Geldnerd.nl

Bloggen over persoonlijke financiën

Tag: hypotheek (page 1 of 4)

Integraal Vermogensdashboard

Met mijn spreadsheets houd ik mijn persoonlijke financiën goed in de gaten. De financiële administratie, mijn beleggingsadministratie, en de stand van het huis. Jaarlijks maak ik mijn balans op. De afgelopen jaren heb ik mijn spreadsheets ook behoorlijk uitgebreid. Vooral met rapportages. Hoe staat het huis ervoor? Rapportages en grafieken over mijn beleggingen. Die ik onder andere gebruik in mijn kwartaalrapportages.

Maar één ding ontbreekt nog. Een integraal dashboard. Waar ik in één oogopslag kan zien hoe ik ervoor sta. Want daarvoor moet ik nu nog gegevens uit meerdere bronnen combineren. En daardoor mis ik soms overzicht.

Een voorbeeld: ik wil naast de omvang ook graag de opbouw van mijn vermogen in de gaten houden. Wat zit er in ons huis, wat is er in cash, en wat zit er in de beleggingen? En die laatste categorie dan liefst ook nog uitgesplitst in aandelen en obligaties. En dat dan ook uitgezet in de tijd, zowel in bedragen als in percentages. Op die manier houd ik zicht op mijn risicoprofiel. Maar daarvoor moet ik nu gegevens uit mijn financiële administratie en beleggingsspreadsheet handmatig combineren. Dat past uiteraard niet bij mijn ‘alles geautomatiseerd’ principe…

De afgelopen periode heb ik nagedacht wat ik zo allemaal op mijn Integrale Vermogensdashboard zou willen zien. Naast het bovenstaande, in elk geval ook:

  • Een overzicht van mijn vermogensopbouw per valuta. Naast Euro’s heb ik immers ook beleggingen in Amerikaanse dollars. En in het verleden heb ik ook beleggingen in andere valuta gehad. Het is goed om een beetje in de gaten te houden hoe de valuta-verhoudingen in mijn vermogen liggen.
  • Van ons huis wil ik de huidige waarde zien waar ik mee reken, nu nog de aankoopwaarde, maar binnenkort de WOZ-waarde. En ik wil het nog af te lossen deel van de hypotheek zien. En natuurlijk de stand van mijn grote en kleine buffer. De grote buffer bevat genoeg geld om 6 maanden normaal te kunnen leven, en de kleine buffer is bedoeld voor grotere, geplande uitgaven waar ik gedurende het jaar voor spaar.

Verder wil ik graag een aantal belangrijke specifieke indicatoren zien, bijvoorbeeld:

  • Het ontvangen dividend
  • Return on Investment
  • XIRR
  • Spaarpercentage

Tsja, en als mijn gedachten dan eenmaal hun gang gaan, dan wil ik ook echt een compleet beeld. Dus wil ik ook de stand van mijn pensioen zien, en de AOW. Met daarnaast de stand van mijn vermogen, en mijn gemiddelde maandelijkse uitgaven, kan ik in één oogopslag zien hoe ik ervoor sta in mijn reis naar onafhankelijkheid.

Deels zijn het dingen die ik over een periode bekijk: het laatste jaar, het laatste kwartaal, of YTD (Year-To-Date, het lopende jaar tot nu toe). Maar deels zijn het ook momentopnamen: wat is de stand nu, of op een specifieke datum? Hoe ik dat in één rapport kan weergeven, daar moet ik ook nog even over nadenken.

Heb jij een dashboard? En zo ja, welke gegevens staan erin?

En hoe moet dat er dan uit gaan zien? Daar moet ik nog over nadenken, maar ondertussen ben ik al wel een beetje aan het ‘klooien met Excel’:

Risico-opslag eraf

Bij het kopen van Geldnerd HQ hebben we een aardig bedrag aan eigen geld ingezet. En vorig jaar hebben we maximaal afgelost. Een van de doelstellingen hierbij was om de Loan-To-Value ratio van onze hypotheek beneden de 65% te krijgen. Want dan zou de laatste risico-opslag eraf kunnen. En dat scheelt nog weer 0,2% rente op jaarbasis.

Wat een risico-opslag is, dat ga ik niet uitleggen. Dat heeft Lekker Leven Met Minder onlangs heel goed gedaan. Het kan behoorlijk lonen om ‘minder riskant’ te zijn voor je hypotheekverstrekker.

Eind vorig jaar verwachtte ik dat we wel ongeveer op de grens van 65% zouden zijn. Maar ja, onze hypotheekverstrekker wil graag recent bewijs van die waarde zien. En dat kan op twee manieren, door een WOZ-waarde of door een taxatie van de woning. Dat laatste kost weer geld, dus ik besloot even af te wachten totdat we de WOZ-beschikking van de gemeente zouden ontvangen.

En die kwam begin maart. Daarmee bleken we op dat moment een Loan-To-Value ratio van 65,06% te hebben. Oftewel, met onze aflossing van eind maart duiken we onder de grens van 65%. Dus heb ik afgelopen week contact opgenomen met onze hypotheekverstrekker. De renteverlaging wordt in onze eerstvolgende betaling, eind april, verwerkt. Dat scheelt ons € 54 per maand, oftewel ruim € 12.000 gedurende de resterende looptijd van onze rentevaste periode. Een mooie bijdrage aan de extra aflossing op onze hypotheek.

Betaal jij nog risico-opslagen in jouw hypotheekrente?

Wat ik geleerd heb als huiseigenaar (2)

Onlangs deel 1 van mijn carrière als huiseigenaar, met daarin de periode 1997 – 2012 met mijn aflossingsvrije hypotheken en de echtscheiding. Vandaag deel 2, over de periode van 2012 tot heden.

Verhuisbewegingen

Voor mij volgde na de echtscheiding een periode van huren. Ik heb twee gemeubileerde appartementen gehad. Niet de goedkoopste optie, wel praktisch en flexibel. Ik heb er dan ook geen spijt van. Ik kwam Vriendin tegen, en eind 2013 vertrokken we samen naar het Verre Warme Land. Omdat we wisten dat het verblijf daar tijdelijk zou zijn, hebben we ook daar gehuurd. En bij terugkomst naar Nederland kwam er ook een tijdelijk gemeubileerd appartement. Alles bij elkaar veel verhuisbewegingen.

Kopen met een lineaire hypotheek

Terug in Nederland begon ook de zoektocht naar een meer permanent plekje. Ook nu weer op zoek naar een koopwoning. En die vonden we in oktober 2016. Geldnerd HQ, waar we wonen sinds december 2016. Met een eenvoudige lineaire hypotheek waardoor de maandlasten elke maand met een paar Euro afnemen. Want je lost maandelijks hetzelfde bedrag af, dus betaal je elke maand rente over een iets lager bedrag. Het past bij onze levensfase, waarbij we niet meer verwachten dat onze salarissen drastisch zullen stijgen. De hypotheekdocumenten heb ik van voor naar achter en van achter naar voren gelezen. Een heel verschil met 1997 en de aanschaf van mijn eerste appartement.

We hebben geen overlijdensrisicoverzekering. Die is niet nodig. Vriendin en ik hebben elkaar aangemeld voor Nabestaandenpensioen bij ons pensioenfonds. Het bedrag dat we hier jaarlijks uit zouden krijgen is meer dan voldoende om aan de hypotheekverplichtingen te voldoen. Dat was de hypotheekverstrekker met ons eens, dus ze hebben niet aangedrongen.

De hypotheekrente bedraagt 2,41% en staat voor 20 jaar vast. Zekerheid en voorspelbaarheid. Ongeveer 30% van de aankoop is met eigen geld gefinancierd. En afgelopen jaar hebben we maximaal extra afgelost, 10% van de hypotheeksom. Komende maand bereiken we het punt waar de hypotheek minder dan 65% van de WOZ-waarde bedraagt. Er staat al een reminder in mijn agenda om dan meteen contact op te nemen met de hypotheekverstrekker. Want dat scheelt nog weer 0,2% op de rente, en voor de komende 18,5 jaar levert dat nog een leuk bedrag op. Dat we dan weer in de aflossing kunnen steken.

Tenslotte

Toen ik het zo allemaal eens uitschreef was het toch best wel confronterend, mijn wooncarrière. Of beter gezegd: mijn hypotheekcarrière. Terugkijkend heb ik behoorlijke risico’s gelopen. En dat vonden we normaal. Iedereen ging erin mee, ook de hypotheekverstrekkers. Die hebben er ook goed van geprofiteerd, als ik kijk naar alle overlijdensrisicoverzekeringen en administratiekosten en beheerkosten en beleggingskosten die ik de afgelopen 20 jaar betaald heb. In die zin ben ik blij dat de teugels strakker zijn aangetrokken.

Een paar dingen hebben mij ‘gered’. Op het eerste appartement heb ik in relatief korte tijd (4 jaar) behoorlijke winst gemaakt. Mijn tweede appartement heeft me fors geld gekost. Grotendeels door eigen domme keuzes, en door de pech dat ik moest verkopen tijdens de crisis. Dat kan gebeuren natuurlijk. Dat we precies het goede moment kozen voor de omzetting van beleggen naar sparen is een zeer gelukkige toevalstreffer geweest. En gelukkig waren we toen al stevig aan het sparen, waardoor de echtscheiding financieel soepel afgewikkeld kon worden.

Nu voel ik mij comfortabel. De hypotheek is lineair, dus hebben we dalende maandlasten. We zijn bezig met extra aflossen. En de waardestijging in 2017 heeft al voor een prijsbuffer gezorgd. Hopelijk stijgen de prijzen nog even verder door. Dan kunnen we daarna wel een dalinkje hebben.

Hoe is jouw hypotheekcarrière tot nu toe verlopen?

Hypotheekspreadsheet online

Regelmatig krijg ik vragen over de grafiek die ik gebruik om de stand van zaken rond de aflossing van mijn huis bij te houden, zie onderstaand. Uiteraard heb ik hiervoor een spreadsheet, of liever gezegd: een werkblad in de gezamenlijke administratie van Vriendin en mijzelf. En die wordt automatisch bijgewerkt als de maandelijkse afschrijving door de bank heeft plaatsgevonden.

Op verzoek van diverse lezers heb ik mijn hypotheek-pagina apart beschikbaar gemaakt, je kunt ‘m hier downloaden. Hij maakt gebruik van twee eenvoudige Visual Basic functies, die uiteraard ook zijn inbegrepen in de spreadsheet. En de spreadsheet bevat ook mijn grafiek.

Hoe houd jij jouw hypotheek en aflossingen bij?

Extra aflossing hypotheek

Deze week is ‘ie verwerkt. De tweede extra aflossing op onze hypotheek in dit jaar. Daarmee hebben we voor 2017 het maximum bedrag bereikt dat afgelost mag worden zonder extra kosten. In totaal verlaagden we onze bruto maandlasten dit jaar met € 200 door de extra aflossingen.

Bijkomend voordeel, we hebben nu het punt bereikt waarop de hypotheek minder dan 65% van de waarde van het huis vertegenwoordigt. Dat betekent dat er nog weer 0,2% van de rente af kan. De rente bedraagt dan 2,21% bruto voor de komende 19 jaar, 1,55% netto in onze situatie. Maar daarvoor moet ik de bank nog wel even een taxatierapport sturen waaruit de huidige waarde blijkt, of een WOZ-waarde. Eerst maar even kijken wat de WOZ begin volgend jaar doet, en anders laten we een taxatie doen.

Over deze grafiek en hoe je ‘m kunt maken heb ik eerder een blogje geschreven.

Ik heb nog wel even getwijfeld of aflossen nu wel de beste optie was voor mijn geld. Inmiddels zit er behoorlijk wat eigen geld van Vriendin en mijzelf in het huis. Daarnaast maak ik op de beurs een beter rendement dan dat de hypotheek mij kost. Maar uiteindelijk hebben we besloten om toch de maximale aflossing te doen. Want het verlaagt de maandlasten, geld dat we weer in kunnen zetten voor verdere aflossing of voor sparen / beleggen. Het is dus hoe dan ook goed voor onze eigen financiële situatie.

Hoe is het met jouw huis?

In herhaling vallen

Ga ik nu in herhaling vallen? Weer schrijven over die almaar stijgende consumptie? Over adviezen aan de regering die ons in staat stellen om vooral veel te blijven lenen? De nog immer stijgende schulden van huishoudens, waarbij ook in Nederland de totale schuld hoger is dan het BBP?

Nee, laat ik dat niet doen. Me hier kwaad over maken helpt toch niet. De mensheid stoot zich nu eenmaal graag bij herhaling aan dezelfde stenen.

Maar dan ook niet bij mij komen klagen bij de volgende crisis hoor!

Wat vind jij er nou van?

Woningmarktgekte

Gaan we weer juichend naar de volgende financiële afgrond? Volgens het nieuwe kabinet hebben we Vertrouwen in de Toekomst (mits we allemaal de Nachtwacht gaan bekijken en het Wilhelmus leren zingen). Consumptie stijgt tot ongekende hoogte en er wordt weer meer geleend. En volgens de altijd neutrale en belangenvrije Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn de huizenprijzen in een jaar tijd 18 procent gestegen in Geldnerdstad, las ik onlangs.

Doemdenker als hij is, heeft Geldnerd weer visioenen van de jaren vóór de financiële crisis. Geldnerd en Ex hadden een appartement, en Geldnerd hield nauwgezet een spreadsheet bij met alle te koop staande appartementen in het complex. Elke week werd de spreadsheet bijgewerkt met nieuwe verkoopinformatie. En elke keer als ik mijn Balans bijwerkte zette ik weer een hoger bedrag aan woningwaarde bij mijn bezittingen. We hadden een spaar/beleggingshypotheek (waarvan we het beleggingsdeel gelukkig op tijd omgezet hebben in sparen), dus ook die waarde nam gestaag toe. Het moge duidelijk zijn, mijn Eigen Vermogen, het verschil tussen mijn bezittingen en mijn schulden, spoot omhoog. Fictief in elk geval wel. Toen brak de crisis uit, en kwam er een echtscheiding. Eerst wilden we het appartement verkopen, maar Ex vond het enige bod veel te laag. Uiteindelijk heeft zij het appartement tegen een hogere waarde van mij overgenomen, ik was toen al lang verhuisd. En mijn Eigen Vermogen was weer terug op een veel lagere, maar wel reële waarde.

En het kan nu dus weer! Mezelf rijk rekenen. In de balans per 31 december 2017 kan ik een hogere waarde van het huis opnemen. Aankoopwaarde plus een percentage. 18 procent. Of misschien 10 procent, als ik voorzichtig ben? Dat levert een mooie ‘boost’ van het eigen vermogen op zonder dat ik er een Euro voor hoef te sparen.

Maar dat doe ik dus niet meer. Want daarmee houd ik mijzelf alleen maar voor de gek. Ik heb er een tijdje over nagedacht en laat het huis voorlopig lekker op de aankoopwaarde staan. Als de WOZ-waarde ooit hoger wordt dan de aankoopwaarde (of juist weer gaat dalen…), dan zie ik wel verder. En dan wacht ik ook nog even hoe de effecten van de kabinetsplannen met de hypotheekrente-aftrek (HRA) uit gaan vallen, en ook de voorgenomen afschaffing van de wet-Hillen. Gelukkig hebben we de HRA op geen enkele manier meegenomen in de berekeningen bij de aanschaf van ons huis. Ik vind al langer dat de overheid een onbetrouwbare partner is voor je eigen langere-termijn planning. Die afschaffing van de wet-Hillen zou ik wel vervelend vinden, want dat verandert het financiële plaatje voor na de volledige aflossing van onze hypotheek. Maar we kunnen nu even niet anders dan afwachten.

Hoe rijk reken jij jezelf?

Babyboomer perspectief

Op mijn stukje over de pensionado-opstand kreeg ik een onverwachte reactie. Namelijk van mijn ouders. Ik weet al een tijdje dat ze hier meelezen, soms maken ze een opmerking. Maar nu was het een uitgebreide reactie via de e-mail. Eigenlijk een soort financieel levensverhaal van de baby-boomer generatie. Met een aantal interessante perspectieven. Dus met instemming van mijn ouders heb ik hun reactie omgewerkt naar een blogje.

Mijn ouders zijn geboren aan het eind van de Tweede Wereldoorlog. Echte ‘baby-boomers’ dus. Opgegroeid in de tijd van de wederopbouw. Hun financiële leven begon eigenlijk echt in de jaren ’60 van de vorige eeuw. Mijn ouders konden (moesten) met 15, 16 jaar gaan werken en ’s avonds opleidingen en cursussen volgen die ze zelf dienden te betalen.

Mijn vader moest ook nog 2 jaar in militaire dienst, omdat we er van uit gingen dat de Russen langs zouden komen. Die diensttijd werd betaald, het geweldige salaris was eerst 0,50 gulden (€ 0,20) per dag en werd later fl. 1,00 (€ 0,45) per dag.

Midden jaren ’50 werd de Algemene Ouderdomswet (AOW) geïntroduceerd. Vanaf het moment dat zij werken betaalden mijn ouders de AOW voor de oudere generatie(s). Sinds 2002 is het zo dat mensen die AOW ontvangen een deel daarvan zelf financieren via de gewone belasting die zij betalen. En mijn ouders hebben pas sinds 2010 AOW, dus zij betalen ook mee aan hun eigen AOW.

Mijn ouders betaalden de opleiding van hun kinderen (nogmaals dank daarvoor!), losten de hypotheek van hun huis af en bouwden en passant ook nog een pensioen op voor ‘later’, als ze 65 jaar zouden worden.

Hier vind ik mijn ouders overigens niet zielig. Mijn vader werkte, en dat was toen al uitzonderlijk, in een sector waar premievrij pensioen werd opgebouwd, en het grootste deel van zijn opbouwperiode waas dit gebaseerd op een eindloonregeling. Dat is dus wel iets rianter dan mijn opbouw waarvoor ik zelf ook premie betaal, en die gebaseerd is op een middelloonregeling

Die pensioenopbouw van mijn ouders werd belegd tegen rentepercentages tot 12 à 13 %. Dan groeit het wel beter dan nu tegen 0,0% en een heel klein beetje.

Nu werken beide partners, maar vroeger werden vrouwen ontslagen als ze trouwden en/of zwanger werden. Mijn moeder is inderdaad ontslagen toen ik in aantocht was. Er bleef dus een éénverdiener over. Veel vrouwen bouwden hierdoor geen pensioen op, ook al omdat vrouwen pas vanaf 30 jaar in het pensioenfonds opgenomen konden worden. Pas veel later, toen Geldnerd naar de middelbare school ging, is mijn moeder weer echt toegetreden tot het arbeidsproces. En ook weer een beetje ‘eigen pensioen’ op gaan bouwen. Maar niet voldoende om ‘economisch zelfstandig te zijn’, iets wat sinds de jaren ’80 langzaam overheidsbeleid werd. En tot op de dag van vandaag een uitdaging is in dit soms nog erg ouderwetse landje van ons.

Sinds het pensioen inging bleek de indexering ervan voor mijn ouders niet gegarandeerd, het nominale pensioen zelf ook niet. Dat merk ik zelf ook, ik heb in de opbouw al een procent of 15 aan indexering gemist. Daar heb ik nu geen last van, dat merk ik pas als ik met pensioen ga. Maar mijn ouders merken het wel. Net als de stijgende zorgkosten, het eigen risico dat gestegen is van € 150 in 2008 naar €
400 in 2018.

Nu wordt er gezocht naar nieuwe manieren om pensioenen goedkoper te maken. Gelukkig hopen ook mijn ouders dat onze generatie(s) een stabiel pensioen zullen krijgen. Want op een stevige erfenis reken ik niet, ik hoop dat ze alles op kunnen maken.

Hoe zag het financiële leven van jouw ouders er uit?

Alles zal ooit ineenstorten

Maak je geen zorgen, dit is geen ‘Dr. Doom’ berichtje. Maar de titel slaat wel op een gedachte die door mijn hoofd schoot toen ik afgelopen weekend discussieerde met ‘ex-lurker’ en sinds kort ‘the HOT-test man in blog-business’ Chris… De discussie startte naar aanleiding van mijn berichtje over studenten die lenen om te sparen, en focuste vooral op huizen en hypotheken.

Chris wijst er terecht op: schuld is schuld. Zijn intuïtie is dan: aflossen. Dat ben ik grotendeels met hem eens. Maar veel mensen, ik ook wel, kijken toch anders naar de hypotheek. Enerzijds wil ik ‘m zo snel mogelijk aflossen, want ‘schuld is slecht’ en het zou schelen in de maandlasten. Maar de rente op mijn hypotheek is laag, zo laag dat ik zelf beter rendement kan halen op mijn eigen geld. En als ik ‘alleen maar aflos’ houd ik geen geld over om mee te beleggen, en beleggen geeft mij veel meer het gevoel dat ik ‘actief met mijn geld bezig ben’. Dat is allemaal tussen de oren, dat weet ik, maar het is wel tussen mijn oren…

Bovendien: Als je een huis koopt en daar een hypotheek voor neemt, dan staat er iets van waarde tegenover. Dat huis namelijk. Niet om er zoveel mogelijk rendement op te halen, maar het heeft wel een zekere waarde. En het wordt elke maand een beetje meer van mij. De hypotheeklast knip ik ook in tweeën: de rente is een uitgave, en de aflossing beschouw ik als sparen. Lenen om te consumeren, dat vind ik geen goed idee. Een reis maak je en dan is het geld weg (maar de herinnering blijft), en zelfs een auto daalt zo snel in waarde dat ik het als een consumptie-artikel beschouw. Als ik lees dat mensen dat doen met hun studielening, dan word ik een beetje onrustig.

Een huis is ook een kostenpost en ook een consumptie artikel, ondanks de waarde. Naast aflossing moet ik inderdaad ook de uitgaven voor groot onderhoud meerekenen in wat ik ‘in het huis stop’, maar dan nog is het mijn enige bezit waarvan ik verwacht dat ik er ooit in mijn leven (de timescope van mijn financiën) in elk geval een substantieel deel van het geld dat ik erin steek ook weer terug krijg. Verder gebeurt dat misschien met bijzondere kunstvoorwerpen en dergelijke (die ik overigens niet bezit). In die zin is een huis eerder een speculatief bezit dan een investering. Mijn huis zal een keer omvallen of worden gesloopt, maar niet zolang ik het bezit en onderhoud. Alles zal ooit ineenstorten, maar uiteindelijk is het een kwestie van de tijdslijn die je hanteert.

Ook hier zie je weer dat emotie het meestal wint van verstand. Chris’ emotie is zo spoedig mogelijk alle schuld aflossen ondanks een lager verwacht rendement. Mijn emotie wordt heen en weer geslingerd tussen aflossen en (meer) rendement op eigen vermogen. Wat we met elkaar gemeenschappelijk hebben is dat we ons huis niet als investering zien. Die fout heb ik ooit wel gemaakt. In 1997 kocht ik een appartement dat ik 4 jaar later met 50% winst verkocht. Dat heb ik heel lang ook verwacht van mijn daaropvolgende appartement, maar dat bleek met een min of meer gedwongen verkoop in mijn echtscheiding in 2012 toch een beetje tegen te vallen. Timing is ook belangrijk, zullen we maar zeggen.

Ik zie het huis in elk geval niet als investering. Maar het is wel heel anders dan een ‘consumptie-artikel’ als een reis of een auto. Bovendien, ik moet ergens wonen (liever niet onder een brug). En wat ik echt uitgeef aan mijn huis (rente op hypotheek, G/W/L, belastingen, et cetera) kost mij in de huidige situatie veel minder dan de huur van een vergelijkbaar object. In die zin vind ik het huis eerder een ‘vooralsnog niet onverstandige consumptie-beslissing’.

Ik geniet van discussies als deze. Het helpt me om mijn eigen gedachten te ordenen en aan te scherpen. Dankjewel Chris!

Hoe kijk jij naar je huis?

Stand van het huis

Of eigenlijk kan dit blogje ook wel ‘Klooien met Excel – deel zoveel’ heten. In mijn spreadsheet zit uiteraard ook een tabblad waarop ik de stand van de aflossing van het huis bijhoud. En onder het motto ‘een plaatje zegt meer dan duizend cijfers’ heb ik daar ook een grafiekje voor gemaakt. Waarin ik keurig kan zien hoeveel eigen geld we in het huis gestoken hebben, wat we inmiddels hebben afgelost, en wat er nog aan hypotheek resteert. De grafiek wordt uiteraard automatisch bijgewerkt als er weer een betaling naar de hypotheek is gegaan.

Voor de huisjesvorm van de grafiek heb ik gebruik gemaakt van deze tip.

Hoe staat het met jouw huis?

Older posts

© 2018 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑