Geldnerd.nl

Blog over (financieel) bewust leven

Tag: aflossing (page 1 of 2)

Hypotheekupdate zomer 2019

Nu het jaar ruimschoots halverwege is, wordt het wel weer eens tijd voor een hypotheekupdate. Alhoewel onze lineaire hypotheek eigenlijk heel saai is. Maar hij is er nog steeds en we gaan stug door met (extra) aflossen. En saai is eigenlijk heel goed als het over je financiën gaat, dat kan ik niet vaak genoeg herhalen.

Eerder heb ik al geschreven over onze ‘sneeuwbal’. Dat principe passen we nog steeds consequent toe. En eerder dit jaar heb ik ook nog eens uitgelegd hoe we omgaan met de waarde van het huis. Wat is er sindsdien allemaal gebeurd?

Nou, niet zo heel veel. We hebben elke maand de rente en aflossing betaald die de bank van ons verlangt. We hebben elke maand de steeds groter wordende sneeuwbal afgelost. En we hebben elke maand de extra aflossing gedaan die we gestart zijn toen de buffer vol was. Heel saai, heel consequent. En met effect.

Als reminder nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd

Onze maandelijkse extra aflossing, de optelsom van onze sneeuwbal en het bedrag dat we niet meer sparen maar aflossen, is ruimschoots hoger dan de reguliere aflossing gebaseerd op de resterende looptijd van 27,5 jaar. Die reguliere aflossing wordt door onze extra aflossingen ook elke maand lager, want onze looptijd verandert niet. Je ziet dan ook de optelsom van onze extra aflossingen harder stijgen dan de reguliere aflossing. En, nog niet heel goed zichtbaar in de grafiek maar wel in de cijfertjes in mijn spreadsheet, ook de cumulatieve rente die we betaald hebben vlakt iets af.

In absolute zin zijn onze maandlasten constant. Normaliter is dat niet zo bij een lineaire hypotheek, doordat je elke maand hetzelfde bedrag aflost betaal je elke maand iets minder rente. Maar dat bedrag steken we in de extra aflossing, onze ‘sneeuwbal’. In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is slecht, dus ‘rood’).

In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand een extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En dan onze sneeuwbal. De simpelste grafiek, maar wel mijn favoriet. Omdat het laat zien wat er gebeurt als je gewoon doorgaat. Elke maand is de sneeuwbal weer een stukje groter. Inmiddels halen we met onze aflosstrategie elke maand € 7 – 8 van de rente en aflossing af, die we dan weer terug stoppen in de sneeuwbal, en de maand erop dus ook extra aflossen. Zo wordt het effect elke maand groter.

En hoe is de situatie van ons huis nu? Onze Loan-to-Value ratio, oftewel in onze definitie de resterende hypotheek gedeeld door de meest recente WOZ-waarde, bedraagt 52,5%. Dat was eind 2016 nog 71,8%.

Alle grafieken zitten standaard ingebouwd in mijn hypotheekspreadsheet. Die kun je (nog?) niet downloaden, misschien komt dat nog eens. Maar als je op zoek bent naar leuke tools om te spelen met jouw eigen hypotheeksituatie, kijk dan vooral ook eens naar de tools van Geld Is Tijd.

Prognose

In het huidige tempo zijn we over 10 jaar hypotheekvrij, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten. Op het moment dat we hypotheekvrij zijn, zouden de uitgaven van ons gezamenlijke huishouden halveren. Ook zouden we allebei het bedrag dat we nu aan extra aflossing besteden beschikbaar krijgen om extra te sparen en beleggen. Of we ook inderdaad dit scenario vol gaan houden, of dat het leven toch anders gaat? De tijd zal het leren! Maar we hebben in elk geval een doel en een plan. En we liggen nu al ver voor op het oorspronkelijke aflossingsschema.

Hoe is het met jouw hypotheek?

error

Sneeuwbaleffect in beeld

In de wereld van de financiële bloggers gaat het vaak over de sneeuwbal. Een verschijnsel dat door klimaatverandering steeds zeldzamer wordt, maar dat is dan ook niet het soort sneeuwbal waar het over gaat. Het gaat om het sneeuwbaleffect, het verschijnsel waarbij een gebeurtenis zichzelf steeds verder versterkt, te vergelijken met een sneeuwbal die bij het bergafwaarts rollen steeds groter wordt en steeds sneller naar beneden rolt. Dat beeld klopt klopt in werkelijkheid dan weer niet, omdat door de wrijvingsweerstand van de sneeuw de bal al snel tot stilstand komt.

Maar in de financiële wereld kun je wel degelijk zichzelf versterkende sneeuwballen tegenkomen. Geldnerd en Vriendin zijn er ook eentje aan het ‘rollen’.

De sneeuwbal die wij aan het creëren zijn heeft betrekking op de aflossing van onze hypotheek. Zoals al vaker beschreven hebben wij een lineaire hypotheek. Dat betekent dat wij iedere maand een vast bedrag aflossen, en over het resterende openstaande bedrag rente betalen. Maar omdat het openstaande bedrag elke maand daalt, betalen we elke maand iets minder rente. Het scheelt niet veel, maar toch elke maand een paar Euro.

Sinds medio 2018 komt daar nog een tweede effect bij. Sinds de buffer ‘vol’ is, zijn we ook weer extra af gaan lossen. Elke maand maken Geldnerd en Vriendin een extra bedrag over naar de gezamenlijke rekening, en daarmee doen we een extra aflossing op de hypotheek. Daarmee maken we het onze hypotheekverstrekker wel wat moeilijker. Want daarmee wordt (omdat de resterende looptijd van de hypotheek niet verandert) het vaste bedrag dat we maandelijks af moeten lossen weer lager. Dit is dus een dubbel effect: we lossen hierdoor maandelijks een lager bedrag af, en we betalen nog weer wat minder rente per maand. Volg je het nog? Even in een schema:

Samen hebben de maandelijkse betalingen van reguliere rente en aflossing én de extra aflossing dus drie effecten, die er voor zorgen dat we elke maand minder betalen. Het totale effect is op dit moment ongeveer € 7 per maand, maar het loopt iedere maand verder op.

Soms denk ik dat we de looptijd zouden moeten verkorten, maar dat is dan weer ingewikkelder. Die is vastgelegd in de hypotheekakte, en dan zouden we naar de notaris moeten. Eigenlijk elke maand… Dat loopt teveel in de papieren. En het maakt me ook eigenlijk niet uit, we lossen maximaal extra af. In de huidige setting kunnen we daar ook nog eens een keer mee stoppen als dat door omstandigheden zou moeten of kunnen, en dan kunnen we wel profiteren van de effecten van de lagere maandlasten.

Maar goed, vooralsnog lossen we elke maand extra af. En profiteren we dus van de drie effecten uit het schema hierboven. Maar met die effecten doen we iets, en dat is het sneeuwbaleffect. Elke maand maak ik de extra aflossing een beetje hoger. De besparing van de voorgaande maand wordt toegevoegd aan de extra aflossing. Onze totale maandlasten blijven dus hetzelfde, maar een steeds groter stukje gaat naar de extra aflossing. Die daarmee zichzelf weer versterkt. En zo voort, en zo voort.

En er is zelfs nog een vierde effectje. Wij doen elke maand die extra aflossing, maar door het gebrek aan flexibiliteit van onze hypotheekverstrekker staat het eerstvolgende maandbedrag bij hen al vast. En daardoor betalen we elke maand net iets teveel rente (want we hebben al extra afgelost voordat zij incasseren). Het systeem van de hypotheekverstrekker corrigeert zichzelf daarbij wel, want na een aantal dagen verrekenen zij die teveel betaalde rente met de aflossing. Een extra extra aflossing, zullen we maar zeggen. het is maar dubbeltjeswerk per maand, maar wie het kleine niet eert is het grote niet weerd. De afgelopen 12 maanden scheelt het toch weer ongeveer € 5. Geld waar ik niets voor hoef te doen.

Uiteraard heb ik de berekening van de sneeuwbal ingebouwd in mijn spreadsheets. Die vertellen me dus elke maand keurig hoe hoog de extra aflossing moet zijn om de hele sneeuwbal mee te nemen. En, heel neurotisch, ik probeer dan toch elke maand een klein bedragje extra af te lossen. Afronden op het volgende tientje, zullen we maar zeggen. Al die kleine bedragjes bij elkaar schelen de komende 10 jaar toch weer een maandje extra aflossen.

Doe jij ook wel eens iets met sneeuwballen?

error

Bijdrage in de gezamenlijke huishouding

Geldnerd en Vriendin zijn niet getrouwd. Dat is ook logisch, anders zou ze wel Echtgenote heten op dit blog. Wij hebben wel een Samenlevingscontract. Dat hebben we ooit afgesloten toen we vertrokken naar het Verre Warme Land, en een aantal dingen netjes wilden regelen. Dat vonden we toen best wel een dingetje. We hebben er goed over nagedacht. En onlangs constateerden we dat het model nog steeds goed voldoet.

Twee zaken waren de basis van dit contract. Ten eerste de wens om zoveel mogelijk gescheiden financiën te houden. Dat is voor ons allebei een belangrijk element. Voor Vriendin omdat ze het belangrijk vindt om financieel zelfstandig te zijn. Voor mij omdat ik al een huwelijk in gemeenschap van goederen achter de rug heb.

De tweede basisvoorwaarde is de wens om onze uitgaven en bezittingen eerlijk met elkaar te delen. ‘Eerlijk’ hebben we als volgt gedefinieerd: De kosten van het huishouden (inclusief hypotheekrente) verdelen we naar draagkracht, oftewel naar verhouding van onze reguliere netto maandsalarissen. Alle andere uitgaven, zoals de (reguliere en extra) aflossing op de hypotheek, vakanties en overige aankopen (inrichting, tuin) verdelen we gelijk, we betalen allebei de helft. Daarmee is bijvoorbeeld ons huis dus ook echt voor de helft van Vriendin en voor de helft van mij.

Jaarlijks, nadat het salaris van januari is gestort, maak ik een nieuwe berekening. En als ons salaris tussentijds verandert passen we de bedragen ook aan. Ik kijk dan naar wat we in het voorgaande jaar uitgegeven hebben, en naar de verwachtingen voor dit jaar. De meeste maandbedragen zijn al wel bekend, we hebben inmiddels de WOZ-waarde en bijbehorende belastingen van gemeente. Ik wacht alleen nog op het waterschap, maar daar kan ik met de bedragen van afgelopen jaren wel een gooi naar doen. De boodschappen kan ik nu ook wat nauwkeuriger budgetteren, na mijn recente analyse van de boodschappen in de afgelopen twee jaar.

Voor wat betreft de aflossing van onze hypotheek hebben we in Huize Geldnerd een mooie afspraak. Zoals bekend bij regelmatige lezers hebben wij een lineaire hypotheek. Daarbij los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je elke maand een beetje minder rente betaalt en dus dalende maandlasten hebt. Onze afspraak is dat we het totaalbedrag aan rente en aflossing ‘vastklikken’ op het niveau van begin 2017. De werkelijke lasten dalen elke maand een beetje, en dat beetje stoppen we in extra aflossen. Dat wordt een sneeuwbal. En sinds vorig jaar lossen we ook maandelijks nog extra af, en ook de besparing die dat oplevert steken we in de sneeuwbal van extra aflossing. Die sneeuwbal is inmiddels € 250 per maand, en groeit elke maand met een aantal euro’s.

Geldnerd en Vriendin verdienen ongeveer evenveel. Dus het verschil in bijdrage is tientjeswerk. Dat is makkelijk, bijvoorbeeld bij een gesprek over het vakantiebudget. Het is niet zo dat één van ons op een luxe cruise zou willen, terwijl de ander zich net een weekje kamperen op de Veluwe kan veroorloven (al heb ik begrepen dat je de kosten van zo’n camping in het hoogseizoen ook niet moet onderschatten…).

Uiteraard is de berekening van de bijdrage ingebouwd in mijn administratiespreadsheet. Dat had al een werkblad met de prognose van de maandelijkse uitgaven. Mijn hypotheekspreadsheet vertelt mij de maandelijkse rentebetalingen en aflossingen. Ik vul de netto salarissen in, en het systeem vertelt ons wat we per persoon bij moeten dragen. De formule is simpel:

In de prognose zijn vakanties en grote aankopen niet meegenomen, die verrekenen we apart. Maar alle huishoudelijke uitgaven zitten er wel in. In de praktijk werkt deze aanpak prima voor ons. In de praktijk zijn er sinds 2016 geen grote verschuivingen geweest. Kostenstijgingen door inflatie zijn gecompenseerd door besparingen, zoals onlangs door het opzeggen van het TV-abonnement. Vroeger, in het Verre Warme Land, was dit een stuk ingewikkelder. Vriendin werd in Nederland betaald en kreeg een inkomen in Euro’s met allerlei toeslagen. Geldnerd had een inkomen ter plekke en in de lokale valuta. We verrekenden elke maand. Daarvoor gebruikte ik de valutakoers van de verrekendatum. Dat heeft nog behoorlijk geschoven, want de verhouding tussen de lokale valuta en de Euro is in de periode dat wij er woonden zo’n 30% veranderd.

Hoe regelen jullie de kosten van de gezamenlijk huishouding?

error

Geldnerd neemt een persoonlijke lening

Het gaat economisch weer prima in ons landje, naar het schijnt. Dus zie je ook overal weer reclame voor lenen en achteraf betalen. Want je moet meedoen, toch? Ook als jouw inkomen niet groeit, wil je toch die grotere televisie, die nieuwe auto, dat grotere huis, die caravan, en die boot. Net als de buren. Of liever nog: groter, mooier en duurder dan de buren. De afgelopen jaren daalde het consumptief krediet in Nederland, maar er zijn signalen dat er in 2018 een omslag plaatsvindt. Er worden in absolute aantallen weer meer consumptieve leningen verstrekt, en ook de daling van het totale bedrag aan uitstaande leningen is tot stilstand gekomen (zo lees ik in de statistieken van De Nederlandsche Bank).

Ook Geldnerd heeft ooit, heel lang geleden, geld geleend. Dat heb ik toen gebruikt voor de aanschaf van een tweedehands auto. We praten dan over 1996, dus héééél lang geleden. Ik was toen net een jaartje afgestudeerd en aan het werk. Daar had ik die auto ook voor nodig, ik reed in die tijd ongeveer 50.000 kilometer per jaar. Dat werd steeds lastiger met mijn (minder betrouwbare) oude auto. Tegelijkertijd aarzelde ik of ik nog lang in mijn toenmalige baan zou blijven, en of ik niet moest verhuizen voor een andere baan. Op zich had ik wel genoeg spaargeld voor de aanschaf van die auto, maar ik wilde financiële ruimte houden om eventueel te kunnen verhuizen.

Dus toog ik naar ‘de bank’. De bank waar ik toendertijd al mijn financiële zaken deed: betalen, sparen, beleggen, verzekeren. En ik vroeg om een persoonlijke lening, een ‘pee-elletje’ zoals dat heet in het jargon. In mijn herinnering ging het om iets van 12.500 gulden. Ik had een vaste arbeidsovereenkomst en een aardig inkomen en geen verdere leningen, dus die kreeg ik. De paperassen uit die tijd heb ik helaas niet meer, en het was ook in het pré ‘Geldnerd-scant-alles’ tijdperk, ik had destijds zelfs nog geen computer thuis, dus ik kan niet meer nakijken wat dat mij kostte, en wat de aflossingstermijn was.

Wat ik nog wel weet, is dat ik de lening na ongeveer een jaar versneld heb afbetaald. Het voelde toch niet goed om elke maand een behoorlijk bedrag aan rente en aflossing te betalen, terwijl ik het geld ervoor ook op een spaarrekening had staan. Dus helemaal financieel onbewust was ik toen ook niet, ik besefte dat de rente op de persoonlijke lening hoger was dan de rente die ik ontving op mijn spaarrekening. En sindsdien heb ik nooit meer geld geleend, anders dan voor een hypotheek. En ik zal het ook nooit meer doen.

Heb jij wel eens geleend voor een auto of ander consumptie-artikel?

error

Onze hypotheek is jarig!

Eind november waren Geldnerd en Vriendin alweer twee jaar de trotse eigenaren van Geldnerd HQ. En dat betekent dat we op dat moment ook al twee jaar de bezitters waren van onze lineaire hypotheek. Tijd dus voor een tussenstand. Waar staan we in het aflossen? En hoe kijken we nu naar onze hypotheek.

Het verhaal

In den beginne zag ons huis er zo uit:

We hebben ongeveer 30% van de koopprijs aan eigen geld ingebracht. Voor het restant hebben we dus die lineaire hypotheek genomen. De loan-to-value ratio was op dat moment 73,5% (omdat een stukje eigen geld in de kosten koper ging zitten). En vanaf 1 januari 2017 begonnen we vrolijk met betalen. Iedere maand hetzelfde bedrag aan aflossing, en iedere maand dus een paar Euro minder aan rente.

Omdat de spaarrente voortdurend laag bleef, hebben we gedurende 2017 naast de reguliere aflossing ook het maximale bedrag extra afgelost. Daarmee bereikten we begin 2018 een mijlpaal: nadat we de nieuwe WOZ-waarde kregen, bleek dat onze loan-to value ratio onder de 65% dook. Dat scheelt, voor de resterende 18 jaar, nog weer 0,2% aan hypotheekrente omdat daarmee de risico-opslag eraf ging.

Gedurende 2018 raakte ook mijn contant geld buffer vol. Ik stond toen voor de keuze: extra beleggen of extra aflossen. We kozen voor dat laatste, omdat we echt wel het effect van de elke maand lagere maandlasten beginnen te voelen. Tweesporenbeleid: beleggen én extra aflossen. Dat doen we dus alweer elke maand sinds mei 2018, en daarmee verdubbelen we de oorspronkelijke aflossnelheid.

De statistiekjes

Middels de Reguliere Aflossing hebben we inmiddels 6,2% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag afgelost. Daarnaast hebben we 12,0% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag middels Extra Aflossing terugbetaald. En we hebben tot nu toe 4,2 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aan Rente betaald. Inmiddels is de loan-to-value ratio gedaald van de oorspronkelijke 73,5% in december 2016 naar 61,8% nu. We betalen ruim € 300 per maand minder dan 2 jaar geleden. En nee, ik noem hier verder geen concrete bedragen. Daar gaat het niet om.

Wetenswaardig?

Overigens staat ons huis technisch nog steeds ‘onder water’. Dat komt omdat ik de WOZ-waarde gebruik voor de waardering, en die is op dit moment nog lager dan de aanschafwaarde inclusief de kosten koper. Maar ik verwacht, gegeven de ontwikkelingen op de huizenmarkt alhier in de afgelopen jaren, dat de gemeente dat begin volgend jaar wel ‘oplost’. Ik zit er overigens totaal niet mee. We zijn helemaal niet van plan om te verkopen, zeker niet sinds we onze tuin in een paradijs hebben omgetoverd.

En wat voor ons een belangrijk iets is: hoe snel zijn we van de hypotheek af in ons huidige aflostempo? Want het huis is een belangrijke uitgavencategorie. Die lasten verlagen, of zelfs tot 0 terugbrengen, scheelt ontzettend veel als we stoppen met werken. We lossen op dit moment met dubbele snelheid af, en dat willen we voorlopig zo houden. Ook de besparing die we hiermee boeken op de rente-uitgaven, steken we in extra aflossing , het alom bekende ‘sneeuwbal-effect’. Dit bouw ik ook in mijn nieuwe hypotheekspreadsheet in, die vertelt me dan voor elke maand wat de extra aflossing moet zijn. Als we dat consequent blijven doen, dan is ons huis over 11 jaar hypotheekvrij.

Of we dat echt ook zo gaan doen, hangt nog van veel factoren af. Als het rendement op spaargeld weer (veel) hoger wordt dan de hypotheekrente, willen we misschien een deel van de extra aflossing weer sparen. Maar dat zien we de komende jaren wel.

Hoe gaat het met jouw hypotheek?

error

Extra aflossing

Afgelopen weekend had ook Vriendin weer eens een ‘finance-momentje’. Dat doet ze minder vaak dan Geldnerd, er moet een aanleiding zijn. Deze keer was dat de verrekening van de vakantie. Ze gebruikte dat moment ook even om haar overzicht van spaargeld en beleggingen bij te werken. Wat volgde was een klaagzang over het gebrek aan rendement (waarbij ze wel weet dat ze geen risico wil lopen en er zo min mogelijk voor wil doen). En het klopt, ons rendement ligt lager dan de 1,75% die we (netto) aan rente betalen op onze hypotheek.

Dus komt er nu een extra aflossing op onze hypotheek. Die wordt volgens de hypotheekverstrekker per 1 augustus aanstaande verwerkt. Zo’n 8% van de hoofdsom lossen we in één keer extra af. Dat scheelt ons ruim € 145 in de bruto maandlasten. En het betekent ook dat we begin volgend jaar al het punt bereiken waarop de resterende hypotheeksom lager is dan 65% van de marktwaarde waar de hypotheek op gebaseerd is. Dat zou ons nog eens 0,2% aan rente moeten schelen. In het originele betaalschema bereikten we dat punt pas ergens in 2020.

Heb jij nog extra afgelost op jouw hypotheek?

error
« Older posts

© 2019 Geldnerd.nl

Theme by Anders NorenUp ↑