Blog over (financieel) bewust leven

Label: aflossingsvrij

Waarom wij toch een lineaire hypotheek kozen

Inmiddels is het bijna 4 jaar geleden dat wij Geldnerd HQ kochten. In de aanloop daar naartoe hebben Vriendin en ik ons samen verdiept in de financieringsmogelijkheden. We zijn toen uitgekomen bij (in mijn ogen) de eenvoudigste hypotheek die er is. De lineaire hypotheek. Dat is een van de twee hypotheeksoorten die nog recht geeft op hypotheekrente-aftrek. Voor zolang het nog duurt (de andere is overigens de annuïteitenhypotheek).

Ik ben nog steeds erg blij met onze simpele recht-toe-recht-aan hypotheek. Ook omdat ik in het verleden een paar dure lessen geleerd heb met aflossingsvrije (woeker)hypotheken. Ik heb 2,5 jaar geleden al eens uitgebreid beschreven waarom we gekozen hebben voor onze huidige constructie. Maar de laatste tijd lees ik regelmatig kritische opmerkingen over lineaire hypotheken, en zelfs berichten waarin mensen wordt geadviseerd om toch vooral een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Dat vind ik erg gevaarlijk.

En natuurlijk weet ik dat huizen in bepaalde delen van Nederland, met name hier in de Randstad, erg duur zijn. Dat de hypotheekregels de afgelopen jaren zijn aangescherpt waardoor je nog maximaal de (taxatie)waarde van de woning mag lenen, en dat je dus altijd eigen geld mee moet brengen. Ook besef ik dat veel starters een studieschuld met zich meedragen die ook meeweegt in het maximumbedrag dat je kunt lenen. Dat voor jongeren een vast contract vaak ver weg is, zeker nu daar een economische (corona)crisis overheen gekomen is. Het is er, kortom, de afgelopen jaren niet makkelijker op geworden.

Ondermeer Wijzer In Finance schreef over de aflossingsvrije hypotheek. Hij verwijst ook naar een artikel in het Algemeen Dagblad. De Telegraaf gaf aan dat aflossingsvrij nog niet zo gek was (wat ik op zichzelf al een reden vind om achterdochtig te worden, sorry Telegraaf-fans). En ook Adine van Lekker Leven Met Minder wijst naar de huidige lage rente, en het feit dat mensen gewoon het liefst zo laag mogelijke maandlasten voor hun huis (kunnen) betalen. Zij wijst ook op de flexibiliteit die je krijgt als je geen maandelijkse aflosverplichting hebt.

Veel mensen zullen niet snel aan een lineaire hypotheek denken. Ze hebben de laagst mogelijke maandlasten nodig om dat ene droomhuis te kunnen kopen. Terwijl je misschien toch moet concluderen dat je boven je stand leeft als je lagere maandelijkse hypotheeklasten nodig hebt om rond te kunnen komen. Maar, ik herhaal, ook hier het besef dat veel mensen in de Randstad waarschijnlijk geen andere keus hebben. Ik heb het zelf in het verleden immers ook gedaan….

Zelf ben ik juist blij met de aflosverplichting. Want zelf sparen om uiteindelijk de hypotheek af te kunnen lossen vraagt discipline, en die heeft lang niet iedereen. Bovendien is een hypotheek een besluit voor de lange termijn. De rente is nu laag, maar hoe zit dat over 5 of 10 jaar als jouw rentevaste periode is afgelopen? En je misschien ineens wel een rente van 5, 6 of zelfs 8 procent voor je kiezen krijgt. Kun je die betalen? Rond 1990 stond de hypotheekrente (5 jaar vast) rond de 10% Die tijden kunnen echt wel weer terugkeren.

Maandlasten bij verschillende hypotheken

De naam zegt het al, een lineaire hypotheek los je lineair af. Elke maand hetzelfde bedrag. Bij een hypotheek van € 360.000 met een looptijd van 30 jaar (dus 30 x 12 = 360 maanden) is dat maandelijks € 1.000. De rente betaal je elke maand over het openstaande hypotheekbedrag. Dus bij een rente van 2,0% per jaar is dat in de eerste maand 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600. Totale maandlasten in die eerste maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 600 rente = € 1.600. Maar in de tweede maand is de rente nog ‘maar’ 1/12 x 2,0% x € 359.000 = € 598,33. Totale maandlasten in die tweede maand zijn dus € 1.000 aflossing + € 598,33 rente = € 1.598,33. En de maand daarop is de rente € 596,67. En zo voort. Iedere maand los je diezelfde € 1.000 af. En iedere maand betaal je een lager bedrag aan rente over het lagere resterende hypotheekbedrag.

Het werkt anders bij een annuïteitenhypotheek. De formule hiervoor is dan ook ingewikkelder. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin van de looptijd is dat veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd is dat weinig rente en veel aflossing. In het eerdere voorbeeld van € 360.000 hypotheek tegen 2,0% rente met een looptijd van 360 maanden betaal je maandelijks € 1.330,63. Dat is in die eerste maand € 270 minder dan bij een lineaire hypotheek. Maar ook in de laatste maand betaal je bij een annuïteit nog steeds € 1.330,63. Bij een lineaire hypotheek betaal je dan € 1.000 + € 1,67 rente = € 1.001,67. Dat is dan weer € 329 minder…

Bij de annuïteitenhypotheek uit dit voorbeeld betaal je over de gehele looptijd € 119.026,84 aan rente. Bij de lineaire hypotheek is dat € 108.300,00. Dat scheelt bijna € 11.000 aan rente. Als je je de hogere maandlasten bij aanvang kunt veroorloven is dat toch makkelijk verdiend. En bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is je restschuld aan het eind van de rit 0 (nul). Je hebt de hele schuld afbetaald en het huis is van jou.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je (de naam zegt het al) geen aflossing, alleen maar de rente. Die wordt dan wel elke maand berekent over dat hele openstaande hypotheekbedrag. Weer met dat voorbeeld van € 360.000 en 2,0% rente, dan betaal je dus elke maand, 30 jaar lang, 1/12 x 2,0% x € 360.000 = € 600 rente. Over de totale looptijd van de hypotheek is dat € 216.000. Het dubbele van wat je betaalt met een lineaire hypotheek. En dan heb je aan het eind ook nog steeds die restschuld van € 360.000, dus het huis is nog steeds van de bank. En je moet die schuld echt wel aflossen.

Overwegingen

En ja, dan kun je uiteraard banksparen en/of beleggen om voldoende te sparen om aan het eind van de hypotheek dat bedrag van € 360.000 in één keer af te lossen. Dat dacht ik ook toen ik er aan begon. Maar binnen 10 jaar leerde ik dat het leven soms anders loopt dan je verwacht (een echtscheiding) en dat je ook geen invloed hebt op de wereldeconomie (een kredietcrisis met ondermeer een stevige daling van de huizenprijzen in Nederland). Kun jij 10, 20 of zelfs 30 jaar vooruit kijken? Dan wil ik graag jouw kristallen bol een weekje lenen….

Bovendien, dat banksparen of beleggen vraagt ook een maandelijkse inleg (en dus maandlasten). En bij beleggen is de uitkomst onzeker. Een aflossingsvrije hypotheek kent meestal ook een hogere rente. De hogere restschuld blijft namelijk een risico voor jouw hypotheekverstrekker, en die moet er (sinds diezelfde kredietcrisis) dus extra financiële reserves voor aanhouden. En jouw loan-to-value ratio daalt alleen maar door de waardestijging van jouw huis, dus de risico-opslagen op jouw hypotheekrente blijven intact.

Ja, hoor ik dan nu al veel mensen denken, maar er is toch hypotheekrente-aftrek (HRA)? Dat klopt. Nog wel. De afgelopen jaren wordt die versneld afgebouwd. Ik verwacht dat een nieuwe regering daarmee door zal gaan, en dat de HRA uiteindelijk helemaal gaat verdwijnen. Je loopt volgens mij dus een risico als de HRA een substantieel onderdeel is van jouw financiële plaatje. Wij nemen de HRA niet mee in onze berekeningen.

Ja, en je kunt er natuurlijk ook van uitgaan dat door de inflatie de uiteindelijke schuld lager wordt. Dat klopt. Maar € 360.000 is € 360.000, en tenzij we te maken krijgen met hyperinflatie is dat over 30 jaar nog steeds een substantieel bedrag. Wie de kristallen bol heeft mag het zeggen….

Onze overwegingen waren dat de eenvoud van de lineaire hypotheek ons erg aanspreekt. En we hadden en hebben de verwachting dat ons inkomen niet veel meer stijgt. Het heeft te maken met de fase van ons leven en onze loopbaan. Dat is waarschijnlijk anders voor jongere mensen. We wisten ook vrijwel zeker dat we versneld wilden gaan aflossen. Geldnerd was 45 toen we dit huis kochten (de leeftijd van Vriendin is Staatsgeheim), en we hadden geen zin om tot het 75e levensjaar van Geldnerd te moeten betalen. Tegelijkertijd wilden we wel de flexibiliteit hebben om hier zelf keuzes in te maken. Vandaar dat we destijds niet gekozen hebben voor bijvoorbeeld een kortere looptijd. De afgelopen jaren zijn we zelf aan de slag gegaan met onze sneeuwbal en extra aflossing. En nu hebben we keuzevrijheid. Vooralsnog gaan we door met de huidige strategie. Maar daar kunnen we ook mee stoppen, en daarmee onze vaste lasten met honderden euro’s per maand verlagen terwijl we toch aan al onze verplichtingen voldoen.

Stapelen

Tsja, en dan kun je natuurlijk ook kiezen voor constructies met verschillende hypotheeksoorten in verschillende hypotheekdelen tegen verschillende voorwaarden. Brrr…. Ik ben geen voorstander van stapeling van hypotheekdelen. Eenvoud heeft z’n charme. Ik zal dus ook niet snel een van de creatief gestapelde constructies van Geld-Is-Tijd nemen. Of een van de nóg creatievere constructies. En ook hiervoor geldt dat je ver vooruit moet kunnen kijken in de tijd om in te kunnen schatten wat de beste constructie is. ‘Beste’ is ook een relatief begrip, want wat is het criterium? Laagste maandlasten? Minste rente over de looptijd? Uiteindelijk is een hypotheek toch vooral een schuld die je ooit in enige vorm moet terugbetalen, en waarover je aan iemand anders een vergoeding betaalt zolang je de schuld hebt.

Wat is jouw favoriete hypotheeksoort?

Wat ik geleerd heb als huiseigenaar (1)

Onlangs las ik bij Lekker Leven Met Minder een heel leuk stukje over haar ervaringen met 10 jaar huizenbezit. Dat maakte dat ik zelf ook weer eens na ging denken over mijn eigen ‘wooncarrière’. Die beslaat inmiddels ruim 20 jaar. En ook voor mij geldt dat ik nu met enig afgrijzen terugkijk op de risico’s die ik (onbewust) nam in het verleden.

Het is een behoorlijk lang verhaal geworden, merkte ik na het uitschrijven. Vandaar dat ik dit in twee delen publiceer. Vandaag deel 1.

Van huurder…

Mijn eerste eigen huisje was gehuurd. In het laatste jaar van mijn studie (1994) ging ik ‘op afstudeerstage’. Ik kwam terecht in Leeuwarden, en daar huurde ik een bovenwoninkje van ongeveer 60 m2. Geen idee meer wat dat kostte, en ik heb geen bankafschriften of andere papieren meer uit die tijd. Ik kan het dus ook niet meer nakijken. Maar veel kan het niet geweest zijn. Mijn inkomen was de optelsom van mijn studiefinanciering (destijds ongeveer NLG 570 per maand voor uitwonende studenten) en mijn stagevergoeding (NLG 750 per maand). Ik schat dat ik ongeveer NLG 500 – 600 (€ 225 – 275) per maand kwijt was voor deze woning. En ik heb er nog best wel een tijdje gezeten. Na het afronden van mijn stage bood het bedrijf mij een baan aan. Uiteindelijk heb ik tot medio 1997 in Leeuwarden gewoond.

…Naar koper…

Begin 1997 werd mijn werk verplaatst van Leeuwarden naar de omgeving van Utrecht. En ik verhuisde mee. Heel luxe, alle kosten werden vergoed door de werkgever. Ik moest alleen nog even een woning vinden. De woningmarkt was ook toen al redelijk gespannen. Dat kostte dus wel wat moeite. En ik wilde graag kopen. Want huizenbezit was welvaart. Ik vond een 3-kamer appartement in een van de VINEX-wijken van Amersfoort. Niet goedkoop voor die tijd, NLG 230.000 kosten koper (ongeveer € 105.000). Ik vond het heel wat, in mijn eentje. Over de hypotheek hoefde ik niet echt na te denken, en dat deed ik ook niet. Mijn werkgever was een van de grootste financieel dienstverleners van Nederland. Dus dat werd ‘keurig’ geregeld.

Mijn eerste aflossingsvrije hypotheek

Ik heb helaas geen stukken meer, maar kon op basis van onder andere mijn belastinggegevens nog wel het een en ander reconstrueren. Ik kreeg een aflossingsvrije hypotheek van NLG 249.000 (€113.000) met daaraan gekoppeld een levensverzekering. De rente bedroeg maar liefst 7,3%. Naar ik mij kan herinneren, heb ik de stukken nooit echt goed gelezen. Handtekening gezet, doorgaan met werken en carrière maken, en betalen. Blijkbaar lukte dat allemaal prima.

In 1999 ging ik samenwonen, mijn (inmiddels) ex-echtgenote trok bij mij in. En in 2000 trouwden we in gemeenschap van goederen. ‘Mijn’ appartement was dus ineens ‘ons’ appartement. Maar er waren ook twee inkomens. En de huizenmarkt steeg vrolijk verder.

De tweede aflossingsvrije hypotheek

In 2001 wilden Ex en ik iets anders. Iets groters. Iets meer richting het centrum van een stad (sorry VINEX-wijkers…). We zochten en vonden een nieuwbouwproject aan de rand van het centrum van Utrecht. Niet goedkoop. Maar goed. Onze inkomens en de hypotheekmarkt groeiden tot in de hemel, toch? Voor NLG 625.000 (€ 284.000) werden we de eigenaar van een 4-kamer appartement met prachtig uitzicht. In de hypotheek deden we daar nog een schepje bovenop, die werd NLG 733.000 (€ 333.000). En we brachten ook nog wat eigen vermogen mee, een beetje spaargeld (NLG 32.000 / € 15.000) en de overwaarde van het appartement in Amersfoort dat we verkochten voor NLG 370.000 (€ 168.000), en waarbij ook NLG 18.500 (€ 8.500) uitgekeerd werd uit de levensverzekering. Want er moest nog wel een keuken in, en een houten vloer, en we wilden ook wat mooie meubels. We hebben het vrijwel allemaal uitgegeven…

Ook deze hypotheek was aflossingsvrij, de (later beruchte) OpMaat Hypotheek van de Rabobank met een rente van 5,4%. Aflossingsvrij. Met dure Overlijdensrisicoverzekering. En met beleggingen. Daarbij kon je uiteraard alleen kiezen uit een beperkt rijtje met beleggingsfondsen van ‘huisleverancier’ Robeco. Die ook niet bekend stond (staat) om z’n lage kosten. Ach ja, de huizenprijzen en de beurzen zouden eeuwig doorstijgen, toch? We stopten een aardig bedrag aan eigen geld als startkapitaal in het beleggingsfonds, tekenden alle papieren, en gingen vrolijk verder.

Toen ik mijn archief doorspitte voor deze blog, vond ik overigens nog wel de spreadsheet met doorrekening voor de aankoop en de verbouwing van ‘Utrecht’. Eén dingetje viel me op, ik hield rustig rekening met een jaarlijkse waardestijging van 6% voor het appartement.

Van beleggen naar banksparen

De jaren daarna groeide langzaam ons financiële bewustzijn. We gingen kijken naar onze uitgaven. Gingen ons toch ook eens verdiepen in onze hypotheek. Maar dat was, eerlijk is eerlijk, wel een van de laatste dingen waar we naar keken. Want ingewikkeld en groot(s).

Het beslissende moment was uiteindelijk de zomer van 2008. Ex en ik voelden ons erg ongemakkelijk over de situatie op de financiële markten. En we besloten om in actie te komen. Ik belde onze bank en gaf opdracht om het beleggingsdeel te liquideren, en om te zetten naar het (inmiddels geïntroduceerde) banksparen. De accountmanager deed z’n uiterste best om mij hiervan te weerhouden. Toen hem duidelijk was dat ik het echt meende, zei hij nog: “ik hoop voor heel veel van mijn klanten dat jij ongelijk hebt”. Twee maanden later ging Lehman Brothers failliet, het officieuze begin van ‘de financiële crisis’. Twee jaar later heb ik nog eens uitgerekend wat de opbrengst was van onze goede timing. dat was meer dan € 30.000. Oftewel bijna 10% van de hypotheekwaarde. Ik heb helaas nooit meer de kans gehad om de accountmanager te vragen hoe het met zijn andere klanten afgelopen is.

In 2008 zijn we ook begonnen met extra aflossen. Tussen 2008 en 2011 hebben we ongeveer € 30.000 afgelost op de hypotheek. In de praktijk was dat bijstorten in het banksparen, zodat we hier maandelijks met een lagere bijdrage toe konden om toch voldoende kapitaal op te bouwen.

Bij het onderzoek voor deze blogpost vond ik overigens in mijn elektronische archief ook nog een brief uit 2010 van de Rabobank. Die ging over de ‘woekerpolis-vergoeding’ die wij kregen voor de OpMaat-hypotheek. Het ging om maar liefst € 49,41. Een schijntje van wat dat ding werkelijk gekost heeft. Maar aan de andere kant, we hebben er ook bij volle verstand voor getekend.

Scheiden en Crisis

Inmiddels was mijn huwelijk met Ex gestaag aan het afbrokkelen. Terugkijkend is dat best een proces geweest, uiteindelijk heeft het bijna drie jaar geduurd voordat we echt uit elkaar waren en alles afgehandeld was. ‘De gezamenlijke woning’ was daarbij wel een ding. Een ding dat we eigenlijk beide niet wilden hebben. Vanwege de herinneringen. En omdat het crisis was. De woning heeft zelfs te koop gestaan. Maar het bod dat na enige tijd kwam was zo laag dat Ex het niet acceptabel vond. Zij was van mening dat het meer waard was. Dat leidde er uiteindelijk toe dat ik haar mijn aandeel in het huis verkocht heb tegen de hypotheekwaarde. Op 31 december 2012, zo ongeveer op het dieptepunt van de huizenmarkt, zaten we bij de notaris. Ik was hypotheekvrij, en kreeg de helft van de inhoud van het spaardepot mee. Gelukkig hadden we na 10 jaar ‘financieel bewust leven’ voldoende spaargeld om dat mogelijk te maken. Ex heeft het appartement een jaar of twee geleden goed verkocht, heb ik begrepen.

Tot zover deel 1 van mijn wooncarrière. Binnenkort deel 2. Hoe zit het met jouw ervaring als huiseigenaar?

© 2020 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑