Blog over (financieel) bewust leven

Label: huizenmarkt

n = 1 : Geldnerd en de wereldeconomie

Nog nooit eerder in de historie is het economisch klimaat zo snel omgeslagen. Binnen enkele maanden donderde de economische activiteit in elkaar. De definitie van recessie is ‘een periode van twee of meer opeenvolgende kwartalen waarin de groei van het bruto nationaal product negatief is’. Formeel zal dat dus pas na het einde van het tweede kwartaal het geval zijn. Maar we zitten er al in, daar twijfelt eigenlijk niemand meer aan.

Gedragseconomie

Geldnerd is een aanhanger van de theorie van gedragseconomie. Economie is wat wij met z’n allen samen doen, een mix van economische theorie en psychologie. Een crisis is pas echt een crisis als wij met z’n allen geloven dat het een crisis is. Dat heb ik ook gezien in de crisis van 2008 / 2009. Mede onder invloed van overheidsbezuinigingen durfden we niet meer. We stellen aankopen uit. Op mijn persoonlijke dashboard begon er dus onlangs een rood lampje te knipperen door de snelste daling ooit van het consumentenvertrouwen in Nederland.

De regering lijkt in elk geval geleerd te hebben van de vorige crisis, toen ze (naar mijn mening) de economie kapotbezuinigd hebben. We hebben zeker 90 miljard te besteden om de economie draaiend te houden, riep onze minister-president in maart. Eind april was dat geld ook daadwerkelijk toegezegd en/of besteed, en stonden de overheidsfinanciën diep in het rood met een verwacht begrotingstekort van 11,8% van het bruto binnenlands product (BBP), zo’n € 92 miljard euro. De staatsschuld loopt daarmee op tot ruim 65 procent van het BBP. Hiermee staan we er overigens nog steeds beter voor dan de meeste landen.

Wat betekent het voor mij?

Maar ik ben niet ‘de economie’. Ik ben Geldnerd. Voor mij persoonlijk telt natuurlijk alleen de impact van al deze economische ellende op mijn eigen financiële omstandigheden. n = 1 noemen we dat in de wetenschap, een steekproefgrootte van 1 persoon. De conclusies en wetmatigheden zijn ontdekt door de situatie van één persoon te onderzoeken. Zulke uitkomsten lijken onwetenschappelijk, maar zijn soms toch waardevol. In elk geval voor mijn eigen gemoedsrust. Het is anders voor jou. Als je in de horeca werkt en nu zonder inkomen zit, bijvoorbeeld. Of als je ZZP’er bent en je klus bent kwijtgeraakt.

Mijn inkomen is veiliger dan de meeste. Als loonslaaf in overheidsdienst krijg ik keurig elke maand mijn salaris overgemaakt, met elke maand ook een deel van het vakantiegeld en de eindejaarsuitkering. Daar doe ik de dingen mee die ik altijd doe. We lossen het huis af, doen boodschappen, ik vul mijn potjes en leg in op mijn beleggingsrekening. Maar we geven minder uit dan normaal. Geen vakanties, geen uitjes. Niet omdat we dat niet willen, maar omdat die dingen even niet kunnen. We hebben wel extra uitgaven gedaan voor de inrichting van ons huis. Om beter thuis te kunnen werken en omdat we er meer tijd doorbrengen. Deels verschuiving, deels gedwongen minder uitgeven dus.

Wat wel kan is, dat er later dan verwacht een nieuwe ambtenaren-CAO wordt afgesloten. De onderhandelingen zijn in elk geval uitgesteld vanwege de corona-crisis. En dat die CAO iets kariger wordt ‘omdat het nou eenmaal economisch slecht gaat’. Dan krijg ik minder of geen salarisverhogingen. En gaat mijn koopkracht achteruit. Want de inflatie eet ook mee.

Het zou natuurlijk kunnen dat de overheidsfinanciën zo achteruit gaan dat er gekort gaat worden op het salaris van ambtenaren. In ons eigen koninkrijk gebeurt dat al, op Aruba (wat een zelfstandig land is, dit staat dus los van de situatie in Nederland). Maar dat zou ongekend zijn als het ook in Nederland zou gebeuren. Al is het ooit wel gebeurd, in de crisis van begin jaren 80. En met mijn spaarpercentage van ruim 45% moeten ze een heel eind korten voordat ik echt in de problemen kom. Het zou alleen maar betekenen dat ik minder kan sparen.

Mijn beleggingen zijn behoorlijk gedaald vanaf de piek. En ook alweer een beetje bijgetrokken. Ik verwacht dat het nog wel even onrustig zal blijven op de beurs. We overzien de economische impact van deze crisis nog niet. Dus zullen er nog wel wat schokken komen. Misschien daalt de beurs nog wel verder, procentje of 50, zou zomaar kunnen.. Dat betekent vooral dat ik goedkoper bijkoop en steeds meer aandeeltjes bezit. De wereld zal niet volledig in elkaar storten, verwacht ik. En dus trekt het wel weer een keertje bij.

De afgelopen maanden waren wel desastreus voor de dekkingsgraad van mijn pensioenfonds. En dan wordt er ook nog onderhandeld over de invulling van het pensioenakkoord, al loopt dat niet zo soepel en zijn er twijfels over de juridische haalbaarheid. Nu hebben ze nog een jaar of twintig voordat ze mij moeten gaan betalen. Dat is voldoende tijd om te herstellen, en in de tussentijd zullen er echt nog wel één of twee crises overheen gaan. En ik heb al niet zulke hoge verwachtingen van mijn pensioen. Dat is één van de redenen dat ik ooit heel hard met mijn eigen financiën aan de slag ben gegaan, juist om minder afhankelijk te worden van wat het pensioenfonds mij hopelijk ooit gaat betalen.

De laatste grote component in ons vermogen is ons huis. En er zijn zenuwen over de huizenmarkt. De stijgingen van de afgelopen jaren zijn ook bijzonder. Geldnerd en Vriendin kochten eind 2016 hun huidige appartement, en op basis van WOZ hebben we inmiddels een overwaarde van 16%. Dus we kunnen een stootje hebben als het gaat dalen. En bovendien: het wordt pas belangrijk op het moment dat je gaat verkopen. En dat zijn wij voorlopig niet van plan.

Overpeinzend

De situatie moet nog heel veel slechter worden voordat ik persoonlijk nadelen ga ondervinden van deze crisis. Risico’s zijn er wel. Voor de ontwikkeling van mijn salaris. De inflatie. De huizenmarkt. En voor de hele lange termijn de pensioenen. Maar die risico’s zijn er altijd. De voorspoedige economische ontwikkeling van de afgelopen 10 jaar heeft ons misschien een beetje in slaap gesust? De onzekerheid is nu even iets groter dan ‘ie in lange tijd geweest is. Maar als individu kun je alleen maar afwachten. Je hebt nauwelijks invloed op al die grote ontwikkelingen. Ook dat is n = 1. Gelukkig zijn mijn persoonlijke financiën op orde. En hoef ik er dus niet acuut van wakker te liggen. Dat is goud waard.

Denk jij ook na over de impact van de economie op jouw persoonlijke omstandigheden?

Je kunt mijn blog volgen via Bloglovin

Grote gemene huizenkopers?

Tijdens een van de meet-ups hebben we er wel eens over gespeculeerd. Hoe groot is ‘onze beweging’ nou eigenlijk? Geen idee eigenlijk. Maar soms lees je berichten die wel een idee geven.

Zo las ik onlangs dat landelijk bij 5,8% van de woningverkopen de kopende partij een kleine belegger is, die het huis daarna gaat verhuren. In 2017 zijn er ruim 225.000 woningen verkocht, dus dat zou betekenen dat er ruim 13.000 woningen aan kleine beleggers verkocht zijn.

In grote steden ligt dit percentage al boven de 10%. En dat beginnen sommige politici een probleem te vinden, omdat het ten koste gaat van starters op de woningmarkt, en mensen met een middeninkomen. In één stad komt deze stijging overigens grotendeels voor rekening van de vastgoedstrategie van DivNomics, denk ik… 😉

Even afwachten dus zo net na de gemeenteraadsverkiezingen. Maar je hebt best kans dat sommige gemeenten zullen gaan proberen om maatregelen te nemen. Zelfs de Tweede Kamer denkt, samen met de minister van Binnenlandse Zaken, na over maatregelen. Ik beleg zelf niet in vastgoed, heb er ook geen plannen voor. Maar het vinden van geschikte beleggingsobjecten zou wel eens nog lastiger kunnen worden, en het beheer van de panden zal er vast ook niet goedkoper van worden.

Beleg jij in vastgoed?

Woningmarktgekte

Gaan we weer juichend naar de volgende financiële afgrond? Volgens het nieuwe kabinet hebben we Vertrouwen in de Toekomst (mits we allemaal de Nachtwacht gaan bekijken en het Wilhelmus leren zingen). Consumptie stijgt tot ongekende hoogte en er wordt weer meer geleend. En volgens de altijd neutrale en belangenvrije Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn de huizenprijzen in een jaar tijd 18 procent gestegen in Geldnerdstad, las ik onlangs.

Doemdenker als hij is, heeft Geldnerd weer visioenen van de jaren vóór de financiële crisis. Geldnerd en Ex hadden een appartement, en Geldnerd hield nauwgezet een spreadsheet bij met alle te koop staande appartementen in het complex. Elke week werd de spreadsheet bijgewerkt met nieuwe verkoopinformatie. En elke keer als ik mijn Balans bijwerkte zette ik weer een hoger bedrag aan woningwaarde bij mijn bezittingen. We hadden een spaar/beleggingshypotheek (waarvan we het beleggingsdeel gelukkig op tijd omgezet hebben in sparen), dus ook die waarde nam gestaag toe. Het moge duidelijk zijn, mijn Eigen Vermogen, het verschil tussen mijn bezittingen en mijn schulden, spoot omhoog. Fictief in elk geval wel. Toen brak de crisis uit, en kwam er een echtscheiding. Eerst wilden we het appartement verkopen, maar Ex vond het enige bod veel te laag. Uiteindelijk heeft zij het appartement tegen een hogere waarde van mij overgenomen, ik was toen al lang verhuisd. En mijn Eigen Vermogen was weer terug op een veel lagere, maar wel reële waarde.

En het kan nu dus weer! Mezelf rijk rekenen. In de balans per 31 december 2017 kan ik een hogere waarde van het huis opnemen. Aankoopwaarde plus een percentage. 18 procent. Of misschien 10 procent, als ik voorzichtig ben? Dat levert een mooie ‘boost’ van het eigen vermogen op zonder dat ik er een Euro voor hoef te sparen.

Maar dat doe ik dus niet meer. Want daarmee houd ik mijzelf alleen maar voor de gek. Ik heb er een tijdje over nagedacht en laat het huis voorlopig lekker op de aankoopwaarde staan. Als de WOZ-waarde ooit hoger wordt dan de aankoopwaarde (of juist weer gaat dalen…), dan zie ik wel verder. En dan wacht ik ook nog even hoe de effecten van de kabinetsplannen met de hypotheekrente-aftrek (HRA) uit gaan vallen, en ook de voorgenomen afschaffing van de wet-Hillen. Gelukkig hebben we de HRA op geen enkele manier meegenomen in de berekeningen bij de aanschaf van ons huis. Ik vind al langer dat de overheid een onbetrouwbare partner is voor je eigen langere-termijn planning. Die afschaffing van de wet-Hillen zou ik wel vervelend vinden, want dat verandert het financiële plaatje voor na de volledige aflossing van onze hypotheek. Maar we kunnen nu even niet anders dan afwachten.

Hoe rijk reken jij jezelf?

Het domein van de Rijken

De grote stad wordt het domein van de rijken, schreef de NRC gisteren. Alleen wij (want tsja, ook ik heb samen met Vriendin een koophuis in een grote stad, deels gefinancierd met eigen geld) kunnen een koophuis in de stad nog betalen, en dan eigenlijk alleen maar als we eigen geld meebrengen. Aanleiding voor het artikel is een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) van eerder deze week. DNB noemt het nog geen bubbel en signaleert dat de banken terughoudender zijn met financiering dan voor de crisis (daarbij deels geholpen door strengere regelgeving), maar een tweedeling is het wel.

Geldnerd ziet het ook om zich heen. Huizen hier zijn duur, een vraagprijs van € 4.000 per vierkante meter is de norm op dit moment. Ze worden ontzettend snel verkocht. Als ze op Funda verschijnen en er staat niet binnen een week dat ze ‘onder voorbehoud verkocht’ zijn, dan is er wel wat aan de hand. Het is ook weer normaal dat er ‘kijkuurtjes’ zijn waarbij je tevens je envelopje mag inleveren. Mensen zonder eigen vermogen en/of met kinderen ‘ontvluchten’ de grote stad. Ze gaan naar de ‘slaapsteden’ om onze grote stad heen, naar de jaren 70/80/90 of nog recentere nieuwbouwwijken. Je woont niet in ‘de stad’, maar een huisje met een tuintje is er nog betaalbaar (of in elk geval: minder onbetaalbaar).

Het is geen nieuw fenomeen. Geldnerd herinnert zich ook eerdere grote verschuivingen op de woningmarkt waarbij dit gesignaleerd werd. De stad wordt er nou ook niet meteen eenzijdiger van. Je krijgt wel een groter contrast tussen de ‘rijke wijken’ met koopwoningen en de ‘arme wijken’ met huurwoningen, en dat is nou niet meteen bevorderlijk voor een stad. Het wordt er allemaal een beetje onevenwichtig van. In die zin kijk ik wel met interesse naar de WoonVisie die een tijdje geleden gelanceerd is in Rotterdam. Daar was (is) een hoop gedoe over, en in de berichtgeving gaat het vooral over de voorgenomen sloop van (goedkope en verouderde) huurwoningen. Maar het achterliggende doel is volgens mij wel heel goed, namelijk zorgen voor een meer gevarieerd woningaanbod in Rotterdam. Daarmee getuigt Rotterdam wel van lef, en daar kunnen veel gemeentes volgens mij nog wel een voorbeeld aan nemen.

Vaak trek ik de vergelijking met de streek waar ik opgegroeid ben. Die is helemaal aan de andere kant van Nederland, en de woningmarkt ziet er daar heel anders uit. Het gebied is een van de krimp-regio’s van Nederland. De bevolking krimpt er. Dat blijf ik een bizar fenomeen vinden (want Nederland als geheel groeit nog wel), maar het is tegelijkertijd wel verklaarbaar. Wat de arbeidsmarkt is ‘daar in de provincie’ heel anders dan ‘hier in de grote stad’. Vriendin en ik hebben het er wel eens over, om terug te verhuizen naar die kant van het land, maar het vinden van een goede baan (laat staan twee banen) op ons niveau is daar gewoon heel erg lastig. Tegelijkertijd zie ik dat in het dorp waar ik ben opgegroeid heel veel woningen te koop staan, en tegen veel lagere prijzen dan hier in ‘de grote stad’. Voor het bedrag waarvoor wij hier ons appartement van 165 vierkante meter gekocht hebben, koop je daar een vrij gelegen boerderij met een woonoppervlak van 325 vierkante meter, met 3.000 vierkante meter grond. Tsja, wat laat je dan het zwaarste wegen?

Hoe kijk jij naar de woningmarkt?

Huizenjacht

Het is alweer een tijdje geleden dat ik iets geschreven heb over onze huizenjacht. Dat was niet omdat er niks gebeurde. Maar er gebeurde gewoon niet veel wat de moeite van het beschrijven waard was. We volgen Funda. We verbazen ons over de prijzen en de snelheid van verkopen. We bekeken een aantal huizen en waren geen enkele keer na bezichtiging echt enthousiast.

Maar nu was hét huis er opeens. Afgelopen vrijdag. Dus Vriendin bellen. En wij op maandagmiddag bezichtigen. De onderste twee etages van een voormalig statig kantoorpand aan een statige laan alhier. In onze favoriete wijk, waar we ook gewoond hebben voor ons vertrek naar het Verre Warme Land. Het is net gerenoveerd, en heeft eigenlijk alles wat we wensen. Ruimte. Klassieke elementen. Het is opnieuw in de verkoop gekomen omdat de vorige aspirant-kopers de financiering niet rond krijgen. Maar het valt netjes binnen het budget wat wij onszelf gegeven hebben, en wat ongeveer de helft is van wat wij mogen lenen van de diverse hypotheekverstrekkers. Dus dat moet kunnen.

’s Avonds thuis hebben we alles nog eens goed overdacht en op een rijtje gezet. En uiteindelijk een zorgvuldig geformuleerd mailtje gestuurd. Met de vragen die we nog hebben. En de randvoorwaarden. En een bod. Nu is het even afwachten.

Vind jij een huis kopen ook zo spannend?

Zoekt en gij zult vinden

20160723 BouwvalEerder heb ik al geschreven over onze zoektocht op de woningmarkt en de gekte die we daarbij tegenkomen. Dat bericht leverde veel reacties op, en zelfs een uitnodiging van een televisieprogramma (maar aan dat soort dingen werk ik liever niet mee, ik koester mijn anonimiteit). Hoe is het inmiddels met onze zoektocht?

Nou, we hebben de ideale woning nog niet gevonden. We zijn inmiddels een stuk of zes bezichtigingen verder. We volgen het nieuwe aanbod elke dag. Bezichtigen huizen tegelijk met andere potentiële kopers, soms zijn er meer dan 10 bezichtigingen op een dag. Er wordt meteen geboden, en zonder voorbehoud van financiering, iets wat wij ook mogen van de hypotheekadviseur. En we zien de vreemdste huizen binnen een week voor absurd hoge bedragen verkocht worden. Als je huis hier op dit moment niet binnen een week verkocht is, dan is er echt iets mee aan de hand. Ook in de media zie ik steeds meer berichten over een lichtelijk overspannen woningmarkt.

Geldnerd en Vriendin zijn beide van nature best voorzichtig. En zomaar bieden na één bezichtiging lijkt ons moeilijk, al kunnen we ons wel voorstellen dat we op een gegeven moment ‘het’ huis tegenkomen en dat toch gaan doen. Maar zelfs dan zullen we bieden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring.

We kijken het nog even aan. Zo na de zomerperiode komen er vast meer woningen op de markt. Maar we overwegen toch om ook weer te gaan kijken voor een huurwoning. Want we willen eindelijk onze eigen spullen wel weer eens terugzien. En dan gaan we over een tijdje wel weer eens kijken op de huizenmarkt, als die weer een keer is ingestort.

Hoe is jouw huizensituatie?

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑