Hypotheekupdate voorjaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Hoe saai kan het leven zijn? Zelfs de ontwikkeling van onze WOZ-waarde was dit jaar saaiheid troef. En ook op hypotheekgebied is er dus weinig nieuws te melden. We gaan gewoon consequent door met extra aflossen en die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Een sneeuwbaleffect. Elke maand dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de zevende halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Weer een mijlpaal!

Toch is er ook deze rapportage weer een mijlpaal te noemen. Zoals jullie weten lossen we elke maand drie stukjes af. De reguliere maandelijkse aflossing die ‘moet’ van de bank. Een extra aflossing met een vast bedrag van € 1.000 per maand. En de ‘sneeuwbal’, die bestaat uit alles wat we tot op heden aan maandelijkse aflossing bespaard hebben. Die laatste groeit inmiddels met € 9,60 per maand, oftewel € 115 per jaar. En sinds een paar maanden lossen we hierdoor elke maand meer dan 1,0% van de resterende hypotheek af. En dat percentage, aflossing gedeeld door resthypotheek, blijft de komende jaren natuurlijk gestaag doorstijgen. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels bijna € 600 per maand en groeit zoals eerder gezegd inmiddels met ruim € 9,60 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 85% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 15% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9,60 bij (najaar 2021: € 9). Gewoon doorgaan dus. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 115 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 42,1% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2021: 38,5%). Ruim 40% afgelost in vier en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 31,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 34,7% in het najaar van 2021. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne is de gestaag dalende lijn…

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Dit bericht heeft 12 reacties

  1. Adriaan

    In 2011 heb ik mijn huisje gekocht met 75% aan eigen middelen. De lineaire hypotheek van 25% van het aankoop bedrag heb ik in 2017 afgelost. Daarom ben ik nu relatief jong en zonder hypotheek. De woning is goed gebouwd maar er was is wel achterstallig onderhoud daarvoor spaar ik telkens en als ik voldoende geld heb wordt het volgende project uitgevoerd.

  2. Luxe of Zuinig

    We lossen heb elk jaar af, en zijn er ook binnen de 30 jaar vanaf op het huidige plan. Versnellen heb ik over gedacht, maar het voegt voor ons weinig toe omdat de LTV al dusdanig laag is dat ik mij weinig zorgen maak dat er gekke dingen kunnen gebeuren. Wellicht dat ik dat binnen enkele jaren nog herzie, maar tot op heden houden we ons aan ons eigen plan die er voor zorgt dat we hypotheekvrij zijn ruim voordat we met pensioen gaan.

    1. Geldnerd

      Ja, die luxe had ik ook toen ik zo jong was. 😢

      1. zuinigeman.nl

        Fijn die sneeuwbal en dat het sneller gaat. Wij hebben een annuïtair hypotheek rente 10 jaar vast, nog 5,5 jaar te gaan voordat de rente afloopt. Ik maak mij niet zo druk. Als ik 58 jaar (jong) ben dan is de gehele hypotheek afgelost. Nu nog eigen geld in verbouwingen maar als die verbouwingen klaar zijn dan gaan we extra aflossen.

        Dan nog eerder hypotheek vrij is de bedoeling. Minder werken de komende jaren, in mijn twintigste 28 uur per week, nu 24 uur per week gemiddeld maar dat wil ik al afbouwen voordat ik voor mijn 58ste hypotheekvrij ben. Ik werk al 5 jaren, 24 uur (sinds mijn 28ste) dus misschien binnenkort 22 uur per week en zo om de x aantal jaren afbouwen.

  3. Ikkelien

    Wij vormen een samengesteld gezin en kochten in 2009 onze rijtjes-tussenwoning. Er woonden toen 7 pubers in huis, 5 van onszelf en 2 die nergens anders terecht konden. Voor die 2 ontvingen we geen vergoeding. De pubers studeerden en waren duur. Toch begonnen we in 2013 voorzichtig met extra aflossen op de hypotheek. Alle extraatjes werden gespaard en dan heb ik het echt over statiegeld, verkopen op marktplaats, geld terug acties en dat soort dingen. Ik maakte ook gebruik van het sneeuwbaleffect en stortte alle beetjes op een aparte “hypotheekrekening”. Zodra er 100 euro gespaard was, maakte ik dat over naar de hypotheekverstrekker.
    Steeds als er een kind op zichzelf ging wonen kregen wij een beetje meer financiële ruimte. Ik schraapte en sprokkelde door.
    Inmiddels werk ik niet meer en is mijn man 60 jaar. Hij is sinds 2008 ZZP-er en bouwt geen pensioen op. Qua hypotheek betalen we inmiddels 460 euro minder per maand en dit wordt natuurlijk elke maand gespaard. Ik spaar nog steeds alle extraatjes en hierdoor lukt het meestal om maandelijks 500 euro extra af te lossen. Als mijn man 67 is, hopen we alles afgelost te hebben zodat de maandelijkse lasten laag zijn en wij van zijn AOW en een beetje pensioen uit het verleden kunnen rondkomen.

  4. M

    Onze hypotheek is 50% annuïtair en 50% aflossingsvrij. We wonen hier nu 4 jaar en ltv is ongeveer 75%. De afgelopen jaren hebben we voornamelijk geïnvesteerd in het woongenot. Komende maanden nog 1 verbouwing (grotendeels van het gas af) en dan gaan we beginnen met extra aflossen. We verwachten met extra aflossingen over 12 jaar het annuitaire deel afgelost te hebben. We kiezen er bewust voor dit deel eerst af te lossen omdat de lasten hiervan het hoogst zijn. We hebben de discipline om extra af te lossen en gaan daarna beginnen aan het aflossingsvrije deel. Tegen die tijd hebben we ook geen kinderopvang meer en kunnen we ook meer aflossen.

  5. hoofdbreker

    Ik vraag me af of het misschien beter is om het extra af te lossen geld in een FTE index te plaatsen en daarna extra af te lossen. Kan iemand mij misschien overtuigen of het verstandig is om juist te gaan aflossen? Ik kom er namelijk niet uit 🙁

    1. Geldnerd

      Als je zekerheid zou hebben over het rendement van de ETF (op kortere termijn) zou dat beter kunnen zijn. Maar die zekerheid is er natuurlijk niet. Ik merk soms dat mensen teveel proberen om dingen te rationaliseren en optimaliseren. Uiteindelijk is het ook een gevoelskwestie. Waarschijnlijk haal ik op langere termijn meer rendement uit het beleggen van het geld waarmee ik nu extra aflos, maar het voelt gewoon goed om tegelijkertijd te beleggen én extra af te lossen en daarmee mijn vaste maandlasten te verlagen. Dus maak ik die keuze. Op gevoel.

      Dat is een luxe-positie.

  6. Joris

    Bij het kopen van de woning bedroeg de LTV exact 100% (gerekend met de taxatiewaarde). De afgelopen jaren is dat (door extra aflossen en gestegen WOZ-waarde) gedaald naar een LTV van ~30%. De meest recente WOZ-waarde, ligt beduidend lager dan de verwachte verkoopprijs; dat scheelt ~7 procentpunt op de LTV.

    Ook ik combineer beleggen (hoger risico, kans op hoger rendement) met extra aflossen (zekerheid over het rendement, direct resultaat en fijn gevoel).

    Over een paar jaar dalen onze vaste lasten significant. Dan gaat het extra aflossen wellicht nog iets harder.

  7. geldistijd

    Ik denk soms dat ik mijn hypotheek over-analyseer, maar zo te zien valt het best wel mee 😉

    1. Geldnerd

      En ik denk soms dat jij een complexe verzameling hypotheken hebt… 😉

      Ik heb door de jaren heen een uitgebreide verzameling grafiekjes over mijn hypotheek opgebouwd om er van alle kanten naar te kijken, dat klopt. En ook in deze stonden weer twee nieuwe grafieken (LTV door de tijd, % resterende hypotheek dat we per maand aflossen). Toch kost het bijwerken van de spreadsheet elke maand minder dan 1 minuut, het is letterlijk ‘drukken op een knop’ en de spreadsheet genereert weer voor een maand aan data. Die vergelijk ik dan nog wel even met de aflossing die de bank inplant, want soms ronden ze net anders af en dan eindig ik door de extra aflossing op een restbedrag van x,01 of x,99 in plaats van x,00 (oh horror!). En ook de grafieken zijn simpel, ik kies de grafiek uit een lijst en druk op de knop. Zelfs het weghalen van de getallen op de Y-as is geautomatiseerd met een Anonimiseer-knop…

      Wat ik vooral hoop is dat we allebei met onze verhalen mensen laten zien wat je kunt bereiken als je iets aandacht geeft, hoe je iets kunt laten groeien en vrijheid voor jezelf kunt creëren.

  8. DutchRN

    Ik heb mijn annuïtaire hypotheek afgelost. Ik heb er 8 jaar over gedaan i.p.v. 20. Al mijn extra inkomen voor gebruikt (13e maand, vakantiegeld, extra diensten, rente teruggave, en elke besparing op het hypotheek bedrag). Nu spaar ik voor mijn pensioen want ik heb een flink AOW/Pensioen gat. Een afgeloste woning is ook onderdeel van mijn pensioenplanning. Ik vind het gevoelsmatig ook fijn om geen schuld te hebben. Toen ik met aflossen begon scheelde het 25 euro per maand. Ik weet dat ik dacht “dat schiet niet op” maar ik kon wel zien in mijn Excel sheet dat als ik het ging volhouden het wel degelijk op zou schieten. Ik denk dat met discipline en consistency je echt een verschil kan maken in je eigen situatie.

Reageren is niet mogelijk.