Geldnerd.nl

Bloggen over persoonlijke financiën

Tag: extra

Onze hypotheek is jarig!

Eind november waren Geldnerd en Vriendin alweer twee jaar de trotse eigenaren van Geldnerd HQ. En dat betekent dat we op dat moment ook al twee jaar de bezitters waren van onze lineaire hypotheek. Tijd dus voor een tussenstand. Waar staan we in het aflossen? En hoe kijken we nu naar onze hypotheek.

Het verhaal

In den beginne zag ons huis er zo uit:

We hebben ongeveer 30% van de koopprijs aan eigen geld ingebracht. Voor het restant hebben we dus die lineaire hypotheek genomen. De loan-to-value ratio was op dat moment 73,5% (omdat een stukje eigen geld in de kosten koper ging zitten). En vanaf 1 januari 2017 begonnen we vrolijk met betalen. Iedere maand hetzelfde bedrag aan aflossing, en iedere maand dus een paar Euro minder aan rente.

Omdat de spaarrente voortdurend laag bleef, hebben we gedurende 2017 naast de reguliere aflossing ook het maximale bedrag extra afgelost. Daarmee bereikten we begin 2018 een mijlpaal: nadat we de nieuwe WOZ-waarde kregen, bleek dat onze loan-to value ratio onder de 65% dook. Dat scheelt, voor de resterende 18 jaar, nog weer 0,2% aan hypotheekrente omdat daarmee de risico-opslag eraf ging.

Gedurende 2018 raakte ook mijn contant geld buffer vol. Ik stond toen voor de keuze: extra beleggen of extra aflossen. We kozen voor dat laatste, omdat we echt wel het effect van de elke maand lagere maandlasten beginnen te voelen. Tweesporenbeleid: beleggen én extra aflossen. Dat doen we dus alweer elke maand sinds mei 2018, en daarmee verdubbelen we de oorspronkelijke aflossnelheid.

De statistiekjes

Middels de Reguliere Aflossing hebben we inmiddels 6,2% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag afgelost. Daarnaast hebben we 12,0% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag middels Extra Aflossing terugbetaald. En we hebben tot nu toe 4,2 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aan Rente betaald. Inmiddels is de loan-to-value ratio gedaald van de oorspronkelijke 73,5% in december 2016 naar 61,8% nu. We betalen ruim € 300 per maand minder dan 2 jaar geleden. En nee, ik noem hier verder geen concrete bedragen. Daar gaat het niet om.

Wetenswaardig?

Overigens staat ons huis technisch nog steeds ‘onder water’. Dat komt omdat ik de WOZ-waarde gebruik voor de waardering, en die is op dit moment nog lager dan de aanschafwaarde inclusief de kosten koper. Maar ik verwacht, gegeven de ontwikkelingen op de huizenmarkt alhier in de afgelopen jaren, dat de gemeente dat begin volgend jaar wel ‘oplost’. Ik zit er overigens totaal niet mee. We zijn helemaal niet van plan om te verkopen, zeker niet sinds we onze tuin in een paradijs hebben omgetoverd.

En wat voor ons een belangrijk iets is: hoe snel zijn we van de hypotheek af in ons huidige aflostempo? Want het huis is een belangrijke uitgavencategorie. Die lasten verlagen, of zelfs tot 0 terugbrengen, scheelt ontzettend veel als we stoppen met werken. We lossen op dit moment met dubbele snelheid af, en dat willen we voorlopig zo houden. Ook de besparing die we hiermee boeken op de rente-uitgaven, steken we in extra aflossing , het alom bekende ‘sneeuwbal-effect’. Dit bouw ik ook in mijn nieuwe hypotheekspreadsheet in, die vertelt me dan voor elke maand wat de extra aflossing moet zijn. Als we dat consequent blijven doen, dan is ons huis over 11 jaar hypotheekvrij.

Of we dat echt ook zo gaan doen, hangt nog van veel factoren af. Als het rendement op spaargeld weer (veel) hoger wordt dan de hypotheekrente, willen we misschien een deel van de extra aflossing weer sparen. Maar dat zien we de komende jaren wel.

Hoe gaat het met jouw hypotheek?

Aflossen is voor angsthazen

Aflossen of niet aflossen? Het is een vraag die veel mensen bezig houdt. En waarover in de gemeenschap van financiële bloggers hartstochtelijk van mening verschild wordt. Onlangs schreef PorteRenee (let op: irritante pop-ups) er nog over in samenwerking met Mr. FOB (die gelukkig niet aan irritante pop-ups doet). Tijd om mijn overwegingen aan het debat toe te voegen. Zeker omdat ik het afgelopen halfjaar van mening veranderd ben op dit punt.

Het is wel een tijdje een discussiepunt geweest in Geldnerd HQ. Vriendin, die vooral spaart en uiterst behoedzaam belegt (en dus wat minder rendement maakte), was voorstander van maximaal aflossen. Geldnerd, die wat agressiever belegt, was niet meteen voorstander. Met een hypotheek met een rente van 2,2% bruto, nog 18 jaar vast, maakte mijn geld veel meer rendement als ik het beleg. En ik wil ook niet al mijn vermogen in de stenen hebben zitten.

Vorig jaar hebben we wel maximaal extra afgelost. Daarmee brachten we de Loan-To-Value ratio van onze hypotheek beneden de 65%, waardoor er een risico-opslag van 0,2% van onze hypotheek gehaald werd. Iets dat ons de komende 18 jaar € 12.000 aan rente scheelt. Daarna vond ik het wel weer even genoeg. Ik weet niet waarom, maar ik wilde niet teveel van mijn vermogen in ons huis hebben zitten. Een deel in de stenen, en de rest aan het werk voor mij. Daar zitten geen formules of wetten achter, gewoon ouderwets buikgevoel, dat is soms ook een uitstekende raadgever.

Dit jaar ben ik toch van gedachten veranderd. Dat komt ook door onze lineaire hypotheek. Daarin los je elke maand een vast bedrag af, en daardoor dalen de rentelasten ook iedere maand. Als wij ‘normaal’ aflossen, dan betalen we elke maand ongeveer € 1,75 minder. Dat was meer, in het begin was het ruim € 2,- per maand. Dalende maandlasten, voor ons is het aantrekkelijk. We zitten ‘wat verder’ in onze loopbaan, en verwachten niet meer dat we nog heel grote sprongen qua salaris gaan maken.

Wat is er dan veranderd bij mij in het afgelopen half jaar? Dat is eigenlijk best eenvoudig. Ik ben die lagere maandlasten gaan zien als rendement, en dan meer in het bijzonder als ‘realised gains’ (gerealiseerde winst). Dit terwijl de koerswinst op mijn beleggingen nu ‘unrealised gains’ zijn. Dat is papieren winst, die pas ‘echt’ wordt als ik de belegging verkoop (en dat doe ik niet). Dit is anders dan bijvoorbeeld dividend in contanten, dat zijn wel ‘realised gains’.

Als ik € 1.000 extra aflos, dan gaat er in onze situatie ineens € 3 extra van het maandbedrag af. Dat tikt aan, zeker als je het elke maand doet. In maand 1 € 3, en dan in maand 2 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3 oftewel € 6. En dan in maand 3 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3. Enzovoorts. Op die manier bespaar ik in een jaar tijd € 234 aan rente en aflossing ten opzichte van een situatie waarin ik niet extra aflos. Bij een inleg van € 12.000 in dat jaar voelt dit als een ‘rendement’ van 1,95%. Minder dan met beleggen, maar (veel) meer dan op een spaarrekening.

Wat doen we dus nu in Huize Geldnerd? We lossen extra af. Niet met het deel dat ik maandelijks inleg op mijn beleggingen, dat blijft gewoon zoals het is. Maar het bedrag dat ik in het verleden naar mijn spaarrekening stuurde, gaat nu naar de aflossingen. De buffer was toch vol. Wellicht dat we er anders naar gaan kijken als de spaarrente boven de 1,95% komt, maar dat punt verwacht ik echt niet vóór 2020.

Hoe kijk jij naar extra aflossen?

Extra aflossing hypotheek

Deze week is ‘ie verwerkt. De tweede extra aflossing op onze hypotheek in dit jaar. Daarmee hebben we voor 2017 het maximum bedrag bereikt dat afgelost mag worden zonder extra kosten. In totaal verlaagden we onze bruto maandlasten dit jaar met € 200 door de extra aflossingen.

Bijkomend voordeel, we hebben nu het punt bereikt waarop de hypotheek minder dan 65% van de waarde van het huis vertegenwoordigt. Dat betekent dat er nog weer 0,2% van de rente af kan. De rente bedraagt dan 2,21% bruto voor de komende 19 jaar, 1,55% netto in onze situatie. Maar daarvoor moet ik de bank nog wel even een taxatierapport sturen waaruit de huidige waarde blijkt, of een WOZ-waarde. Eerst maar even kijken wat de WOZ begin volgend jaar doet, en anders laten we een taxatie doen.

Over deze grafiek en hoe je ‘m kunt maken heb ik eerder een blogje geschreven.

Ik heb nog wel even getwijfeld of aflossen nu wel de beste optie was voor mijn geld. Inmiddels zit er behoorlijk wat eigen geld van Vriendin en mijzelf in het huis. Daarnaast maak ik op de beurs een beter rendement dan dat de hypotheek mij kost. Maar uiteindelijk hebben we besloten om toch de maximale aflossing te doen. Want het verlaagt de maandlasten, geld dat we weer in kunnen zetten voor verdere aflossing of voor sparen / beleggen. Het is dus hoe dan ook goed voor onze eigen financiële situatie.

Hoe is het met jouw huis?

Extra aflossing

Afgelopen weekend had ook Vriendin weer eens een ‘finance-momentje’. Dat doet ze minder vaak dan Geldnerd, er moet een aanleiding zijn. Deze keer was dat de verrekening van de vakantie. Ze gebruikte dat moment ook even om haar overzicht van spaargeld en beleggingen bij te werken. Wat volgde was een klaagzang over het gebrek aan rendement (waarbij ze wel weet dat ze geen risico wil lopen en er zo min mogelijk voor wil doen). En het klopt, ons rendement ligt lager dan de 1,75% die we (netto) aan rente betalen op onze hypotheek.

Dus komt er nu een extra aflossing op onze hypotheek. Die wordt volgens de hypotheekverstrekker per 1 augustus aanstaande verwerkt. Zo’n 8% van de hoofdsom lossen we in één keer extra af. Dat scheelt ons ruim € 145 in de bruto maandlasten. En het betekent ook dat we begin volgend jaar al het punt bereiken waarop de resterende hypotheeksom lager is dan 65% van de marktwaarde waar de hypotheek op gebaseerd is. Dat zou ons nog eens 0,2% aan rente moeten schelen. In het originele betaalschema bereikten we dat punt pas ergens in 2020.

Heb jij nog extra afgelost op jouw hypotheek?

© 2018 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑