Geldnerd.nl

Blog over (financieel) bewust leven

Tag: hypotheek (page 1 of 5)

Hypotheekupdate zomer 2019

Nu het jaar ruimschoots halverwege is, wordt het wel weer eens tijd voor een hypotheekupdate. Alhoewel onze lineaire hypotheek eigenlijk heel saai is. Maar hij is er nog steeds en we gaan stug door met (extra) aflossen. En saai is eigenlijk heel goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen.

Eerder heb ik al geschreven over onze ‘sneeuwbal’. Dat principe passen we nog steeds consequent toe. En eerder dit jaar heb ik ook nog eens uitgelegd hoe we omgaan met de waarde van het huis. Wat is er sindsdien allemaal gebeurd?

Nou, niet zo heel veel. We hebben elke maand de rente en aflossing betaald die de bank van ons verlangt. We hebben elke maand de steeds groter wordende sneeuwbal afgelost. En we hebben elke maand de extra aflossing gedaan die we gestart zijn toen de buffer vol was. Heel saai, heel consequent. En met effect.

Als reminder nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd

Onze maandelijkse extra aflossing, de optelsom van onze sneeuwbal en het bedrag dat we niet meer sparen maar aflossen, is ruimschoots hoger dan de reguliere aflossing gebaseerd op de resterende looptijd van 27,5 jaar. Die reguliere aflossing wordt door onze extra aflossingen ook elke maand lager, want onze looptijd verandert niet. Je ziet dan ook de optelsom van onze extra aflossingen harder stijgen dan de reguliere aflossing. En, nog niet heel goed zichtbaar in de grafiek maar wel in de cijfertjes in mijn spreadsheet, ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af.

In absolute zin zijn onze maandlasten constant. Normaliter is dat niet zo bij een lineaire hypotheek, doordat je elke maand hetzelfde bedrag aflost betaal je elke maand iets minder rente. Maar dat bedrag steken we in de extra aflossing, onze ‘sneeuwbal’. In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is slecht, dus ‘rood’).

In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand een extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En dan onze sneeuwbal. De simpelste grafiek, maar wel mijn favoriet. Omdat het laat zien wat er gebeurt als je gewoon doorgaat. Elke maand is de sneeuwbal weer een stukje groter. Inmiddels halen we met onze aflosstrategie elke maand € 7 – 8 van de rente en aflossing af, die we dan weer terug stoppen in de sneeuwbal, en de maand erop dus ook extra aflossen. Zo wordt het effect elke maand groter.

En hoe is de situatie van ons huis nu? Onze Loan-to-Value ratio, oftewel in onze definitie de resterende hypotheek gedeeld door de meest recente WOZ-waarde, bedraagt 52,5%. Dat was eind 2016 nog 71,8%.

Alle grafieken zitten standaard ingebouwd in mijn hypotheekspreadsheet. Die kun je (nog?) niet downloaden, misschien komt dat nog eens. Maar als je op zoek bent naar leuke tools om te spelen met jouw eigen hypotheeksituatie, kijk dan vooral ook eens naar de tools van Geld Is Tijd.

Prognose

In het huidige tempo zijn we over 10 jaar hypotheekvrij, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Op het moment dat we hypotheekvrij zijn, zouden de uitgaven van ons gezamenlijke huishouden halveren. Ook zouden we allebei het bedrag dat we nu aan extra aflossing besteden beschikbaar krijgen om extra te sparen en beleggen. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar we hebben in elk geval een doel en een plan. En we liggen nu al ver voor op het oorspronkelijke aflossingsschema.

Hoe is het met jouw hypotheek?

error

Sneeuwbaleffect in beeld

In de wereld van de financiële bloggers gaat het vaak over de sneeuwbal. Een verschijnsel dat door klimaatverandering steeds zeldzamer wordt, maar dat is dan ook niet het soort sneeuwbal waar het over gaat. Het gaat om het sneeuwbaleffect, het verschijnsel waarbij een gebeurtenis zichzelf steeds verder versterkt, te vergelijken met een sneeuwbal die bij het bergafwaarts rollen steeds groter wordt en steeds sneller naar beneden rolt. Dat beeld klopt klopt in werkelijkheid dan weer niet, omdat door de wrijvingsweerstand van de sneeuw de bal al snel tot stilstand komt.

Maar in de financiële wereld kun je wel degelijk zichzelf versterkende sneeuwballen tegenkomen. Geldnerd en Vriendin zijn er ook eentje aan het ‘rollen’.

De sneeuwbal die wij aan het creëren zijn heeft betrekking op de aflossing van onze hypotheek. Zoals al vaker beschreven hebben wij een lineaire hypotheek. Dat betekent dat wij iedere maand een vast bedrag aflossen, en over het resterende openstaande bedrag rente betalen. Maar omdat het openstaande bedrag elke maand daalt, betalen we elke maand iets minder rente. Het scheelt niet veel, maar toch elke maand een paar Euro.

Sinds medio 2018 komt daar nog een tweede effect bij. Sinds de buffer ‘vol’ is, zijn we ook weer extra af gaan lossen. Elke maand maken Geldnerd en Vriendin een extra bedrag over naar de gezamenlijke rekening, en daarmee doen we een extra aflossing op de hypotheek. Daarmee maken we het onze hypotheekverstrekker wel wat moeilijker. Want daarmee wordt (omdat de resterende looptijd van de hypotheek niet verandert) het vaste bedrag dat we maandelijks af moeten lossen weer lager. Dit is dus een dubbel effect: we lossen hierdoor maandelijks een lager bedrag af, en we betalen nog weer wat minder rente per maand. Volg je het nog? Even in een schema:

Samen hebben de maandelijkse betalingen van reguliere rente en aflossing én de extra aflossing dus drie effecten, die er voor zorgen dat we elke maand minder betalen. Het totale effect is op dit moment ongeveer € 7 per maand, maar het loopt iedere maand verder op.

Soms denk ik dat we de looptijd zouden moeten verkorten, maar dat is dan weer ingewikkelder. Die is vastgelegd in de hypotheekakte, en dan zouden we naar de notaris moeten. Eigenlijk elke maand… Dat loopt teveel in de papieren. En het maakt me ook eigenlijk niet uit, we lossen maximaal extra af. In de huidige setting kunnen we daar ook nog eens een keer mee stoppen als dat door omstandigheden zou moeten of kunnen, en dan kunnen we wel profiteren van de effecten van de lagere maandlasten.

Maar goed, vooralsnog lossen we elke maand extra af. En profiteren we dus van de drie effecten uit het schema hierboven. Maar met die effecten doen we iets, en dat is het sneeuwbaleffect. Elke maand maak ik de extra aflossing een beetje hoger. De besparing van de voorgaande maand wordt toegevoegd aan de extra aflossing. Onze totale maandlasten blijven dus hetzelfde, maar een steeds groter stukje gaat naar de extra aflossing. Die daarmee zichzelf weer versterkt. En zo voort, en zo voort.

En er is zelfs nog een vierde effectje. Wij doen elke maand die extra aflossing, maar door het gebrek aan flexibiliteit van onze hypotheekverstrekker staat het eerstvolgende maandbedrag bij hen al vast. En daardoor betalen we elke maand net iets teveel rente (want we hebben al extra afgelost voordat zij incasseren). Het systeem van de hypotheekverstrekker corrigeert zichzelf daarbij wel, want na een aantal dagen verrekenen zij die teveel betaalde rente met de aflossing. Een extra extra aflossing, zullen we maar zeggen. het is maar dubbeltjeswerk per maand, maar wie het kleine niet eert is het grote niet weerd. De afgelopen 12 maanden scheelt het toch weer ongeveer € 5. Geld waar ik niets voor hoef te doen.

Uiteraard heb ik de berekening van de sneeuwbal ingebouwd in mijn spreadsheets. Die vertellen me dus elke maand keurig hoe hoog de extra aflossing moet zijn om de hele sneeuwbal mee te nemen. En, heel neurotisch, ik probeer dan toch elke maand een klein bedragje extra af te lossen. Afronden op het volgende tientje, zullen we maar zeggen. Al die kleine bedragjes bij elkaar schelen de komende 10 jaar toch weer een maandje extra aflossen.

Doe jij ook wel eens iets met sneeuwballen?

error

Geldstromen en taalpurisme

Soms, als ik iets wil overzien, dan ga ik tekenen. Zo is bijvoorbeeld mijn FIRE Calculator ontstaan, en ook de samenhang tussen mijn spreadsheets. Ook gebruik ik vaak een techniek genaamd Mindmapping om complexe dingen te ontrafelen, zowel in mijn werk als persoonlijk. Dat helpt me enorm. Het geeft overzicht en structuur, en overzicht geeft rust en ruimte om dingen op te pakken en op te lossen.

Naar aanleiding van mijn eerdere blogje over mijn aparte ‘potje’ voor het vervangen van gadgets zat ik zo eens na te denken over de verschillende geldstromen in mijn leven. Dat heb ik proberen te tekenen. En toen besefte ik onder andere dat ik veel meer gebruik maak van het potjessysteem dan ik dacht.

Trouwens even over dat ‘beseft’: heel vaak lees ik ergens ‘ik besefte mij dat’. Fout, beste mensen… Het is ‘ik realiseerde mij dat’, of het is ‘ik besefte dat’. Zich realiseren, versus beseffen. Alhoewel het schijnt dat ‘ik besef me’ in de 14e eeuw wel de norm was. Dus als je ‘ik besef me’ zegt ben je een Middeleeuwer? Ik ben in elk geval best wel een taalpurist…

Maar goed, we dwalen af. Ik heb het over mijn geldstromen en mijn potjes. Mijn tekening vind je, ietwat opgeleukt, hieronder.

Het merendeel van de stromen gebeurt middels automatische overboekingen zodra het salaris binnenkomt. Daar zitten dan nog wel twee handmatige acties achter. De eerste is het geven van de opdracht voor de extra aflossing op de hypotheek, de reguliere aflossing incasseert de hypotheekverstrekker elke maand automatisch. De tweede handeling is met het geld op de beleggingsrekening ook fondsen bijkopen, daarbij geadviseerd door de balanceertool in mijn beleggingsspreadsheet.

Ook de bijdrage aan de potjes voor de (door mij jaarlijks betaalde) zorgpremie en het voorzieningenfonds voor gadgets verlopen automatisch. Mijn reguliere contant geld buffer is vol, inclusief een apart potje voor bijzondere uitgaven die ik nog verwacht (waaronder de belastingaanslagen over mijn periode in het Verre Warme Land, ik heb nog steeds niets gehoord).

Als de buffer aangesproken zou worden dan gaat het overschot aan liquiditeit omgeleid worden naar de Contant Geld – Buffer. Net zolang tot de buffer weer ‘vol’ is.

Over de bijdrage aan de gezamenlijke huishouding heb ik recent nog geschreven. Vanuit mijn eigen inkomen beschouw ik dat als normale uitgave.

Niet meegenomen zijn het vakantiegeld en de eindejaarsuitkering. Mijn spaarpercentage haalt nog geen 50%, terwijl in bovenstaande figuur ruim 53% naar dingen stroomt die in het spaarpercentage meegaan. Dat komt dus omdat ik van het vakantiegeld en de eindejaarsuitkering een groter deel uitgeef. In 2016, 2017 en 2018 was dat het geval door de aanschaf en inrichting van ons huis, en de inrichting van de tuin. Ik ben benieuwd hoe dat in 2019 zal gaan. Ik voorzie dit jaar geen grote uitgaven, in elk geval geen uitgaven waar ik geen ‘potje’ voor heb. Maar wel vakantie, daar snakken we inmiddels naar.

Eigenlijk is mijn situatie nog best wel eenvoudig. Het lijkt me een stuk ingewikkelder als je meerdere en/of niet constante inkomsten hebt, bijvoorbeeld als je ondernemer bent. Heb jij jouw geldstromen in beeld?

error

Bijdrage in de gezamenlijke huishouding

Geldnerd en Vriendin zijn niet getrouwd. Dat is ook logisch, anders zou ze wel Echtgenote heten op dit blog. Wij hebben wel een Samenlevingscontract. Dat hebben we ooit afgesloten toen we vertrokken naar het Verre Warme Land, en een aantal dingen netjes wilden regelen. Dat vonden we toen best wel een dingetje. We hebben er goed over nagedacht. En onlangs constateerden we dat het model nog steeds goed voldoet.

Twee zaken waren de basis van dit contract. Ten eerste de wens om zoveel mogelijk gescheiden financiën te houden. Dat is voor ons allebei een belangrijk element. Voor Vriendin omdat ze het belangrijk vindt om financieel zelfstandig te zijn. Voor mij omdat ik al een huwelijk in gemeenschap van goederen achter de rug heb.

De tweede basisvoorwaarde is de wens om onze uitgaven en bezittingen eerlijk met elkaar te delen. ‘Eerlijk’ hebben we als volgt gedefinieerd: De kosten van het huishouden (inclusief hypotheekrente) verdelen we naar draagkracht, oftewel naar verhouding van onze reguliere netto maandsalarissen. Alle andere uitgaven, zoals de (reguliere en extra) aflossing op de hypotheek, vakanties en overige aankopen (inrichting, tuin) verdelen we gelijk, we betalen allebei de helft. Daarmee is bijvoorbeeld ons huis dus ook echt voor de helft van Vriendin en voor de helft van mij.

Jaarlijks, nadat het salaris van januari is gestort, maak ik een nieuwe berekening. En als ons salaris tussentijds verandert passen we de bedragen ook aan. Ik kijk dan naar wat we in het voorgaande jaar uitgegeven hebben, en naar de verwachtingen voor dit jaar. De meeste maandbedragen zijn al wel bekend, we hebben inmiddels de WOZ-waarde en bijbehorende belastingen van gemeente. Ik wacht alleen nog op het waterschap, maar daar kan ik met de bedragen van afgelopen jaren wel een gooi naar doen. De boodschappen kan ik nu ook wat nauwkeuriger budgetteren, na mijn recente analyse van de boodschappen in de afgelopen twee jaar.

Voor wat betreft de aflossing van onze hypotheek hebben we in Huize Geldnerd een mooie afspraak. Zoals bekend bij regelmatige lezers hebben wij een lineaire hypotheek. Daarbij los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je elke maand een beetje minder rente betaalt en dus dalende maandlasten hebt. Onze afspraak is dat we het totaalbedrag aan rente en aflossing ‘vastklikken’ op het niveau van begin 2017. De werkelijke lasten dalen elke maand een beetje, en dat beetje stoppen we in extra aflossen. Dat wordt een sneeuwbal. En sinds vorig jaar lossen we ook maandelijks nog extra af, en ook de besparing die dat oplevert steken we in de sneeuwbal van extra aflossing. Die sneeuwbal is inmiddels € 250 per maand, en groeit elke maand met een aantal euro’s.

Geldnerd en Vriendin verdienen ongeveer evenveel. Dus het verschil in bijdrage is tientjeswerk. Dat is makkelijk, bijvoorbeeld bij een gesprek over het vakantiebudget. Het is niet zo dat één van ons op een luxe cruise zou willen, terwijl de ander zich net een weekje kamperen op de Veluwe kan veroorloven (al heb ik begrepen dat je de kosten van zo’n camping in het hoogseizoen ook niet moet onderschatten…).

Uiteraard is de berekening van de bijdrage ingebouwd in mijn administratiespreadsheet. Dat had al een werkblad met de prognose van de maandelijkse uitgaven. Mijn hypotheekspreadsheet vertelt mij de maandelijkse rentebetalingen en aflossingen. Ik vul de netto salarissen in, en het systeem vertelt ons wat we per persoon bij moeten dragen. De formule is simpel:

In de prognose zijn vakanties en grote aankopen niet meegenomen, die verrekenen we apart. Maar alle huishoudelijke uitgaven zitten er wel in. In de praktijk werkt deze aanpak prima voor ons. In de praktijk zijn er sinds 2016 geen grote verschuivingen geweest. Kostenstijgingen door inflatie zijn gecompenseerd door besparingen, zoals onlangs door het opzeggen van het TV-abonnement. Vroeger, in het Verre Warme Land, was dit een stuk ingewikkelder. Vriendin werd in Nederland betaald en kreeg een inkomen in Euro’s met allerlei toeslagen. Geldnerd had een inkomen ter plekke en in de lokale valuta. We verrekenden elke maand. Daarvoor gebruikte ik de valutakoers van de verrekendatum. Dat heeft nog behoorlijk geschoven, want de verhouding tussen de lokale valuta en de Euro is in de periode dat wij er woonden zo’n 30% veranderd.

Hoe regelen jullie de kosten van de gezamenlijk huishouding?

error

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

error

Overlijdensrisicoloos

Onsterfelijk ben ik niet. Maar onlangs schreef NietTot71 over zijn zoektocht naar een nieuwe (goedkopere) overlijdensrisicoverzekering. Voor veel mensen is dat toch een noodzakelijk kwaad. Vroeger, bij mijn OpMaat woekerhypotheek had ik er ook een. Dat moest toen van de bank, en daar stelde je geen vragen over. Want dan kreeg je die felbegeerde veel te dure tophypotheek niet. De hypotheekverstrekkers hebben daar veel geld aan verdiend, en ik deed er als consument vrolijk aan mee. Belazerd worden voelde goed, zolang je maar het huis kon kopen dat je wilde hebben…

Dat bolwerk is al behoorlijk afgebrokkeld. Hypotheekverstrekkers kunnen je niet meer verplichten om de overlijdensrisicoverzekering bij hen af te sluiten, als je er maar eentje afsluit. Het hebben van een overlijdensrisicoverzekering is vaak wel een eis als je meer dan 80% van de woningwaarde leent. Maar de voorwaarden verschillen per hypotheekverstrekker.

Geldnerd en Vriendin hebben bij onze hypotheek geen overlijdensrisicoverzekering. De reden daarvoor is simpel, we hebben beide meer dan voldoende partnerpensioen opgebouwd. We realiseerden ons dat, als een van ons overlijdt, het partnerpensioen voor de achterblijver ruim voldoende is voor de hele jaarlijkse hypotheeklast. En de hypotheekverstrekker ging daar in mee. We zaten dan ook wel een stukje beneden de 80% Loan-to-Value ratio. Consequentie is dus dat we geen overlijdensrisicoverzekering hoefden af te sluiten. Dat is toch altijd goedkoper dan er wel eentje nemen.

Heb jij een overlijdensrisicoverzekering?

NB: Ook de NRC heeft vandaag geschreven over de overlijdensrisicoverzekering.

error

Oudejaarsmijmeringen

Geldnerd vindt 31 december altijd een beetje een bijzondere dag. Ik zit een beetje te mijmeren achter mijn laptop. Op de achtergrond de laatste dag van de Top 2000, gewoon lekker comfortabel in mijn blanke-mannen-op-leeftijd bubbel. Hondje ligt naast mij in zijn mandje. Hij is al een paar dagen onrustig, want doodsbang voor vuurwerk. Dat betekent dat we alleen ’s ochtends erg vroeg (vanochtend 07.00 uur) veilig over straat kunnen in Geldnerd City. De rest van de dag loopt hij schichtig rond, zijn oortjes naar achteren in de angststand. Vanmiddag gaan we een lange strandwandeling maken met hem. We weten uit ervaring dat het vuurwerk daar niet of nauwelijks te horen is, dan kan hij rustig rondrennen. Balletje en werpstok mee, en dan is het de bedoeling dat hij goed moe wordt. Vanaf het einde van de middag zal hij niet meer de deur uit willen, tot ver na middernacht. Zijn eerstvolgende plasmoment is dan morgenochtend. Arm beestje…

Om me heen zie ik al allerlei jaaroverzichten verschijnen op diverse financiële blogs. Ik zit zelf op 31 december op mijn handen qua jaarafsluiting. Er wordt vandaag nog gehandeld op de beurs, en ook op mijn bankrekening gebeuren nog dingen. Ik ‘mag’ van mijzelf dus altijd pas op 1 januari mijn financiële jaar afsluiten, en de administratie voor het nieuwe jaar inrichten. Uiteraard heb ik al wel een documentje met mijn bestedingsplan en alle wijzigingen in maandbedragen. De precieze uitkomsten van dit jaar heb ik nog niet, maar de hoofdlijnen van 2018 zijn wel duidelijk. Qua spaarpercentage een prima jaar, qua beleggingsresultaat een stuk minder. Maar dat hoort er ook bij. Ik zit erin voor de langere termijn, en ga gewoon door met maandelijks inleggen en maandelijks extra aflossen. Want het effect daarvan op onze hypotheek hebben we in 2018 heel duidelijk gezien.

Verder vul ik de tijd met het inbouwen van een paar nieuwe functies in mijn spreadsheets. Begin volgend jaar zal ik ook eens wat actuelere versies daarvan online zetten. Want ja, Geldnerd is nog niet uitgeschreven, ik ga gewoon door in 2019.

Ik wens jullie allemaal een goed uiteinde van dit mooie jaar 2018. En ik hoop jullie volgend jaar weer te zien, op mijn blog of bij een van de meetups.

Heb jij ook van die Oudejaarsmijmeringen?

PS: En terwijl ik op ‘Publiceren’ klik, zie ik ook nog dat dit mijn 500e blogbericht is sinds het begin, 1 september 2015. Hoera!

error

Onze hypotheek is jarig!

Eind november waren Geldnerd en Vriendin alweer twee jaar de trotse eigenaren van Geldnerd HQ. En dat betekent dat we op dat moment ook al twee jaar de bezitters waren van onze lineaire hypotheek. Tijd dus voor een tussenstand. Waar staan we in het aflossen? En hoe kijken we nu naar onze hypotheek.

Het verhaal

In den beginne zag ons huis er zo uit:

We hebben ongeveer 30% van de koopprijs aan eigen geld ingebracht. Voor het restant hebben we dus die lineaire hypotheek genomen. De loan-to-value ratio was op dat moment 73,5% (omdat een stukje eigen geld in de kosten koper ging zitten). En vanaf 1 januari 2017 begonnen we vrolijk met betalen. Iedere maand hetzelfde bedrag aan aflossing, en iedere maand dus een paar Euro minder aan rente.

Omdat de spaarrente voortdurend laag bleef, hebben we gedurende 2017 naast de reguliere aflossing ook het maximale bedrag extra afgelost. Daarmee bereikten we begin 2018 een mijlpaal: nadat we de nieuwe WOZ-waarde kregen, bleek dat onze loan-to value ratio onder de 65% dook. Dat scheelt, voor de resterende 18 jaar, nog weer 0,2% aan hypotheekrente omdat daarmee de risico-opslag eraf ging.

Gedurende 2018 raakte ook mijn contant geld buffer vol. Ik stond toen voor de keuze: extra beleggen of extra aflossen. We kozen voor dat laatste, omdat we echt wel het effect van de elke maand lagere maandlasten beginnen te voelen. Tweesporenbeleid: beleggen én extra aflossen. Dat doen we dus alweer elke maand sinds mei 2018, en daarmee verdubbelen we de oorspronkelijke aflossnelheid.

De statistiekjes

Middels de Reguliere Aflossing hebben we inmiddels 6,2% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag afgelost. Daarnaast hebben we 12,0% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag middels Extra Aflossing terugbetaald. En we hebben tot nu toe 4,2 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aan Rente betaald. Inmiddels is de loan-to-value ratio gedaald van de oorspronkelijke 73,5% in december 2016 naar 61,8% nu. We betalen ruim € 300 per maand minder dan 2 jaar geleden. En nee, ik noem hier verder geen concrete bedragen. Daar gaat het niet om.

Wetenswaardig?

Overigens staat ons huis technisch nog steeds ‘onder water’. Dat komt omdat ik de WOZ-waarde gebruik voor de waardering, en die is op dit moment nog lager dan de aanschafwaarde inclusief de kosten koper. Maar ik verwacht, gegeven de ontwikkelingen op de huizenmarkt alhier in de afgelopen jaren, dat de gemeente dat begin volgend jaar wel ‘oplost’. Ik zit er overigens totaal niet mee. We zijn helemaal niet van plan om te verkopen, zeker niet sinds we onze tuin in een paradijs hebben omgetoverd.

En wat voor ons een belangrijk iets is: hoe snel zijn we van de hypotheek af in ons huidige aflostempo? Want het huis is een belangrijke uitgavencategorie. Die lasten verlagen, of zelfs tot 0 terugbrengen, scheelt ontzettend veel als we stoppen met werken. We lossen op dit moment met dubbele snelheid af, en dat willen we voorlopig zo houden. Ook de besparing die we hiermee boeken op de rente-uitgaven, steken we in extra aflossing , het alom bekende ‘sneeuwbal-effect’. Dit bouw ik ook in mijn nieuwe hypotheekspreadsheet in, die vertelt me dan voor elke maand wat de extra aflossing moet zijn. Als we dat consequent blijven doen, dan is ons huis over 11 jaar hypotheekvrij.

Of we dat echt ook zo gaan doen, hangt nog van veel factoren af. Als het rendement op spaargeld weer (veel) hoger wordt dan de hypotheekrente, willen we misschien een deel van de extra aflossing weer sparen. Maar dat zien we de komende jaren wel.

Hoe gaat het met jouw hypotheek?

error

Je hebt nooit genoeg spreadsheets

Mariimma heeft me onlangs gekwetst tot in het diepst van mijn ziel. Cel XFD1048576 van mijn innerlijke spreadsheet, zullen we maar zeggen. Hoe? Door te stellen dat er zoiets kan zijn als teveel spreadsheets in je leven! Teveel spreadsheets, dat is gewoon onmogelijk.

Van onbewust onbekwaam naar onbewust bekwaam begint voor mij met het meten van mijn huidige gedrag. En niet zelden (zeg maar altijd) komen de resultaten van die metingen bij elkaar in spreadsheets. Want dat biedt een prima basis voor het analyseren. En elk boek over personal finance benadrukt dat het verstandig is om te weten wat er in en uit gaat. Financiële administraties zijn daarvoor bedoeld. Voor organisaties is het zelfs verplicht om er eentje bij te houden. Zelfs voor particulieren is er een zekere verplichting, je moet immers in staat zijn om belastingaangifte te doen. Daar worden we vervolgens tot op enige hoogte in gefaciliteerd door onze werkgever (jaaropgave) en de financiële dienstverleners (jaarlijks fiscaal overzicht), en voor de meeste mensen verdwijnt de motivatie om een verdergaande administratie te voeren dan als sneeuw voor de zon.

Spreadsheets geven gemak. Het bespaart enorm veel tijd in het bijhouden van je administratie, zeker ten opzichte van een papieren kasboek. In totaal kosten de twee administraties en de beleggingen mij elk weekend minder dan 5 minuten. Uiteraard meer als ik ga spelen met mijn grafiekjes en overzichten, maar dat doe ik niet elk weekend.

Ik ben dol op puzzelen. Maar ik ben minder dol op zinloze activiteiten. En puzzels invullen op een stukje papier voelt zinloos. Als de puzzel klaar is, gaat het stukje papier weg, en houd je hooguit het gevoel van ‘het is gelukt’ over. Ik puzzel liever aan dingen waar ik langduriger iets aan heb. Dus programmeer ik macro’s. Dat is puzzelen. De volgorde van de gebeurtenissen bedenken. De noodzakelijke variabelen en gegevens vinden. De bewerkingen uitvoeren. De uitzonderingen afvangen. De fouten vinden. Puzzelen, maar dan met een doel en praktisch nut.

Ik heb dus een hele stapel spreadsheets om mijn financiële leven te sturen. Alhoewel ik weet dat ik inmiddels 95% van mijn doelen ook zou bereiken zonder de spreadsheets. Het eerst uitbetalen van mijzelf is geautomatiseerd. Idem het beleggen. Vereenvoudigd tot een steeds simpeler portefeuille. Eigenlijk heb ik die spreadsheets dus niet keer nodig. Maar toch blijf ik ze gebruiken. En uitbreiden. Om mezelf nieuwe inzichten te geven, en die inzichten te delen met anderen, zoals in mijn FIRE Calculator die je een idee geeft wanneer je kunt stoppen met werken.

Eerder deze week werd ik in deze gedachten overigens gesteund door mijn lijfblad The Economist. Ik weet het, dat is allemaal bevestiging in mijn eigen witte intellectuele internationaal georiënteerde liberale bubbel (comfortabel hier, kom je ook?). Maar één uitspraak in dit artikel sprak me specifiek aan: What you measure affects what you do. Oftewel: wat je meet, beïnvloedt wat je doet.

Het gaat dus, naast het puzzelen, om het meten en veranderen van gedrag. Ik vind nog steeds nieuwe gebieden om te verdiepen. Afgelopen week heb ik zelfs besloten om nog een extra spreadsheet toe te voegen. Onze hypotheek krijgt een eigen spreadsheet, het is zo’n relevant onderdeel van onze financiën dat ‘ie meer aandacht verdient dan één werkbladje in de administratie. Maar daarover binnenkort meer!

En als het dan helemaal verinnerlijkt is, dat nieuwe gedrag? Ja, dan kun je het meten loslaten. Dus eigenlijk ben ik gewoon nog niet zo ver op de weg naar Nirwana als Mariimma al wel is…

Is er zoiets als teveel spreadsheets?

error

Wie wat bewaart… (Dashboard deel 2)

Een hele tijd geleden schreef ik over mijn wens om een integraal dashboard te ontwikkelen, om daarin de ontwikkelingen rond mijn financiële positie bij te houden. Vervolgens is het een hele tijd stil geweest. Deels omdat het ‘denken’ nog niet af was, en ook omdat andere dingen (waaronder de tuin) en het mooie weer van de afgelopen maanden steeds voorrang hadden. Ik heb maandenlang nauwelijks naar mijn spreadsheets omgekeken, behalve om ze bij te werken. Verwaarloosd werden ze…

Vervolgens kregen andere dingen prioriteit. Ik stapte over van Alex naar Binck. Die impact viel mee, 2 kleine veranderingen en mijn beleggingsspreadsheet importeerde probleemloos. Maar ik had nog een wensenlijstje, ik wilde graag het orderoverzicht en de transactie-overzichten automatisch converteren naar mijn beleggingsspreadsheet. Daar heb ik ooit een experimentele spreadsheet voor gebouwd, maar die had nog veel gebreken. Tijd voor een nieuwe poging. En zo gezegd, zo gedaan. Natuurlijk moest het allemaal weer mooier en grootser en meeslepender, met een automatische koppeling met mijn beleggingsspreadsheet om de lijst met fondsen samen te stellen en dat soort dingen. Maar het is me gelukt, en nu kan ik weer met één druk op de knop mijn transacties bij Binck omzetten in het format dat mijn beleggingsspreadsheet nodig heeft. Ik schat in een uurtje of 10 werk, en het spaart me toch zeker 1 minuut per transactie. Reken maar uit hoeveel transacties ik nodig heb voordat deze spreadsheet een positieve businesscase heeft. Het is hobby, en levert in elk geval meer op dan sudoku’s invullen of een ander soort puzzels maken….

Maar toen die spreadsheet af was, werd het toch wel tijd om eens verder te gaan met mijn integrale dashboard. De beoogde ‘sluitsteen‘ van mijn stelsel van financiële spreadsheets. Eén spreadsheet om allen te regeren, Eén spreadsheet om hen te vinden, Eén spreadsheet die hen brengen zal en in duisternis binden. Zoiets. Ik vind ‘m belangrijk, dus.

Het denken over het Dashboard heeft zich wel verder ontwikkeld. Een aantal hoofdpunten:

  1. Ik wil aan het einde van elk kwartaal automatisch een stand van zaken opnemen in het Dashboard. Ook wil ik een stand van zaken opnemen net voor en net na belangrijke gebeurtenissen met grote impact op mijn netto waarde en/of vermogenssamenstelling (zoals het moment dat we ons huis overgedragen kregen).
  2. De begindatum van het Dashboard wordt 31 december 2012. Dat is de datum waarop ik mijn voormalige appartement overgedragen heb aan Ex, waarmee de echtscheiding helemaal was afgerond. Op dat moment begon mijn eigen vermogensopbouw.
  3. Ik merkte dat ik mijn saldi van de spaarrekeningen moest reconstrueren. Die heb ik, behalve per einde jaar, niet apart vastgelegd. Maar: Wie wat bewaart die heeft wat. Ik heb al mijn financiële boekingen sinds 2003 bewaard, dus samen met de eindstanden van de jaren (die ook op de fiscale jaaroverzichten staan) was dat een fluitje van een cent.

Grafieken

Verder neem ik in het Dashboard ook een aantal grafieken op, die ik kan gebruiken voor mijn kwartaalupdates. Ik bouw daarbij een aparte ‘Anonimiseer’ macro. Daarmee kan ik met één druk op de knop bijvoorbeeld de bedragen op de Y-as van een grafiek verbergen. Dan hoef ik ze niet meer handmatig te ‘vervagen’ voordat ik de plaatjes op mijn blog zet. Ja, ik blijf selectief in het publiceren van mijn cijfers. Ik heb voor de eerste versie van het Dashboard in elk geval de volgende grafieken in gedachten:

  1. Eigen Vermogen per vermogenscomponent (contanten, beleggingen, stenen)
  2. Eigen Vermogen per vermogenscomponent (contanten, beleggingen, stenen) in de tijd uitgezet
  3. Totaal Eigen Vermogen in de tijd uitgezet

Indicatoren

Daarnaast zijn er diverse indicatoren die ik automatisch wil laten berekenen, en ook door de tijd wil kunnen volgen:

  1. Allereerst natuurlijk de stand en de groei (absoluut en in procenten) van mijn eigen vermogen. Naar het voorbeeld van TwoPennies ga ik dat doen in 2 varianten, namelijk exclusief en inclusief mijn reserveringen.
  2. De groei van mijn Eigen Vermogen valt ook uiteen in twee componenten. Ten eerste, wat heb ik (in absolute zin en procentueel) toegevoegd aan mijn Eigen Vermogen vanuit mijn inkomen (het spaarbedrag / spaarpercentage)? Ten tweede, wat is het rendement op mijn beleggingen en spaargeld?
  3. Verder wil ik ook mijn percentage Financiële Onafhankelijkheid (%FI) opnemen in het Dashboard. Dat vind ik een hele mooie indicator, die ik vond bij OntslaDeBaas. Dat bereken ik dan als passief inkomen gedeeld door cumulatieve kosten van de afgelopen 12 maanden. Het passief inkomen is gelijk aan de passieve cashflow plus het Safe Withdrawal Rate maal de waarde van de beleggingsportefeuille. Hiervoor ga ik voorlopig 3,0% als Safe Withdrawal Rate gebruiken. Maar ik maak er wel een veldje voor in mijn instellingen, zodat ik dat desgewenst eenvoudig aan kan passen zonder dat ik in de macro-code moet gaan kruipen.

Er is nog het nodige te doen aan mijn Dashboard. En als die af is, dan is het weer eens tijd voor groot onderhoud aan mijn beleggingsspreadsheet.

Hoe is het met jouw spreadsheets?

error
« Older posts

© 2019 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑