Onlangs ontving ik een mailtje van een bloglezer, met een vraag over de eigen hypotheeksituatie. Dat gebeurt wel vaker sinds ik blog. En ik ben geen financieel adviseur, maar ik vind het wel leuk om met mensen mee te denken. Ik schrijf niet alleen graag over geld maar praat er ook graag over.
De situatie van de lezer is er eentje die vaak voorkomt. Een aflossingsvrije hypotheek van ‘voor de crisis’ met een hoge rente van 4,25% die nog een jaar of 10 vast staat. Inmiddels wel 30% afgelost op de hypotheek, en ook het voornemen om de komende jaren zo’n 5% per jaar af te gaan lossen. Ik heb verstandige lezers! De betreffende lezer was zich aan het verdiepen in het fenomeen rentemiddeling. De hypotheekverstrekker, in z’n oneindige filantropische goedheid, bood daarbij een nieuw rentepercentage van 3,36% met een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar. Aan de voorwaarden wijzigt verder helemaal niets. Geen extra boete bij verkoop, geen wijzigingen ten aanzien van boetevrij aflossen. Het scheelde in de situatie van de lezer € 150 euro bruto per maand.
In de huidige markt is 3,36% natuurlijk nog steeds erg hoog. Voor 10 jaar rentevast kom ik rentes vanaf 1,20% tegen, afhankelijk van de Loan-To-Value ratio. In die omstandigheden zou ik 3,36% nog steeds willen classificeren als ‘diefstal’. Daarnaast zit je dan nog steeds met een aflossingsvrije hypotheek, die fiscaal steeds minder aantrekkelijk is. Zelf zou ik dus eerder aan oversluiten denken, en zeker met een hypotheekadviseur gaan praten over de opties. Dan zou je ‘m, afhankelijk van je persoonlijke situatie, bijvoorbeeld om kunnen zetten naar een lineaire of annuïteiten hypotheek en ‘m “gewoon” af kunnen lossen. Ik ben nog steeds erg blij met mijn lineaire hypotheek, daarbij leidt elke extra aflossing tot een lagere rente en een lagere aflossing per maand. En bovendien zou je dan een veel lagere rente kunnen krijgen, afhankelijk van je LTV tot wel 1,2%-1,3%. Hierbij komen natuurlijk oversluitkosten kijken, maar dit verschil is zo groot! Als je bijvoorbeeld al EUR 10.000 / jaar wilt gaan aflossen, en daar komt nog eens EUR 6.000 aan bespaarde rente per jaar bij, dan heb je al EUR 16.000 per jaar om af te lossen.
Vervolgens kregen we een interessante discussie. Waaruit maar weer bleek dat mensen heel verschillend naar geld kunnen kijken. Sommige mensen hebben een enorme haat-liefde verhouding met geld, of een extreme angst om in de financiële problemen te komen. Dat kan komen door ervaringen uit het verleden, bijvoorbeeld hoe je bent opgegroeid of opgevoed, maar het kan bijvoorbeeld ook werkgerelateerd zijn. Tot een paar jaar geleden redeneerde ik zelf ook zo. Ik had een enorm cashbuffer van 3 of 4 jaar aan uitgaven, en kon me niet voorstellen dat ik het aan zou durven om dat te verlagen. Ook bij mij is dat stapsgewijs veranderd tot de huidige situatie, waarbij ik een maand of 4 aan uitgaven in mijn buffer heb. Wat ik vooral geleerd heb, is dat je niet moet luisteren naar mensen om je heen, maar moet doen wat voor jezelf het beste voelt.
Maar wat te doen als je het heel vervelend vind om geld te moeten uitgeven? De meeste bloggers die ik ken die FIRE nastreven, zouden dat bufferbedrag allang hebben ingezet voor extra aflossingen, stortingen doen in ETFs of flinke bedragen uitzetten in crowdfunding. En ondanks dat je weet dat dit bedrag op de spaarrekening tegen een rente van 0,03% alleen maar in waarde zal dalen: als je het bedrag ziet in je bankieren-app, dan denk je toch “dat nemen ze ons niet meer af”.
Rationeel zijn het kromme redeneringen. Je kunt er op de langere termijn meer uithalen door het te beleggen. Je kunt eenvoudig in een spreadsheetje uitrekenen hoe lang het duurt voordat je tienduizenden euro’s boeterente en taxatie- en notariskosten en oversluitkosten terugverdiend hebt. Een aflossingsvrije hypotheek kun je ook aflossen. En een restschuld van nog geen ton is met een rente van 3,36 procent met een krantenwijk nog op te brengen, dus dat geeft veel rust. En nietsdoen is zeker duurder dan 4,25% blijven betalen. Maar… Het verschil tussen het aanbod van 3,36% en de marktrente is wel erg hoog. Duizenden euro’s per jaar? Met een resterende looptijd van bijvoorbeeld 20 jaar dat is een heel groot bedrag… Dat je weggeeft aan je hypotheekverstrekker… Vanwege angst? Angsten kunnen dus wel een dure hobby zijn… Het is met dit soort rekensommetjes dat ik mezelf de afgelopen jaren wel in actie heb laten komen.
Het is en blijft je eigen keuze, maar: Een eerste gesprek met een hypotheekadviseur kost meestal niets en verplicht ook tot niets. Niemand kan aan je geld komen of je dwingen iets te tekenen. Wat het je wel oplevert is gedetailleerde informatie over je opties en de kosten en baten. Daar kun je dus niets verliezen. Ook een gesprek met je huidige hypotheekverstrekker, waarin je ze vraagt wat de opties zijn en waarom het verschil met de marktrente zo hoog is, kost je niks. De meeste banken werken graag mee aan het omzetten van de hypotheek, want aflossingsvrije hypotheken op hun balans worden als risico gezien en ze willen je liever houden dan kwijtraken. En ook zij kunnen je tot niets verplichten bij een gesprek.
Ach, onze angsten. Ik heb de afgelopen jaren geleerd dat rationele berekeningen maar een onderdeeltje zijn van het proces om over de angsten te komen. Verder was het bij mijzelf vooral een proces van kleine stapjes zetten. De grenzen steeds een klein stukje verleggen tot het huidige niveau. En daar dan soms nog steeds onrustig van worden.
Wat zou jij doen in de situatie van deze persoon? En heb jij angsten die je hierbij in de weg zitten?
Wat ik zou doen? Verhuizen! Niets zo leuk als af en toe van omgeving te veranderen. Er zijn zoveel mooie en leuke plekjes waar je kunt wonen. En dan heb je het hypotheekprobleem ook meteen opgelost. Dan kun je sluiten wat je wilt.
Maar goed, ik ben dan ook verhuisfan.
Ik zou òf verhuizen òf zoveel mogelijk vrijwillig aflossen.
Bij een te berekenen boeterente of rentemiddeling wordt de huidige hoge rente berekend en contant gemaakt. Over de hele hypotheeksom. Dus je betaald gewoon de hoge rente, alleen anders in de tijd.
Als je extra aflost zorg je dat in de periode daarná nooit weer over dat bedrag rente betaalt.
Voelt misschien wat hoog, maar de middelingsrente is ook hoog en een hoge boeterente betalen en oversluiten is jezelf (financieel gezien) ook voor de gek houden.
Is het niet een mogelijk om die lagere 3.36% te aanvaarden (zonder boete) en dan later alsnog over te sluiten? De boeterente zal dan veel lager uit moeten vallen dan als je direct oversluit… in theorie.
Bij het eventueel oversluiten zou ik dan ook kijken naar een kortere looptijd (indien mogelijk), die levert op de lange termijn meer op.
Je vergelijking klopt niet. Je kan de middelingspercentage niet zomaar met de marktrente vergelijken. In de middelingspercentage zit boete (of vergoeding zoals het tegenwoordig heet). Bij oversluiten moet je ook boete betalen en uiteindelijk komt het op hetzelfde neer als je de boete bij oversluiten meeneemt. Rentemiddeling is alleen gunstig als nu bijvoorbeeld 2 jaar rentevaste periode te gaan hebt en je wil van de lage rente profiteren door voor 10 jaar vast te zetten. De boete over de 2 jaar betaal je uitgesmeerd over 10 jaar. Voor 8 jaar ben je gegarandeerd van de lage rente op moment. Stijgt de rente de komende jaren dan ben je blij met je lage rente maar daalt de rente dan heb je pech en betaal je alsnog een hogere rente.
Leuk onderwerp angsten en geld achtervang. Al dat indekken is sowieso al een gebrek aan vertrouwen in je zelf. Iets wat ik zelf ook lastig vind en daarom de familie Yolo een uitstekend voorbeeld vind van mensen die de ultieme vrijheid hebben. Iets wat nog hoger staat dan je financiële zekerheid. Dat is de stap die ik graag wil maken en aan werk. Ook in het boek van Lonneke ‘Het leven is te kort om op kantoor te zitten’. Daar is het voorbeeld van Erno Pickee die mensen laat ontdekken dat ze meer kunnen ook als ze niets hebben.
Onze Onvoorziene Zaken spaarpot staat laag omdat hoog niet echt nodig is omdat als we onverwachte panne hebben. We kunnen beroepen op credit card voor snelle betaling en als er op korte termijn iets komt dan kan er een heel salaris beschikbaar worden gesteld die gebudgetteerd staat voor investeringen. Dit scheelt wat mij betreft onnodig spaarvoorraad aanhouden wat in de tussentijd kan renderen.
Als onze financiële situatie anders liggen, omdat we niet veel kunnen sparen of investeren dan zou ik zeker een hogere spaarvoorraad aanhouden.
Ik ben langzaam het idee van een hoge buffer aan het los laten. Want wat is hoog genoeg? Het lijkt erop dat die grans steeds hoger wordt naarmate ik meer spaargeld had. Dus ik ga toch weer gewoon extra boetevrij aflossen. Op mijn hypotheek met 4.45% rente. Een een buffer aanhouden van 6 maanden uitgaven. Dat levert ook uiteindelijk vrijheid op. Nog 2 jaar en ik ben hypotheek vrij.
Zoals eerdere reacties ben ik ook niet eens met het feit dat een middelingspercentage diefstal is. Je smeert gewoon de afkoopboete over meerdere jaren.
En ik snap niet waarom een aflossingsvrije hypotheek fiscaal ongunstig zou zijn. Een oude aflossingsvrije hypotheek geniet nog steeds de volle HRA.
Mijn advies:
1) verhuizen is de enige oplossing om van de boete af te komen. Als je van plan bent om over een jaar ofzo te gaan verhuizen, vraag dan nog even rentemiddeling aan. Dan hoe je het komende jaar boetevrij minder rente te betalen. De boete wordt uitgesmeert over een lange termijn, maar omdat je gaat verhuizen vervalt de boete dan.
2) als je niet wilt verhuizen: rentemiddelen of rentevaste periode afkopen is niet gunstig als je veel wilt aflossen. Je betaalt immers een boete voor een lagere rente, maar vervolgens leveren je volgende aflossingen relatief minder op.
Als je meer hypotheekdelen hebt, zou je bij 1 deel kunnen rentemiddelen en op en ander deel kunnen aflossen. Die laatste optie ben ik aan het overwegen.
Mijn doel was een discussie op gang brengen, dat is me gelukt! ?
Oh, ben jij er zo eentje;-)
Jij niet dan?
Hier is dan de blogger die de vraag aan Geldnerd stelde. Wij hebben heel wat over en weer gemaild in de afgelopen week, waarvoor nogmaals dank.
Uiteindelijk hebben wij gekozen voor rentemiddeling. Ja, oversluiten zou veel goedkoper zijn. Maar we zouden ook een enorme aderlating doen qua eigen inleg voor de boeterente. Onze rentevaste periode loopt nog 9 jaar. De nieuwe periode loopt 10 jaar. Aan de voorwaarden is verder niets gewijzigd, het enige verschil is de korting van bijna een procent. En ja, wij gaan verder met aflossen. Iemand zei dat het niet gunstig is om dan extra af te lossen, maar die redenering volg ik niet. Immers, we betalen ook minder rente, dus dat het je minder oplevert is logisch. Hoe je het ook went of keert, 4,25 rente is hoger dan de 3,36 die we nu gaan betalen. Diegene zei ook: “Als je van plan bent om over een jaar ofzo te gaan verhuizen, vraag dan nog even rentemiddeling aan. Dan hoe je het komende jaar boetevrij minder rente te betalen. De boete wordt uitgesmeert over een lange termijn, maar omdat je gaat verhuizen vervalt de boete dan.” Dat geldt mijns inziens ook als je niet van plan bent om te gaan verhuizen. Dan betaal je over een langere termijn minder rente. Want dat is wat er in de basis plaatsvindt: we betalen over bijna dezelfde periode een procent minder rente. En of dat nou boeterente heet, of vergoeding, het scheelt toch 145 euro per maand, die we kunnen gebruiken om extra af te lossen.
Wij hebben de afgelopen jaren al behoorlijk afgelost, over dat reeds afgeloste bedrag werd de boeterente overigens niet berekend. Daarnaast blijft het boetevrij aflossen gehandhaafd, wat mijns inziens betekent dat je over het af te lossen bedrag geen hypotheekrente meer betaald. Versneld aflossen heeft dus wel degelijk zin.
Verhuizen zou idd het meest voordelige zijn. Maar wij wonen in een heerlijk huis aan het water en dat vinden wij in onze buurt niet snel weer. Dus dat was geen optie.
Wat betreft de geldbuffer: dat is inderdaad een punt van aandacht. Ik voel me prettig bij een hoge geldbuffer. Dat dat een gebrek is aan vertrouwen in jezelf…. daar moest ik even over nadenken. Misschien is dat inderdaad zo. Maar dan kan ik er ieder geval wel op terugvallen mocht dat nodig zijn.
Het heeft me wel aan het denken gezet. Ook omdat ik me realiseer dat investeren veel meer geld oplevert.
Hey Petra,
Fijn om te zien wat je uiteindelijk gaat doen. Wat ik wilde zeggen: je berekent de winst van rentemiddeling er van uitgaande dat je niet meer aflost. Maar je gaat waarschijnlijk wel aflossen, en al die aflossen gaan minder opleveren dan als je geen rentemiddeling had gedaan.
In jouw geval denk ik inderdaad dat rentemiddeling nog steeds gunstig is: de rentevaste periode blijft immers gelijk, maar dan met een lagere rente. Pure winst dus
Hi Petra, leuk dat je aangeeft dat jij het bent. Met de reactie, inzichten en ervaringen van anderen weet je zelf weer heel goed waarom je iets doet en soms krijg je zelf weer inzichten om je instelling bij te stellen om verder te komen. Elke ingeslagen pad moet op z’n tijd herzien worden. Dat levert het beste resultaat op.
Klinkt lekker een huis aan het water. Een fijn gevoel bij een huis en de gemakken zijn soms meer waard dan de financiële besparing.