Blog over (financieel) bewust leven

Label: annuiteit

Zoveel mensen, zoveel hypotheken

201610-hypotheekNaar aanleiding van mijn blogje over de ondertekening van ons koopcontract kwamen er in de reacties verschillende strategieën langs die je kunt volgen met je hypotheek. Wij hebben inmiddels onze keuzes gemaakt. In deze blog een aantal overwegingen die voor ons belangrijk waren.

Allereerst vergelijken wij de situatie na aankoop met onze huidige woonsituatie. Wij betalen momenteel € 1.600 per maand voor de huur van ons tijdelijke gemeubileerde appartement. Daarnaast sparen we ongeveer de helft van ons maandsalaris, dat is voor mij ongeveer € 2.000 per maand. Deels gaat dat naar een spaarrekening, en deels wordt dat belegd.

We kiezen voor een lineaire hypotheek, voordelen zijn de vaste aflossing per maand (dat voelt prettig) en de daardoor dalende maandlasten gedurende de looptijd omdat je elke maand iets minder rente betaalt doordat je weer een stukje afgelost hebt. We verwachten allebei dat onze inkomens de komende jaren niet meer heel veel gaan stijgen, dus dan zijn dalende maandlasten aantrekkelijk. Bovendien is een lineaire hypotheek over de hele looptijd gerekend goedkoper dan een annuïteitenhypotheek.

Over onze hypotheek betalen we een bruto rente van 2,41% die we voor 20 jaar vast zetten. Na belastingteruggave resteert een netto rente van 1,77%. Dat is ontzettend laag. Maar ik ga er van uit dat we niet meer gedurende de hele looptijd gebruik kunnen maken van de belastingteruggave, ik verwacht dat de hypotheekrente-aftrek in een van de komende regeerperiodes wel zal gaan sneuvelen.

Als we ‘normaal’ aflossen komen we al na drie jaar in een lagere risicoklasse terecht. Dat komt omdat we bijna 30% van de koopsom met eigen geld financieren. In die lagere risicoklasse gaat er nog eens 0,20% van de bruto rente af.

Ik zou een nog lagere rente kunnen krijgen als we de rente korter vastzetten, maar dat voelt niet goed. De rente is nu kunstmatig laag en straks misschien kunstmatig hoog. Of nog lager. Of nog nog hoger. Ik weet het niet. Maar ik weet dat we de huidige maandlasten makkelijk op één inkomen kunnen dragen. We kiezen dus voor zekerheid.

Een andere reden om niet nog meer eigen geld in het huis te steken en de rente niet korter vast te zetten zijn de kosten van deze lening versus de opbrengst van mijn eigen investeringen. Over de afgelopen 10 jaar heb ik jaarlijks gemiddeld ruim 4,5% netto rendement op mijn eigen vermogen gemaakt. Netto betekent in deze na aftrek van de vermogensrendementsheffing. Ik verdien dus meer op mijn eigen vermogen dan dat de hypotheek mij kost. En in de nieuwe situatie gaan we € 1.056 per maand aflossen. Omdat Geldnerd en Vriendin allebei voor de helft eigenaar worden van het huis, betekent dit dat ik € 528 per maand aflos. Maar dat tel ik niet als last van het huis, maar als onderdeel van mijn spaarpercentage. Ik geef het immers niet uit, maar ik stop het in de stenen. Iedere maand wordt een extra stukje huis van mij. Mijn € 2.000 sparen per maand bestaat dus dadelijk uit drie delen: sparen, beleggen en € 528 aflossen.

Vergelijken we onze huidige huur met de lasten straks, dan gaat dat huurbedrag van € 1.600 ruimschoots voldoende zijn om de maandelijkse lasten van te betalen: rente, gas/water/licht/internet, bijdrage aan de VVE, gemeentelijke lasten, en verzekeringen. En dan blijft er zelfs nog geld over om te reserveren voor het onderhoud van ons eigen huis.

Een dergelijke aanpak las ik ook in de reactie van Stoppen Voor Mijn Vijftigste: “Ik heb ervoor gekozen mijn rente iets langer vast te zetten en ik ga waarschijnlijk niet extra aflossen… Waarom: Omdat ik meer rente ontvang op investeringen dan dat ik betaal aan hypotheek.”. Cheesy Finance kiest een andere aanpak: minimaliseren van de maandlasten.

Wij gaan de hypotheek vrijwel zeker in minder dan 30 jaar aflossen. Ons doel is om voor mijn officiële pensioendatum, dus uiterlijk over een jaar of 20, het huis volledig te hebben afgelost. Maar de precieze momenten van aflossen hebben we nog niet bepaald. Dat gaat afhangen van de ontwikkelingen van ons inkomen, het rendement op ons eigen vermogen en andere gebeurtenissen. Dat bekijken we van jaar tot jaar.

Moraal van dit verhaal voor mij: let op dat je niet teveel betaalt en doe vooral waar je je comfortabel bij voelt, voor de korte en de langere termijn. Dertig jaar vooruit kijken is lastig, maar dit zijn de momenten dat het wel loont om er even over na te denken.

Wat waren en zijn jouw overwegingen bij je hypotheek?

Een hypotheek van één miljoen Euro…

Geldnerd en Vriendin zijn op zoek naar een huis. Een koophuis. Een plek om een thuis van te maken. En alhoewel wij een behoorlijke stapel spaargeld hebben, willen we dat niet helemaal in stenen stoppen. Dus hebben we een hypotheek nodig, want de huizenprijzen hier in de Randstad zijn nou ook weer niet bepaald laag te noemen.

Dus de afgelopen week hebben wij de websites van diverse hypotheekaanbieders bezocht. En we hebben een gesprek gehad met een hypotheekadviseur. Want het was alweer 4 jaar geleden dat Geldnerd voor het laatst een hypotheek had, en er zijn sindsdien veel regeltjes veranderd. Vroeger had ik Beleggingshypotheken en Spaarhypotheken, dat mag nu allemaal niet meer. Het wordt gewoon een ouderwetse vertrouwde Annuïteitenhypotheek.

Het eerste waar we naar kijken is onze maximale leencapaciteit. Geldnerd en Vriendin verdienen allebei niet slecht. Maar van het maximale bedrag wat wij mogen lenen schrokken we wel. We voerden onze inkomensgegevens in en drukten op ‘berekenen’. De uitkomst: net iets meer dan één miljoen Euro. € 1.000.000,00 – dat vinden wij verschrikkelijk veel geld en willen we niet voor een huis uitgeven. We zijn maar met z’n tweetjes en Hondje. Zoveel ruimte hebben we niet nodig (al willen we graag een tuintje of in elk geval een buiten). De maandlasten voldoen dan ook niet aan ons criterium dat we maximaal 30% van onze netto inkomsten aan woonlasten uit willen geven.

We hebben het daarom omgedraaid. Wat willen wij maximaal kwijt zijn aan een hypotheek. In eerste instantie dachten we aan het bedrag wat we maximaal kwijt willen zijn aan huur: € 1.200 per maand. Maar dat levert dan weer een erg lage leencapaciteit op. En we realiseerden ons nog iets. De rente beschouwen we als ‘huur’, dat betaal je en is weg. Maar je betaalt ook aflossing. En daarmee wordt die verzameling stenen elke maand een beetje meer van jou. Geldnerd en Vriendin sparen op dit moment elk een behoorlijk bedrag per maand. We vinden het niet erg om een deel van dat spaargeld in de stenen te steken. Na wat discussie kwamen we hiervoor op een bedrag van € 400 per persoon per maand.

Dat levert ons dus een maximale wenselijke hypotheeklast op van ( 1.200 + 400 + 400 = ) € 2.000 per maand. Daarvoor kunnen we momenteel € 470.000 aan hypotheek krijgen. Samen met de € 100.000 die we aan eigen geld in willen brengen, hebben we dus een maximaal budget van € 570.000 voor de aankoop inclusief bijkomende kosten en eventuele verbouwing. Als we met dat in gedachte rondkijken op de diverse websites, moet er echt wel iets te vinden zijn…

We houden geen rekening meer met de hypotheekrente-aftrek. Want we vrezen dat die nog wel verder zal verdwijnen.

Wat wil jij maximaal aan een hypotheek uitgeven?

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑