Blog over (financieel) bewust leven

Label: hypotheek (Page 1 of 12)

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?

Hypotheekupdate najaar 2020

Het is weer tijd voor één van de saaiste blogjes die ik periodiek schrijf. Een blog over een onderwerp waar werkelijk niks spannends over te vertellen valt. Maar tegelijkertijd een onderwerp dat laat zien wat er allemaal kan gebeuren als je iets in je hoofd zet en gewoon stug doorgaat. Volhoudt. Waar dat over gaat? Onze hypotheek natuurlijk. Dat heb je al wel begrepen uit de (ook al zo saaie) titel van deze blogpost. Saai is goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen.

Onlangs schreef ik een blogpost over de procentuele verdeling van onze maandelijkse uitgaven. Daarbij maakte ik ook een onderscheid tussen vaste en variabele lasten. Bij de meeste huishoudens is ‘wonen’ de grootste vaste lasten post. En sturen op je vaste lasten is een van de moeilijkste dingen om te doen. Juist omdat ze vast zijn Maar juist door onze extra aflossingen sturen we hier al op. Daarmee wordt de vaste last inmiddels elke maand een euro of 9 lager, de sneeuwbal en extra aflossing is immers een keuze en geen vaste last.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je aan het begin van de looptijd veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier bij Geldnerd niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik in het verleden een paar dure lessen mee geleerd.

Onze werkwijze is en blijft simpel en doeltreffend. We lossen maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. Daarnaast maken we gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 415 per maand.

De afgelopen periode is onze werkwijze wel verder verfijnd. Ik heb een functie ingebouwd die tegemoet komt aan mijn passie voor ronde getallen (en en passant nog net een paar eurootjes extra aflost). En ik heb jullie voor de gek gehouden met meegenomen in het rendement op extra aflossen. Daarnaast bereikten we een mijlpaal, het punt waar onze extra aflossing inclusief sneeuwbal hoger werd dan de reguliere rente en aflossing. Het werd voorlopig mijn best gelezen blogpost ooit. Dus pak ook je hypotheek aan! Dat kun jij ook!

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden, het is inmiddels minder dan 20% van onze totale maandelijkse hypotheeklast.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ongeveer € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 100 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente. Het heet niet voor niets een sneeuwbal! En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft extra vrijheid.

De volgende mijlpaal zit er al weer aan te komen. Het punt waar de maandelijkse sneeuwbal hoger wordt dan de rente die we elke maand betalen. Als we onze huidige strategie voortzetten bereiken we dat punt in maart 2021.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 30,6% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar: 26,8%). Meer dan 30% afgelost in minder dan vier jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 42,1%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 44,4% in het voorjaar van 2020.

En om de voortgang nog wat verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet. Soms zijn nieuwe functies in WordPress best leuk!

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar dat schreef ik een jaar geleden ook, en 6 maanden geleden ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hij zit er weer op, mijn saaie blogpost. Maar valt het jou ook op dat de lijntjes elke 6 maanden een stukje opschuiven, de goede kant op? Een extra stukje zichtbare vrijheid?

Pak je hypotheek aan!

Op 25 mei publiceerde ik een blogpost over het omkeerpunt van onze hypotheek, het punt waarop onze extra aflossing inclusief sneeuwbal groter werd dan onze reguliere rente en aflossing. Tot mijn verbazing explodeerde het bezoekersaantal van mijn blog. Verbazing, want ik schrijf niet op een manier waarmee ik zo hoog mogelijk wil eindigen bij Google. Ik schrijf gewoon zoals het in me opkomt. Maar op één of andere manier werd deze blog opgepikt en kwamen er in twee dagen meer dan 30.000 unieke bezoekers. En kwamen er veel reacties en mailtjes.

En daarbij viel me iets op. Ik kreeg de nodige verhalen te lezen over de persoonlijke hypotheeksituatie van mensen. Zelf heb ik ook zo mijn ervaringen. Maar hier kreeg ik verhalen van mensen die het gevoel hebben dat ze vastzitten. Dat de hypotheek als een blok aan het been voelt. De weg naar financiële vrijheid blokkeert.

Dat herken ik wel. Voor vrijwel alle mensen is de aankoop van een huis de grootste uitgave die ze ooit doen. De hypotheek de grootste schuld die ze ooit aangaan. En meestal maar één keer, of in elk geval maar een paar keer in je leven. Met vaak lange tussenpozen, en veranderende regelgeving. Niet zo heel gek dus dat we ons daar onzeker door voelen, en niet altijd zo heel goed weten waar we ‘ja’ tegen zeggen en voor tekenen. En onze eigen behoeften veranderen ook. Bij de aankoop van Geldnerd HQ in 2016 stond ik heel anders in het leven dan bij de aankoop van mijn appartement samen met Ex in 2001. Vond ik financieel hele andere dingen belangrijk. Om over de aankoop van mijn eigen appartement in 1997 maar te zwijgen. Ik heb de hypotheekofferte toen niet echt gelezen. Men zei dat het kon en ik tekende bij het kruisje.

Er werd in de reacties op mijn blogpost regelmatig om mijn advies gevraagd. Dat vind ik bijzonder. Ik ben ook maar een gewone Nederlander die schrijft over z’n financiële levensreis, en probeert zich in de dingen te verdiepen en niets te doen dat ik niet begrijp. Wel vind ik het heel fijn dat mensen geïnspireerd raken door mijn blog! Maar ik kan en mag mensen geen advies geven. Dat mag alleen een financieel adviseur die zich kan verdiepen in jouw persoonlijke situatie. En dat ben ik niet.

Maar er is wel hulp. Hulp om te bepalen of het de moeite loont om je rente open te breken, te middelen, de hypotheek over te sluiten, of andere veranderingen door te voeren die je veel geld opleveren. Klein rekenvoorbeeld: stel jij betaalt nog 5,5% rente, € 1.300 per maand. Gangbaar op dit moment is 1,5%. Dat is minder dan € 360 per maand. Zelfs als je eenmalig honderden euro’s uitgeeft aan hypotheekadvies, dan heb je dat zo terugverdiend. En met het verschil ga je extra aflossen. Dan haal je mij nog in.

Lees vooral eens een keer de stukken die bij je hypotheek horen echt goed door. Google op de naam van de hypotheek, en Google ook de termen die je niet kent of niet begrijpt. Google op wat je wilt onderzoeken, bijvoorbeeld ‘hypotheek oversluiten’. Lees de blogs van mijzelf en anderen die over hun hypotheek schrijven. Vorm je eigen beeld. Het is echt niet zo eng als het lijkt.

En maak eens een afspraak met jouw hypotheekverstrekker. Zij hebben een zorgplicht, en moeten jou regelmatig adviseren of jouw hypotheek nog wel bij jou en jouw situatie past. Vraag hen eens of je jouw hypotheek kunt oversluiten en op die manier sneller kunt aflossen? Of wat het kost om de rentetermijn open te breken en wat jou dat oplevert?

Maak ook eens een afspraak met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Denk daarbij aan zoiets als de Hypotheker of Hypotheekshop, dat soort ketens (geen aandelen, geen affiliate links). Leg ze jouw situatie voor, en vraag hoe het beter en goedkoper kan. Zij kunnen hypotheken van verschillende aanbieders naast elkaar zetten. Verwijs ze rustig naar mijn blog (dat hebben al meer lezers gedaan). Nogmaals: laat je niet afschrikken als het een paar honderd euro kost voor advies. Met wat je kunt besparen heb je dat zo terugverdiend. En haal je mij inderdaad nog in!

Ga jij jouw hypotheek aanpakken?

De 48 Excel-grafieken van Geldnerd

Nerd-alert! Regelmatig schrijf ik hier over mijn spreadsheets, onlangs publiceerde ik nog een nieuwe versie. Een beetje een uit de hand gelopen hobby. Hield ik eerst eenvoudigweg mijn uitgaven en mijn beleggingen bij, in de loop van de jaren is vrijwel al het handwerk weg geautomatiseerd. Rapportjes downloaden bij mijn bank en mijn aandelenbroker, op de knop drukken, en alles is weer bijgewerkt.

De spreadsheets zijn af?

Een paar jaar geleden dacht ik dan ook dat ze wel klaar waren, die spreadsheets. Maar niets is minder waar. Ik blijf dingen bijbouwen. Maar het karakter van de nieuwe bouwsels is wel veranderd. Steeds vaker gaat het om rapportjes en grafieken. Dingen die inzichtelijk maken hoe mijn financiële situatie zich ontwikkelt.

Zo heb ik inmiddels een collectie van bijna 50 verschillende grafieken verzameld, verdeeld over mijn verschillende spreadsheets. En daar was iets mee. Ik heb er nooit rekening mee gehouden dat de collectie zo groot zou worden. En de programmacode was dus een beetje inefficiënt. En zo rommelig dat ik er zelf geen wijs meer uit werd. De eerste grafieken waren bij elkaar geknipt en geplakt, omdat ik destijds zelf nog niet zo goed begreep hoe Excel die grafieken nou opbouwde. Inmiddels begrijp ik dat een stuk beter. Het werd er ook allemaal een beetje traag van. En ze zagen er allemaal net iets anders uit, er was geen consistente ‘huisstijl’ en kleurstelling, met allerlei kleine inconsistenties en onvolkomenheden. Het was dus eigenlijk gewoon tijd voor een grote verbouwing. Maar een grote verbouwing is ook een tijdrovende verbouwing. En daar zag ik een beetje tegenop.

En toen kwam de Corona-tijd. Ik weet niet hoe het jullie vergaat, maar na een week of 10 aan thuisquarantaine was ik wel even uitgelezen en snakte ik naar iets anders. En waren er een paar extralange weekenden. Waarin we niet echt weg konden / mochten. Een prima moment voor een extralange programmeerklus dus. Tijd voor de grote grafiekenschoonmaak…

Eerst denken dan bouwen

Voordat ik begon heb ik een analyse gemaakt van al mijn grafieken. Uiteraard in een grote spreadsheet. De naam, het soort grafiek, waar komt de data vandaan, hoe wordt de y-as samengesteld, wat zijn de dataseries, kenmerken als kleuren en lijndiktes, de berekeningen van minimum en maximumwaarden op de Y-as, de kenmerken van de assen, datalabels, dat soort dingen. In totaal 214 kenmerken per grafiek.

Gaande die analyse ontstond er een beeld. Ik heb zoveel mogelijk kenmerken verzameld die uniform waren (of dat zouden moeten zijn). Hoe de assen ingericht waren, en de ‘gridlines’ (de horizontale hulplijnen) in de grafiek. Maar ook het lettertype, en de lettergrootte en andere kenmerken van de astitels en eventuele legenda’s. Noem het maar de ‘huisstijl van mijn grafieken’. En daarmee ontstond er een nieuwe opzet voor de manier waarop ik grafieken programmeer. Niet meer met één heel grote en onoverzichtelijke routine, maar in brokken. Daar wordt het overzichtelijker van, en sneller.

Al mijn spreadsheet hebben een grafiekenpagina. Daar heb je een aantal keuzemogelijkheden. Je kunt bijvoorbeeld uit een lijstje de grafiek kiezen die je wilt zien. En bijvoorbeeld een periode kiezen of een begin- en einddatum instellen. Als ik dat doe en nu op mijn grafiekenpagina op de ‘Charts’ knop druk, dan wordt er eerst een Centrale Grafieken procedure aangeroepen. Die zorgt ervoor dat de gemaakte keuzes verwerkt worden, zo wordt bijvoorbeeld het begin- en eindpunt van de X-as berekend. Ook wordt de oude grafiek op de grafiekenpagina weggegooid en vervangen door een nieuwe, lege grafiek met alle uniforme stijlkenmerken. Vervolgens worden specifieke variabelen voor de grafiek verzameld, die her en der in de spreadsheets staan. En tenslotte wordt er een specifieke Grafiekprocedure aangeroepen, met alle variabelen.

Ook in die specifieke Grafiekprocedure vinden weer een aantal stappen plaats. De procedure begint met het instellen van een aantal specifieke parameters voor die grafiek. Het soort grafiek bijvoorbeeld, de titels, dat soort dingen. Daarna worden de X-as en de verschillende dataseries samengesteld. Als derde worden die dataseries in de grafiek geplaatst en krijgen ze hun kenmerken mee, zoals kleur. En tenslotte worden (indien nodig) datalabels aan de series toegevoegd. En voila, er staat een grafiek op mijn scherm. In een fractie van een seconde. Schematisch is het weergegeven in onderstaande figuur.

De Vermogens-Waterval

Een dag of drie programmeerwerk. Daarmee had ik alle 48 grafieken in mijn vier spreadsheets (administratie, beleggingen, hypotheek en dashboard) in deze nieuwe structuur gegoten. Ik ben er erg blij mee. Maar daarmee was ik er nog niet. Er stond namelijk al heeeeeel lang een specifieke grafiek op mijn wensenlijstje.

Deze.

Handmatig gegenereerd met de standaard waterval-grafiek in Excel

Een watervalgrafiek die me per kwartaal laat zien hoe de verschillende onderdelen van mijn vermogen veranderd zijn. Groen als er een stijging is, rood als er een daling is. En aan het eind een kolom die de netto stijging (of daling, dat komt ook voor) voor dat specifieke kwartaal laat zien. De brongegevens hiervoor zitten al jaren in mijn Dashboard-spreadsheet.

Sinds Office 2016 zit er standaard een watervalgrafiek in Excel, maar ik heb nog geen enkele manier gevonden om die rechtstreeks aan te spreken in Visual Basic. De macro-recorder laat me hier in de steek. Op de diverse fora waar ik de oplossingen voor mijn programmeerprobleempjes zoek las ik dat ze inderdaad (nog) geen onderdeel van het objectmodel van Excel zijn, en dat ze dus niet te programmeren zijn. De versie van het eerste kwartaal was dus handmatig samengesteld.

Maar ik vond ook deze beschrijving. Die een waterval stapsgewijs opbouwt met de hulp van een tijdelijke dataset en een standaard kolommengrafiek. Die ik allebei wel helemaal kan programmeren. En ik houd wel van een uitdaging. Dus ik ben aan de slag gegaan. Het kostte me anderhalve dag. Maar het is me gelukt. Met één druk op de knop verschijnt er nu mijn eigen geautomatiseerde waterval. Jij zult denken ‘boeiuh’, maar ik kan echt genieten van dit soort dingen!

Hetzelfde als de vorige, maar helemaal geautomatiseerd samengesteld

De Anonimiser

Veel grafieken gebruik ik ook hier op mijn blog. Maar ik wil niet altijd mijn cijfers delen. In het verleden bewerkte ik die grafieken dan met het grafisch bewerkingsprogramma GIMP zodat de cijfers onzichtbaar werden. Maar ook dat is nu volledig geautomatiseerd. Mijn grafiekenpagina’s hebben nu allemaal een Anonimiseer-knop. Die verbergt de bedragen met één druk op de knop (en laat ze met een nieuwe druk op de knop ook weer verschijnen). Het werkt voor bedragen op de Y-assen en verbergt ook datalabels. Alleen als het bedragen zijn, percentages mogen blijven staan. Daarna kan ik de grafiek meteen op mijn blog gebruiken. Ook hier dus geen handwerk meer.

De 48 grafieken

En nu zijn er dus 48 grafieken. Inmiddels al 49 met die waterval. Ook dat is een tussenstand, want ik heb nog wel wat meer ideetjes. Die ik in mijn nieuwe structuur makkelijker uit kan werken, dat dan weer wel. In de onlangs vernieuwde versie van de Financiële Administratie op mijn Downloads-pagina kun je zien hoe de grafieken en de Visual Basic programmacode eruit zien. En hieronder een bloemlezing van mijn vernieuwde grafieken… Allemaal één druk op de knop.

Bijt jij je ook wel eens helemaal vast in een volkomen nutteloos onderwerp?

1 April!

1 april viel laat dit jaar… Of vroeg in 2021… Het is maar net hoe je het bekijkt. En dat geldt ook voor mijn blog van gisteren, over het rendement van versneld aflossen op je hypotheek.

Blogjes over hypotheken en aflossen scoren eigenlijk altijd wel goed, dat weten de meeste finance-bloggers. En deze was geen uitzondering. Met kritische reacties… Want hoe kon het dat mijn rendement op extra aflossen hoger was dan mijn hypotheekrente?

Dat kan eigenlijk ook gewoon niet. Dat hebben jullie goed gezien. Alleen maar als je oneigenlijke dingen meerekent, zoals de (naar voren gehaalde, niet bespaarde) extra aflossingen. En als je vals speelt. En dat doe ik natuurlijk. Want ik rond bijvoorbeeld mijn sneeuwbal naar boven af om elke maand maar ronde getallen over te houden. Als je eerlijk bent is je maximale rendement de bespaarde hypotheekrente. Eigenlijk dan ook nog minus de hypotheekrente-aftrek.

Het laat vooral ook zien hoe makkelijk het is om rendementsverwachtingen te manipuleren. Dat zie ik nog steeds in allerlei voorstellen van financiële dienstverleners. En veel mensen trappen er nog steeds in.

De enige echte absolute waarheid in de post van gisteren is de grafiek met de € 37.000 aan rente die wij besparen door volgens ons huidige plan versneld af te lossen. Wat ik persoonlijk een erg mooi bedrag vind over de periode 2017 – 2029. Er zijn financiële beslissingen die minder opleveren. Wat ook waar is: we verlagen onze maandlasten. We kunnen nu al onze maandelijkse uitgaven met € 1.400 verlagen en nog steeds aan al onze verplichtingen voldoen. Vrijheid.

En dat rendement? Ach. Leuke grafiekjes. En net zo onzeker als de beurs.

Het rendement van extra aflossen

Onze hypotheek houdt mij bezig, dat weten jullie. Elke zes maanden geef ik een stand van zaken van onze aflossingen. Een tijdje geleden vierden we dat we een omkeerpunt bereikt hebben, de extra aflossing met sneeuwbal is hoger dan de reguliere rente en aflossing. Daar kreeg ik veel reacties op, waarna ik nog een keer ben ingegaan op onze overwegingen om niet alleen maar te beleggen maar ook extra af te lossen. Extra aflossen geeft je een optie tot lagere maandlasten, en dat is ook een belangrijk onderdeel van financiële vrijheid. Zeker als je ook het sneeuwbaleffect inzet.

Kort na mijn blog over de vrijheid publiceerde Geld Is Tijd een blog over het rendement van de extra stortingen die hij doet in zijn spaarhypotheek. Hij heeft altijd een originele invalshoek om naar cijfers te kijken, en ook dit keer raakte ik geïnspireerd door zijn aanpak. Onderstaande blogpost is dus aan hem te danken!

Zijn redeneerlijn is simpel. Als hij niets extra zou investeren in zijn hypotheek, dan moest hij nu nog steeds elke maand de oorspronkelijke premie betalen. Alles wat hij extra investeert, ziet hij als een belegging met een waarde (namelijk een vermindering van de hypotheek). Als daarna de maandelijkse premie die hij moet betalen is gezakt, dan is dat te beschouwen als een maandelijkse uitbetaling, een soort dividend.

Nu heb ik natuurlijk geen spannende spaarhypotheek, maar een gewone suffe lineaire hypotheek. Toch kan ik die redeneerlijn wel toepassen op mijn situatie. Als wij namelijk niet zouden zijn begonnen met extra aflossen, dan moesten wij nog steeds elke maand de oorspronkelijke maandelijkse aflossing betalen. Bij een lineaire hypotheek wordt namelijk gewoon de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden looptijd. Dat is je maandelijkse aflossing. Bij een hypotheek van € 360.000 en een looptijd van 30 jaar maal 12 maanden is je maandelijkse aflossing dus 360.000 / (30 x 12 ) = € 1.000 per maand. En elke maand betaal je de rente over de resterende hypotheeksom. Bij een rente van 2,4% betaal je de eerste maand dus 1/12 x 2,4% x € 360.000 = € 720 aan rente. De tweede maand betaal je 1/12 x 2,4% x € 359.000 = € 718. Enzovoorts. Lekker overzichtelijk.

Als wij extra aflossen (zonder de looptijd te veranderen), snijdt het mes dus aan twee kanten. Je aflossing verandert en de rente ook. Stel, in die eerste maand doe je naast de reguliere aflossing van € 1.000 ook een extra aflossing van € 1.000. In de tweede maand heb je dan nog een looptijd van 359 maanden en een resterende hypotheek van € 358.000. Je maandelijkse aflossing daalt dus naar € 997,21, een daling van € 2,79. En de rente is 1/12 x 2,4% x € 358.000 = € 716, een daling van maar liefst € 4.

Mijn extra aflossing is dus de ‘investering’. En mijn sneeuwbal, de optelsom van de bespaarde rente en de lagere reguliere aflossing, is mijn ‘dividend’. Strikt genomen is de lagere aflossing natuurlijk geen besparing. Ik moet immers nog steeds de hele hypotheeksom terugbetalen. Maar het voelt wel als besparing. Ik heb namelijk vrijheid gecreëerd door de aflossing eerder te doen. Ik heb vooruit betaald. En daarmee zijn mijn toekomstige lasten lager. #teamlagelasten

En dit loopt behoorlijk op. Onze strategie van extra aflossen en het inzetten van de sneeuwbal is medio 2018 begonnen. Twee jaar geleden pas. Daarvoor hebben we twee keer een grotere extra aflossing gedaan. Tot op heden heeft ons dat cumulatief al bijna € 5.000 aan rente bespaard. Als we deze strategie blijven volgen, en medio 2029 hypotheekvrij zijn, loopt de totale bespaarde rente op tot ruim € 37.000.

Ik was dus erg benieuwd wat het uiteindelijke rendement op de extra aflossingen zou worden. Daarvoor heb ik wat extra functies in mijn hypotheekspreadsheet gebouwd.

Een kolom met de extra aflossing had ik al. Die heb ik gebruikt als vertrekpunt. Dat is feitelijk de ‘investering’ die we gedaan hebben en nog van plan zijn om de komende jaren te doen. Ik heb mijn spreadsheet uit laten rekenen wat de opbrengst van deze ‘investering zou zijn als we die tegen 2, 4, 6, 8 en 10 procent rendement weg zouden kunnen zetten. De opbrengst van onze extra aflossing is onze eigen extra aflossing plus de som van de ‘sneeuwballen’ die dat opgeleverd heeft en nog op zal leveren. Volgen jullie me nog?

Als ik deze scenario’s voor de afgelopen jaren in een grafiek zet, zie je onderstaand beeld. Het actuele rendement van de extra aflossingen (de rode lijn) ligt nu al dichter bij de 6,0% dan bij de 4,0%. Een rendement van 5,5% na iets meer dan 3 jaar. Minder dan de gemiddeld 7,0% van de aandelenmarkten, maar vele malen meer dan wat dit geld op een spaarrekening of een deposito zou hebben opgebracht. En met meer zekerheid, de opbrengst is gegarandeerd. Dit naast het gevoel van vrijheid dat de lagere verplichte maandlasten opleveren. Ik noem dat een win-win situatie.

Uiteraard heb ik ook een prognose gemaakt van het rendement als we onze huidige strategie voortzetten. Dus maandelijks € 1.000 extra aflossen én de sneeuwbal inzetten, totdat we medio 2029 hypotheekvrij zijn. Het rendement loop dan gestaag verder op, zoals je kunt zien in de onderstaande grafiek. En komt uiteindelijk rond de 9,0% uit.

En dan weet ik ook wel dat ik mezelf hier voor de gek houd, door de naar voren gehaalde aflossing mee te tellen als ‘rendement’. Eigenlijk mag ik natuurlijk alleen de bespaarde rente meetellen. Die heb ik uiteraard ook doorgerekend, dat scenario zie je in onderstaande grafiek. Dat rendement (de oranje lijn) komt uiteraard lager uit, maar is nog steeds ongeveer 3,0%. Dat is nog steeds veel en veel meer dan je de komende jaren op een spaarrekening kunt krijgen.

Extra aflossen loont dus. Geloof je het nu?

NB: Lees vooral ook even mijn vervolgblog van ‘the day after…’.

« Older posts

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑