Veranderingen in spreadsheetland

De afgelopen periode heb ik weer de nodige aanpassingen gedaan aan mijn spreadsheets. Steeds meer dingen gaan volledig geautomatiseerd in Huize Geldnerd. Sterker nog, er zijn vrijwel geen handmatige handelingen meer nodig. Maar dat kost wel tijd, soms zit ik uren te programmeren om een minuut te besparen…. Dus of het allemaal efficiënt is weet ik niet, maar het puzzelen blijft een leuke hobby.

Mijn wereld in spreadsheets

Mijn financiën worden beheerd met behulp van vijf spreadsheets. Een spreadsheet waarin onze hypotheek wordt bijgehouden. Een spreadsheet voor mijn beleggingen. Eentje voor de financiële administratie, die gebruik ik twee keer (voor mijn persoonlijke administratie en voor de administratie van onze gezamenlijke huishouding). En tenslotte mijn dashboard, die ik elk kwartaal bijwerk en waarop vooral de ontwikkelingen van mijn eigen vermogen wordt bijgehouden.

Mijn uitgangspunten zijn simpel. Ik wil standaard spreadsheet-functionaliteit, dus geen toeters en bellen met extra software. En ik wil zo min mogelijk handwerk.

Recente veranderingen

Dit jaar zijn er alweer een stuk of 50 grotere en kleinere wijzigingen doorgevoerd.

Beleggingen

De grootste impact had de migratie van mijn beleggingen van Binck naar Saxo. En dan vooral het feit dat ik bij Saxo geen wekelijks portefeuille-overzicht kan downloaden en importeren. Jarenlang was dat vaste prik, elke zaterdag. Gelukkig heeft Excel tegenwoordig ingebouwde informatie over beleggingen, het Stock Data Type. En kan ik dus zelf mijn weekrapportage genereren zonder in te hoeven loggen bij Saxo en een bestand te downloaden. Nadeel is wel dat ik hierdoor nog steviger vast zit aan Microsoft en Excel… Verder heb ik deze gelegenheid benut om de VBA-code in de beleggingsspreadsheet eens goed op te schonen, en ik heb ik diverse kleine verbeteringen doorgevoerd.

Ik heb nu ook een macro gebouwd waarmee ik, met behulp van de STOCKHISTORY functie van Excel, voor elke willekeurige datum een weekrapportage kan genereren. In het verleden miste ik nog wel eens weken door bijvoorbeeld vakantie. Nu kan ik na mijn vakantie gewoon de ontbrekende weken aanvullen. Een completere dataset, daar wordt een nerd gelukkig van. Ook heb ik de historie van de S&P 500 index, de Eurostoxx 600 index, en de rente op Amerikaanse 10-jaars staatsobligaties in mijn spreadsheet toegevoegd. Die wordt nu ook elke week bijgewerkt. Hiermee kan ik eigen grafieken gebruiken in mijn kwartaalrapportages en hoef ik die niet meer te ‘lenen’ van Yahoo Finance of elders en te bewerken voor publicatie.

Voor Binck had ik ook een tool gebouwd om de maandelijkse transacties en dividenden ‘om te zetten’ naar het format voor transacties in mijn beleggingsspreadsheet. Eind juni, na de eerste drie maanden werken met Saxo en na de ontvangst van de eerste serie kwartaaldividenden, heb ik zo’n conversietool ook voor Saxo gebouwd. Ik download nu periodiek een standaardrapportage van Saxo en mijn spreadsheet zet die automatisch om. Hiermee heb ik nog steeds al mijn beleggingsinformatie sinds 1 januari 2013 in één format beschikbaar in één spreadsheet, ook al ben ik in de tussentijd meerdere keren van broker gewisseld.

Administratie

Ook de administratie is onderhanden genomen. Ik heb besloten om één keer per jaar een nieuwe versie van deze spreadsheet te publiceren, want tussentijds migreren naar een andere versie is veel handwerk. Eind december kunnen jullie dus een ‘versie 2022’ verwachten van de administratie.

Sinds een tijdje kan ik bij de Rabobank een bestand met creditcardtransacties downloaden. Hiervoor heb ik een importfunctie gebouwd die de transacties ook automatisch verwerkt in mijn administratie. Dit was iets dat ik voorheen handmatig deed. Ook ben ik met mijn spaarbuffer overgestapt van Nationale Nederlanden (NN) naar Lloyds Bank. Mijn NN transacties moest ik handmatig verwerken, maar bij Lloyds kan ik ook een Excelbestand met transacties downloaden. Ook hiervoor heb ik een importfunctie gebouwd die mij handwerk scheelt. Dat waren de twee laatste grote handmatige handelingen in mijn administratie, ook dit is dus nu geautomatiseerd.

Daar staat tegenover dat de Kashbook app, waarmee ik transacties in contant geld registreerde, definitief ter ziele is. Hij werkt niet meer op iOS, en ik heb ‘m dus van mijn smartphone gegooid. Daarmee heb ik ook de importfunctie voor Kashbook-transacties uit mijn administratie verwijderd. Dat is niet heel erg, ik betaal de afgelopen jaren nauwelijks meer met contant geld. Mijn administratie heeft nog wel functionaliteit om transacties in contant geld handmatig te verwerken, dat is genoeg voor mij.

In de administratie heb ik verder nog wat kleine verbeteringen doorgevoerd. Zo heb ik de functionaliteit voor mijn potjessysteem en reserveringen verder verfijnd, en hier ook een paar grafieken voor toegevoegd.

Verder heb ik nog een uitgebreide mailwisseling gehad met een lezer die de administratie graag op MacOS wilde draaien. Dat is helaas lastig, omdat MacOS heel anders met bestanden omgaat dan Windows. Daardoor werken de importfuncties niet. Maar met wat knutselen hebben we een werkende oplossing bedacht voor handmatige import met één druk op de knop, en daarna automatische verwerking in de spreadsheet. Ik ben dol op knutselen! Ook die functionaliteit komt beschikbaar in versie 2022 eind dit jaar.

Hypotheek

De hypotheekspreadsheet berekent nu zelf welke (extra) aflossingen ik moet doen om ons aflosschema vol te houden. Met afronding naar boven naar ronde getallen. En er zijn diverse grafieken bij gebouwd, sommige daarvan zullen jullie terugzien in mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate.

Best trots ben ik op een nieuwe functie die in de grafieken naar keuze markeringen (verticale lijnen) neerzet voor de maanden waarin ik een hypotheekupdate op mijn blog heb geplaatst. Daarmee krijg je een beter beeld van de stappen die wij de afgelopen jaren gezet hebben. Totaal nutteloos en overbodig, maar wel leuk. Volgende maand zullen ze te zien zijn in de nieuwe hypotheekupdate, maar hierbij vast een voorproefje.

Dashboard

Mijn financiële dashboard is eigenlijk nog het minst veranderd. Er zijn wat grafieken bijgebouwd, en ik heb wat extra functies gebouwd die bijvoorbeeld de getallen op de Y-as ‘wegtoveren’ en/of datalabels omzetten van absolute getallen naar percentages. Want ik deel veel persoonlijke financiële informatie op mijn blog, maar niet alles….

Overzicht

Al deze wijzigingen bij elkaar leiden tot onderstaand overzichtsplaatje. Waarin opvalt dat de handmatige werkzaamheden vrijwel uitgestorven zijn, alleen de transacties in contant geld moet ik nog handmatig verwerken in mijn administratie. Maar alle andere gegevens komen uit de zes rapportjes die ik download bij mijn banken en broker, of worden gegenereerd door de Stock-functie in Excel. Ook de hypotheekspreadsheet is helemaal zelfvoorzienend. Geen handwerk meer nodig!

En dan heb ik ook nog een nieuwe versie van de FIRE Calculator gepubliceerd, met een uitgebreide uitleg over het rekenmodel. Die tel ik nog niet eens mee in dit overzicht!

Heb jij ook een tijdrovende hobby?

Vijf jaar vermogensontwikkeling

Door een instellingsfoutje mijnerzijds stond deze blogpost er afgelopen donderdag ook al even. Maar dat was natuurlijk niet de bedoeling, twee blogjes op één dag. Dadelijk raken jullie nog verwend…

Onlangs publiceerde ik mijn twintigste kwartaalrapportage. Omdat er vier kwartalen in één jaar passen, doe ik dus al vijf jaar gestructureerd verslag van de ontwikkelingen in mijn vermogen. Ik rapporteer per kwartaal omdat ik maanden te kort vind. Ik kijk liever naar de wat grotere lijnen, ook om te voorkomen dat ik op ‘incidenten’ reageer en dingen te snel verander. Maar na zo’n lange periode van vijf jaar (de meeste bloggers halen dat niet…) leek het me ook wel leuk om eens terug te kijken over die vijf jaar. Welke stappen heb ik gezet in de ontwikkeling van mijn vermogen?

Situatie zomer 2016

Twintig rapportages, de eerste ging dus over het derde kwartaal van 2016. Vijf jaar geleden, in de zomer van 2016, waren we net een paar maanden terug uit het Verre Warme Land (VWL). We woonden in een gemeubileerd huurappartementje elders in Geldnerd City, en waren op zoek naar een eigen stekje. Onze inventaris stond in een zeecontainer op een schip dat op weg was naar de haven van Rotterdam. Hondje moest wennen aan zijn nieuwe status als binnenhuishond na het buitenleven in VWL, maar had het wel goed naar zijn zin met de uitlaatservice. En ik blogde destijds bijna een jaartje onder de naam Geldnerd.

Mijn vermogen was destijds simpel. Ik had een beleggingsportefeuille en een spaarrekening. De verhouding was heel anders dan nu. Aan het begin van het derde kwartaal van 2016 zat 30,6% van mijn vermogen in de beleggingsportefeuille, 69,4% in contanten. En dat vond ik destijds ook verstandig. We wilden graag een huis kopen. De woningmarkt vonden we al ‘duur’ (‘broehaha’ denk ik nu) dus ik hield graag contant geld achter de hand.

Taartgrafiek vermogen eind tweede kwartaal 2016

In die allereerste kwartaalrapportage schreef ik ook dat ik eerder dat jaar ‘uit de beurs gestapt was’ omdat ik ervan overtuigd was dat een sterke daling nabij was. Die sterke daling hebben we, behalve de kortdurende ‘corona-dip’, nog niet gezien. En ik kocht veel nieuwe kleding, dat was na terugkomst uit het Verre Warme Land (en met de koude en natte Nederlandse winter in het vooruitzicht) geen overbodige luxe.

Niet zo vreemd dus dat ik gedurende het derde kwartaal vooral contant geld verzamelde. Er ging maar een klein bedrag naar de beleggingen. Geld was er nodig, voor Geldnerd HQ. Al gebruikte ik toen nog niet van dit soort grafieken, die kwamen pas véél later.

Waterval verandering vermogen derde kwartaal 2016

Ontwikkelingen sinds 2016

In november 2016 kochten we een huis en sloten een hypotheek af. Die hypotheek was ongeveer 75% van de leencapaciteit van één salaris. De rest financierden we met eigen geld. Een bewuste keuze. Het moest allemaal wel goed betaalbaar blijven, en we vonden de huizenmarkt al best wel verhit. Het kon nog veel heter, bleek de afgelopen 5 jaar. De prijzen stijgen en stijgen maar door. Dat is erg vervelend voor mensen die willen (moeten) verhuizen of die starten op de woningmarkt. Maar voor ons een voordeel. We hebben inmiddels een behoorlijke overwaarde opgebouwd. En de (lineaire) hypotheek lossen we versneld af met de sneeuwbal-methodiek. Gewaardeerd tegen WOZ is onze loan-to-value ratio momenteel nog maar 35,8%.

Opbouw waarde eigen woning restant hypotheek, eigen geld, aflossing, overwaarde

Daarnaast ben ik, mede beïnvloed door mijn blogactiviteiten, veel bewuster gaan sturen op mijn financiën. Ik heb functionaliteit gebouwd in mijn administratie om beter op de inkomsten en de uitgaven te letten. Het spaarpercentage wordt (meestal dan toch) goed in de gaten gehouden, en tientallen grafieken laten mij de trends zien. Mijn contant geld buffer is gerationaliseerd en ik heb een potjessysteem ingevoerd met reserveringen voor grote uitgaven.

Hieraan gekoppeld ben ik begonnen met een vaste maandelijkse inleg in mijn beleggingen. Die inleg wordt jaarlijks geïndexeerd voor de inflatie. En de maandelijkse inleg (samen met de dividendopbrengsten) steek ik in een portefeuille met breed gespreide en goedkope Exchange Traded Funds.

Nu heb ik natuurlijk de afgelopen vijf jaar ook wel gruwelijke mazzel gehad. Zowel de huizenmarkt als de beurs zijn ‘booming’ geweest. Zelfs een wereldwijde pandemie van ongekende omvang bracht slechts een tijdelijke dip van onzekerheid. Ik vraag me regelmatig af hoe lang dit nog goed kan gaan. Maar iedere Euro vermogen die ik opbouw is een buffer in moeilijker tijden. Die ongetwijfeld komen.

Situatie medio 2021

In totaal is mijn vermogen ruim 180% gestegen sinds het einde van het tweede kwartaal van 2016. Momenteel bestaat bijna 18% uit overwaarde, 35% zit in het huis en ruim 40% in de beleggingsportefeuille. De voorraad contant geld is fors afgenomen.

Binnenkort zal ik dieper ingaan op hoe ik mijn Eigen Vermogen bereken. Ik zal dan ook verder terugkijken, naar het begin van mijn metingen in 2003. Want er valt een hoop te kiezen bij de berekening van jouw vermogen. Je kunt mijn situatie en jouw eigen situatie dus niet zomaar vergelijken. Sowieso is vergelijken met anderen een slecht idee, daar word je maar ontevreden en ongelukkig van. Niet doen dus! Ik vergelijk alleen maar met mezelf!

Op mijn startpagina kun je alle kwartaalrapportages terugvinden.

Hoe heeft jouw vermogen zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld?

Kijken naar de Vaste Lasten

Het regent weer tariefsverhoginkjes. Ziggo verhoogde onlangs eerst de internetsnelheid van het abonnement en daarna ook de prijzen, je kunt er jaarlijks de klok op gelijk zetten (KPN is geen haar beter, overigens). Net als de verhogingen van de maandelijkse kosten voor de bankrekeningen en de nieuwe maandbedragen voor de gemeentebelastingen. En ook onze verzekeringen werden weer verlengd (maar bleven gelijk in maandbedragen), en de servicekosten van onze VVE werden (zoals afgesproken op de algemene ledenvergadering) geïndexeerd met de inflatie.

Tijd dus om weer eens te kijken hoe het gaat met onze maandelijkse vaste lasten. Dat heb ik al vaker gedaan en daar zag ik de afgelopen maanden ook meerdere bloggers in een of andere vorm mee bezig. Ik vind het een goed idee om dat zeker één keer per jaar te doen, en ook te kijken naar de meerjarige ontwikkeling. En om te kijken of overstappen ergens kan en zinvol is.

Hoe zit het bij Geldnerd?

Geldnerd en Vriendin delen een huis (50/50) en een huishouding (naar rato van onze netto inkomens). In de huishouding zitten alle lasten van het huis inclusief de hypotheekrente. In 2020 hebben we besloten om ook de verzekeringen in de gezamenlijke huishouding onder te brengen. We proberen de huishouding lean-and-mean te houden, geen overbodige frutsels.

Maandelijks maken we allebei een (aan het begin van het jaar berekend) bedrag over naar de gezamenlijke rekening voor de huishouding en de aflossing van onze hypotheek. Dit bedrag wordt aangepast als onze inkomens veranderen. Voor grotere uitgaven die niet gebudgetteerd zijn maken we apart geld over naar de rekening. Dit zijn bijvoorbeeld uitgaven voor de inrichting van het huis en voor vakanties, die betalen we ook 50/50. Dit is zo afgesproken in onze samenlevingsovereenkomst.

Alle kosten die niet onder de gezamenlijke huishouding vallen, betalen we zelf. Denk aan de zorgverzekering, mobiele telefonie, en dat soort dingen. Ook hebben we allebei één entertainment-abonnement dat we zelf betalen. Geldnerd betaalt voor Spotify, dat gebruiken we allebei.

Maandelijkse lasten

De maandelijkse vaste lasten heb ik op een rijtje staan vanaf begin 2017. We zijn immers in december 2016 verhuisd naar Geldnerd HQ. De waterschapslasten worden in 10 termijnen geïncasseerd, die heb ik omgerekend naar maandelijkse termijnen. Het verbruik van water en energie heb ik op basis van de eindafrekeningen omgerekend naar werkelijke maandelijkse lasten.

Naast de lasten in deze grafiek is er uiteraard ook nog de rente en aflossing op de hypotheek. Die heb ik eruit gelaten, want die staat een stuk hoger dan de rest. We houden dat maandbedrag constant door de aflossing met de sneeuwbal, maar feitelijk daalt dat bedrag elke maand een paar Euro doordat we elke maand minder rente betalen. Daar kom ik zo op terug. En ook de uitgaven voor Hondje staan er niet in, dat is namelijk geen last maar een genoegen.

De grafiek laat ook zien dat er misschien niet zo heel veel meer te bezuinigen valt. Gemeentebelastingen en Waterschapsbelasting zijn niet te beïnvloeden. Goed opletten als we het energiecontract weer vernieuwen, al schijnen de prijzen nogal te stijgen. Maar met het volledige thuiswerken van het afgelopen jaar in Huize Geldnerd schat ik in dat de komende afrekening voor gas en elektriciteit een dure wordt. Internet en TV hebben we al redelijk geoptimaliseerd, al houd ik de aanbiedingen voor glasvezel wel in de gaten. Verzekeringen zijn al geoptimaliseerd en een reguliere bankrekening kan ook niet heel veel goedkoper.

De grootste individuele vaste maandlast is de uitlaatservice voor Hondje. Maar die houden we. Het houdt ons Hondje fit en sociaal. Wij willen het hem niet aandoen om alleen met ons een rondje te moeten lopen op een dag, al helemaal niet als wij ooit weer naar kantoor gaan. Rondjes lopen met ons kan altijd nog als hij zo oud en versleten is dat de uitlaatservice echt niet meer lukt. De hondenbelasting (ja, die betaal je in Geldnerd City) en het Zorgplan voor Hondje vallen in de lagere regionen.

En onderstaand zie je de vaste lasten in de verschillende categorieën. Het huishouden, Hondje, de hypotheekrente, en de reguliere aflossing van de hypotheek. En hier zie je ook de baten van onze strategie om versneld af te lossen. De hoogste maandelijkse lasten, hypotheekrente en reguliere aflossing, worden gestaag lager. Het betekent dat we elke maand minder geld nodig hebben om aan onze verplichtingen te voldoen. Daar zitten de grote besparingen

In de vaste lasten valt dus op het oog niet veel meer te snijden, al zie je de blauwe lijn van vaste huishoudelijke lasten traag maar gestaag omhoog kruipen. Misschien moet ik ook weer eens gaan kijken naar de variabele lasten?

Kijk jij regelmatig naar jouw vaste lasten?

Belasting ontwijken met mijn koopwoning

Door de storingen bij de Belastingdienst deden Geldnerd en Vriendin een weekje later aangifte dan normaal. Maar medio mei hadden we allebei de definitieve aanslag 2020 in onze digitale brievenbus. En dat terwijl Geldnerd officieel een verdacht sujet is. De Belastingdienst heeft keurig conform onze aangifte beslist, en de teruggave is inmiddels al uitgegeven staat al op de bankrekening.

Toch realiseerde ik mij dat wij hier in Huize Geldnerd op grootschalige wijze aan belastingontwijking doen. Volledig legaal, dat wel. Maar legaal is nog niet altijd ethisch. Al schijnt het bedrijfsleven daar niet moeilijk over te doen. Maar hoe zit dat dan? Geldnerd, als onkreukbare en idealistische ambtenaar?

Fiscale behandeling eigen woning

Dat zit in de fiscale behandeling van de eigen woning. Dat is een complex systeem van aftrekposten en bijtellingen. Waar Geldnerd (en alle andere bezitters van een koopwoning) uitgebreid van profiteren. Onder andere het Internationaal Monetair Fonds (IMF) waarschuwt Nederland hier al heel lang voor, ook afgelopen week nog, maar we zijn in dit land nou eenmaal heel goed in wegkijken en ons struisvogelhoofd in het zand steken…

Hypotheekrenteaftrek

De rente die wij betalen over onze hypotheek mogen we aftrekken. Dat is een gestaag dalend bedrag per jaar. Enerzijds doordat wij een lineaire hypotheek hebben, waarbij je dus automatisch elke maand een lager rentebedrag betaalt over de lagere resterende hypotheek. Anderzijds doordat wij ook nog eens maandelijks extra aflossen, wat zorgt voor een extra sterke daling van het resterende rentebedrag per maand. Die curve verloopt iets anders bij een annuïtaire hypotheek, en de rentelijn blijft (zolang de rente vaststaat) natuurlijk gewoon een rechte lijn bij een aflossingsvrije hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek (HRA) is in politiek Den Haag al heel lang een heikel thema. Stilletjes en stapsgewijs wordt die verlaagd. Over het jaar 2020 mochten wij, als trotse bewoners van de hoogste belastingschijf, 46% van de hypotheekrente aftrekken. In 2021 wordt  de aftrek beperkt tot 43%.

Maar er is nog iets anders aan de hand. Door onze extra aflossingen gaat het totale bedrag dat we jaarlijks aan rente betalen snel naar beneden. In onderstaande grafiek geeft de blauwe lijn aan wat we werkelijk aan rente betalen (voor 2021 een prognose gebaseerd op ons huidige schema met extra aflossingen). De oranje lijn geeft aan wat we jaarlijks betaald zouden hebben volgens het oorspronkelijke aflosschema, dus zonder extra aflossingen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde van de meeste woningen valt in de range van € 75.000 tot € 1.090.000. Zo ook de WOZ-waarde van Geldnerd HQ. Daarover moet je, als je een koopwoning hebt die ook je hoofdverblijf is (lees: je woont er) het eigenwoningforfait (EWF) berekenen, een bedrag dat in de belastingaangifte bij je inkomen opgeteld wordt. Over het afgelopen jaar moest ik 0,60% van de WOZ-waarde bij ons inkomen optellen. Het EWF als percentage daalt de afgelopen jaren gestaag. Maar omdat de WOZ-waarde in de huidige woningmarkt gestaag stijgt, is het bedrag aan EWF in mijn belastingaangifte eigenlijk niet noemenswaardig veranderd. En met de onlangs ontvangen WOZ-waarde en het percentage voor 2021 (0,50%) kan ik het EWF voor 2021 ook al uitrekenen.

Eindige Aftrekpost

In mijn belastingaangifte zie ik de afgelopen jaren een post Inkomsten en Uitgaven Eigen Woning, gelijk aan Betaalde Rente minus het Eigenwoningforfait. Dit levert sinds de aankoop van Geldnerd HQ steeds een negatief bedrag op, een aftrekpost. Maar die aftrekpost wordt gestaag kleiner. Het is even afwachten wat er gebeurt na de verwachte afvlakking in 2021, maar ik denk dat bij ongewijzigd beleid op de fiscale behandeling eigen woning en onze aflossingsstrategie wij ergens rond 2025 een omslagpunt bereiken. Onze eigen woning is dan geen aftrekpost meer, maar gaat ons inkomen verhogen. Gelukkig is daar voorlopig nog de Wet Hillen om dat te voorkomen. Maar de Wet Hillen wordt in 30 jaar afgebouwd naar nul. Ik schat overigens in dat het belastingstelsel, en dus ook de fiscale behandeling en het eigenwoningforfait, eerder hervormd gaat worden dan dat de afbouw van Hillen plaatsvindt. Dus hoe het er tegen die tijd echt uit gaat zien, daar hebben we nu nog geen idee van.

Box 1 in plaats van Box 3

Maar goed, de afgelopen jaren heeft onze woning ons dus netto een aftrekpost opgeleverd. Een belastingvoordeel. Op ons inkomen in Box 1. Maar dat is niet het enige voordeel…

Want we hebben bij aankoop eigen geld in de woning gestoken. En de afgelopen viereneenhalf jaar afgelost. De reguliere aflossing en de extra aflossingen. Dat is geld dat we anders grotendeels op een spaarrekening zouden hebben gezet. Of hebben belegd. Deels uitgegeven zouden hebben aan huur (daar kom ik straks op terug). Maar het merendeel van dat geld zou belast zijn tegen het tarief van de Vermogensrendementsheffing in Box 3. In plaats daarvan staat het nu in Box 1 bij te dragen aan een aftrekpost….

En daar bovenop hebben we, met dank aan de wilde woningmarkt, ook te maken met een forse stijging van de WOZ-waarde. Die ik gebruik als maatstaf voor de waarde van onze woning in mijn spreadsheets. Dat is fictief geld, dat weet ik, en het wordt pas echt geld als we onze woning zouden verkopen. En dan kan het tegenvallen, weet ik uit ervaring. Maar vooralsnog is het op papier een bijdrage aan ons vermogen die we helemaal niet zouden hebben als we Geldnerd HQ niet gekocht zouden hebben, en waar we geen belasting over betalen.

Het is zichtbaar in de grafiek met de verschillende componenten in de waarde van onze woning.

En dat gaat om veel geld. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2021 was het iets meer dan de helft van het vermogen van Geldnerd.

Kopen versus Huren

Een huis kopen is financieel op allerlei manieren aantrekkelijker dan een huis huren. Geen wonder dat veel mensen nu het gevoel hebben dat ze de boot gemist hebben. En geen wonder dat veel mensen instinctief in verzet komen als iemand voorstelt om de groeiende ongelijkheid tussen kopers en huurders eens aan te pakken. Nederland is en blijft ingericht op economische groei en een koophuis blijft een ‘heilig huisje‘. Je bent immers een sukkel als je geen huis koopt? Dat lijkt langzaam maar zeker een onhoudbaar statement te worden. Zelf ben ik erg benieuwd wat een nieuw kabinet gaat doen met de fiscale behandeling van de eigen woning. Het regent momenteel in deze tijden van kabinetsformatie adviezen over dit onderwerp wat ook altijd weer dankbaar voer voor blogposts is.

Geldnerd gaat huren?

Toen ik de rekensommetjes besprak met Vriendin kwam zij met het idee om eens te kijken hoe onze situatie zou zijn als we gehuurd hadden. Meer specifiek met een redeneerlijn dat de echte uitgaven aan onze eigen woning gelijk zijn aan de eigenaarsdelen van OZB, rioolheffing, waterschap, VVE en onderhoudsreservering, en onze hypotheekrente. De rest (aflossing) is namelijk vermogensopbouw. In stenen weliswaar, maar toch vermogen. Als ik die echte kosten bij elkaar optel en door 12 deel kom ik dus op het bedrag dat wij maandelijks aan huur zouden mogen uitgeven om financieel niet slechter af te zijn dan nu.

Die exercitie was vrij eenvoudig te maken. Dat komt uit op een bedrag van minder dan € 700 per maand. Daar huur je in Geldnerd City een bezemkast voor. Waar Vriendin en ik ook niet voor in aanmerking zouden komen, want ons inkomen is te hoog (voor huur tot € 976 / maand heb je hier een huisvestingsvergunning nodig). Het appartement twee deuren verderop staat te huur. Even groot als de onze, ook een tuin. Die kost € 2.250 per maand….

Ook voor particulieren is een koopwoning een slimme investering, concludeerde het NRC onlangs. Je wordt vanzelf rijker door de fiscale behandeling van de eigen woning en door af te lossen. Als de huizenprijzen blijven stijgen krijg je er zelfs overwaardevermogen bij. Twee probleempjes. Ten eerste, dat overwaardevermogen komt pas vrij als je weer verkoopt. En meestal koop je dan iets duurders en groters terug en ben je dat geld meteen weer kwijt. Ten tweede: woningprijzen kunnen ook dalen…

Hoe rijk word jij van jouw koopwoning? Of heb je de boot gemist?

Hypotheekupdate voorjaar 2021 – Mijlpaal!

  • Berichtcategorie:Wonen

Saai is goed, en onze lineaire hypotheek is en blijft het saaiste financiële product dat er bestaat. En de reis naar financiële onafhankelijkheid is een zaak van lange adem. Die twee dingen komen bij elkaar in mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. De vijfde keer alweer. Veel kleine stapjes maken één grote…. Dat hoop ik jullie te laten zien door je elke keer weer mee te nemen in onze reis. Gewoon beginnen en volhouden, dan kom je ergens.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze werkwijze is en blijft simpel en doeltreffend. We lossen maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. Daarnaast maken we gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 475 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

In de grafiek kun je ook zien dat ik een keertje stout ben geweest. In oktober heb ik € 100 te weinig afgelost in de sneeuwbal (het ‘deukje in donkergroen’). Dat was een kleine liquiditeitsactie omdat we een dure maand hadden met ons hondje. Maar Vriendin was er niet blij mee toen ik haar dat (achteraf) vertelde, en het was natuurlijk ook niet noodzakelijk. Daarom heb ik in november € 100 extra afgelost om het weer recht te trekken.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

Deze maand bereiken we de volgende mijlpaal. Het punt waar de maandelijkse sneeuwbal structureel hoger wordt dan de rente die we elke maand betalen. Je ziet de rode lijn in onderstaande grafiek namelijk het lichtblauwe gebied in dalen. De rente is dus nu de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 34,8% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2020: 30,6%). Meer dan een derde afgelost in iets meer dan vier jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 36,8%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 42,1% in het najaar van 2020. En om de voortgang nog wat verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar dat schreef ik een jaar geleden ook, en 6 maanden geleden ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hij zit er weer op, mijn saaie blogpost. Maar valt het jou ook op dat de lijntjes consequent elke 6 maanden een stukje opschuiven, de goede kant op? Een stukje zichtbare vrijheid erbij?

WOZ stijgt rustig verder

  • Berichtcategorie:Wonen

Begin februari kwam de aanslag voor gemeentelijke belastingen weer binnen. Met dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde. Belangrijk omdat we die gebruiken voor de waardering van onze woning in de berekeningen van ons vermogen.

Vorig jaar ging de WOZ-waarde door het dak heen met een stijging van 11,5%. Zo gek werd het dit jaar niet. De gemeente verhoogde de WOZ-waarde van onze woning met een bescheiden 7,5%. Dat is overigens nog steeds een hele grote hoop geld hier in het westen van Nederland. Het is ongeveer het bedrag dat Geldnerd en Vriendin samen gespaard hebben gedurende het hele vorige jaar. In de huidige woningmarkt is de waarde-ontwikkeling van de eigen woning een belangrijk onderdeel van vermogensgroei. En dat vergroot dan ook weer de tegenstelling tussen huurders en woningeigenaren.

Ik heb uiteraard ook weer meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering zijn inderdaad van gelijkwaardige woningen, en ook nu lijkt het weinig zin te hebben om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge om bezwaren te voorkomen.

In onderstaande grafiek(en) zie je het netto effect van deze WOZ-waardering op de situatie van onze woning Links de situatie in januari 2021 op basis van de oude WOZ-waarde, en rechts de situatie in januari 2021 op basis van de nieuwe WOZ-waarde. De overwaarde is inmiddels 21,4% van de totale waarde van onze woning (was: 15,6%).

En ook leuk, het verschil tussen de (WOZ-) waarde van onze woning en de resterende hypotheek wordt ook steeds groter. Door de stijging van de WOZ daalt de Loan-to-Value Ratio in één keer van 40,3% naar 37,5%.

Allemaal nutteloze papieren rijkdom in stenen. Inmiddels weten we natuurlijk dat de huizenprijzen ook in 2020 rustig door zijn gestegen, ondanks corona en de economische perikelen die daaruit voortgekomen zijn. Ook begin 2022 verwacht ik dus nog een verdere stijging van de WOZ-waarde, want de peildatum wordt dan 1 januari 2021. Ach ja, en als het ooit weer omkeert en de huizenprijzen gaan weer dalen, dan is de overwaarde een mooie buffer voordat die daling echt in ons vermogen gaat bijten…

Hoe is het met de WOZ-waarde van jouw woning?