Onze hypotheek houdt mij bezig, dat weten jullie. Elke zes maanden geef ik een stand van zaken van onze aflossingen. Een tijdje geleden vierden we dat we een omkeerpunt bereikt hebben, de extra aflossing met sneeuwbal is hoger dan de reguliere rente en aflossing. Daar kreeg ik veel reacties op, waarna ik nog een keer ben ingegaan op onze overwegingen om niet alleen maar te beleggen maar ook extra af te lossen. Extra aflossen geeft je een optie tot lagere maandlasten, en dat is ook een belangrijk onderdeel van financiële vrijheid. Zeker als je ook het sneeuwbaleffect inzet.
Kort na mijn blog over de vrijheid publiceerde Geld Is Tijd een blog over het rendement van de extra stortingen die hij doet in zijn spaarhypotheek. Hij heeft altijd een originele invalshoek om naar cijfers te kijken, en ook dit keer raakte ik geïnspireerd door zijn aanpak. Onderstaande blogpost is dus aan hem te danken!
Zijn redeneerlijn is simpel. Als hij niets extra zou investeren in zijn hypotheek, dan moest hij nu nog steeds elke maand de oorspronkelijke premie betalen. Alles wat hij extra investeert, ziet hij als een belegging met een waarde (namelijk een vermindering van de hypotheek). Als daarna de maandelijkse premie die hij moet betalen is gezakt, dan is dat te beschouwen als een maandelijkse uitbetaling, een soort dividend.
Nu heb ik natuurlijk geen spannende spaarhypotheek, maar een gewone suffe lineaire hypotheek. Toch kan ik die redeneerlijn wel toepassen op mijn situatie. Als wij namelijk niet zouden zijn begonnen met extra aflossen, dan moesten wij nog steeds elke maand de oorspronkelijke maandelijkse aflossing betalen. Bij een lineaire hypotheek wordt namelijk gewoon de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden looptijd. Dat is je maandelijkse aflossing. Bij een hypotheek van € 360.000 en een looptijd van 30 jaar maal 12 maanden is je maandelijkse aflossing dus 360.000 / (30 x 12 ) = € 1.000 per maand. En elke maand betaal je de rente over de resterende hypotheeksom. Bij een rente van 2,4% betaal je de eerste maand dus 1/12 x 2,4% x € 360.000 = € 720 aan rente. De tweede maand betaal je 1/12 x 2,4% x € 359.000 = € 718. Enzovoorts. Lekker overzichtelijk.
Als wij extra aflossen (zonder de looptijd te veranderen), snijdt het mes dus aan twee kanten. Je aflossing verandert en de rente ook. Stel, in die eerste maand doe je naast de reguliere aflossing van € 1.000 ook een extra aflossing van € 1.000. In de tweede maand heb je dan nog een looptijd van 359 maanden en een resterende hypotheek van € 358.000. Je maandelijkse aflossing daalt dus naar € 997,21, een daling van € 2,79. En de rente is 1/12 x 2,4% x € 358.000 = € 716, een daling van maar liefst € 4.
Mijn extra aflossing is dus de ‘investering’. En mijn sneeuwbal, de optelsom van de bespaarde rente en de lagere reguliere aflossing, is mijn ‘dividend’. Strikt genomen is de lagere aflossing natuurlijk geen besparing. Ik moet immers nog steeds de hele hypotheeksom terugbetalen. Maar het voelt wel als besparing. Ik heb namelijk vrijheid gecreëerd door de aflossing eerder te doen. Ik heb vooruit betaald. En daarmee zijn mijn toekomstige lasten lager. #teamlagelasten
En dit loopt behoorlijk op. Onze strategie van extra aflossen en het inzetten van de sneeuwbal is medio 2018 begonnen. Twee jaar geleden pas. Daarvoor hebben we twee keer een grotere extra aflossing gedaan. Tot op heden heeft ons dat cumulatief al bijna € 5.000 aan rente bespaard. Als we deze strategie blijven volgen, en medio 2029 hypotheekvrij zijn, loopt de totale bespaarde rente op tot ruim € 37.000.
Ik was dus erg benieuwd wat het uiteindelijke rendement op de extra aflossingen zou worden. Daarvoor heb ik wat extra functies in mijn hypotheekspreadsheet gebouwd.
Een kolom met de extra aflossing had ik al. Die heb ik gebruikt als vertrekpunt. Dat is feitelijk de ‘investering’ die we gedaan hebben en nog van plan zijn om de komende jaren te doen. Ik heb mijn spreadsheet uit laten rekenen wat de opbrengst van deze ‘investering zou zijn als we die tegen 2, 4, 6, 8 en 10 procent rendement weg zouden kunnen zetten. De opbrengst van onze extra aflossing is onze eigen extra aflossing plus de som van de ‘sneeuwballen’ die dat opgeleverd heeft en nog op zal leveren. Volgen jullie me nog?
Als ik deze scenario’s voor de afgelopen jaren in een grafiek zet, zie je onderstaand beeld. Het actuele rendement van de extra aflossingen (de rode lijn) ligt nu al dichter bij de 6,0% dan bij de 4,0%. Een rendement van 5,5% na iets meer dan 3 jaar. Minder dan de gemiddeld 7,0% van de aandelenmarkten, maar vele malen meer dan wat dit geld op een spaarrekening of een deposito zou hebben opgebracht. En met meer zekerheid, de opbrengst is gegarandeerd. Dit naast het gevoel van vrijheid dat de lagere verplichte maandlasten opleveren. Ik noem dat een win-win situatie.
Uiteraard heb ik ook een prognose gemaakt van het rendement als we onze huidige strategie voortzetten. Dus maandelijks € 1.000 extra aflossen én de sneeuwbal inzetten, totdat we medio 2029 hypotheekvrij zijn. Het rendement loop dan gestaag verder op, zoals je kunt zien in de onderstaande grafiek. En komt uiteindelijk rond de 9,0% uit.
En dan weet ik ook wel dat ik mezelf hier voor de gek houd, door de naar voren gehaalde aflossing mee te tellen als ‘rendement’. Eigenlijk mag ik natuurlijk alleen de bespaarde rente meetellen. Die heb ik uiteraard ook doorgerekend, dat scenario zie je in onderstaande grafiek. Dat rendement (de oranje lijn) komt uiteraard lager uit, maar is nog steeds ongeveer 3,0%. Dat is nog steeds veel en veel meer dan je de komende jaren op een spaarrekening kunt krijgen.
Extra aflossen loont dus. Geloof je het nu?
NB: Lees vooral ook even mijn vervolgblog van ’the day after…’.
Overigens had je ongeveer de helft van de rente terug ontvangen van belastingdienst. Als je daar rekening mee houdt, wordt die 3% lager. De hypotheekrenteaftrek wordt komende jaren wel afgebouwd.
Ik zeg altijd gemakshalve dat rendement van extra aflossing op lineaire of annuitaire hypotheek gelijk is aan de hypotheekrente minus de aan de HRA.
Wij hebben een rente van iets minder dan 3% en dus rendement van iets minder dan 1,5% op extra aflossing. Meer dan sparen, maar minder dan beleggen. Toch lossen we extra af. De reden is dat we maandlasten verlagen, door jaarlijkse extra aflossing aflosboetes op hypotheek voorkomen en dat het rendement gegarandeerd is voor de rest van looptijd van de hypotheek.
Hypotheekrente-aftrek heb ik niet meegerekend inderdaad. Die krijgen wij al nauwelijks, we zijn netto belastingbetalers.
Hoe bedoel je dat? Als je als netto belastingbetaler in de hoogste schijf voor de inkomstenbelasting valt heb je toch juist maximaal aftrek? Zonder aftrek zou je nog meer netto belasting betalen
Fijn dat ik je heb kunnen inspireren;-)
Bij een hypotheek met een rente van 2.4% verwacht ik dat je winstverwachting gewoon 2.4% is, of wat lager als je de HRA er van aftrekt. Wel apart dat je op 3% uitkomt
Ik vind dat jullie je rendement verkeerd berekenen. Het feit dat je geld éérder inlegt, wil niet zeggen dat je rendement dan deels bestaat uit het geld wat je later niet meer hoeft in te leggen.
Dan kan ik een belegging voor jou creëren met 16,6% rendement! Dan geef je mij 1000 euro, en dan betaal ik jou 167 euro per jaar gedurende zes jaar. Hoppa, heb je volgens jou berekening 16.6% rendement behaalt… terwijl ik je uiteindelijk na 6 jaar alleen maar jouw geld heb terugbetaald. Bedankt voor het gratis lenen!
De HRA dempt het rendement inderdaad behoorlijk. Zelf heb ik een bankspaar hypotheek waar ik evt extra op mag inleggen. Bij die hypotheek vorm kun je volgens mij wél uitgaan van de bruto hypotheek rente als zijnde het rendement of denk je daar anders over?
Minder hra en minder kindgebonden budget verlaagt t rendement. Om die reden lossen we nu nog niet extra af. Afhankelijk van mn inkomen in de toekomst misschien wel (zzper dus erg onzeker). We zijn nu vooral bezig met investeren in beleggen. Buffer is op orde. Nu vooral beleggen en later misschien een mix van beleggen en extra aflossen. We zien wel. Geen concrete plannen maar per jaar bekijken wat we willen afhankelijk van mijn inkomen
Extra aflossen vind ik eigenlijk alleen interessant als ik dichtbij een grensbedrag ben gekomen waar de rente naar beneden gaat. Als de hypotheekschuld daalt tot een bepaald percentage van de WOZ waarde kun je een lager rentepercentage krijgen. Als ik van die grens een paar duizend euro af zit dan is extra aflossen wel even interessant.
Dat is ook een goede manier om er naar te kijken. Onze loan-to-value ratio is 43%, dus daar valt voor ons al niets meer te verdienen. Wij doen het puur voor de lagere maandlasten en als alternatief voor sparen.
Heerlijk, dit! Ik zie het vooral als een heel mooie bonus op genieten van steeds lagere maandlasten. Dat gaat me voor de komende jaren veel vrijheid geven om belangrijke dingen te doen in het leven.
Een bonus bovenop lagere maandlasten. Mooie manier om er naar te kijken!
Ik voel me toch genoodzaakt om hier een aantal opmerkingen te plaatsen. Ik ga uit van een lineaire of annuïtaire hypotheek.
1. Helemaal los van andere regelingen is het rendement op extra aflossen maximaal de hypotheekrente die je betaalt (in jouw voorbeeld 2,4%). Dat maximale rendement haal je alleen als je de sneeuwbal helemaal benut. Dus steeds de besparing op rente en aflossing de maand erna ook extra aflossen.
2. Voortbordurend op punt 1 levert een eenmalige (!) extra aflossing van zeg 1000 euro bij een hypotheekrente van 2,4% géén rendement van 2,4% maar een veel lager rendement. Dit komt omdat het aflossingsschema na de extra aflossing wordt aangepast, waardoor je langzamer aflost dan voorheen.
3. Het netto rendement ligt als gevolg van de hypotheekrenteaftrek lager dan 2,4%. Dit is hierboven ook al genoemd en behoeft volgens mij geen verdere uitleg.
4. Het netto rendement ligt als gevolg van lagere toeslagen lager dan 2,4%. Dit is gerelateerd aan punt 3, want door minder hypotheekrenteaftrek stijgt je toetsingsinkomen. Zoek op “Waardoor kan mijn toetsingsinkomen veranderen?”.
5. Het netto rendement ligt als gevolg van lagere box 3 belasting hoger dan 2,4%. Door extra af te lossen (in plaats van te beleggen) daalt je box 3 vermogen. Hierdoor betaal je over het volgende kalenderjaar minder vermogensbelasting.
6. Door extra af te lossen op de hypotheek worden de maandlasten lager. Hierdoor is de benodigde buffer ook lager. Je kan het deel van de buffer dat hierdoor vrijvalt beleggen of toevoegen aan de maandelijkse extra aflossing. De “kosten” (gemist rendement) van de buffer nemen hierdoor af en dus stijgt ook op deze manier het netto rendement van de extra aflossing.
Kortom, het bruto rendement is maximaal gelijk aan de hypotheekrente. Afhankelijk van jouw persoonlijke situatie wijkt het netto rendement af.
Stel je hebt 3% rente op je hypo. Je betaald 10.000 euro af dan ontvang je geen 3% over die 10.000 want je rente aftrek gaat er ook vanaf. Met de huidige stand ontvang je dus 1.6% rendement over die 10.000 euro.
Over een paar jaar mindert de rente aftrek en zal je nog zon 2% rendement kunnen maken op die 10.000 euro.
Dit dekt net de inflatie. Afbetalen met rentes lager dan 4% is complete nonsense. Alleen als je huis onder water staat is het aan te raden.
1. Rendement is ruk, dekt net inflatie dus eigenlijk geen rendement.
2. Geld zit vaster dan vast, stel iemand betaald 36000 euro af. Dit levert nog geen 600 euro op bij 1.6% per jaar. Echter die persoon had wel 36 maanden lang zijn hypotheek kunnen betalen en in die 36 maanden ander werk zoeken of scholing volgen.
Als je denkt tja kan altijd verkopen dan heb ik het geld terug , nope.
In nl ben je verplicht je overwaarde ook weer in het volgende huis te steken binnen 3 jaar. Je kan wel 3 jaar huren maar ook niet bepaald gunstig voor je netto waarde.
Wat moet je dan wel doen?
Alleen afbetalen bij hoge rentes en onderwaarde.
Zonnenpanelen, huis isoleren, leveren veel meer op dan afbetalen.
Als je dit niet hebt betaal dan niks af.
Aandelen , koop de markt. Afgelopen 100 jaar 8%.
Houd je niet van aandelen voor wat voor reden dan ook dan is het beter om je geld in een spaardeposito te stoppen.
Bij nood kun je het er uit halen en heb je het teminste terug.
En zelfs daar krijg je momenteel 1.4% , yes iets minder dan op je huis maar wel onder het deposito garantiestelstel en het geld komt weer vrij na een paar jaar of eerder bij nood.
Dela levert op dit moment zelfs 2% rekeningen.
Verwachting is dat aankomende 10 jaar de rente ook weer iets zal stijgen. Dit is alleen nog meer in het voordeel van deposito sparen.
Ik zelf zeg alles onder 2% is direct nutteloos maar beter dan niets.
Leer iets over etf’s en aandelen, dca in to etfs, set hold and forget.
Betaal niets af, leen met deze rentes zoveel mogelijk.
Pas als je exposure op de aandelen markt relatief tot je vermogen onevenredig wordt kun je nog eens denken om iets af te betalen.
Neem ook de overlijdensrisico verzekering. Schuld die je niet meer hebt hoef je niet te verzekeren. Met lagere verplichting of hypotheek helemaal afgelost. Wat de economie ook doet. Dak boven je hoofd is (bijna) afbetaald. Verlaagde maandlasten dan kun je daarna minder werken en meer vrije tijd.
Ik ben hypotheekvrij en dat geeft me een heerlijk gevoel! Heb me nooit zo bezig gehouden met de voors en tegens van aflossen. Ik kan nu, door mijn lage maandlasten, minder gaan werken!
Ook ik ben hypotheekvrij na 60 maanden. Primair om van een fout op fout stapelende hypotheekverstrekker af te zijn. Secundair om maandlasten terug te dringen.
Heb natuurlijk allerlei berekeningen gemaakt in de tussentijd. Maar eerlijk is eerlijk: het gaat om het resultaat/effect. En dat is simpelweg dat er minder inkomen bij hetzelfde uitgavenpatroon nodig is…
Mooie reacties te lezen, met complete berekeningen. Als je anders VRH moet betalen kun je dit ook extra rendement noemen.
Welke berekening je ook gebruikt, het levert meer op dan sparen. En het is risicoloos. Punt. En daarmee past het in elke uitgebalanceerde financiele planning.
Ik heb net een nieuwe hypotheek afgesloten van 375k, volledig aflossingsvrij. Kost me 609 euro per maand. M’n bankier adviseerde me zelfs dit te doen, het geld (circa 900 euro) dat je niet aflost rendeert harder op de beurs, zeker gedurende de looptijd van 20 jaar. Over 20 jaar heb ik ca 2 ton op de beurs ingelegd en met een conservatief rendement van 3% per jaar gemiddeld, verdien ik héél wat meer dan dat m’n huis meer waard wordt.
Geldnerd rationaliseert zijn extra aflossingen met de grafieken, en dat is prima. Of het dan 2%, 3% of 5% is, met of zonder HRA, maakt niet heel veel uit. Een belangrijk aspect is namelijk het gevoel dat je erbij hebt. Ondanks het minder optimale rendement dan bij bijv beleggingem is het een zekere investering met geplande uitkomst en lage maandlasten.
Wij hebben nog een hypotheek van 185.000 waarvan 135.000 aflossingsvrij, tegen een rente van 1,7% voor de komende 30 jaar (maand geleden afgesloten). Maandlasten zijn 372,-. Om dit onder de 300 te krijgen, moet ik 20.000 gaan aflossen. Nou, ik denk het niet :). Dat geld geef ik liever uit nu ik nog jong (50) ben. Ik kan daar 5 jaar mijn hypotheek van betalen.
Daarnaast wordt het geld ieder jaar iets minder waard en de salarissen stijgen, dus het zal me steeds minder moeite kosten om de 372 euro op te brengen.