Blog over (financieel) bewust leven

Tag: extra (Page 1 of 2)

Het omkeerpunt van de hypotheek

Mei 2020 is een gedenkwaardige maand. In elk geval voor onze lineaire hypotheek.

Zoals ik al vaak geschreven heb, hebben wij een eenvoudige lineaire hypotheek. Daarbij los je elke maand hetzelfde bedrag af, en je betaalt dus ook elke maand een iets lagere rente (namelijk over de resterende openstaande som). Je maandlasten dalen dus elke maand. Dit in tegenstelling tot een annuïteiten hypotheek. Daarbij betaal je gedurende de hele looptijd hetzelfde bedrag per maand. Aan het begin veel rente en weinig aflossing, en naarmate de jaren vorderen steeds minder rente en meer aflossing.

Nu doen wij natuurlijk ook sinds mei 2018 elke maand een extra aflossing. Die bestaat uit twee delen:

  • Een vaste extra aflossing. Dit is geld wat in het verleden naar de spaarbuffer ging, maar onze buffers vinden we nog steeds groot genoeg.
  • De sneeuwbal. Het bedrag dat we door de reguliere en extra aflossing elke maand minder betalen, wordt toegevoegd aan de extra aflossing. Dat begon met een euro per maand, maar is inmiddels al ruim 8 euro per maand.

En deze maand is dus een mijlpaal. Twee jaar nadat we begonnen zijn met de maandelijkse extra aflossingen. Want voor het eerst is onze extra aflossing (inclusief de sneeuwbal) hoger dan de reguliere rente en aflossing. Het betekent natuurlijk niets, maar psychologisch vind ik ‘m wel belangrijk. Inmiddels bestaat meer dan 81% van het geld dat maandelijks naar onze hypotheek gaat uit aflossing, en minder dan 19% bestaat uit rente.

Volgens onze prognose zijn we over 9 jaar hypotheekvrij, als we gewoon doorgaan met het huidige aflosregime. Dan hebben we de hypotheek, met een looptijd van 30 jaar, in 12,5 jaar afgelost. En halveren onze maandelijkse uitgaven, gebaseerd op onze huidige levensstijl. Ergens volgend jaar bereiken we het punt dat de sneeuwbal hoger wordt dan de reguliere rentebetalingen. Dat is de volgende mijlpaal.

Hoe gaat het met jouw hypotheek?

Ga ik nu te ver? De über-Geldnerd!

OK, ik geef het toe. Ik ben een übernerd.

Het moge bekend zijn dat ik een voorliefde heb voor ronde getallen. Die gaat best ver. En heeft nu ook mijn hypotheek bereikt. En dat is een lastige. Want daarop lossen we ingewikkeld af.

  • Ten eerste de reguliere aflossing. Die is elke maand het resterende hypotheekbedrag gedeeld door het aantal overgebleven maanden van onze oorspronkelijke looptijd van 360 maanden (30 jaar).
  • Dan nog de sneeuwbal. De cumulatieve besparing aan rente en aflossing die we sinds de start van de hypotheek bereikt hebben wordt elke maand ook extra in de aflossing gestoken. Dit bedrag stijgt elke maand, en wordt automatisch berekend door mijn hypotheekspreadsheet.

Je raadt het al. De optelsom van deze drie bedragen leverde vrijwel nooit een rond bedrag op. Met als gevolg dat onze resterende hypotheek ook nooit op een rond bedrag staat. En voor een nerd zoals ik met een obsessie voor ronde getallen is dat best vervelend. Ik ben daar overigens niet de enige in. Het onderwerp kwam onlangs ook langs in onze Slack-groep. En het werd niet eens door mijzelf aangeslingerd! Ronde-getallen-nerds aller landen, verenigt u!

Allereerst heb ik dus de komende extra aflossing handmatig aangepast. En wel zodanig dat we, nadat de reguliere en de extra aflossing verwerkt zijn, uitkomen op een rond bedrag als resterende hypotheek. Afgerond op tientallen euro’s.

En vervolgens heb ik dus in mijn spreadsheet een nieuwe functie ingebouwd. Die vertelt mij, op basis van het resterende openstaande bedrag, de reguliere aflossing, de sneeuwbal, en de extra aflossing die ik elke maand doe, hoeveel ik precies extra af moet lossen om elke maand op een rond resterend hypotheekbedrag uit te komen. Daarbij kun je zelf instellen of je uit wilt komen op veelvouden van 10, 100 of 1.000 euro. Ik heb ervoor gezorgd dat er hierbij altijd naar boven afgerond wordt. En daarmee lossen we toch elke maand weer net een beetje extra af bovenop de reguliere sneeuwbal. Het is een beetje mezelf voor de gek houden, maar dan wel in mijn eigen voordeel!

Dus! Vanaf heden alleen nog ronde getallen als de aflossingen verwerkt zijn in Huize Geldnerd. En nog weer wat extra snelheid in het versneld aflossen van de hypotheek.

Houd jij jezelf ook wel eens voor de gek?

Hypotheekupdate voorjaar 2020

Elk half jaar publiceer ik een update van onze hypotheek. En de vorige dateert alweer van juli 2019. Het is dus de hoogste tijd! Eerder heb ik al geschreven over onze ‘sneeuwbal’ die nog steeds maandelijks groeit, en recent heb ik ook onze WOZ-ontwikkeling gedeeld (die erg veel gelezen werd, stelletje gluurders…!).

Met onze lineaire hypotheek blijft saaiheid troef. Saai is goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen. In onze werkwijze is niets veranderd sinds de zomer van 2019, we hebben elke maand de reguliere rente en aflossing betaald, en we hebben elke maand een extra aflossing gedaan bestaande uit de steeds groter wordende sneeuwbal én de extra aflossing die we gestart zijn toen de buffer vol was. Heel saai, heel consequent. Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben destijds ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met een lineaire hypotheek.

Onze maandelijkse extra aflossing blijft groeien. We lossen extra af, en dat betekent elke maand een lagere rente (want lagere resterende hypotheeksom), en ook een lagere reguliere aflossing. Bij een lineaire hypotheek is de aflossing immers heel simpel, namelijk resterend bedrag gedeeld door het aantal resterende maanden. De optelsom van onze extra aflossingen stijgt harder dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is slecht, dus ‘rood’). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand een extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal. De sneeuwbal die steeds weer een stukje groter wordt, inmiddels komt er elke maand € 8 – 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast dit jaar uiteindelijk € 100 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Het heet niet voor niets een sneeuwbal!

De totale aflossing bedraagt inmiddels 26,8% van de oorspronkelijke hypotheek. Meer dan een kwart afgelost in iets meer dan drie jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 44,4%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden. Onze debt-to-income ratio is momenteel 16,9%, dat betekent dat 16,9% van ons maandelijkse inkomen opgaat aan de rente en aflossing van onze schuld. Hierin reken ik de extra aflossing overigens niet mee, want die is vrijwillig. Het zijn gezonde financiële ratio’s hier in (en met) Huize Geldnerd.

En inderdaad, ons huis heeft nu een dakkapel. Die is te danken aan mijn reactie-uitwisseling met De Kleine Kapitalist. Hij wees mij er (terecht) op dat door het schuine dak het deel met restant hypotheek in mijn grafiek veel kleiner lijkt. Dat is ook wel een beetje bewust… Maar naar het voorbeeld van zijn grafiek heb ik mijn ‘Excel-huis’ verbouwd en een dakkapel toegevoegd. Misschien ga ik ook nog wel zonnepanelen op het dak leggen…

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar dat schreef ik een jaar geleden ook, en vooralsnog zijn we weer een jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Hypotheekupdate zomer 2019

Nu het jaar ruimschoots halverwege is, wordt het wel weer eens tijd voor een hypotheekupdate. Alhoewel onze lineaire hypotheek eigenlijk heel saai is. Maar hij is er nog steeds en we gaan stug door met (extra) aflossen. En saai is eigenlijk heel goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen.

Eerder heb ik al geschreven over onze ‘sneeuwbal’. Dat principe passen we nog steeds consequent toe. En eerder dit jaar heb ik ook nog eens uitgelegd hoe we omgaan met de waarde van het huis. Wat is er sindsdien allemaal gebeurd?

Nou, niet zo heel veel. We hebben elke maand de rente en aflossing betaald die de bank van ons verlangt. We hebben elke maand de steeds groter wordende sneeuwbal afgelost. En we hebben elke maand de extra aflossing gedaan die we gestart zijn toen de buffer vol was. Heel saai, heel consequent. En met effect.

Als reminder nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd

Onze maandelijkse extra aflossing, de optelsom van onze sneeuwbal en het bedrag dat we niet meer sparen maar aflossen, is ruimschoots hoger dan de reguliere aflossing gebaseerd op de resterende looptijd van 27,5 jaar. Die reguliere aflossing wordt door onze extra aflossingen ook elke maand lager, want onze looptijd verandert niet. Je ziet dan ook de optelsom van onze extra aflossingen harder stijgen dan de reguliere aflossing. En, nog niet heel goed zichtbaar in de grafiek maar wel in de cijfertjes in mijn spreadsheet, ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af.

In absolute zin zijn onze maandlasten constant. Normaliter is dat niet zo bij een lineaire hypotheek, doordat je elke maand hetzelfde bedrag aflost betaal je elke maand iets minder rente. Maar dat bedrag steken we in de extra aflossing, onze ‘sneeuwbal’. In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is slecht, dus ‘rood’).

In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand een extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En dan onze sneeuwbal. De simpelste grafiek, maar wel mijn favoriet. Omdat het laat zien wat er gebeurt als je gewoon doorgaat. Elke maand is de sneeuwbal weer een stukje groter. Inmiddels halen we met onze aflosstrategie elke maand € 7 – 8 van de rente en aflossing af, die we dan weer terug stoppen in de sneeuwbal, en de maand erop dus ook extra aflossen. Zo wordt het effect elke maand groter.

En hoe is de situatie van ons huis nu? Onze Loan-to-Value ratio, oftewel in onze definitie de resterende hypotheek gedeeld door de meest recente WOZ-waarde, bedraagt 52,5%. Dat was eind 2016 nog 71,8%.

Alle grafieken zitten standaard ingebouwd in mijn hypotheekspreadsheet. Die kun je (nog?) niet downloaden, misschien komt dat nog eens. Maar als je op zoek bent naar leuke tools om te spelen met jouw eigen hypotheeksituatie, kijk dan vooral ook eens naar de tools van Geld Is Tijd.

Prognose

In het huidige tempo zijn we over 10 jaar hypotheekvrij, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Op het moment dat we hypotheekvrij zijn, zouden de uitgaven van ons gezamenlijke huishouden halveren. Ook zouden we allebei het bedrag dat we nu aan extra aflossing besteden beschikbaar krijgen om extra te sparen en beleggen. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar we hebben in elk geval een doel en een plan. En we liggen nu al ver voor op het oorspronkelijke aflossingsschema.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Sneeuwbaleffect in beeld

In de wereld van de financiële bloggers gaat het vaak over de sneeuwbal. Een verschijnsel dat door klimaatverandering steeds zeldzamer wordt, maar dat is dan ook niet het soort sneeuwbal waar het over gaat. Het gaat om het sneeuwbaleffect, het verschijnsel waarbij een gebeurtenis zichzelf steeds verder versterkt, te vergelijken met een sneeuwbal die bij het bergafwaarts rollen steeds groter wordt en steeds sneller naar beneden rolt. Dat beeld klopt klopt in werkelijkheid dan weer niet, omdat door de wrijvingsweerstand van de sneeuw de bal al snel tot stilstand komt.

Maar in de financiële wereld kun je wel degelijk zichzelf versterkende sneeuwballen tegenkomen. Geldnerd en Vriendin zijn er ook eentje aan het ‘rollen’.

De sneeuwbal die wij aan het creëren zijn heeft betrekking op de aflossing van onze hypotheek. Zoals al vaker beschreven hebben wij een lineaire hypotheek. Dat betekent dat wij iedere maand een vast bedrag aflossen, en over het resterende openstaande bedrag rente betalen. Maar omdat het openstaande bedrag elke maand daalt, betalen we elke maand iets minder rente. Het scheelt niet veel, maar toch elke maand een paar Euro.

Sinds medio 2018 komt daar nog een tweede effect bij. Sinds de buffer ‘vol’ is, zijn we ook weer extra af gaan lossen. Elke maand maken Geldnerd en Vriendin een extra bedrag over naar de gezamenlijke rekening, en daarmee doen we een extra aflossing op de hypotheek. Daarmee maken we het onze hypotheekverstrekker wel wat moeilijker. Want daarmee wordt (omdat de resterende looptijd van de hypotheek niet verandert) het vaste bedrag dat we maandelijks af moeten lossen weer lager. Dit is dus een dubbel effect: we lossen hierdoor maandelijks een lager bedrag af, en we betalen nog weer wat minder rente per maand. Volg je het nog? Even in een schema:

Samen hebben de maandelijkse betalingen van reguliere rente en aflossing én de extra aflossing dus drie effecten, die er voor zorgen dat we elke maand minder betalen. Het totale effect is op dit moment ongeveer € 7 per maand, maar het loopt iedere maand verder op.

Soms denk ik dat we de looptijd zouden moeten verkorten, maar dat is dan weer ingewikkelder. Die is vastgelegd in de hypotheekakte, en dan zouden we naar de notaris moeten. Eigenlijk elke maand… Dat loopt teveel in de papieren. En het maakt me ook eigenlijk niet uit, we lossen maximaal extra af. In de huidige setting kunnen we daar ook nog eens een keer mee stoppen als dat door omstandigheden zou moeten of kunnen, en dan kunnen we wel profiteren van de effecten van de lagere maandlasten.

Maar goed, vooralsnog lossen we elke maand extra af. En profiteren we dus van de drie effecten uit het schema hierboven. Maar met die effecten doen we iets, en dat is het sneeuwbaleffect. Elke maand maak ik de extra aflossing een beetje hoger. De besparing van de voorgaande maand wordt toegevoegd aan de extra aflossing. Onze totale maandlasten blijven dus hetzelfde, maar een steeds groter stukje gaat naar de extra aflossing. Die daarmee zichzelf weer versterkt. En zo voort, en zo voort.

En er is zelfs nog een vierde effectje. Wij doen elke maand die extra aflossing, maar door het gebrek aan flexibiliteit van onze hypotheekverstrekker staat het eerstvolgende maandbedrag bij hen al vast. En daardoor betalen we elke maand net iets teveel rente (want we hebben al extra afgelost voordat zij incasseren). Het systeem van de hypotheekverstrekker corrigeert zichzelf daarbij wel, want na een aantal dagen verrekenen zij die teveel betaalde rente met de aflossing. Een extra extra aflossing, zullen we maar zeggen. het is maar dubbeltjeswerk per maand, maar wie het kleine niet eert is het grote niet weerd. De afgelopen 12 maanden scheelt het toch weer ongeveer € 5. Geld waar ik niets voor hoef te doen.

Uiteraard heb ik de berekening van de sneeuwbal ingebouwd in mijn spreadsheets. Die vertellen me dus elke maand keurig hoe hoog de extra aflossing moet zijn om de hele sneeuwbal mee te nemen. En, heel neurotisch, ik probeer dan toch elke maand een klein bedragje extra af te lossen. Afronden op het volgende tientje, zullen we maar zeggen. Al die kleine bedragjes bij elkaar schelen de komende 10 jaar toch weer een maandje extra aflossen.

Doe jij ook wel eens iets met sneeuwballen?

Onze hypotheek is jarig!

Eind november waren Geldnerd en Vriendin alweer twee jaar de trotse eigenaren van Geldnerd HQ. En dat betekent dat we op dat moment ook al twee jaar de bezitters waren van onze lineaire hypotheek. Tijd dus voor een tussenstand. Waar staan we in het aflossen? En hoe kijken we nu naar onze hypotheek.

Het verhaal

In den beginne zag ons huis er zo uit:

We hebben ongeveer 30% van de koopprijs aan eigen geld ingebracht. Voor het restant hebben we dus die lineaire hypotheek genomen. De loan-to-value ratio was op dat moment 73,5% (omdat een stukje eigen geld in de kosten koper ging zitten). En vanaf 1 januari 2017 begonnen we vrolijk met betalen. Iedere maand hetzelfde bedrag aan aflossing, en iedere maand dus een paar Euro minder aan rente.

Omdat de spaarrente voortdurend laag bleef, hebben we gedurende 2017 naast de reguliere aflossing ook het maximale bedrag extra afgelost. Daarmee bereikten we begin 2018 een mijlpaal: nadat we de nieuwe WOZ-waarde kregen, bleek dat onze loan-to value ratio onder de 65% dook. Dat scheelt, voor de resterende 18 jaar, nog weer 0,2% aan hypotheekrente omdat daarmee de risico-opslag eraf ging.

Gedurende 2018 raakte ook mijn contant geld buffer vol. Ik stond toen voor de keuze: extra beleggen of extra aflossen. We kozen voor dat laatste, omdat we echt wel het effect van de elke maand lagere maandlasten beginnen te voelen. Tweesporenbeleid: beleggen én extra aflossen. Dat doen we dus alweer elke maand sinds mei 2018, en daarmee verdubbelen we de oorspronkelijke aflossnelheid.

De statistiekjes

Middels de Reguliere Aflossing hebben we inmiddels 6,2% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag afgelost. Daarnaast hebben we 12,0% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag middels Extra Aflossing terugbetaald. En we hebben tot nu toe 4,2 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aan Rente betaald. Inmiddels is de loan-to-value ratio gedaald van de oorspronkelijke 73,5% in december 2016 naar 61,8% nu. We betalen ruim € 300 per maand minder dan 2 jaar geleden. En nee, ik noem hier verder geen concrete bedragen. Daar gaat het niet om.

Wetenswaardig?

Overigens staat ons huis technisch nog steeds ‘onder water’. Dat komt omdat ik de WOZ-waarde gebruik voor de waardering, en die is op dit moment nog lager dan de aanschafwaarde inclusief de kosten koper. Maar ik verwacht, gegeven de ontwikkelingen op de huizenmarkt alhier in de afgelopen jaren, dat de gemeente dat begin volgend jaar wel ‘oplost’. Ik zit er overigens totaal niet mee. We zijn helemaal niet van plan om te verkopen, zeker niet sinds we onze tuin in een paradijs hebben omgetoverd.

En wat voor ons een belangrijk iets is: hoe snel zijn we van de hypotheek af in ons huidige aflostempo? Want het huis is een belangrijke uitgavencategorie. Die lasten verlagen, of zelfs tot 0 terugbrengen, scheelt ontzettend veel als we stoppen met werken. We lossen op dit moment met dubbele snelheid af, en dat willen we voorlopig zo houden. Ook de besparing die we hiermee boeken op de rente-uitgaven, steken we in extra aflossing , het alom bekende ‘sneeuwbal-effect’. Dit bouw ik ook in mijn nieuwe hypotheekspreadsheet in, die vertelt me dan voor elke maand wat de extra aflossing moet zijn. Als we dat consequent blijven doen, dan is ons huis over 11 jaar hypotheekvrij.

Of we dat echt ook zo gaan doen, hangt nog van veel factoren af. Als het rendement op spaargeld weer (veel) hoger wordt dan de hypotheekrente, willen we misschien een deel van de extra aflossing weer sparen. Maar dat zien we de komende jaren wel.

Hoe gaat het met jouw hypotheek?

« Older posts

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑