Hypotheekupdate voorjaar 2022

  • Berichtcategorie:Wonen

Hoe saai kan het leven zijn? Zelfs de ontwikkeling van onze WOZ-waarde was dit jaar saaiheid troef. En ook op hypotheekgebied is er dus weinig nieuws te melden. We gaan gewoon consequent door met extra aflossen en die aflossing elke maand laten groeien met het geld wat we door de extra aflossing besparen. Een sneeuwbaleffect. Elke maand dezelfde maandlasten, maar wel elke maand een hoger bedrag aan aflossing en een lager bedrag aan rente. Welkom bij de zevende halfjaarlijkse Hypotheekupdate! Zo lang als jullie blijven lezen, blijf ik ‘m schrijven. Tot het moment dat onze volledige hypotheek is afgelost.

Weer een mijlpaal!

Toch is er ook deze rapportage weer een mijlpaal te noemen. Zoals jullie weten lossen we elke maand drie stukjes af. De reguliere maandelijkse aflossing die ‘moet’ van de bank. Een extra aflossing met een vast bedrag van € 1.000 per maand. En de ‘sneeuwbal’, die bestaat uit alles wat we tot op heden aan maandelijkse aflossing bespaard hebben. Die laatste groeit inmiddels met € 9,60 per maand, oftewel € 115 per jaar. En sinds een paar maanden lossen we hierdoor elke maand meer dan 1,0% van de resterende hypotheek af. En dat percentage, aflossing gedeeld door resthypotheek, blijft de komende jaren natuurlijk gestaag doorstijgen. Want de aflossing wordt elke maand hoger, en de resthypotheek elke maand kleiner.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Eéntje maar, één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels bijna € 600 per maand en groeit zoals eerder gezegd inmiddels met ruim € 9,60 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 85% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 15% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9,60 bij (najaar 2021: € 9). Gewoon doorgaan dus. Het lijkt niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 115 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal elke maand nog steeds een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. Het mooiste is dat we ermee kunnen stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en dan nog steeds aan onze verplichtingen voldoen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 42,1% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2021: 38,5%). Ruim 40% afgelost in vier en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 31,8%, dat was 73,3% toen we het huis net gekocht hadden en 34,7% in het najaar van 2021. In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen. Maar het fijne is de gestaag dalende lijn…

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

De verticale blauwe lijntjes in de grafiek markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes steeds sneller een stukje op, de goede kant op.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Onze nieuwe WOZ-waarde in 2022

De WOZ-waarde van onze eigen woning speelt een belangrijke rol in mijn financiële systeem. Die gebruik ik namelijk jaarlijks om de woning te waarderen bij de berekening van mijn vermogen. De waarde is min of meer objectief vastgesteld, en de WOZ-waarde loopt altijd 1 à 2 jaar achter op de huidige marktwaarde. Daarmee bouw ik wat veiligheidsmarge in bij het berekenen van mijn vermogen. Daar ben ik in het verre verleden namelijk wel eens te optimistisch in geweest.

In Geldnerd City ontvang ik de nieuwe WOZ-waarde normaliter medio februari, als de gemeente ons verblijdt met de aanslag gemeentelijke belastingen voor het huidige jaar. Dit jaar was het begin februari al zo ver. Ik zat er al op te wachten, en herken dus wel iets van de spanning die collega-blogger Geldsnor beschrijft.

En eigenlijk viel ik wel een beetje van mijn stoel van verbazing. De WOZ die we kregen had namelijk als peildatum 1 januari 2021. Het verschil tussen de vorige en deze reflecteert dus de waardestijging gedurende het jaar 2020. Volgens het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland in die periode met ruim 9%. Maar de stijging van onze WOZ-waarde is slechts 2,7%. Ik heb ook nog het taxatierapport van de gemeente gedownload, maar daar krijg ik ook echt niet een idee van deze relatief beperkte stijging. We hebben gewoon geluk gehad met de woningen waar we mee vergeleken zijn, of de gemeente is niet van plan om de WOZ helemaal met de gekte op de woningmarkt mee te laten bewegen. Onze ontwikkeling wijkt namelijk nogal af van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen.

Gelukkig heb ik geen prijsstijging meer nodig om mijn hypotheekrente te kunnen verlagen. Wij zitten met onze hypotheek al jaren in de laagste risicocategorie, onze huidige LTV is 32,5%. Dus eigenlijk is een beperkte stijging alleen maar voordelig. Het scheelt volgend jaar bij de berekening van het eigenwoningforfait in onze belastingaangifte.

Impact op de grafiekjes

Door de hogere WOZ-waarde verschuiven er weer wat lijntjes in mijn grafieken. Mijn bekende ‘huisjesgrafiek‘ gebruikt namelijk de WOZ-waarde als 100%. Daar gaan vanaf het ingelegde eigen geld bij aankoop, de reguliere en extra aflossing op de hypotheek, en de resterende hypotheek. Wat er overblijft is de overwaarde.

In onderstaande grafieken zie je links de grafiek op basis van oude WOZ-waarde, en rechts de grafiek op basis van nieuwe WOZ-waarde. Het verschil is dit jaar niet groot, maar wel duidelijk zichtbaar. Het gele vlak van de overwaarde is weer iets groter geworden.

En onderstaand zie je hoe de verschillende onderdelen van deze grafiek zich door de jaren heen ontwikkeld hebben. Belangrijkste voor mij is dat het rode deel, de resterende hypotheek, steeds iets sneller klein wordt. Het effect van versneld aflossen volgens de sneeuwbalmethodiek.

Het blijft natuurlijk allemaal papieren rijkdom. Het is pas echt geld als we de woning verkopen. Ook een reden waarom het goed is dat de WOZ-waarde niet nóg hoger wordt. Volgende maand krijgen jullie weer mijn halfjaarlijkse hypotheekupdate. Die is dus op basis van deze nieuwe WOZ-waarde.

En het is weer WOZ-seizoen, dat is duidelijk! Onder andere De Budgetman en Geldsnor schreven er ook over.

Hoe is het met jouw nieuwe WOZ-waarde?

Gaat de overheid meer graaien in mijn vermogen?

Het gonst in Den Haag, want er wordt (eindelijk) serieus gewerkt aan een nieuw kabinet. Ook Geldnerd is daar de afgelopen weken erg druk mee geweest. Naast de betekenis die dit gaat hebben voor mijn werk in de komende vier jaar, zijn er ook onderwerpen waar ik privé erg nieuwsgierig naar ben.

En die onderwerpen hebben uiteraard te maken met mijn vermogen. Een vermogen dat erg eenvoudig is en uit drie componenten bestaat:

  • Mijn aandeel in de eigen woning en hypotheek in Box 1 van ons belastingstelsel. Box 1 omvat de belastbare inkomsten uit werk en woning.
  • Mijn spaargeld en beleggingen in Box 3, inkomen uit sparen en beleggen.
  • Mijn opgebouwde pensioen bij het ABP.

Op alle drie de onderdelen zijn er noemenswaardige ontwikkelingen. Die een grote impact kunnen hebben op hoe de overheid om zal gaan met mijn vermogen. En dus ook op mijn reis naar financiële onafhankelijkheid.

Haagse Discussies

Over Box 3 van ons belastingstelsel wordt al jaren gesproken. We kennen in Nederland de vermogensrendementsheffing, die gebaseerd is op fictief rendement. Die wordt al lang onrechtvaardig geacht en er zijn al veel hervormingsplannen geweest. De afgelopen weken ging het juridische dossier rond Box 3 een nieuwe fase in, toen de Advocaat-Generaal advies uitbracht aan de Hoge Raad. Sommige media zien het geldschip voor de gedupeerde spaarders al binnenlopen, maar ik verwacht dat het nog wel even zal duren, als het ooit al zover gaat komen. Al boeken sommige individuele spaarders wel succes met hun protesten.

En voor veel mensen is de hypotheekrenteaftrek (HRA) een belangrijke factor bij de aankoop van een huis. Er wordt al heel lang gesproken over afschaffing van de HRA. Volgens veel deskundigen is het ‘nu of nooit’. De rente is historisch laag en versneld afschaffen zou dus nu het minste pijn doen. De HRA wordt ook al stapsgewijs afgebouwd. Onlangs mengde De Nederlandsche Bank (DNB) zich ook in deze discussie met het voorstel om de eigen woning naar Box 3 over te hevelen. Dat riep veel reacties op. Maar het is een idee dat volgens mij wel serieus besproken zal worden op de formatietafel.

En je merkt dat de geesten rijp gemaakt worden voor verdergaande stappen. De grootste Haagse rotsmoes is zelfs al van stal gehaald, namelijk dat het moet van de Europese Unie. Iets waar de Europese Unie dan weer verbaasd over is zodat Wopke Hoekstra deze keutel ook weer deels intrekt (ach heerlijk, deze politiek met de ruggengraat van een weekdier…).

En dan de grote pensioenhervorming. Waarvan ik nog steeds geen idee heb wat die nu concreet gaat betekenen voor mijn eigen pensioen. En waarvan ik lees dat het allemaal moeilijk en ingewikkeld is, dat de PvdA aanvullende eisen stelt in ruil voor voor steun (die wel nodig is in de Eerste Kamer), dat de FNV versneld indexering eist om de koopkracht van pensionado’s op peil te houden (want dat zijn de enige leden die ze nog over hebben) en vertraging oploopt waardoor de geplande ingangsdatum waarschijnlijk niet gehaald gaat worden.

En onder dit alles speelt een bredere discussie over het belastingstelsel, waar ik medio 2020 al over schreef. Die gaat of de vraag of Nederland de vermogensbelasting moet verhogen en de belasting op arbeid (loon) moet verlagen, om meer in lijn te komen met andere landen.

Het momentum van een Regeerakkoord

Allemaal grootse en meeslepende en ingrijpende discussies dus. En normaliter is een regeerakkoord het moment om dat soort grootse hervormingen aan te kondigen. De vraag is of dat dit keer ook het geval zal zijn. Want veel van die hervormingen komen bij elkaar bij de Belastingdienst. En die heeft het zwaar, aan de ene kant met de naweeën van de Toeslagenaffaire waar ze nog jaren druk mee zullen zijn. En aan de andere kant met een sterk verouderde ICT die ook nog jaren zal kosten om die te moderniseren. Dat weten we al heel lang, maar de politiek heeft daar lang de kop in het zand gestoken. ICT is immers eng.

Toch rekent Geldnerd er op dat er wel hervormingen aangekondigd zullen worden. Die wil je immers heel geleidelijk invoeren, om grote schokken op bijvoorbeeld de woningmarkt te voorkomen. Daar komt immers maar crisis van, en dan moeten we vervelende maatregelen nemen, en dat doen we liever niet. Die pensioenhervorming gaat echt wel door, misschien een jaartje later dan gepland. En misschien gaat de eigen woning en de hypotheek wel naar Box 3, ergens na 2025 als er dan ook nog een kabinet zit dat dit een goed idee vindt. Wordt ergens na 2025 Box 3 wel hervormd zodat die gebaseerd wordt op het werkelijke rendement.

Wat betekent dit voor Geldnerd?

Het eerlijke antwoord is: geen idee! Want de impact kan ik pas bepalen als de plannen in wetten zijn uitgewerkt en door de Tweede Kamer en Eerste Kamer zijn aangenomen. Tot die tijd is het koffiedik kijken op basis van aannames. Die vaak fout zijn. Ik heb de afgelopen periode bij diverse bloggers al dingen gelezen die ik hoogst onwaarschijnlijk acht.

Maar er zijn wel wat algemene verwachtingen uit te spreken.

  • Zeker een verschuiving van de eigen woning en verdere afbouw van de HRA zal gecompenseerd worden. Want anders komen grote groepen belastingbetalers kiezers in de problemen, en dat vinden politici niet zo’n prettig idee. Maar in Huize Geldnerd hebben we relatief weinig hypotheek (en dus HRA) die we ook nog eens versneld aflossen. Er valt dus weinig te compenseren.
  • Tegelijkertijd kunnen we in Huize Geldnerd dus wel behoorlijk geraakt worden, want de component Vermogen in ons huis is behoorlijk groot. Dat is immers (WOZ) waarde minus resterende hypotheekschuld. Door de stijging van de woningprijzen, de behoorlijke hoeveelheid Eigen Geld die we bij aankoop in het huis gestoken hebben, en de versnelde Aflossing, zit er veel geld in onze stenen. Als die belast gaan worden dan betekent dat een stijging van onze belastingaanslag.
  • Datzelfde geldt voor de belasting op mijn huidige Box 3 vermogen. Het fictief rendement waar de belastingdienst mee rekent is behoorlijk lager dan het rendement dat ik de afgelopen 10 jaar op mijn beleggingen gemaakt heb. Als men gaat rekenen op basis van het werkelijk rendement ga ik zeer waarschijnlijk meer betalen. Mijn vermogen is hoger dan het gemiddelde in Nederland. En omdat compensatie vaak op basis van gemiddelden gebeurt, mag ik waarschijnlijk meer betalen. Dat zag ik ook al bij eerdere voorgenomen hervormingen.

Mogelijk komt er dan een lagere belasting op arbeid. Zolang dat mij netto meer oplevert dan dat de extra vermogensbelasting mij gaat kosten, word ik er niet slechter van. Maar dat is afwachten. En onwaarschijnlijk. En gaat mij niet meer helpen als ik stop met werken. Kortom, dit zijn ontwikkelingen die ik in de gaten blijf houden. Want het kan er toe leiden dat ik mijn plannen en strategie aan moet passen. Maar ook ik kan dat pas berekenen als al die plannen zijn omgezet in regeltjes.

Extra zielig?

Gelukkig is Geldnerd niet de enige die hiermee te maken krijgt. Ik ben ook erg benieuwd hoe eventuele hervormingen de mensen gaan raken die proberen om in Nederland met vastgoed financieel onafhankelijk te worden. Het imago van de huisjesmelkers particuliere verhuurders is slecht in de huidige krappe markt. Ze ‘stelen’ koopwoningen van met name starters en worden rijk over de rug van anderen. Dan komt al gauw de calvinistische Nederlandse jaloezie om de hoek kijken, en volgen er maatregelen. Veel steden voeren vanaf januari opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in om woningen minder aantrekkelijk te maken voor de particuliere beleggers. Maar als dit soort woningen ook worden overgeheveld naar Box 3? Als de huurinkomsten als normaal inkomen belast worden? Als de waardestijging van de woningen belast wordt? Als de huren in de particuliere sector gereguleerd gaan worden met een uitgebreider puntensysteem en maxima aan de huurprijsstijgingen? En als dan ook nog de mogelijkheden van Box 2 beperkt worden? Dan zou de businesscase voor veel kleine verhuurders best wel eens heel vervelend kunnen worden.

Wat verwacht jij aan hervormingen in een nieuw regeerakkoord?

Hypotheekupdate najaar 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Hier is ‘ie weer. De saaie blogpost met de update van onze lineaire hypotheek! Bedoeld als dagboek en motivatie voor mijzelf en om te laten zien dat de reis naar financiële onafhankelijkheid een zaak van lange adem is.

Ook het afgelopen half jaar zijn we gewoon doorgegaan met onze aflossingsstrategie. Het meest spannende wat er gebeurde is dat de systemen van onze hypotheekverstrekker anders afronden dan mijn Excel spreadsheet. Daardoor was op enig moment in het systeem van de bank het resterende hypotheekbedrag € xxx.xx9,99 in plaats van de € xxx.xx0,00 waar ik elke maand naar streef en waar ik de extra aflossing op afstem. Je snapt dat ik daar een paar nachten slecht van geslapen heb. En ik heb in mijn spreadsheet een functie ingebouwd waarmee ik, met één druk op de knop, in mijn grafieken met verticale lijnen kan markeren op welk moment ik een hypotheekupdate op mijn blog geschreven heb. Zo kan ik jullie (en mijzelf) beter laten zien welke voortgang er geboekt is sinds de vorige blogpost.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd. Ook al zijn ze de afgelopen periode populairder geworden omdat mensen anders de maandlasten van hun steeds duurdere huis niet kunnen betalen.

Onze strategie is en blijft simpel en doeltreffend. We betalen elke maand de reguliere rente en aflossing. Daarnaast lossen we maandelijks een extra bedrag af, dat we voorheen op onze spaarrekening stalden. En tenslotte maken we daar bovenop gebruik van de sneeuwbal, het bedrag dat we elke maand besparen door de extra aflossing en de lagere rente lossen we ook extra af. Eigenlijk blijven onze totale maandlasten dus gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente. De sneeuwbal is inmiddels ruim € 525 per maand en groeit inmiddels met bijna € 9,50 per maand.

Het begin

Als reminder eerst nogmaals de situatie van ons huis toen we van start gingen, eind november 2016. We hebben toen ongeveer 30% van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

Stand van zaken

De optelsom van onze extra aflossingen stijgt steeds harder, en veel sneller dan de totale reguliere aflossing. En ook de cumulatieve rente die we betaald hebben, de rode lijn in onderstaande grafiek, vlakt steeds verder af. Onze totale maandlasten blijven constant, maar een steeds groter percentage bestaat uit aflossing. Inmiddels gaat meer dan 80% van onze maandelijkse hypotheekuitgaven naar de aflossing, de rente is minder dan 20% van de maandelijkse hypotheeklast.

In onderstaande grafiek zie je onze procentuele opbouw van de maandlasten, in de categorieën reguliere aflossing, extra aflossing (beide groen want ‘goed’) en rente (rente betalen is ‘slecht’, dus rood). In de grafiek kun je zien dat we in augustus 2017 en in december 2017 extra aflossingen hebben gedaan. Sinds mei 2018 doen we elke maand onze extra aflossing. En in deze grafiek zie je de betaalde rente elke maand iets kleiner worden.

En natuurlijk de sneeuwbal, die steeds weer een stukje groter wordt. Inmiddels komt er elke maand ruim € 9 bij. Gewoon doorgaan dus. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent wel dat onze reguliere hypotheeklast ook dit jaar uiteindelijk € 110 per maand lager wordt, en dat we dat bedrag maandelijks aan extra aflossing besteden. Niet aan rente.

Stiekem rond ik de sneeuwbal altijd een beetje naar boven af. Om elke maand na de aflossingen op een mooi rond restgetal uit te komen voor de hypotheek. En langzaam maar zeker beginnen die paar Euro’s per maand ook aan te tikken.

En het mooiste: we kunnen ermee stoppen als we financiële tegenslag krijgen, en voldoen dan nog steeds aan onze verplichtingen. Extra aflossen geeft veel extra vrijheid.

De rente is de kleinste component van onze maandelijkse hypotheeklast. En die rentelast blijft maar dalen, elke maand betalen we op dit moment ruim € 4 minder rente dan in de voorgaande maand. Aan het begin van de looptijd van onze hypotheek daalden de rentelasten met iets meer dan € 2 per maand, we hebben die maandelijkse besparing op de rente inmiddels dus meer dan verdubbeld!

De totale aflossing bedraagt inmiddels 38,5% van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2021: 34,8%). Bijna 40% afgelost in iets meer dan drie en een half jaar! En de huidige loan-to-value ratio bedraagt 34,7%, dat was 71,8% toen we het huis net gekocht hadden en 36,8% in het voorjaar van 2021. Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes van november 2016 en nu nog even naast elkaar gezet.

Prognose

De prognose is nog steeds dat we medio 2029 hypotheekvrij zijn, ongeveer 12,5 jaar na aankoop van het huis. De originele looptijd van onze hypotheek is 30 jaar. Dit scenario gaat er van uit dat we elke maand de extra aflossing blijven doen, en dat we de sneeuwbal consequent verder doorzetten.  Dit najaar wordt er nog wel wat groot onderhoud gepleegd aan Huize Geldnerd. Ik ben nog aan het nadenken hoe ik dat boekhoudkundig ga verwerken. Eén van de scenario’s is dat ik het optel bij de aanschafwaarde. Dat zou betekenen dat we iets minder overwaarde hebben. Maar uiteindelijk maakt dat voor het grotere plaatje eigenlijk niet zo heel veel verschil.

En dit alles met de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je plant! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven.

In deze laatste grafiek zie je ook de verticale blauwe lijntjes waar ik eerder over sprak. Ze markeren de maanden waarin ik eerdere hypotheekupdates heb geschreven (je kunt ze hier vinden). Daarmee kun je goed zien welke voortgang er elke periode geboekt is. Want elke 6 maanden schuiven de lijntjes een stukje op, de goede kant op. Een stukje zichtbare vrijheid.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Nieuw (duur) energiecontract en de maatregelen

De inkt van mijn jaarlijkse blogpost over ons energieverbruik was nog niet droog, of het verlengingsvoorstel van onze energieleverancier plofte op mijn deurmat in mijn mailbox. Wij hadden een driejarig contract, dat liep sinds december 2018. Met een goed tarief. Maar sindsdien zijn de energieprijzen nogal gestegen, vooral het afgelopen jaar.

De ‘footprint’ van Huize Geldnerd

In Huize Geldnerd wordt alleen groene energie verstookt. Dat wil zeggen dat er groene elektriciteit ons huis binnenkomt, en aardgas dat ‘bosgecompenseerd’ is. Dat is voor ons een kwestie van principe.

Wij koken nog op een gasfornuis, dat is in 2016 geplaatst tijdens de renovatie en was dus nog nooit gebruikt toen wij dit huis eind 2016 betrokken. Ook hebben wij een gasgestookte combiketel voor de verwarming en warm water, die ook geplaatst is bij de renovatie in 2016.

Ons huis is de onderste helft van een oud herenhuis uit 1906. Samen met de studio’s op de drie etages boven ons vormen wij een VVE. Het betekent dat onze opties voor verduurzaming beperkt zijn. Geen zonnepanelen op het dak. Geen lawaaiige warmtepomp die op koude dagen ons huis niet warm krijgt in ons tuintje. Geen spouwmuren om te isoleren.

Verlengingsvoorstel

Ongeveer 40% van onze huidige energierekening is het feitelijk verbruik van elektriciteit en gas. De rest is ongeveer gelijk verdeeld over diverse belastingen en leverings- en netbeheerskosten. Die twee categorieën veranderen niet als ik een nieuw energiecontract afsluit. Alleen de tarieven per kWh elektriciteit en m3 aardgas. Die veranderen wel.

En niet zo’n beetje ook.

Bij eenjarige verlenging steeg de prijs van een kWh elektriciteit met 200%, bij driejarige verlenging was de prijsstijging 180%. De prijs van een m3 aardgas steeg bij eenjarige verlenging met 170% en bij driejarige verlenging met 140%. Het wordt dus allemaal bijna 3 keer zo duur.

Uiteraard heb ik hier niet blindelings voor getekend. Daar hebben we immers vergelijkingssites voor. Ik heb mijn licht opgestoken (pun intended) bij Gaslicht.com en bij de Consumentenbond. Maar heel veel beter wordt het daar niet van. Ik wist dat de prijzen fors gestegen waren, maar dit is wel extreem. Het verbruik is momenteel maar 40% van onze rekening. Maar als ik de nieuwe tarieven met het huidige verbruik doorreken, en er van uit ga dat de energiebelastingen en netbeheer/leveringskosten niet veranderen, dan verandert dat beeld behoorlijk.

Met name de stijging van de gasprijs hakt er behoorlijk in. Ik verwacht dat ik mijn maandelijkse termijnbedrag met ongeveer € 40 – 50 moet verhogen om ervoor te zorgen dat ik niet zwaar moet bijbetalen bij de afrekening. En ondertussen is er nog geen enkele compensatie van de werkgever in zicht voor al dat thuiswerken….

Uiteindelijk heb ik gekozen voor een verlenging met één jaar. In de hoop dat de prijzen komend jaar weer een beetje normaliseren.

Verduurzamen en besparen

Een dergelijke stijging van de kosten maakt investeringen in verduurzaming en besparingen ook aantrekkelijker. We hadden al besloten om alle kozijnen en ramen aan de voorzijde te vervangen, dat gebeurt naar verwachting begin oktober. Het scheelt hopelijk in de tocht en in het geluid. Er komt HR++ glas met extra geluidsisolatie, en een fluisterkast voor ventilatie. En hopelijk scheelt het daarmee ook in de verwarmingskosten van de woonkamer. De voorzijde ligt op het westen, dus een groot deel van het jaar staat de wind er pal op.

Ook wil ik nog kijken naar vervanging van de thermostaat in de woonkamer. Die is nu ‘een beetje slim’. Ik zit te denken aan een slimmere versie die ook kan werken met slimme radiatorknoppen in de woonkamer en beide werkkamers. Afgelopen winter stookten we elke werkdag de woonkamer voor jan met de korte achternaam, zodat de werkkamers warm waren. Als we toe kunnen naar een vorm van zoneverwarming waarbij overdag vooral de (kleine) werkkamers worden gestookt, en de woonkamer alleen ’s ochtends vroeg en eind van de middag / ’s avonds, dan zou dat ook moeten schelen in ons verbruik. Hiervoor denk ik bijvoorbeeld aan dit systeem of dit systeem. Dat zou ongeveer € 50 – € 100 per radiator kosten, en nog eens € 150 – € 250 voor de centrale module. Onze CV-ketel zou dat aan moeten kunnen, ik wil het bespreken met ons CV-mannetje als hij binnenkort langskomt voor de jaarlijkse onderhoudsbeurt.

Het grotere plaatje

Als ik naar het grotere plaatje op de energiemarkt kijk, dan ben ik er niet helemaal gerust op dat de prijzen het komende jaar weer zullen dalen. Iets meer dan een jaar geleden werd er nog gesproken over extreem lage gasprijzen. Maar dat is inmiddels helemaal omgeslagen.

In het FD las ik onlangs een artikel over de situatie op dit moment. Door de lange strenge winter en het koude voorjaar zijn de Nederlandse gasopslagen veel leger dan normaal. En omdat de gasprijs momenteel erg hoog is zijn we ook langzamer aan het bijvullen voor de komende winter. Blijkbaar hebben wij als Nederland ook  weinig (goedkopere) langetermijncontracten afgesloten, waardoor we op dit moment afhankelijk zijn van de dagmarkt.

Dat heeft ook allemaal te maken met de versnelde afbouw van de gaswinning in Groningen en het onvermogen van de Nederlandse overheid om lang vooruit te denken en langetermijncontracten af te sluiten. In analyses voor de zakelijke energiemarkt lees ik ook dat de aangekondigde sluiting van 1,5 GW aan kolengestookt vermogen eind 2021 en kerncentrales eind 2022 in Duitsland voor spanning in de markt zorgt. Dit heeft ook een opwaarts effect op de gasprijzen.

Tja, en als er dan ook nog ineens ongelukjes gebeuren in de productieketen elders (zoals in augustus een brand in een gasfabriek van Gazprom in Rusland) dan kan het hard gaan met de prijzen. Ik ben benieuwd hoe gasland Nederland de komende winter ingaat en doorkomt.

Ook aan de kant van de netbeheerkosten en leveringskosten verwacht ik op termijn een stijging. Ik lees op diverse plaatsen dat er fors geïnvesteerd moet worden in het netwerk, omdat iedereen zo nodig zonnepanelen op z’n dak wil en wil terugleveren, en een elektrische auto op wil laden. Die investeringen moeten ook ergens uit betaald worden. Zelfs ons mooie drinkwater schijnt onverantwoord goedkoop te zijn. En de overheid zal dan vast ook nog extra energiebelasting gaan heffen om de energietransitie te betalen. Ik vrees dus dat deze stijging van mijn energielasten niet de laatste zal zijn. Het is voor het goede doel, zullen we maar zeggen.

Ben jij ook zo geschrokken bij de verlenging van jouw energiecontract? En welke maatregelen neem jij?

Elektra, gas en water 2021

  • Berichtcategorie:Wonen

Een paar maanden eerder dan verwacht vroeg de energieleverancier mij om de meterstanden voor 2021 door te geven. Dat zal te maken hebben met het uitschakelen van het dag/nachttarief op ‘oude’ elektriciteitsmeters. Daar hebben wij er nog steeds eentje van. Niet omdat we nou principieel tegenstander zijn van slimme meters (al zijn de mensen die deze meters hebben uitgezocht misschien niet zo heel slim geweest). Maar wij schijnen één van de vele oude Nederlandse woningen met een problematische oude meterkast te zijn, die door Stedin, de netbeheerder hier, ‘projectmatig per wijk worden vervangen’. Een planning daarvan krijgen we niet. Ook kan ik hier op internet niks over terugvinden. We wachten dus maar af, en betalen in de tussentijd een soort ‘middentarief’ voor elektriciteit. Compensatie hiervoor is toegezegd. Wanneer? Ook dat weten we niet…

En eerder dan verwacht kreeg ik dus ook de jaarafrekening. Traditioneel voor mij het moment om eens te kijken hoe het gaat met ons verbruik van gas, elektriciteit en water. Zeker dit keer. We zijn het afgelopen jaar geen enkele keer wekenlang op vakantie of anderszins afwezig geweest. Sinds maart 2020 werken wij 99,9% van de tijd thuis, ook op dit moment nog. Ook de hele winter dus, elke dag met de verwarming aan. En de winter duurde lang dit jaar, met een felle koudeperiode in februari, en pas in de loop van mei ging hier de verwarming op de ‘zomerstand’. Dit jaar dus extra interessant om eens te kijken naar ons verbruik ten opzichte van eerdere jaren. Zien wij het thuiswerken terug in ons energie- en waterverbruik?

Thuiswerken

Het antwoord is eenvoudig en volmondig ‘ja’. Dat zal niemand verbazen.

Voor 2017 tot en met 2020 heb ik gebruik gemaakt van de werkelijke meterstanden. Voor 2021 heb ik actuele meterstanden tot en met het einde van het tweede kwartaal. Voor het derde en vierde kwartaal heb ik een prognose gemaakt, gebaseerd op het gemiddelde daadwerkelijke verbruik van het vierde kwartaal van 2017 tot en met 2020, waarbij ik (vanwege het thuiswerken) de waarden uit 2020 het zwaarst heb gewogen.

In de jaargrafiek zien we een stijgend verbruik in 2020, voor alle drie de categorieën Elektra, Gas en Water. Voor elektra en water zitten we boven het gemiddelde verbruik voor ons soort huishouden, bij gas zitten wij nog steeds onder dat gemiddelde verbruik (maar het verschil wordt wel kleiner).

Verbaasd ben ik hier niet over. Draaide de verwarming in de koude maanden ‘vroeger’ doordeweeks van 06.00 – 07.30 en van 18.00 – 21.30, nu draait ‘ie van 06.00 tot 21.30. En elke werkdag een paar computers die staan te blazen, een oven en een koffiemachine die vaker gebruikt worden. Een afwasmachine die vaker draait omdat we alle maaltijden thuis gebruiken. Geen wekenlange vakanties. Het gestegen verbruik valt mij eigenlijk nog wel mee. Het betekent wel dat we in de eindafrekening € 300 moeten bijbetalen, en dat ons termijnbedrag omhoog gaat.

We hebben voor later dit jaar nog wat verduurzamingsmaatregelen gepland, die we hopelijk ook terug gaan zien in het gasverbruik komende winter. En de operatie om halogeenlampjes die kapot gaan te vervangen door LED-verlichting is ook nog in volle gang. Dus iets kan er nog wel vanaf. Maar of het veel gaat zijn? Belangrijkste vraag is hoe onze werksituatie zich zal ontwikkelen. Als we weer structureel een paar dagen per week op kantoor gaan werken, en dan ook nog Vriendin en ik gelijktijdig, dan zullen we dat wel terugzien in ons verbruik. Maar we vragen ons oprecht af of dat nog wel gaat gebeuren.

Verbruik, Belasting en Levering

Voor Huize Geldnerd hebben wij een meerjarig contract voor groene stroom en gas bij Greenchoice. Later dit jaar loopt ons contract af. Ik ben benieuwd naar het verlengingsvoorstel, zeker na het lezen van alle berichten over de stijgende prijzen. Ik lees ook dat de verwachting is dat de prijzen de rest van dit jaar hoog zullen blijven. Dit komt door de gestegen prijzen voor gas en steenkool, de CO₂-prijzen die nog nooit zo hoog hebben gestaan, en we lijken zelfs af te stevenen op een tekort aan aardgas voor de komende winter. De Chinezen hebben ruzie met Australië en halen hun steenkool elders. En de Russen zijn ook weer strategisch aan het schuiven met gas omdat ze graag willen dat de Nordstream II pijpleiding naar Duitsland afgebouwd wordt. Zelfs de wereldpolitiek raakt mijn energierekening!

Vandaar dat ik deze keer ook iets dieper in de facturen duik. Want de facturen voor dit soort voorzieningen zijn altijd enorm uitgebreid. En daarmee niet noodzakelijkerwijs transparant.

Als ik de facturen ontleed, dan zie ik eigenlijk drie soorten posten. De eerste (en eenvoudigste) is het verbruik. kWh voor elektriciteit, en m3 voor gas en water. Dan zijn er een aantal belastingen, die ook op verbruik afgerekend worden. En tot slot netbeheer- en leveringskosten, de vergoeding voor de draden en buizen die van ons huis naar de centrales lopen om al dit moois ons huis binnen te brengen. Die worden per dag afgerekend. In totaal bestaat ongeveer 60% van de factuur hier uit belastingen en levering / netbeheer.

Wat gaan wij doen?

Wij willen heel graag een contract houden voor groene energie, elektriciteit en gas. Voor investeringen om ‘van het gas af te komen’ is het hier te vroeg, het is nog niet duidelijk wat de gemeente gaat doen. En eigenlijk geloof ik niet in individuele energievoorziening, het zal met schaalvoordeel echt goedkoper blijven. Geen investering dus in een warmtepomp, en met de VVE en de dakconstructie hier zijn zonnepanelen ook geen optie.

Een van de komende maanden ga ik maar eens kijken met welk aanbod onze huidige leverancier komt, en wat de alternatieve opties zijn. Als ik de huidige actuele tarieven vergelijk met de tarieven van ons meerjarig contract, dan hebben we destijds echt een goede deal gekregen. We zullen dus wel meer gaan betalen. Dat zou er misschien voor pleiten om een kortlopend contract of zelfs variabel tarief te nemen, en dat ‘vast te klikken’ als de tarieven weer een stukje gedaald zijn.

Hoe is het in 2021 met jouw energieverbruik?