Hypotheekupdate najaar 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Hier is ‘ie weer. De saaie blogpost met de update van onze lineaire hypotheek! Bedoeld als dagboek en motivatie voor mijzelf en om te laten zien dat de reis naar financiële onafhankelijkheid een zaak van lange adem is.

Ook het afgelopen half jaar zijn we gewoon doorgegaan met onze aflossingsstrategie. Het meest spannende wat er gebeurde is dat de systemen van onze hypotheekverstrekker anders afronden dan mijn Excel spreadsheet. Daardoor was op enig moment in het systeem van de bank het resterende hypotheekbedrag € xxx.xx9,99 in plaats van de € xxx.xx0,00 waar ik elke maand naar streef en waar ik de extra aflossing op afstem. Je snapt dat ik daar een paar nachten slecht van geslapen heb. En ik heb in mijn spreadsheet een functie ingebouwd waarmee ik, met één druk op de knop, in mijn grafieken met verticale lijnen kan markeren op welk moment ik een hypotheekupdate op mijn blog geschreven heb. Zo kan ik jullie (en mijzelf) beter laten zien welke voortgang er geboekt is sinds de vorige blogpost.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd. Ook al zijn ze de afgelopen periode populairder geworden omdat mensen anders de maandlasten van hun steeds duurdere huis niet kunnen betalen.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. We betalen elke maand de reguliere rente en aflossing. Daarnaast lossen we maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. En tenslotte maken we daar bovenop gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 525 per maand en groeit inmiddels met bijna € 9,50 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 80% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 20% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand, we hebben die maandelijkse besparing op de rente inmiddels dus meer dan verdubbeld!

De totale aflossing bedraagt inmiddels 38,5% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2021: 34,8%). Bijna 40% afgelost in iets meer dan drie en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 34,7%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 36,8% in het voorjaar van 2021. Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.  Dit najaar wordt er nog wel wat groot onderhoud gepleegd aan Huize Geldnerd. Ik ben nog aan het nadenken hoe ik dat boekhoudkundig ga verwerken. Eén van de scenario’s is dat ik het optel bij de aanschafwaarde. Dat zou betekenen dat we iets minder overwaarde hebben. Maar uiteindelijk maakt dat voor het grotere plaatje eigenlijk niet zo heel veel verschil.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je plant! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

In deze laatste grafiek zie je ook de verticale blauwe lijntjes waar ik eerder over sprak. Ze markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes een stukje op, de goede kant op. Een stukje zichtbare vrijheid.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Dit bericht heeft 8 reacties.

  1. DutchRN

    Ik vind de grafiek met de overwaarde erbij echt mooi.
    Ik ga in januari de laatste 3000 euro aflossen. Dan ben ik 8 jaar en 3 maanden na koop van mijn woning hypotheek vrij. Ik verdien een modaal salaris. Ik heb ieder jaar sinds het begin mijn 13e maand, vakantiegeld en extra maand aflossing erin gestopt.( 4.45% annuïtaire hypotheek, 20 jaar vast).
    Ik had een relatief kleine hypotheek toen ik begon (60% van de aankoop prijs was hypotheek) en dat heeft ook een verschil gemaakt, omdat de bedragen daardoor kleiner waren, maar het voelt toch als een hele overwinningen en resultaat van discipline.
    Zoals je je ms kan indenken kijk ik er naar uit om met dit gedeelte van mijn plakband pensioen klaar te zijn.

    1. Geldnerd

      Dat kan ik me heel goed voorstellen. Ik raak zelf ook steeds meer gemotiveerd!

  2. Boekennerd

    Afgelost, met als gevolg een driedaagse werkweek.

  3. Marjolein

    Wij hebben ons huis 4 jaar gelden gekocht en 101% gefinancierd. Deels annuïteit en deels aflossingsvrij. Recente taxatie geeft nog een financiering van 78%. Afgelopen jaren nog eea in huis gedaan (en een kind gekregen). Nu zijn we langzaam begonnen met aflossen. Doel is om het aflossingsvrije deel binnen de looptijd van 30 jaar af te lossen.

  4. JK

    Hoi Geldnerd, strikt genomen is alles dat je intussen hebt afgelost ook onderdeel van de “overwaarde”. Het gele deel van de grafiek zou eigenlijk “waardestijging” oid moeten heten. /pietlut-modus.

    Ik zie dat je in je grafiek ook een lijn met “bespaarde rente” hebt opgenomen. Dat is wel een interessante, want die zou je op verschillende manieren kunnen berekenen:
    1) Alle rente die je tot nu toe zou moeten hebben betalen, maar door de extra aflossingen hebt bespaard.
    2) De rente die je zou moeten hebben betalen over het extra afgeloste bedrag, geëxtrapoleerd tot einde looptijd, tegen de huidige rente. (Als ik vandaag €500 extra aflos op een hypotheek met 2% rente, bespaar ik €10 per jaar over de resterende looptijd). Doordat je dat bedrag nu al hebt afgelost, hoef je die rente nooit meer te betalen.
    Als je methode 1) hanteert (en daar lijkt het op), dan zou de paarse lijn in de grafiek eigenlijk moeten doorlopen tot einde looptijd, maar ik neem aan dat je na de laatste aflossing niet zo geïnteresseerd bent in het updaten van deze grafiek. Mocht je tegen die tijd nog bloggen, dan voorzie ik na de laatste aflossing een hypotheek-update waarin deze extrapolatie alsnog gedaan wordt. Misschien interessant om beide lijnen eens in te tekenen, en wat te filosoferen over het verschil?

    1. Geldnerd

      Dank voor je reactie. Ik maak een onderscheid tussen afgeloste waarde ten opzichte van de aankoopprijs/originele hyptheek, en de overwaarde door stijging van de WOZ-waarde. Dat is een keuze, daar heeft iedereen zo een eigen voorkeur in.

      De lijn met bespaarde rente is inderdaad conform methode 1 gemaakt. Ook dat is een bewuste keuze. Ik kan alleen iets zeggen over mijn handelen tot nu toe. Als mijn leven morgen verandert en ik mijn aflosstrategie en/of hypotheek ook verander dan zou ik mezelf rijk rekenen met een andere methodiek. En dat wil ik niet. Maar je hebt wel gelijk dat het een interessante exercitie is, zeker nadat ik mijn hypotheek heb afgelost.

      En ik ga er van uit dat ik dan nog steeds blog…

  5. Daniel

    In 2003 volledig aflossingsvrije hypotheek afgesloten, zonder inbreng van eigen geld en ter hoogte van bijna 120% LTV. Dat kon toen nog, onbegrijpelijk dat we dat ooit gedaan hebben, financieel onverantwoord. Uiteraard ook nog een fijne door de bank verschafte levensverzekering erbij. In 2017 hypotheek volledig afgelost, geeft gevoel van vrijheid. En nu maar hopen dat de eigen woning niet naar box 3 wordt verplaatst. Dat zou een serieuze tegenvaller zijn. En ook contraproductief vanuit oogpunt van financieel onafhankelijk worden en blijven. Een afgelost huis is dan tijdens (vervroegd) pensioen geen verlaging van de lasten meer, maar een voortdurend terugkerende kostenpost.

  6. Ties

    Ik ben benieuwd hoe starters hier tegenaan kijken. Met huidige woningmarkt komen die er moeilijk tussen en als het is gelukt dan is extra aflossen wellicht moeilijk.
    Wij hebben het getroffen en zes jaar geleden ons eerste huis samen gekocht. ca 80-90% via hypotheek en familielening en rest eigen geld. Doordat wij toen een huis hebben gekocht obv 1 salaris ipv 2, hebben we veel ruimte gehad om extra af te lossen. Volgend jaar januari lossen we laatste deel af. Dat geeft een erg goed gevoel.
    Vorig jaar is mijn vrouw haar baan kwijt geraakt. Dat is prima op te vangen doordat we niet tot onze nek in de schulden zitten. Wat dat betreft heb ik te doen met starters. Die kunnen bijna niet anders.

Reageren is niet mogelijk.