Geldnerd.nl

Bloggen over persoonlijke financiën

Tag: hypotheek (page 1 of 4)

Wie wat bewaart… (Dashboard deel 2)

Een hele tijd geleden schreef ik over mijn wens om een integraal dashboard te ontwikkelen, om daarin de ontwikkelingen rond mijn financiële positie bij te houden. Vervolgens is het een hele tijd stil geweest. Deels omdat het ‘denken’ nog niet af was, en ook omdat andere dingen (waaronder de tuin) en het mooie weer van de afgelopen maanden steeds voorrang hadden. Ik heb maandenlang nauwelijks naar mijn spreadsheets omgekeken, behalve om ze bij te werken. Verwaarloosd werden ze…

Vervolgens kregen andere dingen prioriteit. Ik stapte over van Alex naar Binck. Die impact viel mee, 2 kleine veranderingen en mijn beleggingsspreadsheet importeerde probleemloos. Maar ik had nog een wensenlijstje, ik wilde graag het orderoverzicht en de transactie-overzichten automatisch converteren naar mijn beleggingsspreadsheet. Daar heb ik ooit een experimentele spreadsheet voor gebouwd, maar die had nog veel gebreken. Tijd voor een nieuwe poging. En zo gezegd, zo gedaan. Natuurlijk moest het allemaal weer mooier en grootser en meeslepender, met een automatische koppeling met mijn beleggingsspreadsheet om de lijst met fondsen samen te stellen en dat soort dingen. Maar het is me gelukt, en nu kan ik weer met één druk op de knop mijn transacties bij Binck omzetten in het format dat mijn beleggingsspreadsheet nodig heeft. Ik schat in een uurtje of 10 werk, en het spaart me toch zeker 1 minuut per transactie. Reken maar uit hoeveel transacties ik nodig heb voordat deze spreadsheet een positieve businesscase heeft. Het is hobby, en levert in elk geval meer op dan sudoku’s invullen of een ander soort puzzels maken….

Maar toen die spreadsheet af was, werd het toch wel tijd om eens verder te gaan met mijn integrale dashboard. De beoogde ‘sluitsteen‘ van mijn stelsel van financiële spreadsheets. Eén spreadsheet om allen te regeren, Eén spreadsheet om hen te vinden, Eén spreadsheet die hen brengen zal en in duisternis binden. Zoiets. Ik vind ‘m belangrijk, dus.

Het denken over het Dashboard heeft zich wel verder ontwikkeld. Een aantal hoofdpunten:

  1. Ik wil aan het einde van elk kwartaal automatisch een stand van zaken opnemen in het Dashboard. Ook wil ik een stand van zaken opnemen net voor en net na belangrijke gebeurtenissen met grote impact op mijn netto waarde en/of vermogenssamenstelling (zoals het moment dat we ons huis overgedragen kregen).
  2. De begindatum van het Dashboard wordt 31 december 2012. Dat is de datum waarop ik mijn voormalige appartement overgedragen heb aan Ex, waarmee de echtscheiding helemaal was afgerond. Op dat moment begon mijn eigen vermogensopbouw.
  3. Ik merkte dat ik mijn saldi van de spaarrekeningen moest reconstrueren. Die heb ik, behalve per einde jaar, niet apart vastgelegd. Maar: Wie wat bewaart die heeft wat. Ik heb al mijn financiële boekingen sinds 2003 bewaard, dus samen met de eindstanden van de jaren (die ook op de fiscale jaaroverzichten staan) was dat een fluitje van een cent.

Grafieken

Verder neem ik in het Dashboard ook een aantal grafieken op, die ik kan gebruiken voor mijn kwartaalupdates. Ik bouw daarbij een aparte ‘Anonimiseer’ macro. Daarmee kan ik met één druk op de knop bijvoorbeeld de bedragen op de Y-as van een grafiek verbergen. Dan hoef ik ze niet meer handmatig te ‘vervagen’ voordat ik de plaatjes op mijn blog zet. Ja, ik blijf selectief in het publiceren van mijn cijfers. Ik heb voor de eerste versie van het Dashboard in elk geval de volgende grafieken in gedachten:

  1. Eigen Vermogen per vermogenscomponent (contanten, beleggingen, stenen)
  2. Eigen Vermogen per vermogenscomponent (contanten, beleggingen, stenen) in de tijd uitgezet
  3. Totaal Eigen Vermogen in de tijd uitgezet

Indicatoren

Daarnaast zijn er diverse indicatoren die ik automatisch wil laten berekenen, en ook door de tijd wil kunnen volgen:

  1. Allereerst natuurlijk de stand en de groei (absoluut en in procenten) van mijn eigen vermogen. Naar het voorbeeld van TwoPennies ga ik dat doen in 2 varianten, namelijk exclusief en inclusief mijn reserveringen.
  2. De groei van mijn Eigen Vermogen valt ook uiteen in twee componenten. Ten eerste, wat heb ik (in absolute zin en procentueel) toegevoegd aan mijn Eigen Vermogen vanuit mijn inkomen (het spaarbedrag / spaarpercentage)? Ten tweede, wat is het rendement op mijn beleggingen en spaargeld?
  3. Verder wil ik ook mijn percentage Financiële Onafhankelijkheid (%FI) opnemen in het Dashboard. Dat vind ik een hele mooie indicator, die ik vond bij OntslaDeBaas. Dat bereken ik dan als passief inkomen gedeeld door cumulatieve kosten van de afgelopen 12 maanden. Het passief inkomen is gelijk aan de passieve cashflow plus het Safe Withdrawal Rate maal de waarde van de beleggingsportefeuille. Hiervoor ga ik voorlopig 3,0% als Safe Withdrawal Rate gebruiken. Maar ik maak er wel een veldje voor in mijn instellingen, zodat ik dat desgewenst eenvoudig aan kan passen zonder dat ik in de macro-code moet gaan kruipen.

Er is nog het nodige te doen aan mijn Dashboard. En als die af is, dan is het weer eens tijd voor groot onderhoud aan mijn beleggingsspreadsheet.

Hoe is het met jouw spreadsheets?

Aflossen is voor angsthazen

Aflossen of niet aflossen? Het is een vraag die veel mensen bezig houdt. En waarover in de gemeenschap van financiële bloggers hartstochtelijk van mening verschild wordt. Onlangs schreef PorteRenee (let op: irritante pop-ups) er nog over in samenwerking met Mr. FOB (die gelukkig niet aan irritante pop-ups doet). Tijd om mijn overwegingen aan het debat toe te voegen. Zeker omdat ik het afgelopen halfjaar van mening veranderd ben op dit punt.

Het is wel een tijdje een discussiepunt geweest in Geldnerd HQ. Vriendin, die vooral spaart en uiterst behoedzaam belegt (en dus wat minder rendement maakte), was voorstander van maximaal aflossen. Geldnerd, die wat agressiever belegt, was niet meteen voorstander. Met een hypotheek met een rente van 2,2% bruto, nog 18 jaar vast, maakte mijn geld veel meer rendement als ik het beleg. En ik wil ook niet al mijn vermogen in de stenen hebben zitten.

Vorig jaar hebben we wel maximaal extra afgelost. Daarmee brachten we de Loan-To-Value ratio van onze hypotheek beneden de 65%, waardoor er een risico-opslag van 0,2% van onze hypotheek gehaald werd. Iets dat ons de komende 18 jaar € 12.000 aan rente scheelt. Daarna vond ik het wel weer even genoeg. Ik weet niet waarom, maar ik wilde niet teveel van mijn vermogen in ons huis hebben zitten. Een deel in de stenen, en de rest aan het werk voor mij. Daar zitten geen formules of wetten achter, gewoon ouderwets buikgevoel, dat is soms ook een uitstekende raadgever.

Dit jaar ben ik toch van gedachten veranderd. Dat komt ook door onze lineaire hypotheek. Daarin los je elke maand een vast bedrag af, en daardoor dalen de rentelasten ook iedere maand. Als wij ‘normaal’ aflossen, dan betalen we elke maand ongeveer € 1,75 minder. Dat was meer, in het begin was het ruim € 2,- per maand. Dalende maandlasten, voor ons is het aantrekkelijk. We zitten ‘wat verder’ in onze loopbaan, en verwachten niet meer dat we nog heel grote sprongen qua salaris gaan maken.

Wat is er dan veranderd bij mij in het afgelopen half jaar? Dat is eigenlijk best eenvoudig. Ik ben die lagere maandlasten gaan zien als rendement, en dan meer in het bijzonder als ‘realised gains’ (gerealiseerde winst). Dit terwijl de koerswinst op mijn beleggingen nu ‘unrealised gains’ zijn. Dat is papieren winst, die pas ‘echt’ wordt als ik de belegging verkoop (en dat doe ik niet). Dit is anders dan bijvoorbeeld dividend in contanten, dat zijn wel ‘realised gains’.

Als ik € 1.000 extra aflos, dan gaat er in onze situatie ineens € 3 extra van het maandbedrag af. Dat tikt aan, zeker als je het elke maand doet. In maand 1 € 3, en dan in maand 2 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3 oftewel € 6. En dan in maand 3 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3. Enzovoorts. Op die manier bespaar ik in een jaar tijd € 234 aan rente en aflossing ten opzichte van een situatie waarin ik niet extra aflos. Bij een inleg van € 12.000 in dat jaar voelt dit als een ‘rendement’ van 1,95%. Minder dan met beleggen, maar (veel) meer dan op een spaarrekening.

Wat doen we dus nu in Huize Geldnerd? We lossen extra af. Niet met het deel dat ik maandelijks inleg op mijn beleggingen, dat blijft gewoon zoals het is. Maar het bedrag dat ik in het verleden naar mijn spaarrekening stuurde, gaat nu naar de aflossingen. De buffer was toch vol. Wellicht dat we er anders naar gaan kijken als de spaarrente boven de 1,95% komt, maar dat punt verwacht ik echt niet vóór 2020.

Hoe kijk jij naar extra aflossen?

Hoe lang heb ik hypotheekrente-aftrek?

Onlangs schreef ik over dat boekje van de Rabobank over financieel gezond leven. Daarin las ik ondermeer dat sinds 2001 de hypotheekrente-aftrek beperkt is tot 30 jaar. Dat wist ik ook eigenlijk wel, maar dat had ik verdrongen.

Maar ineens realiseerde ik me wel iets. Ik heb sinds 2001 al behoorlijk gebruik gemaakt van hypotheekrente-aftrek.

In 2001 kocht ik samen met Ex een appartement, daarop liep vanaf november 2001 een hypotheek (de vermaledijde OpMaat-hypotheek) van EUR 333.000. En daar hebben we gewoond totdat we uit elkaar gingen. Eind 2012 heb ik het appartement verkocht aan Ex, de overdracht vond plaats op 31 december 2012. Vanaf dat moment was ik hypotheekvrij. Maar ik heb daarvoor dus wel 11 jaar en 2 maanden gebruik gemaakt van de hypotheekrente-aftrek, en ook daarvoor had ik een hypotheek. Dus: van 2001 tot en met 2012 voltijds…

Samen met Vriendin heb ik in oktober 2016 Geldnerd HQ gekocht. De overdracht vond eind november 2016 plaats, en vanaf dat moment hebben we hier onze lineaire hypotheek. Huis en hypotheek staan op ons beider naam. Sinds 2013 is er een aflossingsverplichting, daar voldoen wij aan met onze lineaire hypotheek. We maken dus ook hier gebruik van hypotheekrente-aftrek

Maar… Voor alle hypotheken afgesloten na 1 januari 2001 geldt dus dat de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Bij hypotheken afgesloten voor 1 januari 2001 loopt de termijn van 30 jaar vanaf 1 januari 2001. De hypotheek samen met Ex is gedurende 2001 afgesloten. Maar wat me niet helemaal duidelijk was, is of die 30-jaars termijn gekoppeld is aan de hypotheek, aan de fiscale eenheid, of aan de persoon. In het eerste en tweede geval is er niks aan de hand, en heb ik op onze huidige hypotheek gewoon aftrek tot en met 2046 (niet dat we zó lang over het aflossen willen doen). Maar als de hypotheekrente-aftrek persoonsgebonden is, dan heb ik al 12 jaar hypotheekrente-aftrek besteed aan mijn vorige hypotheken. En heb ik dus nog maar 18 jaar over, tot en met begin 2035.

Dus ik denk: dat zoek ik even op. Iets met internet en zoekmachines en zo, anno 2018. Dan kan ik dat vast ergens heel helder lezen. Want ik ben zeker niet de enige Nederlander met die situatie. Dus zo gezegd, zo gedaan.

Dat viel tegen… Heel veel stukjes over hypotheekrente en echtscheiding. Vooral over de periode rond de scheiding. En heel veel stukjes over hypotheekrente-aftrek. Maar nergens echt duidelijkheid over mijn vraag. Dan valt het mij weer op hoe slordig er vaak geschreven wordt. Maar als ambtenaar en overheidsfinancial weet Geldnerd dat je zorgvuldig moet zijn als het over regeltjes gaat. Dus ik wil dan weten hoe het echt zit.

De letter van de wet

Een avond zoeken en lezen verder, en ik wist het nog steeds niet zeker. Het ene berichtje zei hypotheek (ook op de website van de Belastingdienst). Het andere berichtje persoon. Maar door die onduidelijkheid liet ik me niet door uit het veld slaan. Ik ga dan op zoek bij de bron, de echte regeltjes, de teksten in de wet. Daar hebben we in Nederland een prachtige website voor. Dus ik ben maar eens in de Wet Inkomstenbelasting 2001 gedoken.

Heb je dat wel eens gedaan? Die wet is een monster… Je moet even zoeken, uiteindelijk kom je in artikel 3.119a terecht, dat gaat over de eigenwoningschuld (voor de meeste gewone mensen: een hypotheek). Daar wordt consequent gesproken over ‘de belastingplichtige’ Dat duidt erop dat ik inderdaad de pineut ben.

Belastingtelefoon

Maar ik wilde het echt zeker weten. Dus heb ik de Belastingtelefoon gebeld, die club die minder dan de helft van de vragen goed beantwoordt. Dat kost even tijd. Op een thuiswerkdag heb ik gebeld. Je worstelt je door een keuzemenu. Vervolgens hing ik 17 minuten in de wacht. De persoon die ik daarna aan de telefoon kreeg, ging mij doorverbinden met een collega zodra hij het woordje hypotheekrente-aftrek hoorde. Weer 5 minuten wachten. Een paar minuten mijn vraag uitleggen. Weer 10 minuten wachten. De tweede persoon kwam terug ‘na even overlegd te hebben met een collega’. Ze wisten het ook niet zeker, maar ze dachten persoonsgebonden. Toen ik aangaf dat ik het wel graag echt zeker wilden weten, werd ik doorverbonden met ‘een fiscale afdeling’. Dat is dus de truc, mensen. Doorvragen totdat je doorverbonden wordt met iemand die het wel weet.

Weer een minuut of 10 in de wacht. En toen iemand aan de telefoon aan wie ik nogmaals mijn situatie uitlegde en mijn vraag stelde. Dat was een goede vraag, zei hij. De regelgeving werd erbij gepakt en ik werd weer even in de wacht gezet. Een minuut of 10. Ook deze meneer kwam met artikel 3.119a op de proppen. En legde me uit dat de hypotheekrente-aftrek inderdaad ‘gebonden is aan de (individuele) belastingplichtige’. En dus niet aan de fiscale eenheid (‘Ex en ik’ versus ‘Vriendin en ik’) of aan de hypotheek (OpMaat versus lineair). Uiteindelijk heb ik 56 minuten en 23 seconden aan de telefoon gezeten. Gelukkig met mijn draadloze koptelefoon op, en de Belastingtelefoon bellen is gratis, en ik heb onbeperkt bellen in mijn mobiele abonnement. En ik heb gewoon door kunnen werken tijdens het wachten.

Wat betekent dit?

Tsja, en wat betekent dit? Ik heb voor onze huidige hypotheek dus maar 18 jaar recht op hypotheekrente-aftrek. Niet helemaal overigens. Want de nieuwe hypotheek is € 50.000 hoger dan de vorige, voor dat bedrag heb ik wel nog de volledige 30 jaar aftrek. Is dat erg? Dat weet ik niet. Sowieso zijn we van plan om de hypotheek sneller af te lossen. En we hebben de hypotheekrente-aftrek ook niet meegenomen in onze financiële berekeningen toen we het huis kochten. Bovendien wordt de hypotheekrente-aftrek toch al stapsgewijs (extra) verlaagd.

In 2017 betaalden wij in totaal € 8.724 aan rente en hadden we in onze aangifte € 5.087 aan aftrek eigen woning. In 2017 was de hypotheekrente-aftrek nog 50%. In 2023 is het 37%, daarna gaat er weer 0,5% per jaar er vanaf. In 2035 is er dan sowieso nog maar 25% aan aftrek over. Indien wij in de tussenliggende periode geen cent extra aflossen betalen wij in 2035 nog maar € 2.885 aan rente. En in november 2036 loopt onze huidige rentevast-periode af. Daarna is het sowieso ongewis. Maar de financiële impact valt dus wel mee, zeker als we extra (blijven) aflossen. Bovendien, in de tussenliggende periode krijgen we nog zeker 4 keer een nieuwe regering. Die vast ook weer heel veel regeltjes gaan veranderen.

Rustig versneld verder aflossen dus maar.

Hoe staat het met jouw hypotheekrente-aftrek?

In de stenen?

Toen ik 4 mei schreef over mijn volle buffer reageerde Lineaire Hypotheek naar 0 met de vraag of ik dan niet extra afloste op mijn hypotheek. Vorig jaar hebben we maximaal afgelost, hierdoor konden we onlangs nog vieren dat de laatste risico-opslag van 0,2% van onze rente af ging. Maar dit jaar doen we het op dat gebied een stuk rustiger aan.

Daar hebben we twee redenen voor. Ten eerste levert beleggen, ook in 2018, (veel) meer op dan dat de hypotheek ons kost. Eigenlijk is dat een psychologische drogreden, want de rente en aflossing zijn samen meer dan 40% van onze gemeenschappelijke huishoudlasten. Dus aflossen, en daarmee een daling van het geld dat we maandelijks nodig hebben, is belangrijk om onze maandlasten (en daarmee het bedrag dat nodig is voor FIRE) te verlagen.

Maar tegelijkertijd wil ik niet meer dan een bepaald percentage van ons vermogen in de stenen hebben zitten. Want stenen zijn geen contant geld. Dan kun je zeer vermogend zijn, maar nog steeds geen geld hebben om leuk van te leven.

Maar welk percentage mag er in de stenen en waarom? Daar worstel ik nog een beetje mee. Op dit moment zit ongeveer 45% van het gezamenlijke vermogen van Geldnerd en Vriendin in ons huis. Dat is fijn, want daarmee hebben we een overzichtelijke hypotheek, die met iedere aflossing (want lineair) weer een stukje kleiner wordt. Maar het voelt ook wel als ‘veel’.

Nu de buffers ‘vol’ zijn, merkte ik wel dat het weer begon te kriebelen. Zoals ik al schreef heeft het (wat mij betreft) geen enkele zin om nog meer geld op spaarrekeningen te zetten. Wellicht als de spaarrente ooit weer 4 of 5 procent is, maar dat zal nog jaren duren voordat het zover is (ik verwacht dit jaar geen stijging van de spaarrente meer). En ik heb, door het veranderen van mijn bufferstrategie, nog een behoorlijk bedrag klaarstaan om te beleggen. En daar voeg ik automatisch maandelijks ook nog weer een extra bedrag aan toe. Wat dat betreft gaat alles dus voorspoedig.

De komende periode gaan we dus wel weer extra aflossen. Daarvoor zet ik het bedrag in dat ik tot op heden maandelijks in de buffer stortte, en Vriendin draagt hetzelfde bij. Hiermee verdubbelen we onze maandelijkse aflossing. Het voelt soms wel een beetje als een druppel op een gloeiende plaat, maar (zoals Gelddromer onlangs schreef) het is ook gewoon een kwestie van volhouden. En we gaan dit iedere maand merken in dalende maandlasten.

Een extra aflossing wordt bij onze hypotheek automatisch ingezet voor verlaging van de maandlasten, en niet voor verkorting van de looptijd. Of en hoe dat laatste wel kan, daar zijn de voorwaarden een beetje vaag over. Daar ga ik me de komende tijd maar eens in verdiepen.

Hoeveel vermogen heb jij ‘in de stenen’ zitten?

Integraal Vermogensdashboard

Met mijn spreadsheets houd ik mijn persoonlijke financiën goed in de gaten. De financiële administratie, mijn beleggingsadministratie, en de stand van het huis. Jaarlijks maak ik mijn balans op. De afgelopen jaren heb ik mijn spreadsheets ook behoorlijk uitgebreid. Vooral met rapportages. Hoe staat het huis ervoor? Rapportages en grafieken over mijn beleggingen. Die ik onder andere gebruik in mijn kwartaalrapportages.

Maar één ding ontbreekt nog. Een integraal dashboard. Waar ik in één oogopslag kan zien hoe ik ervoor sta. Want daarvoor moet ik nu nog gegevens uit meerdere bronnen combineren. En daardoor mis ik soms overzicht.

Een voorbeeld: ik wil naast de omvang ook graag de opbouw van mijn vermogen in de gaten houden. Wat zit er in ons huis, wat is er in cash, en wat zit er in de beleggingen? En die laatste categorie dan liefst ook nog uitgesplitst in aandelen en obligaties. En dat dan ook uitgezet in de tijd, zowel in bedragen als in percentages. Op die manier houd ik zicht op mijn risicoprofiel. Maar daarvoor moet ik nu gegevens uit mijn financiële administratie en beleggingsspreadsheet handmatig combineren. Dat past uiteraard niet bij mijn ‘alles geautomatiseerd’ principe…

De afgelopen periode heb ik nagedacht wat ik zo allemaal op mijn Integrale Vermogensdashboard zou willen zien. Naast het bovenstaande, in elk geval ook:

  • Een overzicht van mijn vermogensopbouw per valuta. Naast Euro’s heb ik immers ook beleggingen in Amerikaanse dollars. En in het verleden heb ik ook beleggingen in andere valuta gehad. Het is goed om een beetje in de gaten te houden hoe de valuta-verhoudingen in mijn vermogen liggen.
  • Van ons huis wil ik de huidige waarde zien waar ik mee reken, nu nog de aankoopwaarde, maar binnenkort de WOZ-waarde. En ik wil het nog af te lossen deel van de hypotheek zien. En natuurlijk de stand van mijn grote en kleine buffer. De grote buffer bevat genoeg geld om 6 maanden normaal te kunnen leven, en de kleine buffer is bedoeld voor grotere, geplande uitgaven waar ik gedurende het jaar voor spaar.

Verder wil ik graag een aantal belangrijke specifieke indicatoren zien, bijvoorbeeld:

  • Het ontvangen dividend
  • Return on Investment
  • XIRR
  • Spaarpercentage

Tsja, en als mijn gedachten dan eenmaal hun gang gaan, dan wil ik ook echt een compleet beeld. Dus wil ik ook de stand van mijn pensioen zien, en de AOW. Met daarnaast de stand van mijn vermogen, en mijn gemiddelde maandelijkse uitgaven, kan ik in één oogopslag zien hoe ik ervoor sta in mijn reis naar onafhankelijkheid.

Deels zijn het dingen die ik over een periode bekijk: het laatste jaar, het laatste kwartaal, of YTD (Year-To-Date, het lopende jaar tot nu toe). Maar deels zijn het ook momentopnamen: wat is de stand nu, of op een specifieke datum? Hoe ik dat in één rapport kan weergeven, daar moet ik ook nog even over nadenken.

Heb jij een dashboard? En zo ja, welke gegevens staan erin?

En hoe moet dat er dan uit gaan zien? Daar moet ik nog over nadenken, maar ondertussen ben ik al wel een beetje aan het ‘klooien met Excel’:

Risico-opslag eraf

Bij het kopen van Geldnerd HQ hebben we een aardig bedrag aan eigen geld ingezet. En vorig jaar hebben we maximaal afgelost. Een van de doelstellingen hierbij was om de Loan-To-Value ratio van onze hypotheek beneden de 65% te krijgen. Want dan zou de laatste risico-opslag eraf kunnen. En dat scheelt nog weer 0,2% rente op jaarbasis.

Wat een risico-opslag is, dat ga ik niet uitleggen. Dat heeft Lekker Leven Met Minder onlangs heel goed gedaan. Het kan behoorlijk lonen om ‘minder riskant’ te zijn voor je hypotheekverstrekker.

Eind vorig jaar verwachtte ik dat we wel ongeveer op de grens van 65% zouden zijn. Maar ja, onze hypotheekverstrekker wil graag recent bewijs van die waarde zien. En dat kan op twee manieren, door een WOZ-waarde of door een taxatie van de woning. Dat laatste kost weer geld, dus ik besloot even af te wachten totdat we de WOZ-beschikking van de gemeente zouden ontvangen.

En die kwam begin maart. Daarmee bleken we op dat moment een Loan-To-Value ratio van 65,06% te hebben. Oftewel, met onze aflossing van eind maart duiken we onder de grens van 65%. Dus heb ik afgelopen week contact opgenomen met onze hypotheekverstrekker. De renteverlaging wordt in onze eerstvolgende betaling, eind april, verwerkt. Dat scheelt ons € 54 per maand, oftewel ruim € 12.000 gedurende de resterende looptijd van onze rentevaste periode. Een mooie bijdrage aan de extra aflossing op onze hypotheek.

Betaal jij nog risico-opslagen in jouw hypotheekrente?

Wat ik geleerd heb als huiseigenaar (2)

Onlangs deel 1 van mijn carrière als huiseigenaar, met daarin de periode 1997 – 2012 met mijn aflossingsvrije hypotheken en de echtscheiding. Vandaag deel 2, over de periode van 2012 tot heden.

Verhuisbewegingen

Voor mij volgde na de echtscheiding een periode van huren. Ik heb twee gemeubileerde appartementen gehad. Niet de goedkoopste optie, wel praktisch en flexibel. Ik heb er dan ook geen spijt van. Ik kwam Vriendin tegen, en eind 2013 vertrokken we samen naar het Verre Warme Land. Omdat we wisten dat het verblijf daar tijdelijk zou zijn, hebben we ook daar gehuurd. En bij terugkomst naar Nederland kwam er ook een tijdelijk gemeubileerd appartement. Alles bij elkaar veel verhuisbewegingen.

Kopen met een lineaire hypotheek

Terug in Nederland begon ook de zoektocht naar een meer permanent plekje. Ook nu weer op zoek naar een koopwoning. En die vonden we in oktober 2016. Geldnerd HQ, waar we wonen sinds december 2016. Met een eenvoudige lineaire hypotheek waardoor de maandlasten elke maand met een paar Euro afnemen. Want je lost maandelijks hetzelfde bedrag af, dus betaal je elke maand rente over een iets lager bedrag. Het past bij onze levensfase, waarbij we niet meer verwachten dat onze salarissen drastisch zullen stijgen. De hypotheekdocumenten heb ik van voor naar achter en van achter naar voren gelezen. Een heel verschil met 1997 en de aanschaf van mijn eerste appartement.

We hebben geen overlijdensrisicoverzekering. Die is niet nodig. Vriendin en ik hebben elkaar aangemeld voor Nabestaandenpensioen bij ons pensioenfonds. Het bedrag dat we hier jaarlijks uit zouden krijgen is meer dan voldoende om aan de hypotheekverplichtingen te voldoen. Dat was de hypotheekverstrekker met ons eens, dus ze hebben niet aangedrongen.

De hypotheekrente bedraagt 2,41% en staat voor 20 jaar vast. Zekerheid en voorspelbaarheid. Ongeveer 30% van de aankoop is met eigen geld gefinancierd. En afgelopen jaar hebben we maximaal extra afgelost, 10% van de hypotheeksom. Komende maand bereiken we het punt waar de hypotheek minder dan 65% van de WOZ-waarde bedraagt. Er staat al een reminder in mijn agenda om dan meteen contact op te nemen met de hypotheekverstrekker. Want dat scheelt nog weer 0,2% op de rente, en voor de komende 18,5 jaar levert dat nog een leuk bedrag op. Dat we dan weer in de aflossing kunnen steken.

Tenslotte

Toen ik het zo allemaal eens uitschreef was het toch best wel confronterend, mijn wooncarrière. Of beter gezegd: mijn hypotheekcarrière. Terugkijkend heb ik behoorlijke risico’s gelopen. En dat vonden we normaal. Iedereen ging erin mee, ook de hypotheekverstrekkers. Die hebben er ook goed van geprofiteerd, als ik kijk naar alle overlijdensrisicoverzekeringen en administratiekosten en beheerkosten en beleggingskosten die ik de afgelopen 20 jaar betaald heb. In die zin ben ik blij dat de teugels strakker zijn aangetrokken.

Een paar dingen hebben mij ‘gered’. Op het eerste appartement heb ik in relatief korte tijd (4 jaar) behoorlijke winst gemaakt. Mijn tweede appartement heeft me fors geld gekost. Grotendeels door eigen domme keuzes, en door de pech dat ik moest verkopen tijdens de crisis. Dat kan gebeuren natuurlijk. Dat we precies het goede moment kozen voor de omzetting van beleggen naar sparen is een zeer gelukkige toevalstreffer geweest. En gelukkig waren we toen al stevig aan het sparen, waardoor de echtscheiding financieel soepel afgewikkeld kon worden.

Nu voel ik mij comfortabel. De hypotheek is lineair, dus hebben we dalende maandlasten. We zijn bezig met extra aflossen. En de waardestijging in 2017 heeft al voor een prijsbuffer gezorgd. Hopelijk stijgen de prijzen nog even verder door. Dan kunnen we daarna wel een dalinkje hebben.

Hoe is jouw hypotheekcarrière tot nu toe verlopen?

Hypotheekspreadsheet online

Regelmatig krijg ik vragen over de grafiek die ik gebruik om de stand van zaken rond de aflossing van mijn huis bij te houden, zie onderstaand. Uiteraard heb ik hiervoor een spreadsheet, of liever gezegd: een werkblad in de gezamenlijke administratie van Vriendin en mijzelf. En die wordt automatisch bijgewerkt als de maandelijkse afschrijving door de bank heeft plaatsgevonden.

Op verzoek van diverse lezers heb ik mijn hypotheek-pagina apart beschikbaar gemaakt, je kunt ‘m hier downloaden. Hij maakt gebruik van twee eenvoudige Visual Basic functies, die uiteraard ook zijn inbegrepen in de spreadsheet. En de spreadsheet bevat ook mijn grafiek.

Hoe houd jij jouw hypotheek en aflossingen bij?

Extra aflossing hypotheek

Deze week is ‘ie verwerkt. De tweede extra aflossing op onze hypotheek in dit jaar. Daarmee hebben we voor 2017 het maximum bedrag bereikt dat afgelost mag worden zonder extra kosten. In totaal verlaagden we onze bruto maandlasten dit jaar met € 200 door de extra aflossingen.

Bijkomend voordeel, we hebben nu het punt bereikt waarop de hypotheek minder dan 65% van de waarde van het huis vertegenwoordigt. Dat betekent dat er nog weer 0,2% van de rente af kan. De rente bedraagt dan 2,21% bruto voor de komende 19 jaar, 1,55% netto in onze situatie. Maar daarvoor moet ik de bank nog wel even een taxatierapport sturen waaruit de huidige waarde blijkt, of een WOZ-waarde. Eerst maar even kijken wat de WOZ begin volgend jaar doet, en anders laten we een taxatie doen.

Over deze grafiek en hoe je ‘m kunt maken heb ik eerder een blogje geschreven.

Ik heb nog wel even getwijfeld of aflossen nu wel de beste optie was voor mijn geld. Inmiddels zit er behoorlijk wat eigen geld van Vriendin en mijzelf in het huis. Daarnaast maak ik op de beurs een beter rendement dan dat de hypotheek mij kost. Maar uiteindelijk hebben we besloten om toch de maximale aflossing te doen. Want het verlaagt de maandlasten, geld dat we weer in kunnen zetten voor verdere aflossing of voor sparen / beleggen. Het is dus hoe dan ook goed voor onze eigen financiële situatie.

Hoe is het met jouw huis?

In herhaling vallen

Ga ik nu in herhaling vallen? Weer schrijven over die almaar stijgende consumptie? Over adviezen aan de regering die ons in staat stellen om vooral veel te blijven lenen? De nog immer stijgende schulden van huishoudens, waarbij ook in Nederland de totale schuld hoger is dan het BBP?

Nee, laat ik dat niet doen. Me hier kwaad over maken helpt toch niet. De mensheid stoot zich nu eenmaal graag bij herhaling aan dezelfde stenen.

Maar dan ook niet bij mij komen klagen bij de volgende crisis hoor!

Wat vind jij er nou van?

Older posts

© 2018 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑