Eigen Vermogen berekenen

Eigen Vermogen, ik heb het wel eens omschreven als een van de belangrijkste getalletjes aller tijden. In het boekhouden is de definitie ‘Activa (bezittingen) minus Vreemd Vermogen (de korte en langlopende schulden van de passiva)’. Dat klinkt ingewikkeld, en voor veel bedrijven is het dat ook (of dat willen ze het laten lijken voor de belastingen of om beleggers te misleiden…).

Maar als eenvoudige burger heeft Geldnerd een eenvoudiger definitie. Mijn eigen vermogen bestaat uit het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik vervolgens in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek.

In deze blogpost neem ik je mee in hoe ik mijn eigen vermogen bereken. En hoe jij het ook kunt doen.

Vaak lees ik, in plaats van Eigen Vermogen, ook de term Netto Waarde. Volgens mij een iets te letterlijke vertaling van de Amerikaanse term Net Worth. Die gebruik ik niet, ik heb er zelfs een hekel aan. Netto waarde wekt voor mij teveel de suggestie dat de waarde van mij als persoon afhangt van dit getal.  Eigen vermogen voelt beter. Mijn eigen vermogen. Van mij. Vermogen. Kracht. Mijn kracht.

Wat zegt het?

Het eigen vermogen is het eerste getalletje dat ik regelmatig bij ben gaan houden. Een eigen vermogen bereken je altijd op een bepaalde peildatum. Eerst deed ik dat jaarlijks per 31 december, maar nu al weer heel lang per kwartaal (31 maart, 30 juni, 30 september, 31 december). Dat is een keuze, je kunt het op elk gewenst moment doen natuurlijk.

Zoals ik eerder schreef is het eigen vermogen (voor iemand die financiële onafhankelijkheid nastreeft) het geld waarvan je moet leven nadat je gestopt bent met werken. In Nederland meestal gecombineerd met AOW en pensioen. Je kunt het langzaam opeten, of investeren in dingen die cash genereren, zoals beleggingen die dividend opleveren of vastgoed dat je huurinkomsten oplevert. Je kunt het ook in je eigen huis stoppen, maar dan levert het geen inkomen op. En kun je het dan ook niet opeten, tenzij je het huis verkoopt. Genoeg reden dus om zo af en toe te kijken hoe jouw eigen vermogen ervoor staat.

Hoe bereken je het?

Eigenlijk is het heel simpel. Eigen Vermogen is gelijk aan Bezittingen minus Schulden. Die twee dingen zul je dus op een rijtje moeten zetten. En je zult moeten bepalen wat ze waard zijn op de door jou gekozen peildatum. Soms is dat heel eenvoudig, maar soms ook niet. En je zult moeten bepalen hoe ver je hierin wilt gaan. Want je kunt heel ver gaan. Maar de vraag is hoe zinvol dat is.

Oh ja, ik bereken mijn eigen vermogen in Euro’s. Dat is ook een keuze. Een gebruikelijke hier, de Euro is immers het betaalmiddel in Nederland en het merendeel van mijn bezittingen en schulden wordt in Euro’s gewaardeerd. Het betekent dat ik bijvoorbeeld mijn beleggingen in Amerikaanse dollars omreken naar Euro’s. Dat doe ik dan uiteraard tegen de wisselkoers op de peildatum.

Bezittingen

We beginnen positief. Met de bezittingen.

Heb je Spaarrekeningen? En Beleggingen? Die horen bij je bezittingen. Maak dus maar een lijstje. Vergeet je lopende rekening ook niet. Wat was het saldo op de rekeningen op de peildatum? Wat waren jouw beleggingen waard op de peildatum? Ik hanteer altijd de slotkoers op de peildatum (want die is het makkelijkst te achterhalen), maar ook dat is een keuze.

En heb je een koopwoning? Zeer waarschijnlijk in Euro’s je grootste bezit. Maar hier wordt de waardering al lastiger. Want wat is die woning waard op de peildatum? Daar kun je verschillende keuzes in maken. Die grote invloed hebben op jouw vermogen. Vorig jaar heb ik een uitgebreide blogpost geschreven over deze keuzes.  Maak de keuze die het beste bij jouw situatie en jouw gevoel past. En wees consequent, dus gebruik steeds dezelfde manier als je jouw eigen vermogen op verschillende peildata berekent. Want alleen dan zijn de uitkomsten vergelijkbaar. Ik reken voor mijn eigen vermogen met de helft van de WOZ-waarde. De helft, omdat Vriendin en ik allebei voor 50% eigenaar zijn van Geldnerd HQ.

Hierna wordt het snel lastiger, en een kwestie van persoonlijke voorkeuren. Vroeger had Geldnerd bijvoorbeeld een auto. Die nam ik ook mee op de balans. Als basis voor de waardering gebruikte ik de ANWB Koerslijst, de waarde die deze op de peildatum aangaf voor mijn kenteken en kilometerstand bij inkoop of inruilprijs door het autobedrijf. Dat is ook zo’n waarderingskeuze die je consequent moet toepassen om vergelijkingen met eerdere berekeningen te kunnen maken.

Dan de inboedel van jouw woning. Die heeft misschien best wel wat gekost? Maar heb je dat allemaal bijgehouden? Ex en ik hebben er destijds voor gekozen om de waarde van de inboedel niet mee te nemen. We gaven deze de waarde nul. Dat had overigens nog onvermoede consequenties. Toen wij jaren later gingen scheiden had de regel ‘waarde inboedel is nul’ zich genesteld in mijn hoofd, en was het voor mij veel eenvoudiger om die dingen los te laten toen ik vertrok. Ik heb alleen mijn kleding en echt persoonlijke bezittingen meegenomen. Dat gaf ruimte in mijn hoofd en ruimte in de onderhandelingen over het echtscheidingsconvenant. Ik hoor te vaak verhalen over ruzies over dat ene tafeltje of dat ene kastje… Maar in mijn hoofd was dat allemaal niets waard.

Ook tegenwoordig neem ik de inboedel niet mee in de berekening van het eigen vermogen. Misschien dat ik dat wel zou doen als ik een dure verzameling of collectie sieraden had. Maar dan is de waardering best lastig. Veel mensen zijn er al achter gekomen dat de postzegelverzameling van opa, zijn lust en zijn leven, na overlijden niets (meer) waard bleek te zijn. Ik zou er dus voorzichtig mee zijn.

Ook zo’n vraag, neem je jouw pensioen mee in de bezittingen? Ik doe het niet, ook omdat ik niet goed kan bepalen welk bedrag ik dan realistisch op zou kunnen nemen. Misschien doe ik het wel na de komende pensioenhervorming, als er een eigen potje is. Maar het is voor mij vooral symbolisch. Dat is anders  voor ondernemers die alles zelf opbouwen. In Amerika hebben mensen ook eigen pensioenpotjes. Het laat dus al zien dat jouw eigen vermogen vergelijken met een ander best lastig is. Want je moet de onderliggende aannames en waarderingsgrondslagen kennen om te zien of het wel echt vergelijkbaar is.

Zelf houd ik het dus simpel. Alleen de eigen woning, en mijn spaar- en beleggingsrekeningen. Zijn er andere bezittingen die jij mee wilt nemen? Zet ze op een rijtje, denk goed na over de waardering, en tel het allemaal bij elkaar op.

Schulden

Na de bezittingen is het tijd om de schulden op een rijtje te zetten.

Zelf heb ik er maar eentje. De hypotheek die we gebruikt hebben voor de aankoop van Geldnerd HQ. En die we in hoog tempo aflossen. Voor mijn persoonlijke eigen vermogen reken ik met de helft van de hypotheek omdat Vriendin en ik allebei voor 50% eigenaar zijn van Geldnerd HQ. En de waardering is simpel: hoeveel geld moet ik op de peildatum nog aflossen. De naar verwachting nog te betalen rente neem ik niet mee. Het gaat om wat ik zou moeten betalen als ik op de peildatum alles in één keer af zou moeten lossen.

Misschien heb jij meer hypotheekdelen, en/of een familiebank-lening? Misschien heb jij ook nog een openstaande studieschuld? Of een lening voor een auto of een ander consumptief krediet? Allemaal schulden die je op een rijtje zou moeten zetten. Wat ben je op de peildatum schuldig aan anderen?

Twijfelgevalletje wat mij betreft: Creditcards. Het is een schuld. Maar ik heb er maar eentje als onderdeel van mijn betaalpakket bij de Rabobank, en die wordt altijd aan het eind van elke kalendermaand volledig geïncasseerd. Ik neem ‘m dus niet mee, ook omdat er op een peildatum meestal geen schuld op staat. Maar als jij vijf creditcards hebt met daarop € 15.000 schuld, dan weet ik twee dingen heel zeker. Ten eerste, je leest hier nog niet lang mee en/of volgt mijn voorbeeld niet. En ten tweede, je kunt die schuld maar beter meenemen in de berekening van jouw eigen vermogen. Want het is een ‘materiële’ schuld, het heeft substantieel impact op jouw eigen vermogen. Maar ook dit is dus een keuze.

Zelfs als eenvoudige particulier heb je dus best wat te kiezen bij het waarderen van je bezittingen en je schulden. Kun je nagaan hoe ingewikkeld dat voor bedrijven is. En niet overal zijn regels voor, dus  dit leidt best nog wel eens tot discussie.

Tonnair? Miljonair? Of Negatief?

Eigen Vermogen = Bezittingen -/- Schulden. Je kunt ‘m nu dus uitrekenen. Is jouw eigen vermogen groter dan € 100.000? Dan mag je jezelf ‘tonnair’ noemen. Bij een vermogen groter dan € 1.000.000 ben je zelfs ‘miljonair’. Maar het kan natuurlijk ook dat jouw eigen vermogen negatief is. Dan is de optelsom van jouw schulden dus hoger dan de optelsom van jouw bezittingen.

Een negatief eigen vermogen, is dat erg? Dat hangt er van af. Een bedrijf met een negatief eigen vermogen wordt wel ‘technisch failliet’ genoemd. Dat betekent niet automatisch dat het bedrijf ook failliet gaat. Als er maar genoeg inkomsten zijn om alle lopende uitgaven te betalen en de schulden af te lossen (en er dus uitzicht is op een verbetering van het vermogen), dan is er niet veel aan de hand. Maar het is wel een waarschuwingssignaal. Banken worden voorzichtiger met het verstrekken van krediet en leveranciers willen misschien wel vooruit betaald worden.

En iets vergelijkbaars geldt er voor particulieren. Ben jij net afgestudeerd met een stevige studieschuld en heb je vervolgens een huis gekocht met een maximale hypotheek en jouw laatste spaargeld in een verbouwing gestoken? Dan heb je best kans dat jouw eigen vermogen daarna ook negatief is afhankelijk van hoe optimistisch je bent over de waarde van jouw huis. Dat hoeft geen probleem te zijn, zo lang er voldoende inkomen binnenkomt om alle rekeningen en de hypotheek te betalen. Maar het is wel een signaal. Als dat inkomen wegvalt, kom je waarschijnlijk snel in de problemen.

Het eigen vermogen is een momentopname. Het gaat om de trend door de tijd. Bereken ‘m dus minimaal één keer per jaar. Ben je 25 jaar oud met een negatief eigen vermogen maar een zeker inkomen en loopbaanperspectief, dan is er nog niet veel aan de hand. Nog steeds een negatief eigen vermogen als je 50 bent? Dan moet je misschien eens gaan nadenken over jouw financiën.

Vermogen van Geldnerd

Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van mijn persoonlijke eigen vermogen weer. Peildatum is steeds 31 december van het betreffende jaar. De waarde voor de eerste meting (31 december 2003) is gelijkgesteld aan 100%. Voor 2021 is de waarde per einde eerste halfjaar (30 juni 2021) genomen.

Mijn vermogen nu is 1.300% van het vermogen per eind 2003. 13 keer zoveel vermogen als op 31 december 2003. Maar het is geen rechte lijn naar boven geweest. De daling in de periode 2011 – 2012 was het gevolg van mijn echtscheidingsperikelen.  De daling in 2014 is het gevolg van het sabbatical dat ik mijzelf veroorloofd heb toen we vertrokken naar het Verre Warme Land. Bewuste keuze, maar wel eentje die geld (en vermogensopbouw) kost. Daarna gaat het in snel tempo beter. De trendlijn (de rode stippellijn) begint zelfs al voorzichtige exponentiële vorm aan te nemen. Ik hoop dat die ontwikkeling zich voortzet.

Hoe bereken jij jouw eigen vermogen?

WOZ stijgt rustig verder

  • Berichtcategorie:Wonen

Begin februari kwam de aanslag voor gemeentelijke belastingen weer binnen. Met dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde. Belangrijk omdat we die gebruiken voor de waardering van onze woning in de berekeningen van ons vermogen.

Vorig jaar ging de WOZ-waarde door het dak heen met een stijging van 11,5%. Zo gek werd het dit jaar niet. De gemeente verhoogde de WOZ-waarde van onze woning met een bescheiden 7,5%. Dat is overigens nog steeds een hele grote hoop geld hier in het westen van Nederland. Het is ongeveer het bedrag dat Geldnerd en Vriendin samen gespaard hebben gedurende het hele vorige jaar. In de huidige woningmarkt is de waarde-ontwikkeling van de eigen woning een belangrijk onderdeel van vermogensgroei. En dat vergroot dan ook weer de tegenstelling tussen huurders en woningeigenaren.

Ik heb uiteraard ook weer meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering zijn inderdaad van gelijkwaardige woningen, en ook nu lijkt het weinig zin te hebben om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge om bezwaren te voorkomen.

In onderstaande grafiek(en) zie je het netto effect van deze WOZ-waardering op de situatie van onze woning Links de situatie in januari 2021 op basis van de oude WOZ-waarde, en rechts de situatie in januari 2021 op basis van de nieuwe WOZ-waarde. De overwaarde is inmiddels 21,4% van de totale waarde van onze woning (was: 15,6%).

En ook leuk, het verschil tussen de (WOZ-) waarde van onze woning en de resterende hypotheek wordt ook steeds groter. Door de stijging van de WOZ daalt de Loan-to-Value Ratio in één keer van 40,3% naar 37,5%.

Allemaal nutteloze papieren rijkdom in stenen. Inmiddels weten we natuurlijk dat de huizenprijzen ook in 2020 rustig door zijn gestegen, ondanks corona en de economische perikelen die daaruit voortgekomen zijn. Ook begin 2022 verwacht ik dus nog een verdere stijging van de WOZ-waarde, want de peildatum wordt dan 1 januari 2021. Ach ja, en als het ooit weer omkeert en de huizenprijzen gaan weer dalen, dan is de overwaarde een mooie buffer voordat die daling echt in ons vermogen gaat bijten…

Hoe is het met de WOZ-waarde van jouw woning?

WOZ door het dak!

  • Berichtcategorie:Wonen

Vorige week kwam ‘ie hier binnen. De aanslag gemeentebelastingen 2020. Onderdeel van die set is ook dat ene belangrijke getalletje, de WOZ-waarde van onze woning. Niet meer van belang voor onze hypotheek, want we zitten al lang in de laagste risicocategorie omdat onze loan-to-value ratio beneden de 65% zit. Maar de WOZ-waarde is nog wel belangrijk voor de berekening van onze gemeentelijke belastingen, en voor de berekening van ons eigenwoningforfait in onze belastingaangifte van volgend jaar. En belangrijk omdat ik de WOZ-waarde als basis neem bij de berekeningen van mijn vermogen.

Ik ging al uit van een forse stijging, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt in het tijdvak dat werd bekeken. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2019. Ik heb uiteraard meteen het WOZ-taxatierapport bekeken op de website van onze gemeente. De woningtransacties die als basis zijn gebruikt voor onze waardering kwamen inderdaad uit de tweede helft 2018 en begin 2019. Daaruit werd mij duidelijk dat het geen enkele zin heeft om bezwaar te maken. Onze gemeente hanteert een veilige marge, ze willen vast en zeker voorkomen dat iedereen bezwaar gaat maken. Onze WOZ-waarde steeg ruim 11,5%.

Het effect vind ik verbijsterend. Ik heb een vaste grafiek die ik gebruik om te bekijken hoe de financiële verhoudingen in onze eigen woning liggen. Het uitgangspunt van die grafiek is de WOZ-waarde. Als percentage van die WOZ-waarde toont de grafiek de resterende hypotheek, het regulier afgeloste bedrag, de extra aflossing en het eigen geld dat we er bij aankoop ingestoken hebben. En de overwaarde.

In onderstaande grafiek zie je de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind december 2019, tegen de oude WOZ-waarde.

En hieronder de verhoudingen in de financiën van ons huis per eind januari 2020, tegen de nieuwe WOZ-waarde.

De overwaarde is inmiddels 15,6% van de waarde van onze woning. Het is allemaal papieren rijkdom, ik weet het. En ik heb uit het verleden geleerd dat ik me hiermee niet rijk moet rekenen. Ik blijf dus gewoon de WOZ-waarde gebruiken als basis van mijn vermogensberekeningen, en ga me niet wagen aan schattingen van de actuele verkoopprijs. Want het zit in de stenen, en komt pas vrij wanneer we het huis verkopen. Maar wat een geld. Hier valt in de huidige markt niet tegenop te sparen. Ik heb oprecht medelijden met de mensen die nu een poging (moeten) doen om de woningmarkt op te komen.

Hoe ontwikkelt jouw WOZ-waarde zich?

Jaarafsluiting 2019

Iets meer dan 20 jaar geleden zat ik rond de jaarwisseling met collega’s gespannen naar onze beeldschermen te kijken. De ICT’ers hadden hun best gedaan, maar toch wisten we niet zeker of onze systemen de overgang van 1999 naar 2000 probleemloos zouden overleven. En nu is het zomaar ineens 20 jaar later, en zitten we in het jaar 2020. Ik houd van mooie ronde cijfers, dus dit jaartal spreekt mij wel aan. En het betekent ook dat 2019 voorbij is, en dat het tijd is voor een terugblik!

Voor mij was 2019 een jaar van financiële meevallers. Mijn belastingaangiftes uit de periode in het Verre Warme Land werden eindelijk afgehandeld, en de uitkomst was mooi. Ook heb ik mijn pensioen uit het Verre Warme Land uit laten betalen. Dat was een mooi bedrag, en het ruimt mijn financiële huishouding verder op. Op het persoonlijke vlak ben ik gaan werken aan mijn gezondheid. Ook heb ik een (lang uitgestelde) operatie aan mijn kaak uit laten voeren. Als dat medio 2020 helemaal geheeld is, en er een definitieve brug op staat, dan levert dat ook een enorme positieve bijdrage aan mijn kwaliteit van leven. In al die opzichten een mooi jaar, ik heb een paar grote persoonlijke dingen succesvol aangepakt. Hoe is het verder verlopen met mijn financiën?

Aandelenmarkten

Het was een bijzonder beursjaar. Het begon eigenlijk op een dieptepunt, in december 2018 waren er grote zorgen over de afnemende groei en het te verwachten beleid van de centrale banken. Dat leverde een ‘tik’ van ruim 9% op, die in het eerste kwartaal gelukkig snel werd weggewerkt. Maar ook in mei en augustus waren er ‘tikjes’, steeds door de handelsspanningen tussen Amerika en andere landen (m.n. China) en het Twittergedrag van de Amerikaanse president. De markt was nerveus, maar bleef toch maar door stijgen. Vooral wegens gebrek aan alternatieven, elders was weinig rendement te halen. Medio december kwam er eindelijk een duidelijke verkiezingsuitslag in het Verenigd Koninkrijk, en werd er een ‘soort-van-handelsdeal’ gesloten tussen de Verenigde Staten en China. Het resultaat: een fors gestegen beurs. De S&P500 is in 2019 29% gestegen naar 3.230,8 punten, en de Nederlandse AEX (waar ik verder eigenlijk nooit naar kijk, ik beleg alleen internationaal) is 24% gestegen naar 604,6 punten.

Toch las ik tot mijn verbazing eind december in het FD dat het aandelenbezit van Nederlandse huishoudens per saldo daalt, al zes kwartalen lang. Ik kan me niet voorstellen dat mensen dat doen om het op een spaarrekening te zetten. De brongegevens van het CBS vind je hier. Wat me ook opvalt is dat het aandelenbezit van huishoudens nog lang niet beland is op het niveau van vóór de financiële crisis van 2008. Ofwel we consumeren nog steeds te veel, of we laten teveel rendement liggen. Waarschijnlijk beide.

S&P500 12 maanden. Bron: IEX.nl

Ook de dollar kwam dit jaar een paar procent van z’n plek af. Begin januari was de koers 1,00 EUR = 1,1492 USD, eind december was de koers 1,00 EUR = 1,1220 USD. Dat was gunstig voor mij. Ik koop, vanwege de MIFID-2 regelgeving, eigenlijk geen fondsen meer bij in Amerikaanse dollars. Maar ik ontvang nog wel dividend in dollars. Die steek ik vervolgens in nieuwe aankopen van fondsen uit mijn huidige kernportefeuille, en ruil ik dus gunstiger om voor Euro’s.

Mijn portefeuille

Ik ben dit jaar consequent in blijven leggen en bij blijven kopen. Elke maand wordt er, zodra het salaris binnen is, een bedrag overgemaakt naar mijn beleggingsrekening. En daarmee koop ik bij. Mijn beleggingsspreadsheet vertelt mij wat ik bij moet kopen om mijn portefeuille dichter bij de gewenste verhoudingen te krijgen (balanceren door bijkopen). Ook een deel van de financiële meevallers is naar mijn beleggingsportefeuille gegaan. En alle dividendinkomsten zijn meteen gebruikt om bij te kopen. Een efficiënt ingericht systeem waar de emotie zoveel mogelijk uit verwijderd is. Emotie leidt maar af, en leidt maar tot ondoordachte acties die uiteindelijk rendement kosten.

Dit jaar heb ik wel een paar keer bijgestuurd op mijn portefeuille, door fondsen te verkopen en dat te steken in fondsen uit mijn huidige kernportefeuille. Vereenvoudiging. Begin 2019 had ik 13 fondsen in mijn portefeuille, nu nog 9.

De Return On Investment (ROI) voor 2019 is 25,9% (Q3:19,4%) en de 12-maands XIRR is 23,5% (Q3: 6,7%). Daar ben ik meer dan tevreden mee. Het gat tussen mijn totale inleg en de actuele waarde van mijn portefeuille is ook iets gestegen, dat is nu 48,2% (versus 43,4% aan het einde van Q3 2019).

Kosten van beleggen

Voor het eerst ook even een inkijkje in de kosten van mijn beleggingsportefeuille. Die bestaat uit twee delen. De eerste is de Total Expense Ratio van de fondsen in mijn portefeuille. Volgens de Morningstar X-ray bedraagt die 0,26%. Daarnaast maak ik kosten bij mijn broker, transactiekosten en een maandelijkse fee. Die kosten bedroegen in 2019 in totaal 0,24%. Daarvan ging 56% op aan transactiekosten en 44% was de service fee van mijn broker.

Ik weet dat beleggen via DeGiro goedkoper is, maar dat is geen echte bank. En ik ben benieuwd wat daar gaat gebeuren na de overname door Flatex.

Dividend

In het vierde kwartaal van dit jaar ontving ik € 628,42 aan dividend. Ten opzichte van 2018 heb ik in 2019 meer dividend ontvangen, ruim 80%! Aan het einde van het vierde kwartaal stond er geen dividend meer aangekondigd voor uitbetaling in het eerste kwartaal van 2020.

Spaarpercentage

Mijn spaarpercentage bereken ik heel simpel, het zijn mijn inkomsten minus mijn uitgaven, gedeeld door mijn inkomsten. Geld dat besteed wordt aan aflossingen, beleggingen, of sparen, telt niet mee in mijn uitgaven. Ik tel mijn aflossingen dus wel mee in het spaarpercentage. Aflossing zie ik als toevoeging aan mijn vermogen, omdat ik ons huis als onderdeel van het vermogen meereken. In 2018 had ik een spaarpercentage van 40,9%. Dat wilde ik in 2019 beter doen. Ondanks alle belastingmeevallers was dat nog best een uitdaging, omdat ik natuurlijk ook een dure operatie heb laten uitvoeren. Maar het is gelukt! Mijn spaarpercentage voor het hele jaar is uitgekomen op een fantastische 60,0%! Ik denk niet dat dit me ook in 2020 gaat lukken…

Eigen Vermogen

En dan dat andere belangrijke getal, mijn Eigen Vermogen. Het geld dat ik op dit moment over zou houden als ik het huis en de beleggingen zou verkopen om de wijde wereld in te trekken. Ook dat is gegroeid, dat zal je niet verbazen gegeven de aandelenmarkten en het spaarpercentage. In het vierde kwartaal was er weinig netto groei door de hoge rekening voor de operatie en wat andere dingen, slechts 0,9%. Maar in totaal is mijn eigen vermogen in 2019 met 42,2% gegroeid. Daar ben ik ook heel erg tevreden over.

Beste Uitgave(n)

In het laatste kwartaal heb ik nog een paar uitgaven gedaan waar ik veel plezier aan beleef. Zo heb ik mijn jaarlijkse doosje whiskey laten komen, zodat ik de winter goed doorkom. Verder heb ik natuurlijk mijn operatie ondergaan, waarvan ik niets vergoed krijg van de zorgverzekering maar hopelijk wel iets terugkrijg bij mijn belastingaangifte. En ik heb een nieuwe serie sessies met mijn personal trainer geboekt en betaald.

Als je wilt, kun je ook nog eens terugkijken naar mijn eerste, tweede, en derde kwartaal van 2019. Of naar mijn Jaarafsluiting 2018.

Hoe tevreden ben jij over 2019?

WOZ, Overwaarde en Overmoed…

Onlangs plofte de jaarlijkse envelop van de gemeente op onze digitale deurmat. De Woonlastennota. Met twee belangrijke getallen voor mijn administratie. Ten eerste het bedrag dat wij in 2019 aan gemeentelijke belastingen moeten betalen. Ten tweede: de WOZ-waarde van ons huis.

Eigenlijk is die WOZ-waarde niet echt meer belangrijk. Wij zitten al een tijdje in de laagste risico-categorie voor wat betreft de loan-to-value ratio. Dus er zijn geen risico-opslagen meer die nog van onze hypotheekrente af kunnen. Daarmee is de WOZ-waarde alleen maar een indicator van de waarde van ons huis per 1 januari van vorig jaar. En dat zegt niets zolang we ons huis niet willen verkopen. De WOZ-waarde steeg met 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dat verbaast mij niet. Ik volg het nieuws over de woningmarkt een beetje, en de werkelijke prijsstijgingen hier in Geldnerd City zijn nog wel iets hoger dan dit percentage. Gelukkig gingen de gemeentelijke belastingen maar ongeveer € 15 omhoog, dat is nog geen 2%.

WOZ

Maar ik kan de WOZ-waarde wel als maat gebruiken voor de waarde van het huis op mijn balans. En daarmee is deze waarde wel belangrijk voor mijn spreadsheets. Want we hebben ineens Overwaarde. We hebben ons huis eind 2016 gekocht, het was toen net gerenoveerd. Daardoor, en door de kosten koper (die ik meereken in de aanschafprijs), was de WOZ-waarde die we begin 2017 ontvingen nog behoorlijk lager dan de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). En begin 2018 was de WOZ-waarde dicht in de buurt van de prijs waarvoor we het huis gekocht hadden, maar nog steeds niet hoger dan de aanschafkosten. Tot nu toe dus, want met de WOZ-waarde van begin 2019 hebben we ineens wel een behoorlijke overwaarde.

Hier in Geldnerd City zit er trouwens een behoorlijk gat tussen de WOZ-waarde (die sowieso een jaar achterloopt) en de huidige verkoopwaarde. Dat heeft van alles met de oververhitte woningmarkt te maken, en ik heb ook het idee dat de gemeente voorzichtig is met waarderen. Op basis van verkochte vergelijkbare huizen in de buurt schat ik dat we nog eens zo’n 20% meer zouden kunnen ontvangen als we het huis nu zouden willen verkopen. Maar dat willen we niet! En met dat bedrag wil ik vooral ook niet gaan rekenen.

Overmoed

Vroeger, in mijn vorige leven, ging ik anders om met de waarde van mijn huis. Ik woonde toen in een complex met ruim 80 grotendeels vergelijkbare appartementen. Daar stonden er altijd wel een paar van te koop. Ik hield al die vraagprijzen en verkoopwaardes in de gaten (met een spreadsheet, uiteraard) en probeerde zo een actueel beeld te hebben van de waarde van mijn eigen appartement. Ik hield zelfs bij hoe lang ze te koop stonden en bij welke makelaar, om te ontdekken of er nog makelaars waren die succesvoller waren dan anderen. En uiteraard gebruikte ik de meest recente, door mijzelf berekende, verwachte verkoopwaarde als basis voor mijn balans. Ons eigen vermogen, waar de waarde van het appartement ook in meetelde, spoot omhoog. Als ik daar nu op terugkijk, dan schaam ik me diep voor zoveel overmoed en onrealistisch handelen. Want toen kwam de financiële crisis, en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt. En op het dieptepunt besloten Ex en ik uit elkaar te gaan. Van al die keurig door mij berekende overwaarde uit de spreadsheet bleef niets over. Met wat geluk ben ik eruit gekomen tegen de hypotheekwaarde, dus zonder restschuld.

Overwaarde

Maar goed, we hebben dus overwaarde ten opzichte van de aanschafkosten. Wat ga ik daarmee doen? Ik ben niet de enige die met die vraag worstelt, Groeigeld heeft er eerder ook al over geschreven. Het is papieren winst inderdaad, net als bij aandelen is het pas echt winst (of verlies) op het moment dat je verkoopt. En bovendien: aandelen kun je zo verkopen, dan is er niets aan de hand. Ook ons huis kunnen wij verkopen, maar dan hebben wij nog steeds een plek nodig om te wonen.

De vraag is welke waarde ik mee ga nemen in mijn berekeningen. Tot dit moment waren dat de aanschafkosten (= prijs van huis plus kosten koper). Ik kan ook de WOZ-waarde nemen. Ik wil in elk geval niet dezelfde methode gaan hanteren als vroeger, mijn oude Reken-Je-Rijk-methode. Feitelijk gaat het om de vraag hoe voorzichtig je wilt zijn of in welke mate je de marktwaarde wilt volgen.

De aanschafkosten voelen als waarderingsmethode het meest voorzichtig. Dat is immers de ‘oudste’ waarde, en die verandert niet. Maar in een stijgende huizenmarkt krijg je daarmee wel een ‘stille reserve’ in je eigen vermogen. En in een dalende huizenmarkt daalt de rekenwaarde van je huis dan niet mee. De WOZ-waarde voelt minder voorzichtig dan de aanschafkosten, maar is zeker voorzichtiger dan de Reken-Je-Rijk-methode. Deze waarde loopt zeker een jaar achter op de werkelijke woningwaarde als je nu zou verkopen, en de meeste gemeentes zijn bovendien redelijk voorzichtig met waarderen omdat ze geen zin hebben in honderden (of zelfs duizenden) bezwaarschriften. In tegenstelling tot de aanschafkosten kan de WOZ-waarde ook dalen, iets waar veel huiseigenaren tijdens de crisis achterkwamen.

Voorlopig ga ik de WOZ-waarde gebruiken als basis voor mijn berekeningen. En daarmee krijgt mijn bekende huizengrafiek een update. Want overwaarde wordt nu als aparte categorie zichtbaar. In blauw, symbolisch omdat ons huis ‘boven water’ staat. Deze WOZ-waarde is overigens ook een impuls voor onze loan-to-value ratio. Die bedraagt ineens nog maar 54,5%, aan het einde van 2018 was dat nog 61,4%.

Hoe is het met jouw WOZ-waarde? En reken jij die mee in jouw eigen vermogen?

De belangrijkste getalletjes aller tijden

Alle getalletjes zijn belangrijk, zegt Geldnerd als financial zijnde. Maar sommige getalletjes zijn nóg belangrijker dan andere. In mijn spreadsheets houd ik heel veel getalletjes bij. Of liever, ze worden voor mij bijgehouden. Ik voed mijn spreadsheets wekelijks met rapportjes die ik download bij mijn bank of mijn aandelenboer. Onverzadigbare monsters zijn het, die spreadsheets. Ze willen altijd maar meer voeding, meer cijfers. Maar ze geven me er ook mooie dingen voor terug. Indicatoren, die me vertellen hoe mijn financiële leven erbij staat.

Inmiddels ben ik ruim 15 jaar bezig met mijn zoektocht naar financieel bewust leven. En ik realiseer me steeds meer dat er voor mij maar twee getalletjes écht belangrijk zijn: mijn Eigen Vermogen en mijn Spaarpercentage.

Eigen Vermogen

Het eigen vermogen komt regelmatig terug op mijn blog. Het geld dat ik overhoud als ik al mijn bezittingen verkoop en al mijn schulden aflos, en dat ik in mijn zak heb zitten als ik de wijde wereld intrek, dat vind ik nog altijd de beste manier om dat te omschrijven. Bezittingen (activa) minus alle korte en langlopende schulden (vreemd vermogen van de passiva), dat is de officiële definitie.

Mijn eigen vermogen houd ik al bij sinds het begin van mijn financieel bewuste leven. Mijn eerste balans heb ik gemaakt per 31 december 2003. Tot en met 31 december 2012 beschreven ze de situatie van mijn financiële huishouding samen met Ex, en sinds 1 januari 2013 na de afronding van mijn echtscheiding mijn eigen financiële situatie. Mijn financiële dashboard bevat de situatie sinds 31 december 2012, met standen per kwartaal.

Voor iemand die financiële onafhankelijkheid nastreeft is het eigen vermogen het geld waarvan je moet leven nadat je gestopt bent met werken. In Nederland meestal gecombineerd met AOW en pensioen. Je kunt het langzaam opeten, of investeren in dingen die cash genereren, zoals beleggingen die dividend opleveren of vastgoed dat je huurinkomsten oplevert. Je kunt het ook in je eigen huis stoppen, maar dan levert het geen inkomen op. En kun je het dan ook niet opeten, tenzij je het huis verkoopt.

Spaarpercentage

Als je mijn blog, of een van de andere finance bloggers, volgt dan is het spaarpercentage geen onbekende. Het is het percentage van je inkomsten dat je overhoudt na al je uitgaven. Het geld dat je toevoegt aan je vermogen. Het is een bijna heilige indicator, mede bepalend voor je positie in de financiële bloggerswereld… Het spaarpercentage heb ik als indicator later ontdekt, ik weet niet meer precies wanneer. Ik heb deze toen wel met terugwerkende kracht berekend voor alle jaren waarin ik mijn financiën gedetailleerd heb bijgehouden. Dat betekent dat ik mijn spaarpercentage ook al in beeld heb sinds 2003 . Hoe ik het bereken heb ik ooit beschreven nadat we ons huis gekocht hebben.

Het verband tussen de twee

Je eigen vermogen groeit op twee manieren. Je spaarpercentage geeft aan hoeveel geld van jouw inkomen je toevoegt aan je eigen vermogen. En de tweede groeifactor is het rendement dat je maakt op je vermogen. Je spaarrente (toen dat nog iets voorstelde), het rendement op je aandelen, de opbrengsten van je vastgoed. Spaarpercentage en rendement maken dus samen de groei van je eigen vermogen. Maar alleen het spaarpercentage heb je grotendeels zelf in de hand.

Plaatjes zeggen meer dan woorden

In mijn (in ontwikkeling zijnde) Financiële Dashboard heb ik een nieuwe grafiek gebouwd, die focust op deze indicatoren. Per kwartaal toont deze grafiek (op de linkeras) mijn Eigen Vermogen (Net Worth, de zwarte lijn). Op de rechteras worden respectievelijk de procentuele groei van mijn eigen vermogen (Net Worth Growth, lichtblauwe kolommen) en mijn spaarpercentage (Savings Rate, lichtgroene kolommen) getoond. Er zit maar weinig correlatie tussen de twee, maar ik kan de pieken en dalen wel relateren aan gebeurtenissen in mijn leven en op de effectenbeurzen. De grafiek is van de afgelopen drie jaar (sinds de terugkeer uit het Verre Warme Land), en de aankoop van ons huis inclusief de daaropvolgende ‘koopwoede’ voor meubeltjes is eind 2016 en begin 2017 goed zichtbaar. In de tweede helft van 2018 vlakt de grafiek af, met zelfs een kleine daling aan het eind. Die is uiteraard het gevolg van de situatie op de aandelenmarkten, want met mijn spaarpercentage was in 2018 niks mis.

Over heel 2018 is mijn Eigen Vermogen met 16,5% gegroeid. Dat vind ik een mooi percentage.

Wat zijn jouw favoriete getallen om bij te houden?