Geldnerd.nl

Bloggen over persoonlijke financiën

Tag: hypotheek (page 1 of 3)

Extra aflossing hypotheek

Deze week is ‘ie verwerkt. De tweede extra aflossing op onze hypotheek in dit jaar. Daarmee hebben we voor 2017 het maximum bedrag bereikt dat afgelost mag worden zonder extra kosten. In totaal verlaagden we onze bruto maandlasten dit jaar met € 200 door de extra aflossingen.

Bijkomend voordeel, we hebben nu het punt bereikt waarop de hypotheek minder dan 65% van de waarde van het huis vertegenwoordigt. Dat betekent dat er nog weer 0,2% van de rente af kan. De rente bedraagt dan 2,21% bruto voor de komende 19 jaar, 1,55% netto in onze situatie. Maar daarvoor moet ik de bank nog wel even een taxatierapport sturen waaruit de huidige waarde blijkt, of een WOZ-waarde. Eerst maar even kijken wat de WOZ begin volgend jaar doet, en anders laten we een taxatie doen.

Over deze grafiek en hoe je ‘m kunt maken heb ik eerder een blogje geschreven.

Ik heb nog wel even getwijfeld of aflossen nu wel de beste optie was voor mijn geld. Inmiddels zit er behoorlijk wat eigen geld van Vriendin en mijzelf in het huis. Daarnaast maak ik op de beurs een beter rendement dan dat de hypotheek mij kost. Maar uiteindelijk hebben we besloten om toch de maximale aflossing te doen. Want het verlaagt de maandlasten, geld dat we weer in kunnen zetten voor verdere aflossing of voor sparen / beleggen. Het is dus hoe dan ook goed voor onze eigen financiële situatie.

Hoe is het met jouw huis?

In herhaling vallen

Ga ik nu in herhaling vallen? Weer schrijven over die almaar stijgende consumptie? Over adviezen aan de regering die ons in staat stellen om vooral veel te blijven lenen? De nog immer stijgende schulden van huishoudens, waarbij ook in Nederland de totale schuld hoger is dan het BBP?

Nee, laat ik dat niet doen. Me hier kwaad over maken helpt toch niet. De mensheid stoot zich nu eenmaal graag bij herhaling aan dezelfde stenen.

Maar dan ook niet bij mij komen klagen bij de volgende crisis hoor!

Wat vind jij er nou van?

Woningmarktgekte

Gaan we weer juichend naar de volgende financiële afgrond? Volgens het nieuwe kabinet hebben we Vertrouwen in de Toekomst (mits we allemaal de Nachtwacht gaan bekijken en het Wilhelmus leren zingen). Consumptie stijgt tot ongekende hoogte en er wordt weer meer geleend. En volgens de altijd neutrale en belangenvrije Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn de huizenprijzen in een jaar tijd 18 procent gestegen in Geldnerdstad, las ik onlangs.

Doemdenker als hij is, heeft Geldnerd weer visioenen van de jaren vóór de financiële crisis. Geldnerd en Ex hadden een appartement, en Geldnerd hield nauwgezet een spreadsheet bij met alle te koop staande appartementen in het complex. Elke week werd de spreadsheet bijgewerkt met nieuwe verkoopinformatie. En elke keer als ik mijn Balans bijwerkte zette ik weer een hoger bedrag aan woningwaarde bij mijn bezittingen. We hadden een spaar/beleggingshypotheek (waarvan we het beleggingsdeel gelukkig op tijd omgezet hebben in sparen), dus ook die waarde nam gestaag toe. Het moge duidelijk zijn, mijn Eigen Vermogen, het verschil tussen mijn bezittingen en mijn schulden, spoot omhoog. Fictief in elk geval wel. Toen brak de crisis uit, en kwam er een echtscheiding. Eerst wilden we het appartement verkopen, maar Ex vond het enige bod veel te laag. Uiteindelijk heeft zij het appartement tegen een hogere waarde van mij overgenomen, ik was toen al lang verhuisd. En mijn Eigen Vermogen was weer terug op een veel lagere, maar wel reële waarde.

En het kan nu dus weer! Mezelf rijk rekenen. In de balans per 31 december 2017 kan ik een hogere waarde van het huis opnemen. Aankoopwaarde plus een percentage. 18 procent. Of misschien 10 procent, als ik voorzichtig ben? Dat levert een mooie ‘boost’ van het eigen vermogen op zonder dat ik er een Euro voor hoef te sparen.

Maar dat doe ik dus niet meer. Want daarmee houd ik mijzelf alleen maar voor de gek. Ik heb er een tijdje over nagedacht en laat het huis voorlopig lekker op de aankoopwaarde staan. Als de WOZ-waarde ooit hoger wordt dan de aankoopwaarde (of juist weer gaat dalen…), dan zie ik wel verder. En dan wacht ik ook nog even hoe de effecten van de kabinetsplannen met de hypotheekrente-aftrek (HRA) uit gaan vallen, en ook de voorgenomen afschaffing van de wet-Hillen. Gelukkig hebben we de HRA op geen enkele manier meegenomen in de berekeningen bij de aanschaf van ons huis. Ik vind al langer dat de overheid een onbetrouwbare partner is voor je eigen langere-termijn planning. Die afschaffing van de wet-Hillen zou ik wel vervelend vinden, want dat verandert het financiële plaatje voor na de volledige aflossing van onze hypotheek. Maar we kunnen nu even niet anders dan afwachten.

Hoe rijk reken jij jezelf?

Babyboomer perspectief

Op mijn stukje over de pensionado-opstand kreeg ik een onverwachte reactie. Namelijk van mijn ouders. Ik weet al een tijdje dat ze hier meelezen, soms maken ze een opmerking. Maar nu was het een uitgebreide reactie via de e-mail. Eigenlijk een soort financieel levensverhaal van de baby-boomer generatie. Met een aantal interessante perspectieven. Dus met instemming van mijn ouders heb ik hun reactie omgewerkt naar een blogje.

Mijn ouders zijn geboren aan het eind van de Tweede Wereldoorlog. Echte ‘baby-boomers’ dus. Opgegroeid in de tijd van de wederopbouw. Hun financiële leven begon eigenlijk echt in de jaren ’60 van de vorige eeuw. Mijn ouders konden (moesten) met 15, 16 jaar gaan werken en ’s avonds opleidingen en cursussen volgen die ze zelf dienden te betalen.

Mijn vader moest ook nog 2 jaar in militaire dienst, omdat we er van uit gingen dat de Russen langs zouden komen. Die diensttijd werd betaald, het geweldige salaris was eerst 0,50 gulden (€ 0,20) per dag en werd later fl. 1,00 (€ 0,45) per dag.

Midden jaren ’50 werd de Algemene Ouderdomswet (AOW) geïntroduceerd. Vanaf het moment dat zij werken betaalden mijn ouders de AOW voor de oudere generatie(s). Sinds 2002 is het zo dat mensen die AOW ontvangen een deel daarvan zelf financieren via de gewone belasting die zij betalen. En mijn ouders hebben pas sinds 2010 AOW, dus zij betalen ook mee aan hun eigen AOW.

Mijn ouders betaalden de opleiding van hun kinderen (nogmaals dank daarvoor!), losten de hypotheek van hun huis af en bouwden en passant ook nog een pensioen op voor ‘later’, als ze 65 jaar zouden worden.

Hier vind ik mijn ouders overigens niet zielig. Mijn vader werkte, en dat was toen al uitzonderlijk, in een sector waar premievrij pensioen werd opgebouwd, en het grootste deel van zijn opbouwperiode waas dit gebaseerd op een eindloonregeling. Dat is dus wel iets rianter dan mijn opbouw waarvoor ik zelf ook premie betaal, en die gebaseerd is op een middelloonregeling

Die pensioenopbouw van mijn ouders werd belegd tegen rentepercentages tot 12 à 13 %. Dan groeit het wel beter dan nu tegen 0,0% en een heel klein beetje.

Nu werken beide partners, maar vroeger werden vrouwen ontslagen als ze trouwden en/of zwanger werden. Mijn moeder is inderdaad ontslagen toen ik in aantocht was. Er bleef dus een éénverdiener over. Veel vrouwen bouwden hierdoor geen pensioen op, ook al omdat vrouwen pas vanaf 30 jaar in het pensioenfonds opgenomen konden worden. Pas veel later, toen Geldnerd naar de middelbare school ging, is mijn moeder weer echt toegetreden tot het arbeidsproces. En ook weer een beetje ‘eigen pensioen’ op gaan bouwen. Maar niet voldoende om ‘economisch zelfstandig te zijn’, iets wat sinds de jaren ’80 langzaam overheidsbeleid werd. En tot op de dag van vandaag een uitdaging is in dit soms nog erg ouderwetse landje van ons.

Sinds het pensioen inging bleek de indexering ervan voor mijn ouders niet gegarandeerd, het nominale pensioen zelf ook niet. Dat merk ik zelf ook, ik heb in de opbouw al een procent of 15 aan indexering gemist. Daar heb ik nu geen last van, dat merk ik pas als ik met pensioen ga. Maar mijn ouders merken het wel. Net als de stijgende zorgkosten, het eigen risico dat gestegen is van € 150 in 2008 naar €
400 in 2018.

Nu wordt er gezocht naar nieuwe manieren om pensioenen goedkoper te maken. Gelukkig hopen ook mijn ouders dat onze generatie(s) een stabiel pensioen zullen krijgen. Want op een stevige erfenis reken ik niet, ik hoop dat ze alles op kunnen maken.

Hoe zag het financiële leven van jouw ouders er uit?

Alles zal ooit ineenstorten

Maak je geen zorgen, dit is geen ‘Dr. Doom’ berichtje. Maar de titel slaat wel op een gedachte die door mijn hoofd schoot toen ik afgelopen weekend discussieerde met ‘ex-lurker’ en sinds kort ‘the HOT-test man in blog-business’ Chris… De discussie startte naar aanleiding van mijn berichtje over studenten die lenen om te sparen, en focuste vooral op huizen en hypotheken.

Chris wijst er terecht op: schuld is schuld. Zijn intuïtie is dan: aflossen. Dat ben ik grotendeels met hem eens. Maar veel mensen, ik ook wel, kijken toch anders naar de hypotheek. Enerzijds wil ik ‘m zo snel mogelijk aflossen, want ‘schuld is slecht’ en het zou schelen in de maandlasten. Maar de rente op mijn hypotheek is laag, zo laag dat ik zelf beter rendement kan halen op mijn eigen geld. En als ik ‘alleen maar aflos’ houd ik geen geld over om mee te beleggen, en beleggen geeft mij veel meer het gevoel dat ik ‘actief met mijn geld bezig ben’. Dat is allemaal tussen de oren, dat weet ik, maar het is wel tussen mijn oren…

Bovendien: Als je een huis koopt en daar een hypotheek voor neemt, dan staat er iets van waarde tegenover. Dat huis namelijk. Niet om er zoveel mogelijk rendement op te halen, maar het heeft wel een zekere waarde. En het wordt elke maand een beetje meer van mij. De hypotheeklast knip ik ook in tweeën: de rente is een uitgave, en de aflossing beschouw ik als sparen. Lenen om te consumeren, dat vind ik geen goed idee. Een reis maak je en dan is het geld weg (maar de herinnering blijft), en zelfs een auto daalt zo snel in waarde dat ik het als een consumptie-artikel beschouw. Als ik lees dat mensen dat doen met hun studielening, dan word ik een beetje onrustig.

Een huis is ook een kostenpost en ook een consumptie artikel, ondanks de waarde. Naast aflossing moet ik inderdaad ook de uitgaven voor groot onderhoud meerekenen in wat ik ‘in het huis stop’, maar dan nog is het mijn enige bezit waarvan ik verwacht dat ik er ooit in mijn leven (de timescope van mijn financiën) in elk geval een substantieel deel van het geld dat ik erin steek ook weer terug krijg. Verder gebeurt dat misschien met bijzondere kunstvoorwerpen en dergelijke (die ik overigens niet bezit). In die zin is een huis eerder een speculatief bezit dan een investering. Mijn huis zal een keer omvallen of worden gesloopt, maar niet zolang ik het bezit en onderhoud. Alles zal ooit ineenstorten, maar uiteindelijk is het een kwestie van de tijdslijn die je hanteert.

Ook hier zie je weer dat emotie het meestal wint van verstand. Chris’ emotie is zo spoedig mogelijk alle schuld aflossen ondanks een lager verwacht rendement. Mijn emotie wordt heen en weer geslingerd tussen aflossen en (meer) rendement op eigen vermogen. Wat we met elkaar gemeenschappelijk hebben is dat we ons huis niet als investering zien. Die fout heb ik ooit wel gemaakt. In 1997 kocht ik een appartement dat ik 4 jaar later met 50% winst verkocht. Dat heb ik heel lang ook verwacht van mijn daaropvolgende appartement, maar dat bleek met een min of meer gedwongen verkoop in mijn echtscheiding in 2012 toch een beetje tegen te vallen. Timing is ook belangrijk, zullen we maar zeggen.

Ik zie het huis in elk geval niet als investering. Maar het is wel heel anders dan een ‘consumptie-artikel’ als een reis of een auto. Bovendien, ik moet ergens wonen (liever niet onder een brug). En wat ik echt uitgeef aan mijn huis (rente op hypotheek, G/W/L, belastingen, et cetera) kost mij in de huidige situatie veel minder dan de huur van een vergelijkbaar object. In die zin vind ik het huis eerder een ‘vooralsnog niet onverstandige consumptie-beslissing’.

Ik geniet van discussies als deze. Het helpt me om mijn eigen gedachten te ordenen en aan te scherpen. Dankjewel Chris!

Hoe kijk jij naar je huis?

Stand van het huis

Of eigenlijk kan dit blogje ook wel ‘Klooien met Excel – deel zoveel’ heten. In mijn spreadsheet zit uiteraard ook een tabblad waarop ik de stand van de aflossing van het huis bijhoud. En onder het motto ‘een plaatje zegt meer dan duizend cijfers’ heb ik daar ook een grafiekje voor gemaakt. Waarin ik keurig kan zien hoeveel eigen geld we in het huis gestoken hebben, wat we inmiddels hebben afgelost, en wat er nog aan hypotheek resteert. De grafiek wordt uiteraard automatisch bijgewerkt als er weer een betaling naar de hypotheek is gegaan.

Voor de huisjesvorm van de grafiek heb ik gebruik gemaakt van deze tip.

Hoe staat het met jouw huis?

Extra aflossing

Afgelopen weekend had ook Vriendin weer eens een ‘finance-momentje’. Dat doet ze minder vaak dan Geldnerd, er moet een aanleiding zijn. Deze keer was dat de verrekening van de vakantie. Ze gebruikte dat moment ook even om haar overzicht van spaargeld en beleggingen bij te werken. Wat volgde was een klaagzang over het gebrek aan rendement (waarbij ze wel weet dat ze geen risico wil lopen en er zo min mogelijk voor wil doen). En het klopt, ons rendement ligt lager dan de 1,75% die we (netto) aan rente betalen op onze hypotheek.

Dus komt er nu een extra aflossing op onze hypotheek. Die wordt volgens de hypotheekverstrekker per 1 augustus aanstaande verwerkt. Zo’n 8% van de hoofdsom lossen we in één keer extra af. Dat scheelt ons ruim € 145 in de bruto maandlasten. En het betekent ook dat we begin volgend jaar al het punt bereiken waarop de resterende hypotheeksom lager is dan 65% van de marktwaarde waar de hypotheek op gebaseerd is. Dat zou ons nog eens 0,2% aan rente moeten schelen. In het originele betaalschema bereikten we dat punt pas ergens in 2020.

Heb jij nog extra afgelost op jouw hypotheek?

Huis op de balans

Ieder jaar maak ik een balans, vooral om de meerjarige ontwikkeling van mijn vermogen in de gaten te houden. Ons huis is een belangrijke component van deze balans. Ik neem het huis dan ook mee in mijn vermogen. Want het heeft waarde, die ik (zij het met enige inspanning en tijd) kan verzilveren. Tegen welke waarde is een vraag. Per 31 december 2016 was dat eenvoudig, want dat was iets meer dan een maand na de overdrachtsdatum. Daar heb ik dus gewoon de koopprijs gebruikt.

Maar ik neem het huis niet mee in de berekeningen voor mijn financiële onafhankelijkheid. Daarin neem ik alleen geld mee dat inkomen kan genereren en/of dat ik kan gebruiken als inkomen. En dat doet het huis niet. In die berekeningen telt het huis inderdaad mee als last.

Vraag is natuurlijk hoe dit huis te waarderen op mijn balans. Dat bedrag moet feitelijk zeggen: hoeveel zou het huis opleveren als ik het op de balansdatum zou verkopen? Aan de ene kant wil ik mezelf niet rijk rekenen met een enorm hoge verwachte verkoopprijs. Aan de andere kant wil ik mijzelf natuurlijk ook niet tekort doen. Ik wil een reëel beeld van mijn vermogen op de balansdatum, en dus ook een reëel beeld van de waarde van het huis.

Hoe ik dat precies ga doen weet ik nog niet. In het verleden hield ik de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in de gaten maar dat is me te arbeidsintensief. En dat werkte misschien toen ik in een groot complex met 80 redelijk vergelijkbare appartementen woonde, maar dat is nu niet het geval.

Met een WOZ-waarde loop ik voor mijn gevoel weer te ver achter de feiten aan, want dat is dan weer een peildatum van een jaar geleden. Dus ik zoek nog een tussenvorm. Maar daarmee wil ik, zolang we in het huis wonen, wel jaarlijks een gevoel krijgen bij de totale baten en lasten van het wonen in dat huis.

Hoe nemen jullie de waarde van je huis mee in de berekening van je vermogen?

 

Het domein van de Rijken

De grote stad wordt het domein van de rijken, schreef de NRC gisteren. Alleen wij (want tsja, ook ik heb samen met Vriendin een koophuis in een grote stad, deels gefinancierd met eigen geld) kunnen een koophuis in de stad nog betalen, en dan eigenlijk alleen maar als we eigen geld meebrengen. Aanleiding voor het artikel is een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) van eerder deze week. DNB noemt het nog geen bubbel en signaleert dat de banken terughoudender zijn met financiering dan voor de crisis (daarbij deels geholpen door strengere regelgeving), maar een tweedeling is het wel.

Geldnerd ziet het ook om zich heen. Huizen hier zijn duur, een vraagprijs van € 4.000 per vierkante meter is de norm op dit moment. Ze worden ontzettend snel verkocht. Als ze op Funda verschijnen en er staat niet binnen een week dat ze ‘onder voorbehoud verkocht’ zijn, dan is er wel wat aan de hand. Het is ook weer normaal dat er ‘kijkuurtjes’ zijn waarbij je tevens je envelopje mag inleveren. Mensen zonder eigen vermogen en/of met kinderen ‘ontvluchten’ de grote stad. Ze gaan naar de ‘slaapsteden’ om onze grote stad heen, naar de jaren 70/80/90 of nog recentere nieuwbouwwijken. Je woont niet in ‘de stad’, maar een huisje met een tuintje is er nog betaalbaar (of in elk geval: minder onbetaalbaar).

Het is geen nieuw fenomeen. Geldnerd herinnert zich ook eerdere grote verschuivingen op de woningmarkt waarbij dit gesignaleerd werd. De stad wordt er nou ook niet meteen eenzijdiger van. Je krijgt wel een groter contrast tussen de ‘rijke wijken’ met koopwoningen en de ‘arme wijken’ met huurwoningen, en dat is nou niet meteen bevorderlijk voor een stad. Het wordt er allemaal een beetje onevenwichtig van. In die zin kijk ik wel met interesse naar de WoonVisie die een tijdje geleden gelanceerd is in Rotterdam. Daar was (is) een hoop gedoe over, en in de berichtgeving gaat het vooral over de voorgenomen sloop van (goedkope en verouderde) huurwoningen. Maar het achterliggende doel is volgens mij wel heel goed, namelijk zorgen voor een meer gevarieerd woningaanbod in Rotterdam. Daarmee getuigt Rotterdam wel van lef, en daar kunnen veel gemeentes volgens mij nog wel een voorbeeld aan nemen.

Vaak trek ik de vergelijking met de streek waar ik opgegroeid ben. Die is helemaal aan de andere kant van Nederland, en de woningmarkt ziet er daar heel anders uit. Het gebied is een van de krimp-regio’s van Nederland. De bevolking krimpt er. Dat blijf ik een bizar fenomeen vinden (want Nederland als geheel groeit nog wel), maar het is tegelijkertijd wel verklaarbaar. Wat de arbeidsmarkt is ‘daar in de provincie’ heel anders dan ‘hier in de grote stad’. Vriendin en ik hebben het er wel eens over, om terug te verhuizen naar die kant van het land, maar het vinden van een goede baan (laat staan twee banen) op ons niveau is daar gewoon heel erg lastig. Tegelijkertijd zie ik dat in het dorp waar ik ben opgegroeid heel veel woningen te koop staan, en tegen veel lagere prijzen dan hier in ‘de grote stad’. Voor het bedrag waarvoor wij hier ons appartement van 165 vierkante meter gekocht hebben, koop je daar een vrij gelegen boerderij met een woonoppervlak van 325 vierkante meter, met 3.000 vierkante meter grond. Tsja, wat laat je dan het zwaarste wegen?

Hoe kijk jij naar de woningmarkt?

Belastinghervorming ver weg?

Het is een bekende cyclus. Je begint met iets simpels. Door de tijd komen er allerlei nieuwe dingen en uitzonderingen bij. En langzaam maar zeker wordt iets simpels erg ingewikkeld en lastiger uitvoerbaar.

We kennen hier allemaal voorbeelden van. Het ‘mooiste’ voorbeeld vind ik wel het belastingstelsel. De laatste grote hervorming van het Nederlandse belastingstelsel was in 2001, en toen was Geldnerd ook al belastingbetaler. Ik weet nog wat voor verademing ik dat nieuwe stelsel vond. Vooral ook omdat mijn aangifte er een stuk eenvoudiger van werd.

De laatste grote hervorming daarvoor was in 1990 geweest. Het wordt dus wel weer eens tijd voor een hervorming. In 2015 heeft het kabinet het nog wel een beetje geprobeerd, maar dat initiatief is als een nachtkaars uitgegaan. Het Centraal Plan Bureau heeft hier vorig jaar een interessante analyse over geschreven. Sowieso is belastinghervorming geen populair politiek thema. Te ingewikkeld, niet sexy voor de kiezer, en de meeste politici delen liever cadeautjes uit dan dat ze praten over belastingen. Niet voor niets wordt ieder jaar aan het einde van het jaar het belastingplan voor het daaropvolgende jaar meestal een beetje stilletjes goedgekeurd.

En er zijn de nodige dingen in ons stelsel aan hervorming toe, wat mij betreft. Leuk, die hypotheekrente-aftrek (HRA), maar het blijft een beetje subsidie voor de rijken. Over de vermogensrendementsheffing (VRH) heb ik me ook al vaak uitgesproken op dit blog. Voelt toch een beetje als belasting betalen over iets waar ik al een keer belasting over betaald heb, namelijk mijn inkomen. Al weet ik ook wel dat dat bij ‘oud geld’ misschien weer anders ligt. Maar het zijn allemaal ingewikkelde mechaniekjes voor het herverdelen van geld. Idem voor het Nederlandse stelsel van toeslagen (waar ik bij de relatief kleine groep mensen hoor die recht heeft op geen enkele toeslag). Maar het kan (en mag) van mij allemaal wel een beetje simpeler. Die HRA en VRH wil ik best inruilen tegen een lager belastingpercentage op mijn inkomen.

Geldnerd heeft dus eens gekeken wat de diverse politieke partijen over dit onderwerp in hun programma hebben staan. En dat is eigenlijk bedroevend weinig. De enige partij die echt grootse plannen heeft is GroenLinks. Die partij wil een ingrijpende belastinghervorming als onderdeel van een nieuw regeerakkoord. Door hogere milieuheffingen en lagere werkgeverspremies moet ongeveer € 27 miljard aan lasten verschoven worden. Dat is een enorm bedrag, in 2017 bedragen de totale verwachte uitgaven van de Nederlandse rijksoverheid € 264,4 miljard.

Puntje is nog wel de uitvoerbaarheid van een eventuele hervorming door de Belastingdienst. Die heeft het zwaar, hebben we de afgelopen periode regelmatig kunnen lezen. En de ICT is ook niet helemaal op orde. Dus als zo’n club een dergelijke hervorming uit moet gaan voeren kan dat nog een leuke uitdaging worden.

Heb jij ook zin in een belastinghervorming?

Older posts

© 2017 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑