Ieder jaar maak ik een balans, vooral om de meerjarige ontwikkeling van mijn vermogen in de gaten te houden. Ons huis is een belangrijke component van deze balans. Ik neem het huis dan ook mee in mijn vermogen. Want het heeft waarde, die ik (zij het met enige inspanning en tijd) kan verzilveren. Tegen welke waarde is een vraag. Per 31 december 2016 was dat eenvoudig, want dat was iets meer dan een maand na de overdrachtsdatum. Daar heb ik dus gewoon de koopprijs gebruikt.
Maar ik neem het huis niet mee in de berekeningen voor mijn financiële onafhankelijkheid. Daarin neem ik alleen geld mee dat inkomen kan genereren en/of dat ik kan gebruiken als inkomen. En dat doet het huis niet. In die berekeningen telt het huis inderdaad mee als last.
Vraag is natuurlijk hoe dit huis te waarderen op mijn balans. Dat bedrag moet feitelijk zeggen: hoeveel zou het huis opleveren als ik het op de balansdatum zou verkopen? Aan de ene kant wil ik mezelf niet rijk rekenen met een enorm hoge verwachte verkoopprijs. Aan de andere kant wil ik mijzelf natuurlijk ook niet tekort doen. Ik wil een reëel beeld van mijn vermogen op de balansdatum, en dus ook een reëel beeld van de waarde van het huis.
Hoe ik dat precies ga doen weet ik nog niet. In het verleden hield ik de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in de gaten maar dat is me te arbeidsintensief. En dat werkte misschien toen ik in een groot complex met 80 redelijk vergelijkbare appartementen woonde, maar dat is nu niet het geval.
Met een WOZ-waarde loop ik voor mijn gevoel weer te ver achter de feiten aan, want dat is dan weer een peildatum van een jaar geleden. Dus ik zoek nog een tussenvorm. Maar daarmee wil ik, zolang we in het huis wonen, wel jaarlijks een gevoel krijgen bij de totale baten en lasten van het wonen in dat huis.
Hoe nemen jullie de waarde van je huis mee in de berekening van je vermogen?
Nota bene: inmiddels waardeer ik mijn woning op basis van de WOZ. Ik heb er nog een uitgebreid artikel aan gewijd.
6 jaar geleden ons huis gekocht. De eerste jaren heb ik de WOZ gebruikt, maar die ligt tegenwoordig ongeveer 13% onder de vraagprijs van de laatst verkochte huizen in de straat. De vraagprijs van de laatst verkochte huizen is ook niet helemaal reëel omdat vraagprijs geen verkoop prijs is. Bij verkoop komen ook nog 2 tot 3% makelaarskosten kijken.
Aan de andere kant: Jullie worden niet dakloos als jullie je huidige huis zouden verkopen. Er worden ook kosten gemaakt voor het huren of kopen van de volgende woning.
Eigenlijk best lastig want er kunnen oneindig veel varianten worden bedacht met opbrengsten verkoop huidige woning en kosten voor huur/aanschaf volgende woning, Met een factor voor toekomstig hypotheekvrij wonen en bijbehorend benodigd vermogen voor een (semi) FIRE bestaan.
Uiteindelijk is de berekening nooit reëel en zullen alle berekeningen stranden bij het doel van dit vermogen. Wil je er toch een cijfer aan hangen: (aankoopprijs x jaarlijkse indexatie woningmarkt in jullie regio) – kosten verkoop woning
Het huis staat nu op de balans tegen de koopprijs van 2016 (zonder kosten koper). En voor heel 2017 houden we dit ook zo, denk dat we er volgend jaar een procent bij zetten gezien de stijgende prijzen in de omgeving. De reden om de prijs voor 2017 gelijk te houden aan 2016 is dat bij verkoop je vaak een paar procent makelaarskosten hebt. Deze zou je van de verkoopprijs af moeten halen om een reëel beeld te krijgen van de waarde van de woning (in ieder geval dat deel dat je gaat overhouden na verkoop). Kortom, de waardering voor 2016 was eigenlijk te hoog… Maar moet toegeven dat de WOZ idd te ver achter loopt in ons geval. Dit zou dan ook een flinke onderschatting is van de reëel waarde (inclusief aftrek kosten verkoopmakelaar).
De kosten van de aankoop van het huis heb ik in 2016 gewoon als uitgaven meegenomen in onze administratie. Die zijn dus al verwerkt in een (lager) spaarpercentage over dat jaar. Ik neem ze dus niet apart mee in de waardering van het huis, om het eenvoudig te houden.
Ik reken gewoon met ongeveer de woz waarde, dan kan het nooit tegen vallen. Verder heb ik mijn huis al helemaal afbetaald dus ik geniet gewoon van erin wonen en weet, dat als het noodzakelijk zou zijn, ik goedkoper kan gaan wonen en de overwaarde kan benutten. Ik reken eigenlijk alleen met het spaar- en beleggingsgeld want dat is het enige geld wat ik zo kan gebruiken, de waarde van het huis is minder interessant in mijn situatie. Het kost me alleen gemeentelijke belasting en bijdrage ver. van eigenaren. Kosten heb je altijd maar die zijn bij mij erg laag.
Ik bereken mijn vermogen in mijn achterhoofd ergens. Of ik hier woon of daar woon, ik heb altijd een dak boven mijn hoofd nodig.
Wat word ik wijzer van mijn huis verkopen? Ik zou liever zien dat de onderhoudskosten minder werden.
Die kosten heb ik altijd.
Ik heb hiervoor een excel tool gemaakt. Met de cijfers van het CBS is te berekenen wat jouw huis nu waard is.
http://www.gelddromer.nl/excel-tools/geschatte-waarde-woning/
Je kan met mijn tool ook de onderhoudskosten bijhouden. Misschien heb je hier wat aan?
Dankjewel, daar ga ik zeker even naar kijken!
Ik maak nooit een balans.
Ik heb één schuld (hypotheek) en daar staat de helft van ons huis tegenover. De helft van de waarde van het huis overtreft die schuld ruimschoots.
Ik houd verder redelijk in de gaten hoe het met (de opbouw van) reserveringen voor noodzakelijke en belangrijke posten gaat (hoewel ik mezelf daarin laatst nog heb moeten corrigeren, op het gebied van de hypotheek nb). Ik kijk daarin vooral naar de toekomst, niet zozeer naar het verleden.
Ben wel benieuwd waarom je de ontwikkeling van je Eigen Vermogen in de gaten wil houden.
Goede vraag. Waarom ik het bijhoud? Vooral omdat ik een heel traditionele financial ben, denk ik. Zo ben ik 15 jaar geleden aan mijn persoonlijke financiën begonnen.
Thanks. Dan weet ik in ieder geval dat het niet iets eigenlijk-bijna-noodzakelijks is wat ik gewoon nooit goed begrepen heb (ja dat laatste wel, maar het eerste niet).
Noodzakelijk is het niet, nee…
Ik neem de WOZ-waarde mee. Maar als je een tussenvorm zoekt: Vergelijk de koopprijs met de WOZ-waarde van 1-1-2016. Die verhouding vermenigvuldig je ieder jaar met nieuw bekende WOZ-waarde. Die waarde loopt altijd een jaar achter…
Ik hou de waarde vh huis niet bij. Zoals je schrijft, het genereert geen inkomen en ik kan de overwaarde niet gebruiken voor mijn dagelijkse levensonderhoud.