Huize Geldnerd dus wel behoorlijk geraakt worden, want de component Vermogen in ons huis is behoorlijk groot. Dat is immers (WOZ) waarde minus resterende hypotheekschuld. Door de stijging van de woningprijzen, de behoorlijke hoeveelheid Eigen Geld die we bij aankoop in het huis gestoken hebben, en de versnelde Aflossing, zit er veel geld in onze stenen. Als die belast gaan worden dan betekent dat een stijging van onze belastingaanslag.
  • Datzelfde geldt voor de belasting op mijn huidige Box 3 vermogen. Het fictief rendement waar de belastingdienst mee rekent is behoorlijk lager dan het rendement dat ik de afgelopen 10 jaar op mijn beleggingen gemaakt heb. Als men gaat rekenen op basis van het werkelijk rendement ga ik zeer waarschijnlijk meer betalen. Mijn vermogen is hoger dan het gemiddelde in Nederland. En omdat compensatie vaak op basis van gemiddelden gebeurt, mag ik waarschijnlijk meer betalen. Dat zag ik ook al bij eerdere voorgenomen hervormingen.

Mogelijk komt er dan een lagere belasting op arbeid. Zolang dat mij netto meer oplevert dan dat de extra vermogensbelasting mij gaat kosten, word ik er niet slechter van. Maar dat is afwachten. En onwaarschijnlijk. En gaat mij niet meer helpen als ik stop met werken. Kortom, dit zijn ontwikkelingen die ik in de gaten blijf houden. Want het kan er toe leiden dat ik mijn plannen en strategie aan moet passen. Maar ook ik kan dat pas berekenen als al die plannen zijn omgezet in regeltjes.

Extra zielig?

Gelukkig is Geldnerd niet de enige die hiermee te maken krijgt. Ik ben ook erg benieuwd hoe eventuele hervormingen de mensen gaan raken die proberen om in Nederland met vastgoed financieel onafhankelijk te worden. Het imago van de huisjesmelkers particuliere verhuurders is slecht in de huidige krappe markt. Ze ‘stelen’ koopwoningen van met name starters en worden rijk over de rug van anderen. Dan komt al gauw de calvinistische Nederlandse jaloezie om de hoek kijken, en volgen er maatregelen. Veel steden voeren vanaf januari opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in om woningen minder aantrekkelijk te maken voor de particuliere beleggers. Maar als dit soort woningen ook worden overgeheveld naar Box 3? Als de huurinkomsten als normaal inkomen belast worden? Als de waardestijging van de woningen belast wordt? Als de huren in de particuliere sector gereguleerd gaan worden met een uitgebreider puntensysteem en maxima aan de huurprijsstijgingen? En als dan ook nog de mogelijkheden van Box 2 beperkt worden? Dan zou de businesscase voor veel kleine verhuurders best wel eens heel vervelend kunnen worden.

Wat verwacht jij aan hervormingen in een nieuw regeerakkoord?