Aflossen of niet aflossen? Het is een vraag die veel mensen bezig houdt. En waarover in de gemeenschap van financiële bloggers hartstochtelijk van mening verschild wordt. Onlangs schreef PorteRenee (let op: irritante pop-ups) er nog over in samenwerking met Mr. FOB (die gelukkig niet aan irritante pop-ups doet). Tijd om mijn overwegingen aan het debat toe te voegen. Zeker omdat ik het afgelopen halfjaar van mening veranderd ben op dit punt.
Het is wel een tijdje een discussiepunt geweest in Geldnerd HQ. Vriendin, die vooral spaart en uiterst behoedzaam belegt (en dus wat minder rendement maakte), was voorstander van maximaal aflossen. Geldnerd, die wat agressiever belegt, was niet meteen voorstander. Met een hypotheek met een rente van 2,2% bruto, nog 18 jaar vast, maakte mijn geld veel meer rendement als ik het beleg. En ik wil ook niet al mijn vermogen in de stenen hebben zitten.
Vorig jaar hebben we wel maximaal extra afgelost. Daarmee brachten we de Loan-To-Value ratio van onze hypotheek beneden de 65%, waardoor er een risico-opslag van 0,2% van onze hypotheek gehaald werd. Iets dat ons de komende 18 jaar € 12.000 aan rente scheelt. Daarna vond ik het wel weer even genoeg. Ik weet niet waarom, maar ik wilde niet teveel van mijn vermogen in ons huis hebben zitten. Een deel in de stenen, en de rest aan het werk voor mij. Daar zitten geen formules of wetten achter, gewoon ouderwets buikgevoel, dat is soms ook een uitstekende raadgever.
Dit jaar ben ik toch van gedachten veranderd. Dat komt ook door onze lineaire hypotheek. Daarin los je elke maand een vast bedrag af, en daardoor dalen de rentelasten ook iedere maand. Als wij ‘normaal’ aflossen, dan betalen we elke maand ongeveer € 1,75 minder. Dat was meer, in het begin was het ruim € 2,- per maand. Dalende maandlasten, voor ons is het aantrekkelijk. We zitten ‘wat verder’ in onze loopbaan, en verwachten niet meer dat we nog heel grote sprongen qua salaris gaan maken.
Wat is er dan veranderd bij mij in het afgelopen half jaar? Dat is eigenlijk best eenvoudig. Ik ben die lagere maandlasten gaan zien als rendement, en dan meer in het bijzonder als ‘realised gains’ (gerealiseerde winst). Dit terwijl de koerswinst op mijn beleggingen nu ‘unrealised gains’ zijn. Dat is papieren winst, die pas ‘echt’ wordt als ik de belegging verkoop (en dat doe ik niet). Dit is anders dan bijvoorbeeld dividend in contanten, dat zijn wel ‘realised gains’.
Als ik € 1.000 extra aflos, dan gaat er in onze situatie ineens € 3 extra van het maandbedrag af. Dat tikt aan, zeker als je het elke maand doet. In maand 1 € 3, en dan in maand 2 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3 oftewel € 6. En dan in maand 3 nog eens € 3 bovenop de eerdere € 3. Enzovoorts. Op die manier bespaar ik in een jaar tijd € 234 aan rente en aflossing ten opzichte van een situatie waarin ik niet extra aflos. Bij een inleg van € 12.000 in dat jaar voelt dit als een ‘rendement’ van 1,95%. Minder dan met beleggen, maar (veel) meer dan op een spaarrekening.
Wat doen we dus nu in Huize Geldnerd? We lossen extra af. Niet met het deel dat ik maandelijks inleg op mijn beleggingen, dat blijft gewoon zoals het is. Maar het bedrag dat ik in het verleden naar mijn spaarrekening stuurde, gaat nu naar de aflossingen. De buffer was toch vol. Wellicht dat we er anders naar gaan kijken als de spaarrente boven de 1,95% komt, maar dat punt verwacht ik echt niet vóór 2020.
Hoe kijk jij naar extra aflossen?
“Geldnerd (let op: controversiele berichttitels)” 🙂
Dus als ik het goed begrijp, los je extra af, omdat je daarna dan minder hoeft af te lossen? Dat is een beetje dezelfde redenering als bij mensen die hun studieschuld extra snel aflossen: de rente op studieschuld is krankzinnig laag (soms zelfs 0%), maar door het aflossen dalen de maandlasten omdat je maandelijkse aflossing omlaag gaat.
Als alternatief mag je die 1000,- elke maand naar mij overmaken. Vervolgens maak ik elke maand zelfs 4,- meer naar jou over, zodat jouw netto maandlasten dalen. Deal?
? Zoiets ja, maar dan toch anders.
Helemaal eens met geld is tijd. Extra aflossen zie ik als stelen van jezelf. Wij zijn ook redelijk voorzichtig geweest bij het afsluiten van de hypotheek; met wat opofferingen zouden de lasten ook met één salaris te dragen moeten zijn. Het financiële risico van ontslag is dus niet enorm groot.
Hypotheek per maand nu €1350 ongeveer, gaat elke maand ongeveer €2 vanaf. Inleg in ETFs is +/- €1800 per maand en dat bedrag indexeer ik jaarlijks. Geen haar op m’n hoofd dat er aan denkt eerder af te lossen. Mochten er toch onvoorziene problemen ontstaan (zeer onwaarschijnlijk), dan is mijn aandelenkapitaal altijd aan te spreken en heeft het in ieder geval tijd gehad om te groeien.
even voor de duidelijkheid: ik zie aflossen niet als stelen van jezelf, het is gewoon een overweging over rendement versus risico.
Maar het verhaal hierboven klinkt als “ik gooi een hoop geld in de lucht, en daarna ben ik blij dat er gratis geld uit de lucht komt vallen”
Ik los ook extra af en zie het als een alternatief voor beleggen in obligaties.
Ik beleg namelijk alleen in aandelen. Niet in obligaties. Daardoor loop ik dus een iets hoger risico. Met extra aflossen verminder ik mijn risico weer, Een alternatief voor beleggen in obligaties dus. Zo zie ik het althans. Tamelijk veilig en met een redelijk rendement.
Zo zie jij het niet alleen, zo is het gewoon. Jouw hypotheek is een “short investering” in een obligatie. Door af te lossen voeg je elke maand een klein stukje “long investering” aan deze obligatie toe waardoor je netto positie steeds minder short wordt. Prima alternatief dus voor het beleggen in obligaties. Wel met de kanttekening dat het beleggen in een obligatie ETF weer wat meer verspreid is enzo…
Hahaha Geldnerd verandert. clickbait blogtitel en over naar het aflos-kamp 🙂
Wat dat laatste betreft dat wijsheid inderdaad met de jaren komt. Het kan bij sommigen even duren, maar uiteindelijk … Mmmmm of dat vriendin uiteindelijk altijd haar zin krijgt. Dat kan natuurlijk ook ;-))))
Anyway, ik vind sowieso dat iedereen moet doen wat het beste bij hem/haar past. Aflossen, beleggen, overdebalkflikkeren. Mijn advies is voornamelijk: denk na wat écht bij je past. Rendement is niet de enige raadgever en wat alle anderen doen ook zeker niet. (als je doet wat iedereen doet, krijg je wat iedereen krijgt: niet zo veel).
Zelf vind ik het heerlijk om zo weinig mogelijk vaste lasten te hebben. Waarbij ik het liefst helemaal geen hypotheek wil. De vrijheid (buikgevoel) die dat mij oplevert is mij veel meer waard dan inderdaad ongerealiseerd(!) rendement. Noem me een angsthaas. Of noem me iemand die juist nu leeft (YOLO!) Ik kan door die vrijheid juist overal induiken als er iets leuks onverwacht langskomt.
Clickbait titel werkt wel, zie ik in mijn statistieken…..
Helemaal eens met Geldnerd en Joost en origineel verwoord ook.
Met jullie goedvinden zal ik mijn blogpost van morgen er aan wijden (met de nodige citaten en verwijzingen 😉 )
Wat mij betreft prima!
Die 1,95% is over het eerste jaar, als je elke maand gelijk aflost. Over het tweede jaar en verder (tot de eerstvolgende rentewijziging) is het 3*12/1000 = 3,6%. Echter, die 3,6% wijzigt doordat een aflossing die vroeg tijdens de looptijd van de hypotheek gedaan wordt, minder effect heft dan een aflossing die later tijdens de looptijd gedaan wordt.
Tegelijkertijd is het de vraag wat het rendement is als je jouw hypotheek volledig hebt afgelost. Is het 1,95%, 3,6% of toch iets anders? 😉
Ik ben vooral liefhebber van de combinatie. Maandlasten concreet verlagen is iets waar je direct wat aan hebt. Het geeft je meteen wat extra ademruimte. En die 4 euro gaat dan misschien niet zo hard, maar toen ik mijn hypotheek voor mijn vorige huis afsloot, betaald ik daar ongeveer 2400 euro in de maand voor. Toen ik het twee jaar geleden verkocht, zat ik op net iets boven de 1500. Dat is wel een verschil dat rust geeft.
Nu betalen we nog steeds 4% over een relatief laag bedrag, maar dat betekent ook dat hypotheekvrij zijn binnen handbereik is. En die 4% is meer dan dat we op de spaarrekening krijgen. Dat geld beleggen kan ook, maar – zoals ik toevallig vandaag ook op mijn blog heb geschreven, naar aanleiding van een extra aflossing – privé beleg ik al een aardig bedrag. Het gezamenlijke geld steek ik dan liever in het verlagen van de gezamenlijke lasten en het hypotheekvrij maken van een mogelijk toekomstig verhuurobject.
Een vraagje: waarom het extra geld niet beleggen. Het rendement is wellicht hoger dan wat je nu hebt door af te lossen?
Dat is ook de essentiële vraag voor mijzelf. Ik zoek naar een evenwicht tussen vermogensopbouw door beleggen, en lagere maandlasten door aflossen.
Ik heb sinds afsluiten van mijn hypotheek in 2013 ieder jaar 10% extra afgelost. Nu heb ik een restschuld van 23000 – heb een flat in Amsterdam. Ik denk erover om een andere flat te kopen net buiten Amsterdam. Ik kan dan een veel nieuwere woning kopen met beter isolatie en een parkeerplek en met een hypotheek van rond de 45000.- (dus alle overwaarde in de nieuwe woning)
De hypotheek rente is nu ongeveer de helft als wat ik in 2013 afsloot. Morgen gesprek hierover. Ik ben heel benieuwd wat daar uit komt. Ik ben trouwens een echte angsthaas betr schuld dus ik vond je blog titel wel prima.
Ik volg je even niet. In 2013 sloot je een hypotheek af (volgens mij waren de huizenprijzen toen op hun dieptepunt). Je hebt 4x of 5x 10% afgelost dus resteert ca. de helft van de hypotheek.
De prijzen zijn weet gestegen en zeker in Amsterdam. Je zou dus, volgens mij, een fantastisch grote overwaarde moeten hebben. Hoe blijf je dan in hemelsnaam zitten met een restschuld???
Mijn hele hypotheek is nog niet afgelost, ik mag maar 10% extra aflossen en heb dit nu 5x gedaan. Dat is niet genoeg om hypotheek vrij te zijn dus dat bedoel ik daar mee. Ik hen het ms niet goed uitgelegd. Ik moet die overblijvende schuld op huidige woning toch aflossen. Ook als ik verhuis – dan wordt een gedeelte van de verkoop prijs gebruikt om de huidige hypotheek af te lossen en de rest als aankoop prijs nieuwe woning
Ah, je bedoelde resterende som, niet restschuld! 🙂
Wij zijn van het kamp aflossen naast beleggen waarbij (veel) meer naar aflossen gaat dan beleggen. Hierdoor zijn wij in de afgelopen 2 jaar al €35/maand goedkoper uit wat dan ook weer naar de aflossing gaat.
Ik ben een enorme angsthaas wat aflossen op de hypotheek betreft. Voor mij is het gegarandeerd rendement, wat je in heel veel andere gevallen zeker niet hebt. Wij kiezen tegenwoordig voor looptijdverkorting, waardoor de besparing direct weer gebruikt wordt voor een nieuwe aflossing.
Ha, leuk verhaal. De irritante pop-ups staan inmiddels UIT. Die waren erin geslopen door overstap naar ander advertentiebedrijf. Dus kom vooral weer eens langs 🙂
Gelukkig maar. Want ik kwam niet eens meer bij de blogposts….
De beurs is bij het All-time-high punt aangekomen. Dat is een behoorlijk lastig te nemen hobbel.
De huizenprijzen stagneren wat. Booking.com gaf vandaag en winstwaarschuwing. De lonen stijgen nauwelijks.
Pas als de AEX duidelijk over de 600 punten is, kan er ruimte zijn voor groei.
Beleggen is een stuk spannender en leuker dan het saaie aflossen. Doe waar je je happy bij voelt.
Met de kennis van nu zeg ik, zorg voor lage lasten. Wie weet draait de economie. Het gevoel van vrijheid dat ik nu heb, nu ik niet meer werk is giga. Zeker ook omdat de lasten laag zijn. Dat gevoel is lekkerder nog dan beleggen.
Ik ben van het kamp beleggen. Zeker na het oversluiten van mijn hypotheek. Ik haal geld uit de overwaarde in box3, en ga bruto 1,40% betalen… Na hypotheekrenteaftrek en inflatie is het reële rentepercentage negatief. Lekker beleggen dus!
Ik bekijk het van de volledig afgeloste kant. 🙂
Zonder de maandelijkse hypotheekverplichting is een 3-daagse werkweek (ma, do, vr) genoeg om van te leven.
Daarmee heb ik in feite een dubbel weekend. De waarde van die vrije tijd is bijna niet in geld uit te drukken!
Een belangrijke reden om af te lossen is omdat je je vaste lasten wil verlagen. Maar, Geldnerd, was jij laatst niet degene die dacht aan twee maanden inkomen genoeg buffer te hebben?
Ervan uitgaande dat je inkomen dus behoorlijk veel hoger is dan je uitgaven, begrijp ik niet waarom je nog zou willen besparen op vaste lasten.
Overigens verdien ik liever 600 euro per maand aan beleggen dan dat ik 200 euro per maand minder betaal aan hypotheekrente. Zeker wanneer je beseft dat dat verschil volgend jaar groter is door compounding….
Maar ach. Wie ben ik… (=kamp beleggen)….
De reden om verder te willen besparen op vaste lasten is heel simpel. Nog lagere vaste lasten….
Bepalen waar het spaargeld naar toegaat zijn mijn inziens communicerende vaten. Je zou kunnen zeggen dat er minimaal vier potjes zijn waar spaargeld naar toekan:
1. veiligheidsbuffer indien inkomen daalt of voor onvoorziene uitgaven
2. early retire buffer om eerder te kunnen stoppen met werken
3. lagere lasten
4. retire buffer om extra uitgaven te kunnen doen als je met pensioen bent
Afhankelijk van je prioriteit en het geld dat je maandelijks overhoudt stop je het in een van deze potjes. Mijn hoogste prioriteit heeft pot 1 (veiligheidsbuffer) en 4 (retire budget) de laagste prioriteit.
Hoe je de pot met geld inzet is ook weer een interessante discussie. Verlagen van de vaste lasten bereik je dit door zonnepanelen, aflossen hypotheek, goedkopere auto, etc. en voor de early retire pot zet je alles in aandelen (tracker?) of deels ook in obligatie s en spaargeld?
Kortom genoeg om over na te denken en te discussieren 😉
wauw wat veel reacties! heb niet alles gelezen 😉
wij zijn vorig jaar begonnen met beleggen bij binck, inleg 100 per maand verdeelt over 2 rekeningen (of hoe noem je dat haha is mans “dingetje”) 1 wat defensiever dan de ander, helemaal prima.
onze hypotheek hebben we nu 2,5 jaar, annuitair dus we lossen sowieso af. omdat ik merk dat de buffer/reserveringen/spaarpot gewoon vol komt dit jaar (bizar.. had ik uberhaupt nooit gedacht om zulke bedragen te bezitten..) maar ik wil graag wat nuttigs met dat geld doen en niet alleen maar beleggen maar wat risicospreiding dus misschien volgend jaar de maandelijkse inleg omhoog bij binck icm extra aflossen op de annuitaire hypotheek. lastenverlaging is altijd fijn natuurlijk maar niet heel noodzakelijk. hypotheek was 236.900 tegen 2,65% rente 20 jaar vast. t is meer dat ik wat nuttigs met t geld wil doen en t niet enkel op de spaarrekening wil gooien vor 0,3 % rente.. dat schiet niet erg op iig 😉