Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.
Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.
Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.
In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.
En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.
De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.
Het is alweer een hele tijd geleden dat ik voor het laatst schreef over mijn wens om een integraal vermogensdashboard te ontwikkelen. Een rapportage die mij laat zien hoe ik er in totaal financieel voor sta. Het huis, de beleggingen, en al die andere financiële factoren. Informatie die in delen verstopt zit in mijn financiële spreadsheets waar ik eerder over schreef. Met een tekening die inmiddels alweer achterhaald is. Tegenwoordig heeft de hypotheek z’n eigen spreadsheet, inclusief allerlei grafieken en rapportages.
Mijn beleggingsspreadsheet heeft alle historie sinds de startdatum van mijn leven na de scheiding, dus sinds 1 januari 2013. Mijn administratiespreadsheet is per jaar. De hypotheekspreadsheet heeft de hele historie van onze hypotheek. Ik bouw formules in al mijn spreadsheets zo dat “datum” altijd een variabele is. Hiermee kan ik dus de stand van de betreffende waarde (bijvoorbeeld % aandelen en obligaties) op iedere gewenste datum reconstrueren.
Een aantal weken geleden werd mij in de reacties bij een blogpost gevraagd naar de stand van zaken rond mijn financiële dashboard. Daarom bij deze een uitgebreider bericht daarover.
Wat ik in mijn dashboard doe, is aan het eind van elk kwartaal de standen opnemen van alle variabelen die ik nodig heb om al mijn grafieken en rapportages samen te stellen. Dat kost elk kwartaal een minuut of 5. Ik heb dus voor elk jaar uiteindelijk 4 waarden in het dashboard staan: 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december. Die kwartaalstanden haal ik nu nog handmatig op, maar dat wil ik uiteindelijk wel automatiseren. Dus automatisch uit de beleggings- en administratiesheets laten halen. Maar dat ombouwen is iets voor een koud en stormachtig winterweekend, denk ik. Want behoorlijke klus.
Ik houd in het dashboard geen maandstanden bij, dat vind ik teveel focus op de korte termijn. Vroeger heb ik wel gewerkt met halfjaarlijkse of jaarlijkse standen, maar dat vind ik weer een te lange termijn. Uiteindelijk ben ik uitgekomen op kwartaalstanden, dat werkt voor mij het beste.
Al mijn grafieken en rapportages zijn geautomatiseerd. In mijn Dashboard spreadsheet zit bijvoorbeeld een pagina Grafieken. Daar kies ik de naam van de grafiek uit een lijst, ik kies een startkwartaal en een eindkwartaal, en de grafiek wordt ververst uit de dataset met kwartaalstanden. Ik heb zelfs een speciale ‘Anonimiseer’ knop ingebouwd. Die haalt de y-as weg zodat ik de grafiek meteen kan gebruiken op mijn blog. Ik publiceer geen grafieken waaruit de actuele hoogte van mijn vermogen af te leiden is, dat is niet relevant voor het verhaal dat ik wil vertellen. Ik heb ook een pagina Rapportages, die werkt vergelijkbaar. Ik kies bijvoorbeeld het rapport ‘Balans’, begin- en eindkwartaal, en de spreadsheet bouwt ‘m dynamisch op uit de dataset met kwartaalstanden.
Ik heb heel veel grafieken en dashboards van anderen bestudeerd. Iedereen doet het anders. Het is erg persoonlijk wat je belangrijk vindt en welke indicatoren je wilt volgen in de tijd. Het is ook persoonlijk of je dit maandelijks wilt doen, per kwartaal (zoals Geldnerd), per halfjaar, per jaar of nog anders. Dus ik weet nog niet of ik de spreadsheet met mijn dashboard ooit ga publiceren. Zoiets persoonlijks moet iedereen echt zelf bouwen, vind ik. Mijn grafiekencollectie wordt nog steeds uitgebreid, geïnspireerd door dingen die ik bij andere bloggers zie. Zo heb ik onlangs mijn eigen versie gebouwd van de hypotheekgrafiek van Geld-Is-Tijd. De mijne is gelukkig een stuk eenvoudiger, wij hebben maar één lineair hypotheekdeel en verder niets.
Onderstaand enkele voorbeelden van grafieken en rapportages in mijn Dashboard.
De bovenstaande grafiek komt sinds dit jaar terug in elke kwartaalrapportage. Je zite in één oogopslag per kwartaal de stand van mijn Eigen Vermogen, de kwartaalgroei en mijn spaarpercentage. Eigen vermogen en spaarpercentage zijn voor mij nog steeds de belangrijkste indicatoren.
Ik heb ‘m wel gebouwd maar kijk er zelden naar, omdat ik nog niet van plan ben om te stoppen met werken zodra dat kan. Per kwartaal zegt het niet alteveel, maar kijken naar stijgende lijntjes in grafieken is altijd leuk. Mijn percentage financiële onafhankelijkheid. Dat percentage bereken ik door te kijken naar mijn totale uitgaven in dat betreffende kwartaal (dus inkomen minus spaarpercentage). Daar zet ik tegenover mijn passieve inkomsten (met name dividendinkomen) plus mijn eigen vermogen maal de Safe Withdrawal Rate (SWR). Op dit moment reken ik met een SWR van 3,5%, maar ik kan het makkelijk veranderen op het Instellingen-werkblad van mijn Dashboard. Zodra het percentage de 100% passeert ben ik officieel Financieel Onafhankelijk. In de praktijk zal dat veel eerder zijn, ik hanteer het model van mijn FIRE Calculator en moet vooral de tijd tussen stoppen met werken en start van de pensioenbetalingen overbruggen.
In formulevorm ziet dat Percentage Financieel Onafhankelijk er als volgt uit:
Ook deze grafiek komt tegenwoordig regelmatig terug in mijn kwartaalrapportages. Dividend is een van de passieve inkomsten, dividendbelasting is een van de speerpunten van mijn beleggingsstrategie.
Een balans maak ik jaarlijks al sinds 2003. Eerst als ‘grapje’, toen Ex een keer zei dat we een erg bedrijfsmatige boekhouding voerden. Maar al snel realiseerde ik mij dat ook voor een huishouden een balans heel veel nuttige informatie geeft. Het eigen vermogen is niet voor niets een van de belangrijkste getalletjes aller tijden. Maar ook de ontwikkeling van je schuldenratio is een belangrijk gegeven om door de tijd heen te volgen, net als de verhouding tussen je verschillende vermogenscomponenten. Daar wil ik mijn dashboard de komende periode ook nog verder op uitbreiden. Dat is ook het leuke van een hobby als dit: het is nooit af!
Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.
Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.
WOZ
Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.
Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.
Overmoed
Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.
Overwaarde
Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.
De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.
De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.
Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.
Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?
Na 16 maanden is het eindelijk zover. Het laatste kale peertje is verdwenen uit ons huis. En dat was niet zomaar een peertje. Het hing niet in een logeerkamer of in een bergruimte. Het hing in de woonkamer, boven (of eigenlijk schuin naast) de eettafel.
Ik zag het niet eens meer. Iets met man-zijn, een bril op -8, en hoge plafonds waardoor het buiten mijn gezichtsveld viel. Alleen als we licht nodig hadden boven de eettafel, en ik de knop omzette, dacht ik nog wel eens “oh ja, dat laatste peertje”. Maar ja, dat was altijd maar even. Daarna was het weer weg.
Vriendin daarentegen ergerde zich mateloos. Zij was het dan ook die me regelmatig aanspoorde om mee te kijken naar eettafellampen. Dat doen we vooral online. Want van meubelwinkels en meubelboulevards krijgen we pukkeltjes op vervelende plekken. Maar die zoektocht viel nog niet mee. Het was best moeilijk, iets vinden dat past bij de inrichting, om kan gaan met een aansluitpunt 75 centimeter verderop zonder dat er lullige kabelgootjes nodig zijn, en geen vermogen kost. In het verleden gaf ik rustig € 1.250 uit voor een lamp. Maar dat was vroeger, in een vorig leven. Dat zou ik nu nooit meer doen.
Eén keer dachten we dat we ‘m gevonden hadden. Online. Dus wij bestellen. Nadat de levering 3 keer was uitgesteld, en we 2 maanden moesten wachten, kwam de felbegeerde lamp dan eindelijk. Om na een half uur weer terug de doos in te gaan, en retour naar de webwinkel. Het was ‘m toch echt niet. En wij gingen weer verder zoeken.
Een paar weken later kwam ‘ie toch ineens op ons pad. Dé lamp. Z’n eigen ophangpunt, en een apart aansluitpunt voor de elektra. Die dus makkelijk een eindje verderop kan zitten. Heerlijk minimalistisch ontwerp. Dus weer besteld. Nu kwam ‘ie sneller. En dit was ‘m.
En: Vriendin is een klusheld! Zij is absoluut beter in dit soort klussen dan Geldnerd. Dus een paar dagen later, met een aantal zorgvuldige nadenkmomenten, heeft zij de lamp opgehangen. Het laatste peertje is verdwenen uit Geldnerd HQ. Nu de tuin nog…
Chris wijst er terecht op: schuld is schuld. Zijn intuïtie is dan: aflossen. Dat ben ik grotendeels met hem eens. Maar veel mensen, ik ook wel, kijken toch anders naar de hypotheek. Enerzijds wil ik ‘m zo snel mogelijk aflossen, want ‘schuld is slecht’ en het zou schelen in de maandlasten. Maar de rente op mijn hypotheek is laag, zo laag dat ik zelf beter rendement kan halen op mijn eigen geld. En als ik ‘alleen maar aflos’ houd ik geen geld over om mee te beleggen, en beleggen geeft mij veel meer het gevoel dat ik ‘actief met mijn geld bezig ben’. Dat is allemaal tussen de oren, dat weet ik, maar het is wel tussen mijn oren…
Bovendien: Als je een huis koopt en daar een hypotheek voor neemt, dan staat er iets van waarde tegenover. Dat huis namelijk. Niet om er zoveel mogelijk rendement op te halen, maar het heeft wel een zekere waarde. En het wordt elke maand een beetje meer van mij. De hypotheeklast knip ik ook in tweeën: de rente is een uitgave, en de aflossing beschouw ik als sparen. Lenen om te consumeren, dat vind ik geen goed idee. Een reis maak je en dan is het geld weg (maar de herinnering blijft), en zelfs een auto daalt zo snel in waarde dat ik het als een consumptie-artikel beschouw. Als ik lees dat mensen dat doen met hun studielening, dan word ik een beetje onrustig.
Een huis is ook een kostenpost en ook een consumptie artikel, ondanks de waarde. Naast aflossing moet ik inderdaad ook de uitgaven voor groot onderhoud meerekenen in wat ik ‘in het huis stop’, maar dan nog is het mijn enige bezit waarvan ik verwacht dat ik er ooit in mijn leven (de timescope van mijn financiën) in elk geval een substantieel deel van het geld dat ik erin steek ook weer terug krijg. Verder gebeurt dat misschien met bijzondere kunstvoorwerpen en dergelijke (die ik overigens niet bezit). In die zin is een huis eerder een speculatief bezit dan een investering. Mijn huis zal een keer omvallen of worden gesloopt, maar niet zolang ik het bezit en onderhoud. Alles zal ooit ineenstorten, maar uiteindelijk is het een kwestie van de tijdslijn die je hanteert.
Ook hier zie je weer dat emotie het meestal wint van verstand. Chris’ emotie is zo spoedig mogelijk alle schuld aflossen ondanks een lager verwacht rendement. Mijn emotie wordt heen en weer geslingerd tussen aflossen en (meer) rendement op eigen vermogen. Wat we met elkaar gemeenschappelijk hebben is dat we ons huis niet als investering zien. Die fout heb ik ooit wel gemaakt. In 1997 kocht ik een appartement dat ik 4 jaar later met 50% winst verkocht. Dat heb ik heel lang ook verwacht van mijn daaropvolgende appartement, maar dat bleek met een min of meer gedwongen verkoop in mijn echtscheiding in 2012 toch een beetje tegen te vallen. Timing is ook belangrijk, zullen we maar zeggen.
Ik zie het huis in elk geval niet als investering. Maar het is wel heel anders dan een ‘consumptie-artikel’ als een reis of een auto. Bovendien, ik moet ergens wonen (liever niet onder een brug). En wat ik echt uitgeef aan mijn huis (rente op hypotheek, G/W/L, belastingen, et cetera) kost mij in de huidige situatie veel minder dan de huur van een vergelijkbaar object. In die zin vind ik het huis eerder een ‘vooralsnog niet onverstandige consumptie-beslissing’.
Ik geniet van discussies als deze. Het helpt me om mijn eigen gedachten te ordenen en aan te scherpen. Dankjewel Chris!
Of eigenlijk kan dit blogje ook wel ‘Klooien met Excel – deel zoveel’ heten. In mijn spreadsheet zit uiteraard ook een tabblad waarop ik de stand van de aflossing van het huis bijhoud. En onder het motto ‘een plaatje zegt meer dan duizend cijfers’ heb ik daar ook een grafiekje voor gemaakt. Waarin ik keurig kan zien hoeveel eigen geld we in het huis gestoken hebben, wat we inmiddels hebben afgelost, en wat er nog aan hypotheek resteert. De grafiek wordt uiteraard automatisch bijgewerkt als er weer een betaling naar de hypotheek is gegaan.
Voor de huisjesvorm van de grafiek heb ik gebruik gemaakt van deze tip.
